ВС РФ обязал учитывать долю в общем имуществе при выкупе жилья в аварийном доме

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Внутрисудебный номер и номер определения: - Дело № 51-КГПР25-13-К8 - УИД: 22RS0015-01-2024-003228-62 - Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ

Дата: 24 февраля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующая: Пчелинцева Л.М. - Судьи: Горохов Б.А. (судья-докладчик), Фролкина С.В. - При участии прокурора Генеральной прокуратуры РФ Русакова И.В.

Стороны: - Истец: Прокурор г. Новоалтайска Алтайского края (действующий в интересах гражданина) - Заинтересованное лицо: Шатовкина Наталья Афанасьевна (гражданин, собственник жилого помещения) - Ответчики: - Администрация г. Новоалтайска (орган местного самоуправления) - Комитет администрации г. Новоалтайска по жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и строительству (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищный спор, связанный с изъятием жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу; определение размера возмещения за изымаемое имущество; защита жилищных прав гражданина.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор г. Новоалтайска, действуя в интересах Шатовкиной Н.А., обратился в суд с исковыми требованиями: 1. Об изъятии у Шатовкиной Н.А. путём выкупа жилого помещения площадью 19,1 кв. м, расположенного в многоквартирном доме коридорного типа; 2. О возложении на администрацию г. Новоалтайска обязанности выплатить возмещение в размере 2 634 887 руб. (по расчёту эксперта с учётом доли в местах общего пользования); 3. О прекращении права собственности Шатовкиной Н.А. и признании права собственности за муниципальным образованием.

Правовое основание требований: - Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации г. Новоалтайска от 19 декабря 2017 года № 2516 с установлением срока переселения до 1 июля 2018 года. - Органом местного самоуправления в течение более пяти лет не приняты меры по переселению и выкупу жилого помещения. - Техническое состояние дома ухудшается, проживание угрожает жизни и здоровью истца. - Дом не включён в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда.

Возражения ответчика: В материалах определения не раскрыты в полном объёме, однако из контекста следует, что ответчики оспаривали размер возмещения и применимость норм о расчёте площади комнат в коммунальных квартирах.

Решение суда первой инстанции (Новоалтайский городской суд, 2 декабря 2024 г.):

Исковые требования удовлетворены частично: - На администрацию возложена обязанность изъять путём выкупа жилое помещение. - Размер возмещения определён в 2 044 484 руб. (по варианту расчёта эксперта без учёта доли в местах общего пользования). - Право собственности Шатовкиной Н.А. подлежит прекращению после выплаты денежных средств. - Право собственности признано за муниципальным образованием.

Ключевые мотивы суда первой инстанции: Суд исходил из того, что жилое помещение истца является отдельной квартирой (обособленным объектом недвижимости), а не комнатой в коммунальной квартире. Поэтому при расчёте возмещения не следует учитывать вспомогательные помещения (кухню, санузел, душевую), расположенные на первом этаже и используемые всеми собственниками дома. Возмещение определено исходя из площади 19,1 кв. м без добавления доли в местах общего пользования.

Апелляционное определение (Алтайский краевой суд, 1 апреля 2025 г.):

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что помещения вспомогательного назначения на первом этаже предназначены для использования всеми собственниками дома. Оснований полагать, что весь дом представляет собой одну коммунальную квартиру, не имеется. Расчёт, на который ссылается прокурор, применяется только при расчёте площади комнаты в коммунальной квартире и не может быть положен в основу увеличения площади помещения истца.

Определение кассационного суда (Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, 7 августа 2025 г.):

Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Кассационный суд не установил нарушения либо неправильного применения судами норм материального или процессуального права.

Кассационное представление в ВС РФ:

Заместитель Генерального прокурора РФ Ткачёв И.В. подал кассационное представление, ставя вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных.

Процедура в ВС РФ: - 22 октября 2025 г. судья Горохов Б.А. истребовал дело в ВС РФ. - 23 января 2026 г. определением того же судьи кассационное представление с делом передано для рассмотрения в судебном заседании СКГД. - 24 февраля 2026 г. дело рассмотрено в открытом судебном заседании.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом собственника жилого помещения (гражданина) в получении полного и равноценного возмещения при принудительном изъятии его имущества для муниципальных нужд и позицией нижестоящих судов, которые применили узкое толкование норм жилищного законодательства об определении размера возмещения.

