ВС РФ: при самовольной постройке суд не обязан указывать конкретные работы по приведению в соответствие

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ26-3-К4, Определение СКГД ВС РФ от 10 февраля 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующий — Асташов С.В.; судьи — Марьина А.Н. (судья-докладчик), Петрушкин В.А.

Стороны: - Истец (первоначально): Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчики: Нагабедян Арутюн Ншанович и Нагабедян Вахенак Ншанович (граждане) - Третье лицо: Администрация федеральной территории «Сириус» (орган публичной власти, привлечена судом апелляционной инстанции)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; признание объекта самовольной постройкой и определение способов её устранения (снос или приведение в соответствие с требованиями).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация города Сочи обратилась в суд с требованием о признании двухэтажного жилого дома, возведённого на земельном участке без разрешительной документации, самовольной постройкой и о возложении на ответчиков обязанности осуществить его снос и привести земельный участок в первоначальное состояние.

При уточнении требований в апелляционной инстанции истец просил признать объект капитального строительства (двухэтажный жилой дом площадью 265,7 кв.м с кадастровым номером, расположенный на земельном участке площадью 308 кв.м) самовольной постройкой и возложить на Нагабедяна В.Н. обязанность снести объект за свой счёт.

Возражения ответчика

Ответчик (Нагабедян В.Н.) возражал против удовлетворения исковых требований, оспаривая необходимость сноса построенного и используемого жилого дома.

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края (20 июня 2013 г.): Удовлетворил исковые требования администрации города Сочи, сославшись на подтверждение факта возведения незавершённого строительством объекта в отсутствие разрешительной документации.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда (11 февраля 2025 г.): - Отменило решение первой инстанции - Приняло новое решение о частичном удовлетворении исковых требований - Признало объект самовольной постройкой - Возложило на Нагабедяна В.Н. обязанность в течение шести месяцев привести объект в соответствие с требованиями пожарных норм и Правил землепользования и застройки (утверждённых решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202) - Установило, что в случае неприведения в соответствие в установленный срок ответчик обязан снести объект за свой счёт - Предусмотрело взыскание судебной неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения - Наделило администрацию города Сочи правом осуществить снос с последующим взысканием расходов

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции (26 июня 2025 г.): - Отменило апелляционное определение - Направило дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Основание: отсутствие в апелляционном определении указания на конкретный способ устранения выявленных нарушений; признание выводов судебной экспертизы неполными и противоречивыми; отсутствие оценки существенности выявленных нарушений

Кассационная жалоба в ВС РФ

Администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой на определение Четвёртого кассационного суда, ставя вопрос об отмене этого определения как незаконного.

Определением судьи ВС РФ от 17 сентября 2025 г. отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 16 января 2026 г. определение судьи отменено, жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом (соблюдение градостроительных и строительных норм, защита безопасности) и частным интересом (сохранение жилого дома, который фактически построен, используется и в основном соответствует строительным нормам, хотя и возведён без разрешения на строительство и с нарушением некоторых требований).

Конкретный конфликт: кассационный суд, пересматривая апелляционное определение, дал собственную оценку доказательствам (заключению судебной экспертизы), не согласившись с выводами апелляционного суда, и потребовал указания в судебном акте конкретного перечня строительных работ для приведения объекта в соответствие, хотя апелляционный суд уже предусмотрел оба способа исполнения (снос или приведение в соответствие).

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая: - Материально-правовая: применение норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ), оценка существенности нарушений, принцип пропорциональности при выборе способа устранения нарушений - Процессуально-правовая: пределы кассационного пересмотра, компетенция суда кассационной инстанции при оценке доказательств, требования к содержанию судебного акта о самовольной постройке

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы принципиального значения о применении норм о самовольной постройке, о пределах кассационного пересмотра и о правильном толковании Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Допустил ли кассационный суд существенные нарушения норм материального и процессуального права при пересмотре апелляционного определения?

2. Является ли ошибочным требование кассационного суда о необходимости указания в судебном акте конкретного перечня строительных работ для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями?

3. Вправе ли кассационный суд дать собственную оценку доказательствам (заключению судебной экспертизы), не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, и переоценить их достаточность?

4. Соответствует ли апелляционное определение, предусматривающее оба возможных способа исполнения решения (снос или приведение в соответствие), требованиям закона и разъяснениям Пленума ВС РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала, что кассационный суд допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и давать им собственную оценку, если суды первой и апелляционной инстанций уже исследовали и оценили их. Требование кассационного суда о конкретном перечне строительных работ противоречит закону и разъяснениям Пленума ВС РФ: при установлении возможности устранения нарушений суд должен предусмотреть оба способа исполнения (снос или приведение в соответствие), а дальнейшие действия по способу приведения объекта в соответствие осуществляются должником в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база о самовольной постройке и её устранении

Статья 222 ГК РФ (пункт 1): Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо - возведённые или созданные без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Критерий применения: разрешённое использование земельного участка, требование о получении согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

Статья 222 ГК РФ (пункт 2, абзац 4): Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт.

Статья 263 ГК РФ (пункт 1): Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (ст. 260 ГК РФ, пункт 2).

