ВС РФ: при выкупе жилья в аварийном доме коридорного типа нужно учитывать долю в общих помещениях

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 51-КГПР25-10-К8 (УИД 22RS0015-01-2024-003746-60)

Дата рассмотрения: 24 февраля 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующая Пчелинцева Л.М., судьи Горохов Б.А., Фролкина С.В.; при участии прокурора Генеральной прокуратуры РФ Русакова И.В.

Стороны: - Истцы (заявители): Ласкина Любовь Геннадьевна (гражданин, собственник 2/4 доли жилого помещения), Хлебникова Яна Андреевна (гражданин, собственник 1/4 доли), Зубков Сергей Александрович (гражданин, собственник 1/4 доли); интересы представлены прокурором г. Новоалтаиска Алтайского края - Ответчики: Администрация г. Новоалтаиска (орган местного самоуправления), Комитет администрации г. Новоалтаиска по жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и строительству (орган публичной власти) - Кассационные жалобы подали: Ласкина Л.Г., Хлебникова Я.А., Зубков С.А.; кассационное представление — заместитель Генерального прокурора РФ Ткачёв И.В.

Категория спора: Жилищный спор; защита жилищных прав собственников жилого помещения в аварийном доме; изъятие имущества для муниципальных нужд; определение размера возмещения при принудительном отчуждении жилого помещения.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор г. Новоалтаиска, действуя в интересах Ласкиной Л.Г., Хлебниковой Я.А. и Зубкова С.А., обратился в суд с требованиями:

1. Возложить на администрацию г. Новоалтаиска обязанность изъять путём выкупа жилое помещение (две комнаты, общей площадью 26,5 кв. м), находящееся в общей долевой собственности истцов в многоквартирном доме коридорного типа.

2. Выплатить возмещение собственникам в размере 3 307 263 руб. согласно долям в праве собственности (Ласкиной — 1 281 736,5 руб., Хлебниковой и Зубкову — по 640 868,25 руб.).

3. Прекратить право собственности истцов на жилое помещение после выплаты выкупной стоимости и признать право собственности за муниципальным образованием.

Правовое основание: Многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение истцов, 14 декабря 2017 г. межведомственной комиссией признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Новоалтаиска от 19 декабря 2017 г. № 2516 установлен срок переселения — до 1 июля 2018 г. Однако органом местного самоуправления в течение более пяти лет не приняты меры по переселению, жилое помещение не изъято, соглашение о выкупе не заключено. Техническое состояние дома ухудшается, проживание угрожает жизни и здоровью истцов.

Возражения ответчика

В определении не раскрыты конкретные возражения ответчиков, однако из контекста следует, что они оспаривали размер возмещения и применимость процедуры изъятия без соблюдения предварительного уведомления.

Решение первой инстанции

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 29 ноября 2024 г. (с учётом определения от 17 января 2025 г. об исправлении описки):

• Удовлетворено частично
• На администрацию возложена обязанность изъять путём выкупа жилое помещение
• Выплатить возмещение в размере 2 563 473 руб. (меньше требуемого на 743 790 руб.):
• Ласкиной Л.Г. — 1 281 736,5 руб.
• Хлебниковой Я.А. — 640 868,25 руб.
• Зубкову С.А. — 640 868,25 руб.
• Прекращено право собственности истцов, признано право собственности муниципального образования
• В остальной части требования оставлены без удовлетворения

Ключевые мотивы суда первой инстанции: - Дом признан аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу переселения не включён - Дальнейшее проживание создаёт угрозу жизни и здоровью - Орган местного самоуправления более пяти лет не осуществляет необходимых действий - Жилое помещение состоит из двух комнат, является обособленным объектом недвижимости (квартирой в доме коридорного типа) - Вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая) не входят в состав квартиры истцов, а отнесены к общему имуществу дома - Возмещение определено без учёта вспомогательных помещений, исходя из площади 26,5 кв. м

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 марта 2025 г.:

• Решение суда первой инстанции оставлено без изменения
• Суд апелляции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием
• Указал, что помещения вспомогательного назначения (туалет, душ на первом этаже) предназначены для использования всеми собственниками дома
• Отклонил доводы прокурора о применении по аналогии правил расчёта площади комнаты в коммунальной квартире, указав, что весь дом не является коммунальной квартирой, и расчёт применяется только при расчёте площади комнаты в коммунальной квартире

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17 июля 2025 г.:

• Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения
• Нарушения норм материального и процессуального права не выявлены
• Указано, что нижестоящими судебными инстанциями учтены все заслуживающие внимания обстоятельства

Обращение в ВС РФ

В кассационном представлении заместителя Генерального прокурора РФ Ткачёва И.В. и кассационной жалобе Ласкиной Л.Г., Хлебниковой Я.А. и Зубкова С.А. поставлен вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных.

По результатам изучения доводов судьёй Горохова Б.А. 22 октября 2025 г. дело истребовано в ВС РФ, определением от 23 января 2026 г. кассационные документы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами собственников жилого помещения в аварийном доме коридорного типа и органом местного самоуправления по вопросу о размере возмещения при принудительном изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.

Конфликт норм и толкований:

1. Материально-правовой аспект: Как определить размер возмещения при изъятии жилого помещения в доме коридорного типа, в котором жилые комнаты не имеют собственных вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой)? Должны ли при расчёте выкупной цены учитываться доля собственников в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения)?

2. Применение аналогии закона: Допустимо ли применение по аналогии норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах (ст. 41, 42 ЖК РФ) к жилым помещениям в доме коридорного типа при определении выкупной цены?

3. Конституционный принцип: Соответствует ли занижение размера возмещения на 743 790 руб. (более чем на 22 %) конституционному требованию о предварительном и равноценном возмещении при принудительном отчуждении имущества (ст. 35 Конституции РФ)?

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм ст. 32 ЖК РФ о выкупе жилого помещения в аварийном доме; применение ст. 41, 42 ЖК РФ по аналогии) и процессуально-правовая (надлежащее выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; оценка доказательств, в том числе экспертного заключения).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопрос о правильном применении норм жилищного законодательства при определении размера возмещения за изъятие жилого помещения в аварийном доме, что требует единообразного толкования и формирования правовой позиции ВС РФ для нижестоящих судов. Кроме того, имеются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применима ли по аналогии закона норма о расчёте общей площади комнаты в коммунальной квартире (ст. 41, 42 ЖК РФ) к жилому помещению в виде двух комнат в доме коридорного типа при определении выкупной цены за изъятие такого помещения?

2. Должны ли при определении размера возмещения за изъятие жилого помещения в доме коридорного типа учитываться доля собственников в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), если в самом жилом помещении эти помещения отсутствуют?

3. Является ли занижение размера возмещения на 743 790 руб. (более чем на 22 %) нарушением конституционного требования о предварительном и равноценном возмещении при принудительном отчуждении имущества?

4. Допустимо ли изъятие жилого помещения в аварийном доме, не включённом в адресную программу переселения, без соблюдения процедуры предварительного уведомления, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что при определении размера возмещения за изъятие жилого помещения в доме коридорного типа, в котором жилые комнаты не имеют собственных вспомогательных помещений, допустимо применение по аналогии закона норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах. Выкупная цена должна включать не только рыночную стоимость самого жилого помещения (26,5 кв. м), но и долю собственников в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), что увеличивает общую площадь помещения до 34,38 кв. м и соответственно размер возмещения до 3 307 263 руб. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, необоснованно отклонив доводы истцов и не применив подлежащие применению нормы жилищного законодательства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и принцип равноценного возмещения

Статьёй 35 Конституции РФ установлено, что право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

Этот конституционный принцип является основополагающим для всей системы защиты прав собственников при изъятии имущества для публичных целей. Занижение размера возмещения нарушает это требование и лишает собственников надлежащей правовой защиты.

