ВС РФ: при выкупе жилья в аварийном доме коридорного типа нужно учитывать долю в общих помещениях

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: - Дело № 51-КГПР25-9-К8 - Определение СКГД ВС РФ от 24 февраля 2026 г. - УВД 22RS0015-01-2024-002922-10

Состав СКГД: - Председательствующая: Пчелинцева Л.М. - Судьи: Горохов Б.А., Фролкина С.В. - При участии прокурора Генеральной прокуратуры РФ Русакова И.В.

Стороны: - Истцы (заявители): Ларионова Елена Георгиевна, Ларионова Анастасия Александровна (граждане — собственники жилого помещения) - Ответчики: администрация г. Новоалтайска, комитет администрации г. Новоалтайска по жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и строительству (органы публичной власти) - Истец по представлению: прокурор г. Новоалтайска (действовал в интересах граждан) - Кассационное представление подано: заместителем Генерального прокурора РФ Ткачёвым И.В.

Категория спора: жилищный (изъятие жилого помещения в аварийном доме, определение выкупной стоимости, защита жилищных прав граждан)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор г. Новоалтайска, действуя в интересах Ларионовой Е.Г. и Ларионовой А.А., обратился в суд с требованиями: 1. Возложить на администрацию г. Новоалтайска обязанность изъять путём выкупа жилое помещение (две комнаты общей площадью 25,3 кв. м), находящееся в собственности истцов на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждой); 2. Взыскать возмещение в размере 3 160 807 руб. согласно долям в праве собственности; 3. Прекратить право собственности истцов на жилое помещение после выплаты выкупной стоимости; 4. Признать право собственности муниципального образования на данное жилое помещение.

Правовое основание требований: - Постановление администрации г. Новоалтайска от 19 декабря 2017 г. № 2516 признало многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу со сроком переселения до 1 июля 2018 г. - Техническое состояние дома ухудшается, проживание угрожает жизни и здоровью граждан. - Органом местного самоуправления в течение более пяти лет не приняты меры по переселению и выкупу жилого помещения.

Возражения ответчика: В определении не конкретизированы, однако из решения суда следует, что ответчики оспаривали размер выкупной цены.

Решение суда первой инстанции (Новоалтайский городской суд от 20 декабря 2024 г.): - Резолюция: Требования удовлетворены частично. - Ключевые мотивы: Суд возложил на администрацию обязанность изъять жилое помещение путём выкупа, но определил выкупную цену в размере 2 450 815 руб. (вместо требуемых 3 160 807 руб.). Суд исходил из того, что жилое помещение является отдельной квартирой (обособленным объектом недвижимости) и не включил в расчёт площадь вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой), расположенных на первом этаже дома и используемых всеми собственниками.

Постановление апелляции (Алтайский краевой суд от 1 апреля 2025 г.): - Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. - Апелляционный суд согласился с выводом о том, что помещения вспомогательного назначения предназначены для использования всеми собственниками дома и не входят в состав квартиры истцов как обособленного объекта права собственности.

Постановление кассационного суда (Восьмой кассационный суд общей юрисдикции от 24 июля 2025 г.): - Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения. - Кассационный суд не выявил нарушений норм материального и процессуального права.

Кассационное представление в ВС РФ: - Заместитель Генерального прокурора РФ Ткачёв И.В. поставил вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных. - Судья Горохов Б.А. определением от 23 января 2026 г. передал дело для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами граждан-собственников жилого помещения в аварийном доме (получить справедливое и полное возмещение при изъятии жилья) и позицией нижестоящих судов, которые применили узкое толкование понятия «жилое помещение» и отказались учитывать площадь вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой), необходимых для обеспечения бытовых потребностей жильцов.

Категория проблемы: материально-правовая (применение норм Жилищного кодекса РФ о размере выкупной цены при изъятии жилого помещения) и процессуально-правовая (надлежащее выяснение и оценка обстоятельств дела).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики: 1. Как определять общую площадь жилого помещения в доме коридорного типа при расчёте выкупной цены? 2. Применима ли по аналогии норма о расчёте площади комнаты в коммунальной квартире к жилому помещению в доме коридорного типа? 3. Нарушены ли права граждан на равноценное возмещение при занижении выкупной цены?

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Подлежит ли применению по аналогии закона норма о расчёте общей площади комнаты в коммунальной квартире (ст. 41, 42 ЖК РФ) к жилому помещению в виде двух комнат в многоквартирном доме коридорного типа, не имеющих в своём составе вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой)?

