ВС РФ: отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права на реконструированный объект

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-437-К4, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 января 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Марьина А.Н. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.)

Стороны: - Истец: Деринг Светлана Ивановна (гражданин) - Ответчик: администрация муниципального образования Абинский район (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-строительный спор, связанный с признанием права собственности на самовольно реконструированный объект капитального строительства и его легализацией; материально-правовой спор с элементами административного права (градостроительное законодательство).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Деринг С.И. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Абинский район о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном виде — одноэтажного нежилого здания литера вЗ общей площадью 253,9 кв.м.

Фактические обстоятельства: - 21 октября 2021 г. истец приобрела по договору купли-продажи у гражданина Г.И. нежилое здание 1959 года постройки общей площадью 737 кв.м (трёхэтажное, состоящее из литер В, в1, в2, вЗ, в4). - 14 декабря 2021 г. направила в администрацию уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства с приложением проекта организации работ. - 10 марта 2022 г. направила уведомление о завершении сноса. - В результате демонтажа литер В, в1, в2 площадь здания уменьшилась с 737 кв.м до 253,9 кв.м; на земельном участке остался объект литера вЗ. - 9 февраля 2024 г. администрация отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта в связи с отсутствием необходимых документов (в том числе разрешения на строительство).

Правовое основание иска: статьи 209, 218 ГК РФ (право собственности и его защита).

Возражения ответчика:

Администрация отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и несоблюдение требований градостроительного законодательства (статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Решение первой инстанции (5 августа 2024 г., Абинский районный суд):

Иск удовлетворён. Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 209 и 218 ГК РФ, принял во внимание выводы судебной экспертизы и исходил из возможности сохранения объекта в реконструированном виде.

Апелляционное определение (12 ноября 2024 г., судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда):

Решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции, сославшись на статью 222 ГК РФ и статью 55 Градостроительного кодекса РФ, указал на то, что администрацией разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось, доказательств обращения истца за разрешением на реконструкцию в материалах не имеется, в связи с чем пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кассационное определение (21 января 2025 г., судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции):

Апелляционное определение оставлено без изменения. Кассационный суд поддержал позицию суда апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ:

Деринг С.И. подала кассационную жалобу на апелляционное и кассационное определения с просьбой их отменить. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 1 августа 2025 г. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 17 декабря 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между правом собственника земельного участка на реконструкцию принадлежащего ему объекта капитального строительства (путём демонтажа части строений) и требованием органа публичной власти о соблюдении установленного законом порядка получения разрешения на строительство (реконструкцию). Конфликт касается вопроса о том, является ли отсутствие разрешения на строительство безусловным основанием для отказа в признании права собственности на реконструированный объект или же возможна легализация такого объекта в судебном порядке при соблюдении иных условий (соответствие земельному участку, техническая безопасность, отсутствие недобросовестного поведения собственника).

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм гражданского права о праве собственности и самовольной постройке) в сочетании с градостроительным правом (требования к разрешениям на строительство и реконструкцию).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит существенные нарушения норм материального права, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела. Требуется уточнение применения норм статьи 222 ГК РФ (о самовольной постройке) в контексте реконструкции объектов капитального строительства и соотношения судебного порядка признания права собственности с административным порядком получения разрешений.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на реконструированный объект капитального строительства?

2. Какие условия должны быть соблюдены для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ?

3. Требуется ли предварительное оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство и (или) на ввод в эксплуатацию перед обращением в суд с иском о признании права на самовольную постройку?

4. Какие обстоятельства должны быть исследованы судом при рассмотрении иска о сохранении реконструированного объекта, в частности в отношении соответствия объекта градостроительным регламентам и требованиям земельного законодательства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что отсутствие разрешения на строительство и (или) на ввод в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно реконструированный объект. Судебный порядок признания права на самовольную постройку является исключительным способом защиты, который может применяться при соблюдении условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ и при отсутствии явных признаков недобросовестного поведения собственника. Суды не вправе отказывать в иске только на основании отсутствия разрешения, если отсутствуют иные препятствия к легализации объекта и не установлено злоупотребление правом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Право собственника на реконструкцию объектов капитального строительства

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

2. Понятие и признаки самовольной постройки

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; либо - возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пункт 1 статьи 222 ГК РФ предусматривает исключение: не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

3. Условия признания права собственности на самовольную постройку

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

4. Позиция Пленума ВС РФ о недобросовестном поведении

В пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Согласно этому же пункту, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

5. Применение принципа добросовестности

Статья 10 ГК РФ устанавливает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Суд вправе отказать в защите права, если истец действует недобросовестно.

6. Понятие реконструкции в градостроительном законодательстве

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В настоящем деле в результате демонтажа части нежилого здания (литер В, в1, в2) изменились его параметры, в частности площадь, поэтому работы, выполненные собственником, относятся к реконструкции.

7. Требования к разрешению на строительство и ввод в эксплуатацию

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ) — это документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешённому использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

8. Отсутствие требования предварительного оспаривания отказа в разрешении

Верховный Суд РФ прямо указал, что для обращения в суд с иском о признании права на самовольную постройку на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ предварительное оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство и (или) на ввод в эксплуатацию не требуется. Это означает, что истец вправе сразу обратиться в суд с иском о признании права собственности, минуя административный порядок оспаривания отказа администрации.

