ВС РФ: пятилетний срок перерасчета арендной платы считается с даты установления, а не применения

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: А40-117873/2023; определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС25-8281

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 17 февраля 2026 г.; полный текст изготовлен 4 марта 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Борисова Е.Е. - Судьи: Грачева И.Л., Хатыпова Р.А. - Судья-докладчик: Борисова Е.Е.

Стороны спора: - Истец (по первоначальному иску): Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (управление Росимущества) — арендодатель - Ответчик (по первоначальному иску) / Кассант: Общество с ограниченной ответственностью «Акварель» (ранее — ООО «Ситрас») — арендатор - Соистец по встречному иску: Общество с ограниченной ответственностью «Бауцентр Рус» — собственник здания на спорном участке - Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: ООО «Ашан», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество)

Категория спора: Договорный спор (аренда земельного участка, находящегося в федеральной собственности); вопрос о размере регулируемой арендной платы и порядке её применения при изменении нормативного регулирования.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Между управлением Росимущества (арендодатель) и ООО «Акварель» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30 апреля 2014 г. № 01-04/25 площадью 284 046 кв.м (после изъятия части участка в 2020 г. — 282 582 кв.м), расположенного в Московской области, Пушкинский район, на срок до 10 октября 2052 г. Договор предусматривал расчет арендной платы в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (далее — постановление № 582). 29 августа 2016 г. управление Росимущества направило уведомление об установлении годовой арендной платы в размере 96 940 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком. Впоследствии арендная плата увеличивалась на уровень инфляции (уведомления от 10 февраля 2021 г., 17 декабря 2021 г., 30 декабря 2022 г.).

10 февраля 2023 г. вступило в силу постановление Правительства РФ от 10 февраля 2023 г. № 191 (далее — постановление № 191), которое изменило порядок определения арендной платы: отменило возможность расчета на основе рыночной стоимости права аренды и установило, что для земельных участков под зданиями и сооружениями арендная плата определяется как 3% от кадастровой стоимости. Управление Росимущества предъявило иск о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 января 2022 г. по 17 апреля 2023 г. (70 296 199 руб. 63 коп.) и неустойки (12 316 782 руб. 35 коп.). Общество «Акварель» подало встречный иск об установлении арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости с 21 февраля 2023 г. (даты вступления в силу постановления № 191).

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд города Москвы (23 августа 2024 г.): Удовлетворил первоначальный иск частично: взыскал 10 810 816 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате и 7 985 974 руб. 76 коп. пени. Отказал в удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска.

Девятый арбитражный апелляционный суд (27 декабря 2024 г.): Отменил решение суда первой инстанции в части требования о взыскании неустойки. Взыскал неустойку в размере 9 284 110 руб. 56 коп. с учетом перерасчета. В остальной части оставил решение в силе.

Арбитражный суд Московского округа (23 мая 2025 г.): Оставил постановление апелляционного суда без изменения.

Основание передачи в коллегию

Кассационная жалоба ООО «Акварель» на все три судебных акта. Кассант ссылался на существенные нарушения норм материального права и просил отменить судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Общество «Бауцентр Рус» в отзыве на кассационную жалобу просило её удовлетворить.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Суть правового конфликта заключается в порядке применения изменений нормативного регулирования размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, в условиях перехода от одной системы расчёта к другой.

Конкретный конфликт: Суды исходили из того, что пятилетний срок, установленный пунктом 2 постановления № 191 для перерасчета арендной платы, рассчитанной по результатам оценки рыночной стоимости, следует считать с момента фактического применения этой стоимости (1 ноября 2019 г., когда земельный участок был застроен). Это означало, что перерасчет возможен только с 2 ноября 2024 г., и до этой даты арендная плата должна исчисляться по старой системе (на основе рыночной стоимости). Кассант же утверждал, что пятилетний срок должен считаться с даты установления арендной платы (29 августа 2016 г.), и поскольку этот срок истёк, с 21 февраля 2023 г. (даты вступления в силу постановления № 191) должна применяться новая система расчета (3% от кадастровой стоимости).

Принципиальное значение: Дело имеет принципиальное значение для унификации практики применения регулируемых арендных платежей при изменении нормативного регулирования. Вопрос о том, с какой даты считать пятилетний срок для перерасчета арендной платы (с даты установления платежа или с даты её фактического применения), существенно влияет на права и обязанности как арендодателей (государственных органов), так и арендаторов земельных участков в федеральной собственности. Кроме того, спор касается фундаментального принципа действия регулируемых цен: применяются ли они с момента вступления в силу нормативного акта или требуют дополнительного согласования сторон.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: С какой даты следует считать пятилетний срок, установленный пунктом 2 постановления № 191, для перерасчета арендной платы, рассчитанной по результатам оценки рыночной стоимости права аренды: с даты установления (уведомления об изменении) арендной платы или с даты её фактического применения?

