ВС РФ подтвердил недействительность продажи квартиры пожилой женщиной под влиянием мошенничества и психического расстройства

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения ВС РФ: № 84-КГ26-1-КЗ

Дата: 10 марта 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующая: Пчелинцева Л.М. - Судьи: Фролкина С.В., Юрьев И.М. - Докладчик: Юрьев И.М.

Стороны: - Истец (в кассационной жалобе — ответчик по жалобе): Евсейчик Тамара Павловна (гражданин, собственник недвижимого имущества, потерпевшая по уголовному делу о мошенничестве) - Ответчик (в кассационной жалобе — истец по жалобе): Паршутин Григорий Валерьевич (гражданин, директор агентства недвижимости, профессиональный участник рынка недвижимости) - Третьи лица: Прокурор Генеральной прокуратуры РФ Русаков И.В. (участвовал с заключением)

Категория спора: договорный (купля-продажа недвижимого имущества — квартиры); деликтный элемент (мошенничество третьих лиц); защита прав потребителя (в аспекте защиты слабой стороны сделки)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Евсейчик Т.П. обратилась в суд 20 ноября 2023 г. с исковым заявлением к Паршутину Г.В. о: - признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключённого 5 октября 2023 г.; - применении последствий недействительности сделки в виде восстановления права собственности истца на квартиру и исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика.

Правовое основание: статьи 10, 166, 167, 177, 178, 179 ГК РФ.

Фактические обстоятельства: - Истец являлась собственником однокомнатной квартиры (29,9 кв. м) на основании договора передачи жилого помещения в собственность от 12 августа 2002 г. - 5 октября 2023 г. под влиянием мошеннических действий неустановленных лиц, которые под предлогом пресечения попытки незаконного переоформления недвижимости убедили истца в необходимости срочной продажи, она заключила договор купли-продажи с ответчиком. - Договор был подписан в банке ПАО Сбербанк с использованием сервиса безопасных сделок. - Стоимость квартиры определена в 1 900 000 руб. (значительно ниже рыночной). - Истец получила денежные средства и в тот же день передала их курьеру, полагая, что они будут возвращены покупателю, а квартира переоформлена обратно на её имя. - Истец находилась в стрессовом состоянии, не понимала значения своих действий, не имела намерения продавать единственное жилое помещение. - 14 октября 2023 г. истец обратилась в полицию; 15 октября 2023 г. возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).

Возражения ответчика

Паршутин Г.В. возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на: - отсутствие доказательств заблуждения истца; - добросовестность его поведения при заключении сделки; - отсутствие оснований для признания сделки недействительной.

Пояснения ответчика в суде первой инстанции: - Ответчик является директором агентства недвижимости, на сайте которого размещён сервис «срочный выкуп квартиры». - На этот сервис поступила заявка от истца о продаже квартиры. - Ответчик позвонил истцу с предложением помощи в продаже. - После осмотра предложил купить квартиру за 1 900 000 руб. (в связи с отсутствием ремонта). - Истец пояснила, что срочная продажа обусловлена отъездом к родственникам. - Договор заключён в банке с использованием сервиса безопасных сделок. - Ответчик не знал о противоправных действиях в отношении истца.

Решение суда первой инстанции

Решение Новгородского районного суда от 21 мая 2024 г.: - Исковые требования оставлены без удовлетворения. - Мотивы: - Истец не представила доказательств нахождения под влиянием существенного заблуждения, при котором она не могла не понимать природу сделки. - Возбуждение уголовного дела само по себе не является основанием для признания договора недействительным. - Доводы о недостаточной осмотрительности ответчика несостоятельны; поведение истца не вызывало объективных сомнений в понимании ею характера действий. - Доказательств продажи по явно заниженной цене не представлено.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23 апреля 2025 г.: - Решение суда первой инстанции отменено. - Принято новое решение об удовлетворении исковых требований. - Договор купли-продажи признан недействительным. - Применены последствия недействительности: - Прекращено право собственности Паршутина Г.В. на квартиру. - Признано право собственности Евсейчик Т.П. на квартиру. - Апелляционное определение является основанием для исключения из ЕГРН записи о переходе права собственности к Паршутину Г.В. и восстановления сведений о праве собственности Евсейчик Т.П. - Взыскания: - С Евсейчик Т.П. в пользу Паршутина Г.В. — стоимость жилого помещения в размере 1 900 000 руб. (двусторонняя реституция). - С Паршутина Г.В. в пользу Евсейчик Т.П. — судебные расходы на оплату экспертиз в размере 44 850 руб.