9. Соответствие реконструированного объекта градостроительным регламентам

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно части 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путём приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путём уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции.

10. Позиция Пленума ВС РФ о реконструкции объектов, не соответствующих регламенту

В пункте 24 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 разъяснено, что реконструкция объекта недвижимости, вид разрешённого использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры или предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путём приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путём уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции (абзац шестой пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ, часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).

В связи с этим требования о сносе по основанию несоответствия разрешённому использованию земельного участка самовольной постройки, возведённой (созданной) в результате реконструкции объекта недвижимости, использование которого в силу абзаца четвёртого пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ допускалось без приведения в соответствие с градостроительным регламентом, подлежат удовлетворению, если не будет установлена возможность приведения постройки в соответствие с градостроительным регламентом, действующим на день обращения в суд.

11. Судебная экспертиза как доказательство соответствия требованиям

В настоящем деле назначена судебная экспертиза, которая проведена ООО «Центр оценки и судебной экспертизы «Потенциал». Согласно заключению от 16 июля 2024 г. № 2024-02-086 техническое состояние строительных конструкций здания литера вЗ площадью 271,4 кв.м оценено как работоспособное, здание пригодно к эксплуатации, не представляет опасности для нахождения там людей. Суд апелляционной инстанции не подвергал сомнению выводы судебной экспертизы.

12. Анализ поведения истца как добросовестного

По настоящему делу судом не поставлена под сомнение правомерность нахождения на земельном участке принадлежащего Деринг С.И. здания, которое было подвергнуто реконструкции путём сноса части строений. Также установлено, что истец обращалась в администрацию за получением разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного строения, в чём ей было отказано, и это обращение не признано судом формальным, совершённым лишь для вида. Следовательно, отсутствуют признаки недобросовестного поведения истца.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Ошибка апелляционного суда в применении статьи 222 ГК РФ: Апелляционный суд, отменяя решение первой инстанции, исходил из того, что отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) является безусловным основанием для отказа в иске. Однако согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВС РФ (пункт 43 Постановления № 44 от 12 декабря 2023 г.) отсутствие разрешения на строительство и (или) на ввод в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске на самовольно возведённый или реконструированный объект, если отсутствуют иные препятствия к его легализации и не установлено злоупотребление правом со стороны истца.

2. Неправильное толкование требования о предварительном оспаривании: Апелляционный суд указал на отсутствие доказательств обращения истца за получением разрешения на реконструкцию и на то, что отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного строения ею оспорен не был. Однако согласно позиции ВС РФ предварительное оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство и (или) на ввод в эксплуатацию не требуется для обращения в суд с иском о признании права на самовольную постройку.

3. Недостаточное исследование существенных обстоятельств: Судом апелляционной инстанции не исследовались вопросы соответствия реконструированного объекта требованиям градостроительных регламентов, которые определяют правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, а также соблюдение требований земельного законодательства о целевом использовании земельного участка для цели легализации строения. Это нарушение процессуального права (неполнота исследования доказательств) повлияло на исход дела.

4. Игнорирование выводов судебной экспертизы: Апелляционный суд не подвергал сомнению выводы судебной экспертизы о том, что техническое состояние строительных конструкций здания оценено как работоспособное и здание пригодно к эксплуатации, но при этом отказал в иске, что логически не согласуется.

5. Неправильная оценка добросовестности истца: Суды не установили и не рассмотрели, имеются ли признаки недобросовестного поведения истца (например, обращение за разрешением лишь для вида, действие в обход закона). Между тем истец обращалась в администрацию за получением разрешения на ввод в эксплуатацию, что свидетельствует о её добросовестности.

Характер нарушений в смысле статьи 390.14 ГПК РФ:

Указанные нарушения являются существенными в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, так как они: - повлияли на исход дела (привели к отказу в иске вместо его удовлетворения); - касаются применения норм материального права (статья 222 ГК РФ, статьи 36, 51 Градостроительного кодекса РФ); - касаются применения норм процессуального права (неполнота исследования доказательств); - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 ноября 2024 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд апелляционной инстанции (судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда) для рассмотрения по существу с учётом позиции ВС РФ.

Основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает чёткий стандарт рассмотрения исков о признании права собственности на самовольно реконструированные объекты капитального строительства. Нижестоящие суды должны:

• Отказаться от формального подхода, при котором отсутствие разрешения на строительство автоматически влечёт отказ в иске;
• Проверять наличие всех условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ (права на земельный участок, соответствие требованиям, отсутствие угрозы жизни и здоровью);
• Исследовать добросовестность поведения истца в соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума ВС РФ № 44;
• Не требовать предварительного оспаривания отказа администрации в выдаче разрешения;
• Тщательно исследовать соответствие объекта градостроительным регламентам в соответствии с частями 8–9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и пунктом 24 Постановления Пленума ВС РФ № 44.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственника земельного участка (в данном случае — гражданина Деринг С.И.), который: - добросовестно реконструирует принадлежащий ему объект; - обращается в органы власти за получением необходимых разрешений; - не действует в обход закона.

При этом не ослабляется защита публичных интересов, так как суд должен проверить соответствие объекта градостроительным регламентам и требованиям земельного законодательства, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и конкретизирует позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в частности:

• Пункт 43 о том, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты, применяемым в отсутствие явных признаков недобросовестного поведения;
• Пункт 24 о рекон