2. Производный вопрос: Применяется ли новый порядок определения арендной платы (3% от кадастровой стоимости), установленный постановлением № 191, с даты вступления в силу этого постановления (21 февраля 2023 г.) или только после истечения пятилетнего срока действия ранее установленной рыночной стоимости?

3. Процедурный вопрос: Требуется ли дополнительное изменение договора аренды для применения нового размера регулируемой арендной платы, или стороны обязаны руководствоваться предписанным размером независимо от договорного механизма?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришел к выводу, что пятилетний срок, установленный пунктом 2 постановления № 191 для перерасчета арендной платы, рассчитанной по результатам оценки рыночной стоимости, должен считаться с даты установления (уведомления об изменении) этой платежа, а не с даты её фактического применения. Соответственно, если пятилетний срок истёк до вступления в силу постановления № 191, то с даты вступления в силу этого постановления (21 февраля 2023 г.) арендная плата подлежит исчислению в соответствии с новым порядком (3% от кадастровой стоимости), без необходимости дополнительного изменения договора аренды. Регулируемая арендная плата применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения платежа.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база регулирования арендной платы за земельные участки в федеральной собственности

Верховный Суд исходил из следующих нормативных положений:

• Статья 424 ГК РФ (пункт 1): в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом;

• Статья 22 ЗК РФ (пункт 4): размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды;

• Статья 65 ЗК РФ (пункты 1 и 3, в редакции до 1 марта 2015 г.): порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации;

• Статья 39.7 ЗК РФ (подпункт 2 пункта 3, в редакции с 1 марта 2015 г.): порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

2. Применение разъяснений Пленума ВАС РФ о регулируемой арендной плате

Суд опирался на пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума № 73), в котором разъяснено, что при рассмотрении споров о взыскании арендной платы по договорам аренды земельных участков в государственной или муниципальной собственности судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Суд также применил пункт 19 постановления Пленума № 73, согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

3. Исключение из общего принципа действия норм гражданского законодательства во времени

Верховный Суд подчеркнул, что из существа регулируемой арендной платы следует исключение из общего принципа действия норм гражданского законодательства во времени, предусмотренного статьей 422 ГК РФ. Регулируемая арендная плата определяется исходя из положений нормативно-правовых актов, действующих в соответствующие периоды, вне зависимости от внесения сторонами корреспондирующих изменений в договор, а не исходя из норм, действующих на момент заключения договора.

Это означает, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы. Размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

4. Анализ постановления № 582 и его изменений

Суд проанализировал структуру постановления № 582:

• Пункт 2 постановления № 582 (в редакции, действующей в спорный период) предусматривал несколько способов определения размера арендной платы: на основании кадастровой стоимости (подпункт «а»), по результатам торгов (подпункт «б»), в соответствии со ставками, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации (подпункт «в»), и на основании рыночной стоимости права аренды (подпункт «г»).

• Подпункт «г» пункта 2 постановления № 582, предусматривающий возможность установления размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды, утратил силу с 21 февраля 2023 г. в результате принятия постановления № 191.

• Пункт 10 постановления № 582 (действовал до 21 февраля 2023 г.) содержал запрет изменения арендной платы на базе изменения рыночной цены раньше, чем один раз в 5 лет.

5. Содержание и смысл постановления № 191

Суд установил, что постановление № 191:

• Пункт 3: внес подпункт «е» в пункт 3 постановления № 582, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

• Пункт 2: определил, что арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Суд пришел к выводу, что положения как ранее действовавшего пункта 10 постановления № 582, так и вновь введенного пункта 2 постановления № 191 являются взаимосвязанными, поскольку регулируют вопрос сроков перерасчета арендной платы. Пункт 2 постановления № 191 в продолжение пункта 10 постановления № 582 сохраняет положения о сроке перерасчета в 5 лет, при этом учитываются и защищаются интересы арендатора публичных земель в юридической определенности на период перехода со старой системы исчисления арендной платы на новую.

6. Критерий определения даты установления арендной платы

Ключевой вывод Суда: расчет пятилетнего срока, установленного пунктом 2 постановления № 191, связывается с датой уведомления арендатора арендодателем об изменении цены договора, поскольку такое изменение происходит в одностороннем порядке по инициативе арендодателя (пункт 4.3 договора, пункт 10 постановления № 582).

В рассматриваемом деле рыночная стоимость права аренды земельного участка устанавливалась: - в момент заключения договора (30 апреля 2014 г.); - в одностороннем порядке на основании уведомления арендодателя от 29 августа 2016 г. в соответствии с отчетом об оценке.

Суд установил, что суды ошибочно применили пятилетний срок с иной даты — когда данная арендная плата фактически начала применяться (1 ноября 2019 г.), вместо пятилетнего срока с даты установления арендной платы договором аренды (29 августа 2016 г.).

