ВС РФ указал на ошибки судов при рассмотрении спора о сносе жилого дома в Сочи

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ26-10-К4, Определение СКГД ВС РФ от 17 февраля 2026 г.

Состав коллегии: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселев А.П. и Петрушкин В.А. (докладчик).

Стороны: - Истец (первоначально): Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти муниципального образования) - Ответчики: Пасько Наталья Владимировна (гражданин, собственник земельного участка и жилого дома), Удрас Данила Сергеевич (несовершеннолетний, позднее совершеннолетний, сособственник земельного участка) - Третье лицо: Администрация федеральной территории «Сириус» (орган публичной власти федеральной территории, привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; административно-правовой элемент (вопрос о законности отказа в согласовании строительства); спор о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Пасько Н.В. о сносе самовольной постройки — двухэтажного объекта капитального строительства, возведённого на земельном участке с кадастровым номером (не указан в тексте) площадью 411 кв. м, категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — индивидуальное жилищное строительство.

Основание иска: объект возведён без необходимых уведомлений и разрешений на строительство (реконструкцию), что подтверждено актом проверки Управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи от 6 августа 2021 г. № 335.

Возражения ответчиков:

Пасько Н.В. и Удрас Д.С. возражали против иска, ссылаясь на то, что: - 18 апреля 2020 г. Пасько Н.В. подала уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства; - Уведомлением от 28 апреля 2020 г. № 21.01-21/14422 Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи ей отказано в согласовании по причине расположения участка в зоне зеленых насаждений общего пользования и зоне оползневых процессов («ОГП-О»); - Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 11 мая 2022 г. (вступившим в законную силу) этот отказ признан незаконным; - Фактически проведена реконструкция одноэтажного жилого дома 1988 года постройки площадью 32,8 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за Пасько Н.В. (свидетельство о государственной регистрации права от 1 октября 2015 г.); - Согласно заключению специалиста ООО «Проектно-изыскательная фирма «Базис-Гео» от 16 июня 2021 г., на территории участка не выявлено оползневых процессов или иных неблагоприятных явлений.

Решение суда первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 23 марта 2023 г.):

В удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи отказано. Суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой, исходя из того, что вступившим в законную силу решением от 11 мая 2022 г. ранее выданный отказ в согласовании был признан незаконным, а ответчиком проведена реконструкция существующего жилого дома.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 15 августа 2024 г., затем 27 февраля 2025 г.):

Апелляционное определение от 15 августа 2024 г. отменило решение суда первой инстанции и удовлетворило иск администрации г. Сочи. Однако Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции определением от 5 декабря 2024 г. отменил это апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

При новом рассмотрении апелляционное определение от 27 февраля 2025 г. оставило решение суда первой инстанции без изменения (т. е. отказало в иске администрации г. Сочи).

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд, 24 июля 2025 г.):

Определением от 24 июля 2025 г. решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Администрация федеральной территории «Сириус» (которая была привлечена в качестве третьего лица) подала кассационную жалобу с просьбой об отмене всех судебных постановлений как незаконных. Срок для подачи жалобы был восстановлен определением судьи ВС РФ Асташова С.В. от 25 декабря 2025 г., жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании определением от 21 января 2026 г.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами собственников земельного участка и жилого дома (Пасько Н.В. и Удраса Д.С.), с одной стороны, и органами публичной власти (администрацией г. Сочи и администрацией ФТ «Сириус»), с другой стороны, по вопросу о том, является ли возведённый на участке двухэтажный объект самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Конфликт между нормами материального права (определение самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ) и фактическими обстоятельствами (наличие вступившего в законную силу решения суда, признавшего отказ в согласовании незаконным; наличие существующего жилого дома, подлежащего реконструкции; вопрос о том, был ли объект реконструирован или вновь возведён).

Конфликт между процессуальными правами сторон: администрация ФТ «Сириус» была привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего требований, что ограничило её возможность доказывать наличие нарушений; Удрас Д.С. не был привлечён в качестве самостоятельного ответчика после достижения совершеннолетия.