Статья 40 ЗК РФ (подпункт 2 пункта 1): Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

2. Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 — ключевой источник

СКГД ВС РФ опирается на разъяснения Пленума, содержащиеся в пункте 25 постановления № 44:

«В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.»

Пункт 29 постановления № 44 устанавливает стандарт оценки существенности нарушений:

«По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.»

Пункт 30 постановления № 44 определяет обязанность суда:

«Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, — о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.»

Пункт 31 постановления № 44 — центральный для данного дела:

«При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт З1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 5532 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).»

Пункт 31 постановления № 44 далее уточняет:

«В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.»

Пункт 33 постановления № 44 определяет порядок исполнения:

«В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить её снос либо представить в орган местного самоуправления утверждённую проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов — уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).»

3. Процессуальные нормы о пределах кассационного пересмотра

Статья 3796 ГПК РФ (часть 1): Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Статья 3797 ГПК РФ (часть 1): Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 390 ГПК РФ (часть 3): Кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Статья 39014 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

4. Постановление Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 17 о кассационном производстве

Пункт 36 постановления № 17 разъясняет:

«Иная оценка кассационным судом общей юрисдикции доказательств по делу и установление новых фактов не допускаются. Однако, если судами первой и (или) апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств (например, судебное постановление в нарушение требований статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основано на недопустимых доказательствах), кассационный суд общей юрисдикции учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.»

5. Анализ ошибок кассационного суда

СКГД ВС РФ установила, что кассационный суд допустил две категории существенных нарушений:

Первое нарушение — материально-правовое: Кассационный суд ошибочно потребовал указания в апелляционном определении конкретного перечня строительных работ для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Это требование противоречит пункту 31 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, согласно которому такое указание не является обязательным. Апелляционный суд правильно предусмотрел оба возможных способа исполнения решения (снос или приведение в соответствие), что соответствует закону. Дальнейшие действия по способу приведения объекта в соответствие осуществляются должником в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ.

Второе нарушение — процессуально-правовое: Кассационный суд дал собственную оценку заключению судебной экспертизы, не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции об его полноте и противоречивости. Это нарушает часть 3 статьи 390 ГПК РФ и пункт 36 постановления Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 17. Оценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Несогласие с оценкой доказательств судами первой и апелляционной инстанций и с их выводами об установленных на основе оценки доказательств обстоятельствах дела не является основанием для кассационного пересмотра судебных постановлений.

6. Оценка судебной экспертизы и её достаточности

Судебная экспертиза от 26 ноября 2024 г. установила: - Жилой дом соответствует определению «объект индивидуального жилищного строительства» - Соответствует строительным, сейсмическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам - Не соответствует противопожарным нормам (несоблюдение минимальных противопожарных расстояний) - Не соответствует Правилам землепользования и застройки в части минимальных отступов, коэффициента использования территории, площади застройки, озеленения - Нависающая часть балкона имеет заступы 0,06 м и 0,04 м за границу смежного участка — незначительное отклонение - Выявленные нарушения устранимы путём возведения противопожарных стен, получения согласия соседей, сноса котельной, реконструкции (частичного демонтажа) дома по проекту специализированной организации - После устранения нарушений эксплуатация будет безопасной

СКГД ВС РФ признала, что эксперты исходили из технической возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями. Апелляционный суд, оценив это заключение, правильно принял решение, предусматривающее оба способа исполнения.

7. Принцип пропорциональности

СКГД ВС РФ подчеркнула, что в соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ (пункт 25 постановления № 44) снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства. Устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом.

В данном деле: - Дом построен в 2013 году и используется по назначению - Основные конструкции соответствуют строительным нормам - Нарушения в основном касаются отступов, площади застройки, озеленения — параметры, которые могут быть скорректированы - Нарушения противопожарных норм устранимы путём возведения стен и согласия соседей - Эксперт указал, что после устранения нарушений эксплуатация будет безопасной

Таким образом, полный снос был бы несоразмерен нарушениям.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции (определение от 26 июня 2025 г.)

Ошибка 1: Материально-правовая — неправильное толкование требований к содержанию судебного акта о самовольной постройке

Суть ошибки: Кассационный суд потребовал, чтобы в апелляционном определении был указан конкретный перечень строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Почему это существенное нарушение: - Противоречит пункту 31 постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, который прямо указывает, что такое указание не является обязательным - Постановление Пленума разъясняет, что исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса РФ, а не по указаниям суда - Пункт 33 постановления № 44 устанавливает, что должник сам выбирает способ исполнения (снос или приведение в соответствие) и представляет в орган местного самоуправления утверждённую проектную документацию - Это нарушение повлияло на исход дела: кассационный суд отменил апелляционное определение, хотя оно было правильным по существу

Статьи ГПК РФ: Ст. 39014 (существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела)

Ошибка 2: Процессуально-правовая — переоценка доказательств в кассационной инстанции

Суть ошибки: Кассационный суд дал собственную оценку заключению судебной экспертизы, признав его неполным и противоречивым, и не согласился с выводами суда апелляционной инстанции об его достаточности для разрешения спора.

Почему это существенное нарушение: - Прямо нар