ВС подтвердил: нарушение предельного количества этажей делает постройку самовольной

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-396-К4, Определение СКГД ВС РФ от 3 февраля 2026 г.

Состав коллегии: Председательствующий Асташов С.В., судьи Марьина А.Н. и Петрушкин В.А. (докладчик).

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (орган публичной власти) - Ответчики: Чернобривец Ирина Викторовна и Нусс Екатерина Александровна (граждане, собственники земельного участка)

Категория спора: Жилищно-строительный спор, вещное право, признание самовольной постройки и её снос.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация города Сочи обратилась в суд с исковыми требованиями о: 1. признании незавершённого строительством объекта недвижимости самовольной постройкой; 2. возложении на ответчиков обязанности осуществить снос постройки за свой счёт; 3. взыскании судебной неустойки.

Правовое основание: статьи 222, 260, 263 ГК РФ; статьи 7, 40, 42, 85 ЗК РФ; статьи 1, 2, 51 Градостроительного кодекса РФ.

Возражения ответчиков

Ответчики возражали против признания постройки самовольной, ссылаясь на то, что: - строительство велось на принадлежащем им на праве собственности земельном участке (кадастровый номер не раскрыт в определении); - получено уведомление о планируемом строительстве от 6 июля 2021 г.; - получено уведомление о соответствии параметров от 13 августа 2021 г.; - параметры возведённого объекта соответствуют указанным в уведомлениях; - объект соответствует строительным нормам и правилам, включая нормы для сейсмических районов.

Решение первой инстанции

Хостинский районный суд г. Сочи (30 января 2023 г.): - Удовлетворил исковые требования частично - Признал объект самовольной постройкой - Возложил на ответчиков обязанность осуществить снос в течение 3 месяцев со дня вступления решения в законную силу - Взыскал судебную неустойку в размере 5 000 руб. в день с момента вступления решения в силу до момента исполнения - Взыскал государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Мотивы: Суд исходил из того, что спорное строение возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не соответствует ранее выданному уведомлению о соответствии параметров.

Постановление апелляции (первое рассмотрение)

Краснодарский краевой суд (14 декабря 2023 г.): - Оставил решение первой инстанции без изменения - Отклонил апелляционную жалобу ответчиков

Постановление кассации (первое рассмотрение)

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции (26 марта 2024 г.): - Отменил апелляционное определение от 14 декабря 2023 г. - Направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию

Постановление апелляции (второе рассмотрение)

Краснодарский краевой суд (8 августа 2024 г.): - Отменил решение первой инстанции - Принял новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований администрации

Постановление кассации (второе рассмотрение)

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции (24 декабря 2024 г.): - Отменил апелляционное определение от 8 августа 2024 г. - Направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию

Постановление апелляции (третье рассмотрение)

Краснодарский краевой суд (6 марта 2025 г.): - Оставил решение суда первой инстанции без изменения (т.е. вернулся к первоначальному решению о признании постройки самовольной)

Постановление кассации (третье рассмотрение)

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции (22 мая 2025 г.): - Оставил решение первой инстанции и апелляционное определение от 6 марта 2025 г. без изменения

Обращение в ВС РФ

Чернобривец И.В. и Нусс Е.А. подали кассационную жалобу в ВС РФ, прося отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 24 декабря 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами публичной власти (администрация города) в обеспечении соблюдения градостроительного законодательства и интересами собственников земельного участка в сохранении возведённого ими жилого дома. Конфликт касается толкования и применения критериев признания постройки самовольной, в частности:

Материально-правовой аспект: Какие нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются существенными и влекут признание постройки самовольной? Может ли постройка, соответствующая параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве, быть признана самовольной?
Техническое толкование: Как правильно определять количество этажей жилого дома, расположенного на склоне земельного участка? Учитываются ли при определении этажности подпорные стены, выполняющие функции конструктивных элементов здания?
Оценка существенности нарушений: Являются ли выявленные нарушения существенными или они могут быть признаны несущественными и не препятствующими сохранению постройки?

Категория проблемы

Материально-правовая проблема с элементами технического толкования строительных норм и правил. Проблема находится на пересечении гражданского права (вещное право, признание самовольной постройки), земельного права и градостроительного права.

