ВС отменил установление сервитута на чужой участок и указал на ошибки судов при оценке доказательств

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: - Дело № 18-КГ25-434-К4 - Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 января 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Марьина А.Н., Петрушкина В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Данелян Анжела Аванесовна (гражданин, арендатор земельного участка) - Ответчик: Харексян Эмма Атомовна (гражданин, собственник соседнего земельного участка) - Третья сторона: администрация муниципального образования г. Сочи (орган публичной власти, собственник земельного участка)

Категория спора: жилищно-земельный спор (установление сервитута, устранение препятствий в пользовании земельным участком)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Данелян А.А. обратилась в суд с иском к Харексян Э.А. о возложении на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком (кадастровый номер не указан в открытой части определения) по адресу в г. Сочи, освободив земельный участок от построек и ограждения. Истец является арендатором указанного участка на основании договора аренды от 29 марта 2001 г. № 184, заключённого на срок 49 лет. Участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Сочи.

Встречный иск: Харексян Э.А. предъявила встречный иск к администрации г. Сочи об установлении бессрочного права ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка, находящегося в аренде у Данелян А.А., в целях организации прохода и проезда к принадлежащим ответчице земельному участку и жилому дому. Ответчица просила также утвердить проект соглашения об установлении сервитута и установить плату за сервитут.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 1 октября 2024 г.): - Исковые требования Данелян А.А. удовлетворены частично: на Харексян Э.А. возложена обязанность устранить препятствия путём освобождения земельного участка от хозяйственных построек и ограждения. - Встречный иск оставлен без рассмотрения по мотиву несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора и того, что требования не являются встречными в смысле процессуального права.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 20 февраля 2025 г.): - Решение суда первой инстанции отменено в части оставления без рассмотрения встречного иска. - Принято новое решение об удовлетворении требований Харексян Э.А. об установлении сервитута. - В пользу Харексян Э.А. установлено право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка в целях организации прохода и проезда. - В пользу Данелян А.А. установлена плата за сервитут в размере 10 000 руб. в год. - Апелляционный суд принял во внимание заключение судебной землеустроительной экспертизы от 19 апреля 2024 г. и пришёл к выводу, что установление сервитута является единственной возможностью проезда к земельному участку Харексян Э.А. - Суд отметил, что Харексян Э.А. приобрела участок в 2002 году с капитальными ограждениями, которые не изменялись, и пользуется участком более 20 лет.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 15 мая 2025 г.): - Апелляционное определение оставлено без изменения.

Обращение в ВС РФ: Данелян А.А. подала кассационную жалобу на апелляционное и кассационное определения, прося их отменить. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 15 декабря 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами собственника земельного участка (муниципального образования, представленного в лице арендатора Данелян А.А.) и собственника соседнего участка (Харексян Э.А.), нуждающегося в проезде к своему участку. Конфликт касается:

1. Материально-правовой стороны: оснований и условий установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного в аренду; необходимости доказывания отсутствия альтернативных способов доступа; баланса интересов собственника обремененного участка и лица, требующего сервитута.

2. Процессуально-правовой стороны: надлежащего рассмотрения встречного иска; оценки доказательств (в частности, экспертного заключения); необходимости привлечения всех заинтересованных лиц; применения правил о прекращении производства при наличии вступившего в законную силу решения по аналогичному спору.

3. Межотраслевой стороны: применение норм гражданского права (ГК РФ), земельного права (ЗК РФ) и гражданского процессуального права (ГПК РФ) в их взаимодействии.

Категория проблемы: материально-правовая с элементами процессуально-правовой.

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с необходимостью проверки существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных при рассмотрении дела нижестоящими судами, которые повлияли на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора основанием для оставления без рассмотрения встречного иска об установлении сервитута?

2. Какие условия и основания должны быть соблюдены для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду?

3. Надлежащим ли образом судами была проведена оценка совокупности доказательств, в частности экспертного заключения, при определении наличия или отсутствия альтернативных способов доступа к земельному участку истца?

4. Должны ли судебные инстанции были привлечь к участию в деле всех смежных землепользователей для определения оптимальных условий установления сервитута?

5. Имелись ли основания для прекращения производства по встречному иску в связи с наличием вступившего в законную силу решения по аналогичному спору (дело № 2-1697/21)?

6. Соответствует ли резолютивная часть апелляционного определения содержанию встречного иска (установлен ли сервитут в отношении надлежащего земельного участка)?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал жалобу подлежащей удовлетворению, установив, что судами апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суд указал, что при установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного в аренду, необходимо надлежащим образом оценить совокупность доказательств, включая наличие альтернативных способов доступа, привлечь всех заинтересованных лиц и обеспечить баланс интересов сторон. Формальное указание эксперта на возможность установления сервитута без полной оценки всех обстоятельств является недостаточным основанием для удовлетворения требования.

B. Развёрнутое обоснование

1. Отсутствие требования о соблюдении досудебного порядка при установлении сервитута

Применённые нормы: - Пункт 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г.

Позиция ВС РФ: Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения по условиям сервитута, то есть возникновение между ними спора. Суд первой инстанции ошибочно оставил без рассмотрения встречные требования Харексян Э.А. в связи с несоблюдением досудебного порядка.

Значение: Это положение устраняет процессуальное препятствие к рассмотрению исков об установлении сервитута и защищает право лиц на судебную защиту в случае невозможности достичь соглашения с собственником обремененного участка.

2. Специальное регулирование сервитута в отношении земельных участков в публичной собственности

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 274 ГК РФ (право собственника требовать предоставления сервитута) - Пункт 6 статьи 274 ГК РФ (установление сервитута по соглашению в отношении земельного участка в государственной или муниципальной собственности) - Пункт 1 статьи 23 ЗК РФ (установление сервитута в соответствии с гражданским законодательством и особенностями главы V.3 ЗК РФ) - Пункт 1 статьи 39²⁴ ЗК РФ (заключение соглашения об установлении сервитута землепользователем, землевладельцем, арендатором) - