ВС отменил приговор о сносе жилого дома, указав на нарушение принципа пропорциональности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-485-К4; Определение СКГД ВС РФ от 17 февраля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Марьина А.Н., Петрушкина В.А. (докладчик)

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования город Краснодар (орган публичной власти) - Ответчики: Коваль Сергей Николаевич (гражданин), Попова Наталья Николаевна (гражданин), Каширина Нина Яковлевна (гражданин)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; административно-правовой элемент (муниципальный контроль); вещное право (самовольная постройка); защита публичных интересов в области градостроительства и земельного законодательства.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с иском о сносе самовольных строений, возведённых на земельном участке, принадлежащем ответчикам на праве общедолевой собственности. В обоснование истец указал, что Управлением муниципального контроля Администрации установлено возведение объектов капитального строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (акт проверки от 27 января 2021 г. № 38). Требование основано на ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка).

Решение суда первой инстанции (Прикубанский районный суд г. Краснодара от 5 апреля 2023 г.):

Исковые требования удовлетворены частично. На Коваля С.Н. возложена обязанность снести четырёхэтажный объект капитального строительства в течение месяца с момента вступления решения в законную силу. В остальной части (в отношении ответчиков Поповой Н.Н. и Кашириной Н.Я., касающихся одноэтажных строений под кафе-закусочные) исковые требования оставлены без удовлетворения.

Суд первой инстанции руководствовался ст. 222 ГК РФ, указав на существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, а также на угрозу ущерба при пожаре и обрушении. Суд отметил, что решение от 10 декабря 2019 г. о признании права собственности Коваля С.Н. на незавершённый строительством жилой дом и экспертное заключение не имеют преюдициального значения, поскольку строение было реконструировано с 2019 г., увеличена этажность и площадь.

Постановление апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд от 5 марта 2024 г.):

Апелляционная коллегия отменила решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о сносе одноэтажных строений под кафе-закусочные. Принято новое решение, которым на Коваля С.Н., Попову Н.Н., Каширину Н.Я. возложена обязанность по сносу самовольно возведённых одноэтажных строений, используемых для размещения кафе-закусочной.

Постановление кассационной инстанции (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 15 января 2025 г.):

Кассационная коллегия согласилась с выводами нижестоящих судов, не усмотрев оснований для их изменения или отмены.

Обращение в ВС РФ:

Коваль С.Н. подал кассационную жалобу на все три судебных акта, ставя вопрос об их отмене как незаконных. Определением судьи ВС РФ от 24 сентября 2025 г. восстановлен срок для подачи жалобы. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 12 января 2026 г. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между публичным интересом (муниципальный контроль за соблюдением градостроительного законодательства, безопасность) и частным интересом (право собственности на легализованное судебным решением жилое строение, интересы проживающих в нём граждан).

Конкретный конфликт заключается в следующем: 1. Жилой дом литера «В» был признан судом (решение от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-7804/2018) как объект незавершённого строительства, в отношении которого Коваль С.Н. имеет право собственности. Объект был возведён на основании утверждённого градостроительного плана и с согласием смежных землепользователей. 2. Впоследствии (с октября 2019 г. по февраль 2023 г.) произведена реконструкция объекта, в результате которой изменились его технические параметры (увеличена этажность и площадь). 3. Нижестоящие суды, удовлетворяя требование о сносе, не учли: (а) факт предварительной легализации объекта; (б) принцип пропорциональности и соразмерности как крайней меры; (в) наличие проживающих в строении граждан; (г) возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями вместо сноса.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение ст. 222 ГК РФ, ст. 36, 38 Градостроительного кодекса РФ) с процессуально-правовым элементом (обязанность суда выносить на обсуждение вопрос об устранимости нарушений; привлечение прокурора при выселении).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы, требующие единообразного толкования и применения норм о самовольной постройке, особенно в контексте недавно принятого Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». Требуется уточнение пределов судебного усмотрения при выборе между сносом и приведением в соответствие, а также учёт принципа пропорциональности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд удовлетворить требование о сносе самовольной постройки, которая была ранее легализована судебным решением, без установления технической возможности приведения её в соответствие с установленными требованиями?

2. Обязан ли суд при рассмотрении требования о сносе самовольной постройки выносить на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений и предусматривать в решении оба возможных способа исполнения (снос или приведение в соответствие)?