2. Должна ли выкупная цена жилого помещения в аварийном доме коридорного типа включать стоимость доли собственника в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), если в самом жилом помещении их нет?

3. Допустили ли суды первой, апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что при определении выкупной стоимости жилого помещения в виде комнат в многоквартирном доме коридорного типа, не имеющих в своём составе вспомогательных помещений, допустимо применение по аналогии закона норм жилищного законодательства о расчёте общей площади комнаты в коммунальной квартире (ст. 41, 42 ЖК РФ). Выкупная цена должна включать стоимость доли собственника в праве общей собственности на места общего пользования, необходимые для обеспечения бытовых потребностей. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, необоснованно занизив размер компенсации на сумму свыше 700 000 руб., чем нарушили конституционное право граждан на равноценное возмещение при принудительном отчуждении имущества.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и принудительного отчуждения имущества

Применённые нормы: - Статья 35 Конституции РФ (части 1 и 3): право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишён имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Позиция СКГД: Конституционный принцип равноценного возмещения является фундаментом для определения выкупной цены. Суды не вправе произвольно занижать размер компенсации, лишая граждан справедливого возмещения.

2. Жилищно-правовое регулирование изъятия жилого помещения в аварийном доме

Применённые нормы: - Часть 1 ст. 32 ЖК РФ: жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. - Часть 10 ст. 32 ЖК РФ: признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления требования о его сносе в разумный срок; если собственники не осуществили снос в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме путём выкупа (за исключением помещений, принадлежащих муниципальному образованию). - Часть 6 ст. 32 ЖК РФ: возмещение за жилое помещение, сроки и условия изъятия определяются соглашением с собственником; принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. - Часть 7 ст. 32 ЖК РФ: при определении размера возмещения включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (включая земельный участок) с учётом доли собственника в праве общей собственности, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием (включая убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жильём, переездом, поиском другого жилья, оформлением права собственности, досрочным прекращением обязательств, упущенную выгоду).

Позиция СКГД: Часть 7 ст. 32 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень элементов, подлежащих включению в выкупную цену. Суды обязаны учитывать долю собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, включая вспомогательные помещения, необходимые для обеспечения бытовых потребностей.

3. Постановления Пленума Верховного Суда РФ

Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:

• Пункт 22: Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления требования о его сносе в разумный срок за счёт собственных средств собственников. Если собственники не осуществили снос в предоставленный срок, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (заключающихся в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и об изъятии каждого жилого помещения путём выкупа. К порядку выкупа применяются нормы частей 1–3, 5–9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника не применяются.

• Подпункт «з» пункта 20: Выкупная цена определяется по правилам части 7 ст. 32 ЖК РФ и включает рыночную стоимость жилого помещения и убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Позиция СКГД: Пленум ВС РФ подтвердил, что выкупная цена должна быть определена в полном соответствии с частью 7 ст. 32 ЖК РФ, включая все элементы компенсации.

Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»:

• Пункты 2–3: Решение является законным, когда принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, или основано на применении аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (ст. 55, 59–61, 67 ГПК РФ), или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании.

Позиция СКГД: Суды первой и апелляционной инстанций не выяснили надлежащим образом обстоятельства, имеющие значение для правильного определения выкупной цены, и не применили подлежащие применению нормы материального права.

4. Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённый Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г.:

• Раздел II: Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включён в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке ст. 32 ЖК РФ, то есть путём выкупа изымаемого жилого помещения.

• Раздел III: При определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения, если объектом жилищного найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Позиция СКГД: Правовая позиция Обзора о расчёте площади комнаты в коммунальной квартире применима по аналогии к жилому помещению в доме коридорного типа, так как фактические бытовые характеристики таких помещений схожи: в обоих случаях жилые комнаты не имеют в своём составе вспомогательных помещений и зависят от общих кухни, санузла, душевой.

5. Нормы Жилищного кодекса РФ о комнатах в коммунальных квартирах

Применённые нормы: - Часть 1 ст. 41 ЖК РФ: собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. - Часть 1 ст. 42 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. - Часть 2 ст. 42 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определённой в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Позиция СКГД: Эти нормы устанавливают правило расчёта общей площади комнаты в коммунальной квартире, которое включает как жилую площадь самой комнаты, так и пропорциональную долю вспомогательных помещений. Данное правило применимо по аналогии к жилому помещению в доме коридорного типа.