Причины передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с неоднократными противоречивыми решениями нижестоящих судов (кассационный суд дважды отменял апелляционные определения, направляя дело на новое рассмотрение), что свидетельствовало о необходимости уточнения правовой позиции ВС РФ по вопросам применения норм о самовольной постройке, в частности по вопросам определения существенности нарушений градостроительных норм и правил.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Какие нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта индивидуального жилищного строительства следует признавать существенными, влекущими признание постройки самовольной?
Может ли постройка, параметры которой соответствуют параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве, быть признана самовольной в случае нарушения норм при её возведении?
Как правильно определять количество надземных этажей жилого дома, расположенного на склоне земельного участка, при наличии подпорных стен, выполняющих функции конструктивных элементов здания?
Может ли несоответствие фактического количества этажей нормативно установленному предельному количеству этажей быть основанием для признания постройки самовольной, если это нарушение связано с особенностями рельефа земельного участка?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ подтвердила, что постройка, возведённая с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, в том числе с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей, подлежит признанию самовольной и сносу, даже если её параметры в целом соответствуют уведомлению о планируемом строительстве. Однако при определении существенности нарушений суд должен оценивать конкретные обстоятельства дела, включая технические характеристики объекта, его расположение и влияние нарушений на безопасность и права третьих лиц.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки

СКГД ВС РФ ссылается на Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Постановление Пленума № 44), пункт 2 которого разъясняет, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала возведения и на дату выявления постройки;
возведение без получения необходимых согласований и разрешений, если требование о получении таких согласований установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения и являются действующими на дату выявления постройки.

Вывод коллегии: данный перечень признаков является исчерпывающим.

2. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил

По общему правилу наличие допущенных при возведении постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Однако в соответствии с абзацами вторым и третьим пункта 29 Постановления Пленума № 44, при определении последствий такого нарушения суду следует оценивать его существенность:

Существенные нарушения: - возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ); - нарушение строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций.

Несущественные нарушения: С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

3. Определение объекта индивидуального жилищного строительства

В соответствии со статьей 1 (пункт 39) Градостроительного кодекса РФ, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

4. Градостроительный регламент и предельные параметры разрешённого строительства

Согласно пункту 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Из систематического анализа положений пункта 1 статьи 119 Земельного кодекса РФ, подпункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешённого использования земельных участков, поскольку виды разрешённого использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

5. Определение количества надземных этажей при расположении здания на склоне

СКГД ВС РФ детально разбирает вопрос о правильном определении количества надземных этажей, ссылаясь на следующие нормативные документы:

Пункт 4.2.1 свода правил СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные» (утверждён приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 20 октября 2016 г. № 725/пр.): - правила определения площадей помещений, площади здания, этажности и строительного объёма жилых домов следует принимать согласно приложению А СП 54.13330.2022; - при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м; - при размещении здания на участке с уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли.

Приложение 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утверждена приказом Минземлестроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37): - этажность жилого дома определяется по числу надземных этажей; - первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли; - если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.

Письмо Федеральной службы государственной регистрации от 12 мая 2020 г. № 4200-А5/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства» также разъясняет порядок определения количества надземных этажей.

6. Применение норм к конкретным обстоятельствам дела

СКГД ВС РФ установила следующие факты:

Земельный участок расположен на склоне крутизной 25° и более в нижней части участка;
Возведённое здание имеет этажи (объёмные пространства), доступ в них обеспечивается лестничными маршами и лифтовой шахтой;
Наружные стены выполнены из монолитных конструкций, которые выполняют также функцию подпорных стен;
Часть подпорных стен здания расположена на смежных участках, принадлежащих ответчикам;
Наличие подпорного сооружения (стены высотой более 7 м), выполняющего функции восприятия горизонтального давления и удержания грунта при перепадах высоты отметок, не исключает наличие в здании надземного этажа, подлежащего учету при определении этажности жилого дома.

Вывод коллегии: учитывая расположение строения на склоне, первые надземные этажи следовало определять от нижней планировочной отметки земли. Таким образом, при строительстве объекта были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в том числе возведение строения с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей.

7. Оценка доказательств и экспертных заключений

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам статьи 67 ГПК РФ.

СКГД ВС РФ отметила, что несмотря на наличие двух экспертных заключений (от 12 декабря 2022 г. и от 20 октября 2023 г.), которые содержали различные выводы относительно соответствия объекта параметрам уведомления, судебные инстанции правомерно установили на основе технической документации, актов осмотра, фотоматериалов и данных судебных экспертиз, что возведённое здание имеет нарушения в определении количества этажей.