Конкретно: нижестоящие суды отказались применить по аналогии правила расчёта общей площади комнаты в коммунальной квартире (включение доли в местах общего пользования) к жилому помещению истца, расположенному в доме коридорного типа, несмотря на то, что фактически это помещение не имеет собственных вспомогательных помещений и функционально схоже с комнатой в коммунальной квартире.

Это привело к занижению размера возмещения на сумму свыше 590 000 руб. (разница между 2 634 887 руб. и 2 044 484 руб.), что нарушило конституционное право на равноценное возмещение при принудительном отчуждении имущества.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм жилищного законодательства об определении размера возмещения при изъятии жилого помещения) и процессуально-правовая (надлежащее выяснение и оценка обстоятельств, имеющих значение для дела).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики: - Применение аналогии закона при определении общей площади жилого помещения в доме коридорного типа; - Толкование понятия «квартира» и «комната» в контексте защиты жилищных прав; - Правильное определение размера возмещения при принудительном изъятии жилого помещения в соответствии с Конституцией РФ и Жилищным кодексом РФ; - Проверка соответствия судебных постановлений нижестоящих инстанций требованиям законности и обоснованности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Допустимо ли применение по аналогии закона норм жилищного законодательства о расчёте общей площади комнаты в коммунальной квартире (включение доли в местах общего пользования) к жилому помещению в виде комнаты в доме коридорного типа, не имеющей собственных вспомогательных помещений?

2. Является ли жилое помещение истца, расположенное в доме коридорного типа и не имеющее собственных кухни, санузла и душевой, квартирой в смысле части 3 статьи 16 ЖК РФ или комнатой в смысле части 4 статьи 16 ЖК РФ?

3. Должна ли при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитываться доля собственника в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), если в самом жилом помещении они отсутствуют?

4. Нарушили ли нижестоящие суды нормы материального и процессуального права, отклонив доводы истца о необходимости учёта при расчёте возмещения мест общего пользования и не применив по аналогии правила о расчёте площади комнаты в коммунальной квартире?

5. Является ли занижение размера возмещения на сумму свыше 590 000 руб. существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела и нарушившим конституционное право на равноценное возмещение?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Суды необоснованно отклонили применение по аналогии закона норм жилищного законодательства о расчёте общей площади комнаты в коммунальной квартире к жилому помещению истца в доме коридорного типа. Поскольку жилое помещение истца фактически не имеет собственных вспомогательных помещений и функционально схоже с комнатой в коммунальной квартире, при определении выкупной стоимости необходимо учитывать долю собственника в праве общей собственности на места общего пользования. Это соответствует конституционному требованию о предварительном и равноценном возмещении при принудительном отчуждении имущества.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и требование равноценного возмещения

Применённые нормы: - Статья 35 Конституции РФ, часть 1: право частной собственности охраняется законом. - Статья 35 Конституции РФ, часть 3: принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Позиция ВС РФ: Верховный Суд подчеркнул, что жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьёй 32 ЖК РФ. Конституционное требование о равноценном возмещении является обязательным условием для любого принудительного изъятия имущества, включая жилые помещения в аварийных домах.

2. Материально-правовые нормы о порядке и размере возмещения при изъятии жилого помещения

Применённые нормы ЖК РФ:

Часть 1 статьи 32 ЖК РФ: Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Часть 10 статьи 32 ЖК РФ: Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, требования к собственникам о сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники не осуществили снос в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме путём выкупа (в порядке частей 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ).

Часть 6 статьи 32 ЖК РФ: Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником. Принудительное изъятие на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Часть 7 статьи 32 ЖК РФ: При определении размера возмещения в него включаются: - рыночная стоимость жилого помещения; - рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, с учётом доли собственника в праве общей собственности; - все убытки, причинённые собственнику изъятием, включая убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Позиция ВС РФ: Верховный Суд подчеркнул, что выкупная цена должна включать не только рыночную стоимость жилого помещения, но и стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в доме, включая земельный участок. Это требование вытекает из части 7 статьи 32 ЖК РФ и является обязательным при определении размера возмещения.

3. Постановления Пленума ВС РФ о применении жилищного законодательства

Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

Пункт 22: Судам следует учитывать, что признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления требования к собственникам о сносе или реконструкции в разумный срок за счёт их собственных средств. Если собственники не осуществили снос в предоставленный срок, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения путём выкупа. К порядку выкупа применяются нормы частей 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника применению не подлежат.