7. Природа рыночной стоимости и обоснование пятилетнего срока

Суд обратился к статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Статья 12 Закона № 135-ФЗ установила, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, что согласуется с положениями ранее действовавшего пункта 10 постановления № 582.

Суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта — это переменная величина, которая зависит от множества внешних объективных факторов, действующих в определенный момент времени, и меняется в силу этих факторов независимо от того, применяется данная стоимость в сделках на протяжении заданного отрезка времени или нет.

Соответственно, пунктом 2 постановления № 191 предусмотрено, что арендная плата, определенная исходя из рыночной стоимости права аренды, подлежит перерасчету по истечении 5 лет с даты ее установления, поскольку по истечении этого периода установленная ранее рыночная стоимость с высокой степенью вероятности становится неактуальной, то есть перестает быть объективно рыночной и требует пересмотра.

Суд подчеркнул, что необходимость перерасчета арендной платы согласно постановлению № 191 никак не может зависеть от периода фактического применения рыночной стоимости, поскольку с течением времени она перестает быть достоверной.

8. Принципы определения арендной платы за публичные земли

Суд ссылался на пункт 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., согласно которому произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрел, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу основных принципов, утвержденных постановлением № 582, относятся:

• Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

• Принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Суд подчеркнул, что с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Конкретный критерий, применённый к данному делу

Верховный Суд установил, что суды трех инстанций при рассмотрении дела не исследовали имеющие существенное значение для правильного разрешения спора условия внесения арендной платы по договору, предусмотренные постановлением № 191. Суды ошибочно определили:

1. Дату установления арендной платы по отчету об оценке: суды считали, что арендная плата была установлена с 1 ноября 2019 г. (с момента застройки земельного участка), хотя фактически она была установлена 29 августа 2016 г. (датой уведомления об изменении цены);

2. Сроки действия пятилетнего периода: суды исходили из того, что пятилетний срок считается с 1 ноября 2019 г., что означало возможность перерасчета только с 2 ноября 2024 г., тогда как правильный расчет — с 29 августа 2016 г., что означает истечение пятилетнего срока до вступления в силу постановления № 191;

3. Размер задолженности по арендной плате и неустойки: в связи с неправильным определением применимого порядка расчета арендной платы;

4. Основания для отказа в удовлетворении встречного иска: суды не учли, что с 21 февраля 2023 г. (даты вступления в силу постановления № 191) арендная плата подлежит исчислению в размере 3% от кадастровой стоимости.

Указания нижестоящему суду

Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы с указанием на необходимость:

1. Правильно применить пункт 2 постановления № 191, считая пятилетний срок с даты установления (уведомления об изменении) арендной платы (29 августа 2016 г.), а не с даты её фактического применения;

2. Учесть, что пятилетний срок истёк до вступления в силу постановления № 191 (21 февраля 2023 г.);

3. Исходить из того, что с 21 февраля 2023 г. арендная плата подлежит исчислению в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с подпункт «е» пункта 3 постановления № 582 (с учетом внесенных изменений);

4. Пересчитать размер задолженности по арендной плате и размер начисленной на сумму задолженности неустойки с учетом правильного применения постановления № 191;

5. Разрешить встречный иск об установлении арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости с 21 февраля 2023 г.

Распределение обязанностей между участниками

Суд подчеркнул, что стороны договора аренды обязаны руководствоваться предписанным размером регулируемой арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения платежа. Арендодатель (управление Росимущества) обязан применять размер арендной платы, установленный нормативным актом, с даты вступления в силу этого акта. Арендатор (ООО «Акварель») обязан вносить арендную плату в размере, установленном нормативным актом, действующим в соответствующий период, без необходимости дополнительного согласования с арендодателем.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации:

ОПРЕДЕЛИЛА:

1. Отменить: - Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2024 г. - Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2024 г. - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2025 г.

по делу № А40-117873/2023.

1. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу к регулируемым ценам

Определение СКЭС осуществляет принципиальный сдвиг в методологии применения регулируемых арендных платежей. Вместо формального подхода, при котором суды ориентировались на момент фактического применения платежа (дату застройки участка), Верховный Суд установил субстанциальный подход, основанный на природе регулируемой цены и целях нормативного регулирования.

Ключевой вывод: пятилетний срок считается с момента установления (уведомления об изменении) арендной платы, а не с момента её фактического применения. Это отражает понимание того, что рыночная стоимость — это объективная экономическая категория, которая устаревает независимо от того, применяется ли она в конкретных сделках.

2. Гармонизация с другими позициями ВС РФ и КС РФ

Определение гармонизирует практику применения регулируемых цен с общими принципами действия нормативных актов во времени. Суд опирался на:

• Постановление Пленума ВАС РФ № 73 (пункты 16, 19) о том, что регулируемая арендная плата применяется независимо от договорного механизма и без необходимости дополнительного изменения договора;

• **Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2019) (пункт 66