Категория проблемы: Материально-правовая (определение признаков самовольной постройки, применение ст. 222 ГК РФ и Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.) и процессуально-правовая (надлежащее определение сторон, процессуальный статус третьих лиц, распределение обязанности доказывания, назначение экспертизы).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы, требующие единообразного толкования норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке в контексте Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., а также вопросы о надлежащем определении органа, уполномоченного на обращение в суд, и процессуальных правах третьих лиц в соответствии с ФЗ от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус» и ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли двухэтажный объект капитального строительства, возведённый на земельном участке, на котором расположен одноэтажный жилой дом 1988 года постройки, самовольной постройкой в смысле п. 1 ст. 222 ГК РФ, если: - собственник подал уведомление о планируемом строительстве (реконструкции); - в согласовании было отказано по причине расположения участка в зоне зеленых насаждений и зоне оползневых процессов; - решением суда этот отказ признан незаконным; - объект имеет иные технические характеристики (увеличены этажность и площадь) по сравнению с существующим домом?

2. Должны ли суды проверить, был ли объект реконструирован (в смысле ст. 14 ч. 1 Градостроительного кодекса РФ) или вновь возведён после сноса существующего дома, и соответствует ли он требованиям градостроительного регламента (ст. 36 ГК РФ)?

3. Какой орган публичной власти надлежит считать уполномоченным на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки — администрация г. Сочи или администрация ФТ «Сириус» — в соответствии с ФЗ № 437-ФЗ и ФЗ № 131-ФЗ?

4. Допустимо ли привлечение администрации ФТ «Сириус» в качестве третьего лица, не заявляющего требований, если земельный участок расположен в границах ФТ «Сириус» и вопросы о соответствии объекта градостроительному регламенту и генеральному плану требуют оценки доводов администрации ФТ «Сириус»?

5. Должны ли суды апелляционной инстанции удовлетворить ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для определения технико-экономических характеристик объекта и его соответствия требованиям градостроительного законодательства?

6. Является ли существенным процессуальным нарушением неправильное определение надлежащих ответчиков (неучёт совершеннолетия Удраса Д.С.) и ограничение процессуальных прав третьего лица?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала жалобу администрации ФТ «Сириус» подлежащей удовлетворению и установила, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела. Суды оставили без проверки ключевые вопросы о наличии публично-правовых нарушений содержательного характера при реконструкции (строительстве) спорного объекта, неправильно определили надлежащих участников спора и отказали в назначении необходимой экспертизы, что привело к неполному рассмотрению дела и принятию неправильных судебных постановлений.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и исчерпывающий перечень её признаков

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

• Пункт 2 статьи 222 ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункт 2) разъясняет, что самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих исчерпывающих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.

Позиция ВС РФ:

К признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Перечень признаков является исчерпывающим.

2. Необходимость проверки вопроса о реконструкции и соответствии объекта градостроительному регламенту

Применённые нормы:

• Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определяет реконструкцию объекта капитального строительства как изменение параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

• Часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

• Часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путём приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путём уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции.

• Часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что изменение видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путём приведения их в соответствие с видами разрешённого использования, установленными градостроительным регламентом.

Позиция ВС РФ:

Судебные инстанции в нарушение указанных норм оставили без проверки вопрос выполнения собственником жилого дома работ по реконструкции, в результате которых возник новый объект с иными техническими характеристиками (увеличены этажность, площадь). Не было предметом судебной оценки и то обстоятельство, что спорный объект мог быть возведён после сноса одноэтажного жилого дома 1988 года постройки площадью 32,8 кв. м.

Суды, разрешая спор с учётом обстоятельств, установленных в рамках административного дела относительно соблюдения земельного законодательства и расположения земельного участка в зоне «ОГП-О», оставили без проверки вопросы наличия допущенных при реконструкции (строительстве) спорного объекта публично-правовых нарушений содержательного характера, которые также являлись основанием для обращения уполномоченного органа в суд с иском.

3. Определение надлежащего органа, уполномоченного на обращение в суд

Применённые нормы:

• Пункт 5 части 1 статьи 8 Федерального закона от 22 декабря 2020 г. № 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус» предусматривает, что органы публичной власти федеральной территории «Сириус» осуществляют полномочия органов местного самоуправления городского округа (в том числе по решению вопросов местного значения городского округа), определённые Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», другими федеральными законами.