6. Определение жилого помещения и его видов

Применённые нормы: - Часть 1 ст. 16 ЖК РФ: к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. - Часть 3 ст. 16 ЖК РФ: квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. - Часть 4 ст. 16 ЖК РФ: комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Позиция СКГД: Определение квартиры в части 3 ст. 16 ЖК РФ предусматривает, что квартира должна состоять из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых потребностей. Жилое помещение истцов (две комнаты в доме коридорного типа), не имеющее в своём составе кухни, санузла и душевой, не соответствует полностью определению квартиры. Однако это не означает, что при расчёте выкупной цены следует игнорировать необходимость учёта вспомогательных помещений, которые фактически используются жильцами для обеспечения своих бытовых потребностей.

7. Применение аналогии закона

Применённые нормы: - Часть 1 ст. 7 ЖК РФ: в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Позиция СКГД: Жилищное законодательство не содержит специальной нормы о расчёте выкупной цены жилого помещения в доме коридорного типа. Однако нормы о расчёте площади комнаты в коммунальной квартире (ст. 41, 42 ЖК РФ) регулируют сходные отношения, так как в обоих случаях жилые помещения не имеют в своём составе вспомогательных помещений и зависят от общих помещений дома. Применение этих норм по аналогии не противоречит существу жилищных отношений и обеспечивает справедливое определение выкупной цены.

8. Процессуальные нормы о законности и обоснованности решения

Применённые нормы: - Статья 195 ГПК РФ: решение суда должно быть законным и обоснованным. - Статья 196 ГПК РФ: при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён и подлежит ли иск удовлетворению. - Статья 390.14 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Позиция СКГД: Суды первой и апелляционной инстанций не выяснили надлежащим образом обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора (в частности, не рассмотрели должным образом доводы о необходимости учёта вспомогательных помещений при расчёте выкупной цены), и не применили подлежащие применению нормы материального права (ст. 41, 42 ЖК РФ по аналогии). Это привело к существенным нарушениям как материального, так и процессуального права.

9. Судебная экспертиза и её оценка судами

Позиция СКГД: Судебная экспертиза от 18 октября 2024 г. № 3200/10.24 осуществила два варианта расчёта выкупной цены: - Вариант 1 (применённый судами): исходя из общей площади жилого помещения 25,3 кв. м — выкупная цена 2 450 815 руб. - Вариант 2 (отклонённый судами): исходя из общей площади жилого помещения с учётом доли в праве собственности на места общего пользования 32,82 кв. м — выкупная цена 3 160 807 руб.

Эксперт при расчёте варианта 2 применил по аналогии разъяснения Обзора судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 г. о расчёте площади комнаты в коммунальной квартире. Суды первой и апелляционной инстанций необоснованно отклонили вариант 2, не приняв во внимание экспертное заключение и не применив подлежащие применению нормы материального права.

10. Нарушение конституционного права на равноценное возмещение

Позиция СКГД: Неправильное определение судами площади изымаемого жилого помещения повлекло уменьшение выкупной цены на сумму свыше 700 000 руб., что привело к необоснованному занижению размера компенсации за изымаемое жильё и нарушило конституционное право истцов на равноценное возмещение при принудительном отчуждении имущества (ст. 35 Конституции РФ, часть 3).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Новоалтайский городской суд)

1. Материально-правовая ошибка: Суд исходил из того, что жилое помещение истцов является отдельной квартирой (обособленным объектом недвижимости) и на этом основании отказался применить по аналогии нормы ст. 41, 42 ЖК РФ о расчёте площади комнаты в коммунальной квартире. Однако суд не учёл, что фактические бытовые характеристики жилого помещения истцов (две комнаты без вспомогательных помещений в доме коридорного типа) схожи с характеристиками комнат в коммунальной квартире.

2. Процессуально-правовая ошибка: Суд не выяснил надлежащим образом обстоятельство, имеющее значение для правильного разрешения спора, — наличие и использование истцами вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой), расположенных на первом этаже дома. Суд не рассмотрел должным образом доводы истцов о необходимости учёта этих помещений при расчёте выкупной цены.

3. Необоснованное отклонение экспертного заключения: Суд не принял во внимание вариант 2 расчёта, предложенный экспертом на основе правовой позиции ВС РФ, и не обосновал причины отклонения этого варианта.

Ошибки суда апелляционной инстанции (Алтайский краевой суд)

1. Воспроизведение ошибок первой инстанции: Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием, не проведя самостоятельного анализа применимости норм ст. 41, 42 ЖК РФ по аналогии.

2. Неправильное толкование норм жилищного законодательства: Апелляционный суд указал, что помещения вспомогательного назначения предназначены для использования всеми собственниками