2. Нормы жилищного законодательства об изъятии жилого помещения в аварийном доме (ст. 32 ЖК РФ)

Часть 1 статьи 32 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Часть 10 статьи 32 ЖК РФ предусматривает, что признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, требования к собственникам помещений о сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию, земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме (за исключением помещений, принадлежащих муниципальному образованию) в порядке, предусмотренном частями 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ.

Часть 6 статьи 32 ЖК РФ устанавливает, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником. Принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Часть 7 статьи 32 ЖК РФ определяет состав выкупной цены: в неё включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (включая земельный участок) с учётом доли собственника в праве общей собственности, а также все убытки, причинённые собственнику его изъятием, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском и оформлением другого жилого помещения, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, упущенную выгоду.

3. Постановления Пленума ВС РФ о применении ст. 32 ЖК РФ

Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» содержит ключевые разъяснения:

Пункт 22 разъясняет, что признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления требования к собственникам о сносе или реконструкции в разумный срок за счёт их собственных средств. Если собственники не осуществили снос или реконструкцию в предоставленный срок, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (которые заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и об изъятии каждого жилого помещения путём выкупа. К порядку выкупа применяются нормы частей 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника применению не подлежат.

Подпункт «з» пункта 20 постановления № 14 разъясняет, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ и включает рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

4. Обзор судебной практики ВС РФ о жилищных правах в аварийных домах

Раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г., устанавливает, что если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включён в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьёй 32 ЖК РФ, то есть путём выкупа изымаемого жилого помещения.

Раздел III того же Обзора содержит правовую позицию о расчёте площади комнаты в коммунальной квартире: если объектом жилищного найма является комната в коммунальной квартире, расположённой в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать: - общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, находящихся при такой комнате и используемых для обслуживания данной комнаты (например, кладовая); - долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

5. Нормы жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах (ст. 41, 42 ЖК РФ)

Часть 1 статьи 41 ЖК РФ предусматривает, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Часть 1 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Часть 2 статьи 42 ЖК РФ определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определённой в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

6. Определение жилого помещения и его видов (ст. 16 ЖК РФ)

Часть 1 статьи 16 ЖК РФ устанавливает, что к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Часть 3 статьи 16 ЖК РФ определяет квартиру как структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Часть 4 статьи 16 ЖК РФ определяет комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

7. Применение аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ)

Часть 1 статьи 7 ЖК РФ устанавливает, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

8. Процессуальные требования к решению суда (ст. 195, 196 ГПК РФ)

Статья 195 ГПК РФ устанавливает, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2 и 3) разъясняет: - Решение является законным, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). - Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59–61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Статья 196 ГПК РФ устанавливает, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства установлены, какой закон должен быть применён и подлежит ли иск удовлетворению.

9. Основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке (ст. 390.14 ГПК РФ)

Статья 390.14 ГПК РФ устанавливает, что основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

10. Анализ ошибок нижестоящих судов

Судебная коллегия ВС РФ установила следующие существенные нарушения:

Ошибка в применении норм материального права:

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что жилое помещение истцов, состоящее из двух комнат, является отдельной квартирой (обособленным объектом недвижимости), и поэтому при определении выкупной стоимости не следует учитывать доли истцов в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения).

Однако такой подход противоречит нормам жилищного законодательства. Согласно части 3 статьи 16 ЖК РФ, квартира должна состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. В данном случае жилое помещение истцов не содержит таких вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой), которые находятся на первом этаже дома и используются всеми собственниками.

Таким образом, жилое помещение истцов по своим фактическим бытовым характеристикам схоже с комнатой в коммунальной квартире, и при определении выкупной стоимости допустимо применение по аналогии закона норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах (ст. 41, 42 ЖК РФ).

Применение аналогии закона:

Согласно части 1 статьи 7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Ситуация с жилым помещением в доме коридорного типа, в котором жилые комнаты не имеют собственных вспомогательных помещений, не урегулирована специальными нормами жилищного законодательства. Однако сходная ситуация урегулирована в отношении комнат в коммунальных квартирах (ст. 41, 42