• Часть 4 статьи 47 ФЗ № 437-ФЗ предусматривает, что словосочетания «федеральная территория «Сириус» и «муниципальное образование городской округ Сириус» используются в одном значении, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

Позиция ВС РФ:

При разрешении спора судам необходимо было определить орган, уполномоченный на обращение в суд с иском по настоящему делу. Данный правовой подход был отражен в определении СКГД ВС РФ от 19 августа 2025 г. № 18-КГ25-267-К4.

4. Процессуальные нарушения при определении надлежащих участников спора

Применённые нормы:

• Статья 35 Гражданского процессуального кодекса РФ регулирует участие в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

• Часть 3 статьи 379-7 ГПК РФ предусматривает, что процессуальные нарушения являются существенными, если они могли привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Позиция ВС РФ:

В нарушение предусмотренного законом порядка суд первой инстанции привлёк администрацию ФТ «Сириус» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, что могло ограничить права стороны по делу.

Из материалов дела усматривается, что Удрас Д.С., в интересах которого действовала Пасько Н.В. как законный представитель, достиг совершеннолетия. Однако вопрос о привлечении указанного лица к участию в деле в качестве самостоятельного ответчика судами не рассматривался, что привело к ограничению процессуальных прав Удраса Д.С. как участника спора. Данное процессуальное нарушение является существенным и могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

5. Необходимость назначения экспертизы и собирания доказательств

Применённые нормы:

• Часть 1 статьи 79 ГПК РФ предусматривает, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

• Пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ предусматривает, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании доказательств.

• Пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ предусматривает, что суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания с учётом существа спора.

Позиция ВС РФ:

Администрация ФТ «Сириус» в суде апелляционной инстанции заявляла ходатайство от 24 февраля 2025 г. о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения технико-экономических характеристик спорного объекта, его расположения в пределах земельного участка, а также соответствия здания требованиям градостроительного законодательства, строительным, противопожарным и иным нормам, генеральному плану и т. д. Между тем суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы по вопросам, требующим специальных познаний, в результате чего администрация ФТ «Сириус», привлечённая к участию в деле в качестве третьего лица, была лишена возможности доказать наличие нарушений, допущенных при строительстве спорного объекта.

6. Надлежащее определение ответчика в исках о сносе самовольной постройки

Применённые нормы:

Пункт 13 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 (абзац второй) разъясняет, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о её сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки — её приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

Позиция ВС РФ:

Удрас Д.С. как сособственник земельного участка должен был быть привлечён в качестве самостоятельного ответчика, а не только представляться через законного представителя Пасько Н.В.

7. Принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану

Применённые нормы:

• Часть 3 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ;
• Части 9 и 10 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ;
• Пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ.

Эти нормы предусматривают принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану городского округа как основополагающему документу территориального планирования, определяющему стратегию градостроительного развития территорий.

Позиция ВС РФ:

Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности ФТ «Сириус» от 5 марта 2024 г. и от 4 февраля 2025 г., представленным администрацией ФТ «Сириус», а также фрагментам Генерального плана г. Сочи и ситуационного плана с границами красных линий, земельный участок расположен в границах ФТ «Сириус», в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования, а также в зоне «ОГП-О» (зоне оползневых процессов). В этой связи подлежали правовой оценке доводы администрации ФТ «Сириус» относительно нахождения спорного земельного участка в зоне зеленых насаждений общего пользования с учётом сведений Генерального плана г. Сочи, утвержденного решением Городского Собрания г. Сочи от 14 июля 2009 г. № 89.

8. Применённые обзоры судебной практики

Пункт 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г., разъясняет, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неполная проверка признаков самовольной постройки. Суды первой инстанции, апелляции и кассации ограничились проверкой только одного аспекта — формального отказа в согласовании строительства и его последующего признания незаконным. Однако они оставили без проверки вопрос о наличии публично-правовых нарушений содержательного характера, а именно: - соответствие объекта градостроительному регламенту (