3. Может ли суд игнорировать факт проживания в спорном строении граждан, имеющих право пользования жилым помещением, при удовлетворении требования о сносе?

4. Применим ли принцип пропорциональности и соразмерности при определении мер по устранению нарушений градостроительного законодательства, и является ли снос крайней мерой?

5. Имеет ли преюдициальное значение решение суда о признании права собственности на объект и оценка нарушений в рамках другого дела при рассмотрении требования о сносе?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права при удовлетворении требования о сносе четырёхэтажного жилого дома. Суды не учли: (1) факт предварительной легализации объекта судебным решением; (2) обязанность суда установить техническую возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями; (3) принцип пропорциональности, согласно которому снос является крайней мерой; (4) наличие проживающих в строении граждан и необходимость разрешения вопроса об их выселении; (5) преюдициальное значение предыдущего судебного решения о признании права собственности и оценки нарушений в рамках другого дела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и её признаки

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление Пленума о самовольной постройке) разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение без получения необходимых согласований и разрешений; возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Данный перечень является исчерпывающим.

2. Конституционные гарантии права собственности и баланс интересов

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал (постановление от 11 марта 1998 г. № 8-П, определение от 24 июня 2021 г. № 1201-О), что закреплённые в ст. 35 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.

В то же время пп. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ закрепляют признаки самовольной постройки и последствия её возведения, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов (определение КС РФ от 28 декабря 2021 г. № 2788-О).

3. Принцип пропорциональности и соразмерности как крайняя мера

В абзаце 2 п. 25 Постановления Пленума о самовольной постройке указано, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

4. Обязанность суда установить устранимость нарушений и предусмотреть оба способа исполнения

В п. 30 Постановления Пленума о самовольной постройке разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд с учётом положений п. 3.1 ст. 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, — о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ).

В п. 31 Постановления Пленума о самовольной постройке указано, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий п. 2, п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, ч. 5 ст. 198 ГПК РФ, ч. 5 ст. 170 АПК РФ).

5. Техническая возможность приведения объекта в соответствие

СКГД подчеркнула, что судам следовало установить техническую возможность приведения объекта или его части к техническим показателям объекта, легализованного по решению суда.

Спорный объект (жилой дом) был легализован вступившим в законную силу решением суда от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-7804/2018 для использования в гражданском обороте, при этом имел технические характеристики (площадь, этажность, высота здания), которые не были изменены по состоянию на февраль 2023 г. — дату проведения повторной судебной экспертизы по настоящему спору.

6. Градостроительный регламент и предельные параметры

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства понимается как изменение параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

Согласно п. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя (п. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ): предельные размеры земельных участков; минимальные отступы от границ земельных участков; предельное количество этажей или предельную высоту зданий; максимальный процент застройки.

Согласно п. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путём приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путём уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции.

7. Преюдициальное значение предыдущего судебного решения и оценка нарушений

СКГД отметила, что судебные инстанции, принимая решение о сносе объектов в связи с нарушением минимальных отступов от границ земельных участков, не учли, что данным обстоятельствам была дана оценка в рамках другого дела и с учётом полученного нотариального согласия смежных землепользователей также установлена несущественность нарушения, при этом доказательств изменения границ строения не представлено.

При рассмотрении дела о признании права собственности (решение от 10 декабря 2019 г.) судом установлено, что объект возведён на основании подготовленного проекта и градостроительного плана земельного участка, утверждённого приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара от 4 февраля 2016 г. № 114-ГП, при этом владельцы смежных земельных участков 8 июня 2016 г. дали нотариальное согласие на возведение объекта на расстоянии 1 метр от межи смежных участков.

8. Наличие проживающих граждан и необходимость разрешения вопроса об их выселении

Согласно п. 11 Постановления Пленума о самовольной постройке, если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (ч. 4 ст. 22 ГПК РФ, ч. 7 ст. 27 АПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Заявитель указал, что в спорном строении зарегистрированы и проживают помимо самого Коваля С.Н. его дочь (Коваль А.С.), его внуки (Коваль В.Е. и несовершеннолетний Коваль Б.Д.), что подтверждено выписками из домовой книги и копиями паспортов.