8. Ограничения кассационного пересмотра

Согласно части 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия ВС РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой судами первой и апелляционной инстанций доказательств и с установленными ими обстоятельствами сами по себе основанием для кассационного пересмотра вступивших в силу судебных постановлений являться не могут.

9. Основания для кассационного пересмотра

В соответствии со статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

СКГД ВС РФ установила, что таких нарушений норм права при рассмотрении настоящего дела судами не допущено.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

СКГД ВС РФ не выявила существенных нарушений норм материального или процессуального права, допущенных нижестоящими судами при окончательном рассмотрении дела (решение первой инстанции от 30 января 2023 г., апелляционное определение от 6 марта 2025 г., кассационное определение от 22 мая 2025 г.).

Однако следует отметить, что в ходе судебного разбирательства имели место следующие процессуальные колебания:

Первое кассационное рассмотрение (26 марта 2024 г.): Четвёртый кассационный суд отменил апелляционное определение от 14 декабря 2023 г. и направил дело на новое рассмотрение. Это свидетельствовало о наличии вопросов, требующих уточнения при повторном рассмотрении в апелляционной инстанции.
Второе апелляционное рассмотрение (8 августа 2024 г.): Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и принял новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Это решение было основано на иной оценке доказательств и обстоятельств дела.
Второе кассационное рассмотрение (24 декабря 2024 г.): Четвёртый кассационный суд вновь отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение, что свидетельствовало о необходимости уточнения правовой позиции.

Однако при окончательном рассмотрении дела (третье апелляционное рассмотрение от 6 марта 2025 г. и третье кассационное рассмотрение от 22 мая 2025 г.) судебные инстанции пришли к единому выводу о признании постройки самовольной, что было поддержано СКГД ВС РФ.

Ключевая ошибка нижестоящих судов при втором рассмотрении: При втором апелляционном рассмотрении суд неправильно оценил значение экспертного заключения от 20 октября 2023 г., которое указывало на соответствие объекта параметрам уведомления о планируемом строительстве. Суд не учёл, что соответствие параметрам в целом не исключает наличие существенных нарушений при определении количества этажей в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 3 февраля 2026 г.:

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30 января 2023 г. оставлено без изменения.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 марта 2025 г. оставлено без изменения.
Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 22 мая 2025 г. оставлено без изменения.
Кассационная жалоба Чернобривец И.В. и Нусс Е.А. оставлена без удовлетворения.

Судебные акты вступили в законную силу и подлежат исполнению.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ имеет значительное влияние на практику нижестоящих судов при рассмотрении споров о признании постройки самовольной:

Уточнение критериев существенности нарушений: Суды получают чёткие ориентиры для различия существенных и несущественных нарушений градостроительных норм. Нарушение предельного количества этажей признаётся существенным и влечёт признание постройки самовольной, даже если в целом параметры объекта соответствуют уведомлению о планируемом строительстве.
Техническое толкование норм определения этажности: Определение устанавливает, что при расположении здания на склоне первые надземные этажи должны определяться от нижней планировочной отметки земли, а подпорные стены, выполняющие функции конструктивных элементов, не исключают наличие надземного этажа, подлежащего учету при определении этажности.
Оценка доказательств: Суды должны учитывать не только экспертные заключения, но и техническую документацию, акты осмотра, фотоматериалы и другие доказательства при определении количества этажей и наличия нарушений.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичных интересов (интересов администрации и государства в целом) в обеспечении соблюдения градостроительного законодательства и безопасности объектов капитального строительства. Определение подтверждает, что существенные нарушения градостроительных норм, в том числе нарушение предельного количества этажей, должны влечь признание постройки самовольной и её снос, несмотря на то, что в целом параметры объекта могут соответствовать уведомлению о планируемом строительстве.

Ограничивается защита собственников земельного участка, которые не могут ссылаться на соответствие параметров уведомлению как на основание для сохранения постройки, если при её возведении допущены существенные нарушения строительных норм и правил.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД ВС РФ развивает и конкретизирует положения Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», которое было принято относительно недавно и требовало судебного толкования при применении к конкретным ситуациям.

Определение также согласуется с общими принципами гражданского права, закреплёнными в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в части применения норм о вещных правах и защите права собственности.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Бремя доказывания существенности нарушений лежит на истце (администрации), обратившейся в суд с требованием о признании постройки самовольной. Однако при наличии доказательств нарушения предельного количества этажей или других существенных нарушений строительных норм, суд вправе признать постройку самовольной без необход