Ключевые мотивы апелляции: - Суд апелляционной инстанции назначил по ходатайству истца стационарную комплексную судебно-психолого-психиатрическую экспертизу (заключение от 5 марта 2025 г. № 7/25). - Экспертиза установила, что Евсейчик Т.П. страдала психическим расстройством (органическое расстройство личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга, код F07.01 по МКБ-10), которое лишало её способности понимать значение своих действий и руководить ими. - Истец имела искажённое представление о существе сделки, заблуждалась относительно значения своих действий. - Возраст истца (73 года), её одиночество, отсутствие близких родственников в России — обстоятельства, усиливающие существенность заблуждения. - Истец продолжила проживать в квартире, оплачивала ЖКУ, что свидетельствует об отсутствии намерения на отчуждение. - Продажа по цене значительно ниже рыночной подтверждает отсутствие реального намерения на продажу. - Ответчик как профессиональный участник рынка недвижимости (директор агентства) был осведомлен о заниженной цене и мог распознать заблуждение истца (п. 5 ст. 178 ГК РФ).

Постановление кассационного суда

Определение судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 сентября 2025 г.: - Апелляционное определение оставлено без изменения. - Кассационный суд не установил нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права судом апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Истец жалобы: Паршутин Г.В.

Доводы кассационной жалобы: - Требование отмены апелляционного определения от 23 апреля 2025 г. и определения кассационного суда от 10 сентября 2025 г. как незаконных. - Требование оставления в силе решения суда первой инстанции. - Возражения против назначения судебной экспертизы и принятия её заключения в качестве доказательства. - Доводы о необходимости применения положений п. 1 ст. 302 ГК РФ (истребование имущества от добросовестного приобретателя).

Процедура передачи в ВС РФ: - 18 декабря 2025 г. судья ВС РФ Назаренко Т.Н. истребовала дело в ВС РФ. - 28 января 2026 г. той же судьёй кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: 1. Истца (Евсейчик Т.П.) — защита права собственности на единственное жилое помещение, которое она не намеревалась отчуждать, но была вынуждена продать под влиянием мошеннических действий третьих лиц, находясь в состоянии психического расстройства и существенного заблуждения. 2. Ответчика (Паршутина Г.В.) — защита приобретённого права собственности на основании надлежащим образом оформленного договора купли-продажи, ссылка на добросовестность и надлежащее исполнение сделки.

Конфликт норм и толкований

Материально-правовой аспект: - Применение ст. 178 ГК РФ (сделка, совершённая под влиянием существенного заблуждения) в контексте защиты лиц с психическими расстройствами и пожилого возраста. - Толкование понятия «существенное заблуждение» (п. 1 ст. 178 ГК РФ) и критериев его определения (п. 2 ст. 178 ГК РФ). - Применение п. 5 ст. 178 ГК РФ — условие распознаваемости заблуждения и учёт поведения (добросовестности) другой стороны. - Вопрос о том, может ли профессиональный участник рынка недвижимости быть признан добросовестным приобретателем при наличии явных признаков заблуждения продавца (заниженная цена, возраст, одиночество, психическое расстройство). - Применение ст. 302 ГК РФ (истребование имущества от добросовестного приобретателя) к спорам о недействительности сделок.

Процессуально-правовой аспект: - Полномочия суда апелляционной инстанции по назначению судебной экспертизы при неправильном определении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 79, 327 ГПК РФ; п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 16). - Допустимость и достаточность экспертного заключения в качестве доказательства при разрешении спора о недействительности сделки.

Категория проблемы

Материально-правовая (в основе) с элементами процессуально-правовой (процедурные аспекты доказывания).

Причина передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью: 1. Уточнения стандартов применения ст. 178 ГК РФ в отношении лиц с психическими расстройствами и пожилого возраста. 2. Разъяснения критериев распознаваемости заблуждения (п. 5 ст. 178 ГК РФ) применительно к профессиональным участникам рынка недвижимости. 3. Подтверждения правомерности назначения судебной экспертизы апелляционным судом при неправильном определении обстоятельств судом первой инстанции. 4. Разграничения применения норм о недействительности сделок (ст. 178 ГК РФ) и норм об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли заблуждение истца относительно природы и существа сделки купли-продажи квартиры существенным в смысле п. 1 ст. 178 ГК РФ при наличии психического расстройства истца, её пожилого возраста, одиночества, отсутствия намерения на отчуждение единственного жилого помещения и продажи по цене значительно ниже рыночной?

2. Может ли суд апелляционной инстанции назначить судебную экспертизу при неправильном определении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять заключение экспертизы в качестве дополнительного доказательства в соответствии со ст. 79 и 327 ГПК РФ?

3. Должны ли учитываться при применении п. 5 ст. 178 ГК РФ (условие распознаваемости заблуждения) профессиональный статус другой стороны сделки (директор агентства недвижимости) и явные признаки заблуждения продавца (заниженная цена, возраст, психическое расстройство)?

4. Применяются ли положения ст. 302 ГК РФ (истребование имущества от добросовестного приобретателя) к спорам о признании договора купли-продажи недействительным на основании ст. 178 ГК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала выводы апелляционного и кассационного судов об удовлетворении исковых требований Евсейчик Т.П. и признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании ст. 178 ГК РФ. ВС РФ подтвердил, что заблуждение истца было существенным, поскольку она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При этом ВС РФ указал, что при разрешении исков о признании сделки недействительной на основании заблуждения должны учитываться конкретные обстоятельства дела, включая состояние здоровья, возраст и положение стороны, а также поведение (добросовестность) другой стороны в соответствии с п. 5 ст. 178 ГК РФ.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база договора купли-продажи недвижимого имущества

Применённые нормы: - Пункт 1 ст. 454 ГК РФ — определение договора купли-продажи: одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить определённую денежную сумму (цену). - Пункт 1 ст. 549 ГК РФ — по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (со ссылкой на ст. 130 ГК РФ).