Нижестоящие суды отклонили этот довод, указав, что совершеннолетняя дочь не имеет доказанного родства и факт регистрации не свидетельствует о проживании. Однако СКГД указала, что суды должны были надлежащим образом разрешить вопрос о выселении граждан, имеющих право пользования жилым помещением, в соответствии с п. 11 Постановления Пленума о самовольной постройке.

9. Существенность нарушений норм права

Согласно ст. 390 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

СКГД пришла к выводу, что допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции и апелляционного суда:

1. Нарушение п. 30 и 31 Постановления Пленума о самовольной постройке — суды не вынесли на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и не предусмотрели в решении оба возможных способа исполнения (снос или приведение в соответствие). Это нарушение ч. 2 ст. 56 ГПК РФ (обязанность суда выносить на обсуждение вопросы, необходимые для разрешения дела).

2. Игнорирование принципа пропорциональности — суды не учли, что согласно п. 25 Постановления Пленума о самовольной постройке снос является крайней мерой, и устранение нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. Суды не установили, является ли приведение объекта в соответствие технически возможным и менее обременительным способом.

3. Отсутствие установления технической возможности приведения в соответствие — суды не провели анализ того, может ли объект быть приведён в соответствие с установленными требованиями путём уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства (ст. 36, 38 Градостроительного кодекса РФ).

4. Игнорирование преюдициального значения предыдущего судебного решения — суды не учли, что объект был ранее легализован судебным решением от 10 декабря 2019 г., в рамках которого были оценены нарушения (в том числе нарушение отступов от смежных участков) и установлена несущественность нарушения с учётом нотариального согласия смежных землепользователей. Суды не представили доказательств изменения границ строения после 2019 г.

5. Нарушение п. 11 Постановления Пленума о самовольной постройке — суды не разрешили надлежащим образом вопрос о выселении граждан, имеющих право пользования жилым помещением (дочь и внуки Коваля С.Н., зарегистрированные в доме). Суды не привлекли прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

6. Неправильное применение ст. 222 ГК РФ — суды не учли, что легализованный судебным решением объект не может быть признан самовольной постройкой в полном объёме; требуется установление того, какие именно параметры объекта нарушают установленные требования и могут ли они быть устранены.

Ошибки кассационного суда:

Кассационный суд не провёл самостоятельного анализа и механически согласился с выводами нижестоящих судов, не усмотрев оснований для их изменения или отмены, хотя эти выводы противоречили требованиям Постановления Пленума о самовольной постройке (принятого позже, но отражающего правильное толкование ст. 222 ГК РФ).

Характер нарушений:

Все указанные нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку: - они касаются применения норм материального права (ст. 222 ГК РФ, ст. 36, 38 Градостроительного кодекса РФ); - они касаются применения норм процессуального права (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 3 ст. 45 ГПК РФ, ч. 4 ст. 22 ГПК РФ); - они повлияли на исход дела (суды удовлетворили требование о сносе, хотя должны были предусмотреть возможность приведения в соответствие); - без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя (права собственности, права на жилище для проживающих граждан).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 5 апреля 2023 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 марта 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 15 января 2025 г.

в части удовлетворения искового требования муниципального образования город Краснодар о сносе объекта капитального строительства с кадастровым номером [указан в определении].

1. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Прикубанский районный суд г. Краснодара).

2. Основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ (кассационное производство в ВС РФ).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт рассмотрения дел о самовольных постройках, который должны соблюдать все суды общей юрисдикции:

• Обязательное установление устранимости нарушений — суды не могут автоматически удовлетворять требование о сносе, не проведя анализа возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями.

• Предусмотрение двух способов исполнения в резолютивной части — решение должно содержать альтернативное предписание: либо снос, либо приведение в соответствие (в зависимости от выбора должника).

• Применение принципа пропорциональности — снос признаётся крайней мерой, и суд должен убедиться, что менее обременительные способы устранения нарушений невозможны.

• Надлежащее разрешение вопроса о выселении — если в строении проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, суд обязан разрешить вопрос об их выселении одновременно с рассмотрением требования о сносе и привлечь прокурора.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственников (в данном случае Коваля С.Н., Поповой Н.Н., Кашириной Н.Я.) и защиту прав граждан, проживающих в спорном строении (доч