Подпункт «з» пункта 20: Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ и включает рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Позиция ВС РФ: Верховный Суд применил разъяснения Пленума, подчеркнув, что при определении выкупной цены необходимо учитывать не только рыночную стоимость самого помещения, но и стоимость доли в общем имуществе дома, включая земельный участок.

4. Обзоры судебной практики ВС РФ

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённый Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 года

Раздел II: Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включён в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьёй 32 ЖК РФ, то есть путём выкупа изымаемого жилого помещения.

Раздел III: Если объектом жилищного найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать: - общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры; - жилую площадь самой комнаты; - площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться для обслуживания данной комнаты (например, кладовая); - долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Позиция ВС РФ: Верховный Суд применил правовую позицию из Обзора, указав, что правила расчёта общей площади комнаты в коммунальной квартире применимы и к определению общей площади жилого помещения истца в доме коридорного типа, поскольку фактически это помещение функционально схоже с комнатой в коммунальной квартире.

5. Нормы ЖК РФ о видах жилых помещений и применение аналогии закона

Статья 16 ЖК РФ (определение видов жилых помещений):

Часть 1: К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Часть 3: Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Часть 4: Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Статьи 41 и 42 ЖК РФ (о коммунальных квартирах):

Часть 1 статьи 41: Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Часть 1 статьи 42: Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Часть 2 статьи 42: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определённой в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Статья 7 ЖК РФ (применение аналогии):

Часть 1: В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Позиция ВС РФ: Верховный Суд установил, что жилое помещение истца, состоящее из одной комнаты в доме коридорного типа и не имеющее собственных вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой), по своим фактическим бытовым характеристикам схоже с комнатой в коммунальной квартире. Поэтому при определении выкупной стоимости допустимо применение по аналогии закона норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах (статьи 41, 42 ЖК РФ). В противном случае истец, проживающая в доме коридорного типа, лишается правовой защиты своих законных прав.

Суд подчеркнул, что правила исчисления общей площади комнаты в коммунальной квартире применимы и в целях определения общей площади жилого помещения истца как отдельного объекта права собственности в многоквартирном доме коридорного типа.

6. Процессуальные нормы о законности и обоснованности решения

Статья 195 ГПК РФ: Решение суда должно быть законным и обоснованным.

Статья 196 ГПК РФ: При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён и подлежит ли иск удовлетворению.

Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении»

Пункты 2 и 3: Решение является законным, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Позиция ВС РФ: Верховный Суд установил, что принятые по делу судебные постановления не отвечают требованиям законности и обоснованности, поскольку суды: - не применили подлежащие применению нормы материального права (статьи 32, 41, 42 ЖК РФ); - не выяснили надлежащим образом имеющие значение для дела обстоятельства (фактическую природу жилого помещения истца); - не оценили надлежащим образом доказательства (заключение судебной экспертизы с расчётом по двум вариантам); - не применили аналогию закона, хотя это было необходимо и допустимо.

7. Анализ ошибок нижестоящих судов и их влияние на размер возмещения

Ошибка в квалификации жилого помещения:

Суд первой инстанции исходил из того, что жилое помещение истца является отдельной квартирой (обособленным объектом недвижимости), а не комнатой. Однако из определения квартиры в части 3 статьи 16 ЖК РФ следует, что квартира должна состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (кухни, санузла и т.д.), предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

Жилое помещение истца не соответствует этому определению, поскольку: - состоит только из одной комнаты; - не имеет собственных вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой); - вспомогательные помещения расположены на первом этаже и используются всеми собственниками дома.

Поэтому жилое помещение истца по своей природе ближе к комнате в коммунальной квартире, чем к самостоятельной квартире.

Ошибка в применении норм о расчёте возмещения:

Суды отклонили доводы истца о необходимости учёта при расчёте возмещения мест общего пользования, ссылаясь на то, что помещение не является коммунальной квартирой. Однако статья 7 ЖК РФ допускает применение аналогии закона, если жилищные отношения не урегулированы прямо и это не противоречит их существу.

В данном случае применение по аналогии норм о расчёте площади комнаты в коммунальной квартире не противоречит существу отношений, поскольку жилое помещение истца функционально схоже с комнатой в коммунальной квартире.

Конкретные расчёты, приведённые в определении:

Согласно заключению судебной экспертизы от 30 сентября 2024 года:

Вариант 1 (без учёта доли в местах общего пользования): - Рыночная стоимость жилого помещения (19,1 кв. м) с учётом доли в общем имуществе: 617 484 руб. - Компенсация за непроизведённый капитальный