Вывод ВС РФ: Договор купли-продажи квартиры надлежащим образом оформлен и зарегистрирован, однако это не исключает возможности его признания недействительным при наличии оснований, предусмотренных законом.

2. Основания недействительности сделок и применение последствий

Применённые нормы: - Пункт 1 ст. 166 ГК РФ — сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). - Абзац первый пункта 1 ст. 167 ГК РФ — недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Вывод ВС РФ: Признание сделки недействительной влечёт её недействительность с момента совершения, что требует применения последствий недействительности в виде двусторонней реституции.

3. Сделка, совершённая под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ)

Применённые нормы:

Пункт 1 ст. 178 ГК РФ:

Сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пункт 2 ст. 178 ГК РФ — перечень случаев, когда заблуждение предполагается достаточно существенным: - п. 2.1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т. п.; - п. 2.2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; - п. 2.3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; - п. 2.4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; - п. 2.5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своём волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Пункт 3 ст. 178 ГК РФ — заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Пункт 5 ст. 178 ГК РФ — условие распознаваемости заблуждения:

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учётом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Позиция ВС РФ по толкованию ст. 178 ГК РФ:

ВС РФ указал, что статья 178 ГК РФ «обеспечивает защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена». Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остаётся в неведении относительно обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую не совершил бы, если бы не заблуждался.

Критерии определения существенности заблуждения:

ВС РФ подчеркнул, что вопрос о том, является ли заблуждение существенным, должен решаться с учётом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для конкретного участника сделки с учётом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки.

Применение к фактам дела:

ВС РФ согласился с выводом апелляционного суда о том, что: - Истец была в возрасте 73 лет, являлась одинокой женщиной, не имела близких родственников в России. - Истец имела искажённое представление о существе сделки и заблуждалась относительно значения своих действий. - Истец не намеревалась продавать спорную квартиру и не осознавала природу сделки (п. 2.3 ст. 178 ГК РФ — заблуждение в отношении природы сделки). - После заключения договора истец продолжила проживать в квартире, неся расходы на её содержание, что свидетельствует об отсутствии намерения на отчуждение. - Продажа по цене значительно ниже рыночной подтверждает отсутствие реального намерения на продажу.

4. Условие распознаваемости заблуждения (п. 5 ст. 178 ГК РФ) и поведение другой стороны

Позиция ВС РФ:

При разрешении иска о признании сделки недействительной на основании заблуждения должны учитываться закреплённые в п. 5 ст. 178 ГК РФ условия распознаваемости такого заблуждения и учёта поведения (добросовестности) другой стороны сделки.

Применение к фактам дела:

ВС РФ поддержал вывод апелляционного суда о том, что: - Паршутин Г.В. является директором агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости. - Вследствие этого он был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной на момент её продажи. - Ответчик мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения. - Поведение ответчика не соответствует стандарту добросовестности, требуемому п. 5 ст. 178 ГК РФ.

Вывод: Заблуждение истца было распознаваемо для лица, действующего с обычной осмотрительностью, особенно для профессионального участника рынка недвижимости, учитывая явные признаки: возраст истца, одиночество, заниженная цена, срочность продажи.

5. Роль судебной экспертизы в доказывании

Применённые нормы процессуального права: - Статья 79 ГПК РФ — назначение судебной экспертизы. - Статья 327 ГПК РФ (абзац второй части 1) — принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции. - Статья 330 ГПК РФ (пункт 1 части 1) — основание для отмены решения суда первой инстанции — неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Применённое Постановление Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», пункт 43:

Если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Позиция ВС РФ:

ВС РФ указал, что суд апелляционной инстанции в пределах своих полномочий в целях полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела с учётом неправильного определения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ назначил судебную экспертизу и правомерно принял заключение комиссии экспертов от 5 марта 2025 г. № 7/25 в качестве дополнительного доказательства согласно положениям абзаца второго части 1 ст. 327 ГПК РФ.

Оценка экспертного заключения:

ВС РФ согласился с выводом апелляционного суда о том, что: - Нарушений требований ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения не допущено. - Экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, составлено экспертами, имеющими надлежащую квалификацию и длительный стаж экспертной работы. - Выводы экспертов однозначны, научно обоснованы, согласуются с материалами дела. - Оснований ставить под сомнение компетентность экспертов или не доверять их выводам не имелось. - Выводы экспертов не опровергнуты, допустимых, достаточных и достоверных доказательств, которые бы могли поставить их под сомнение, в суд апелляционной инстанции не представлено.

Содержание экспертного заключения:

Эксперти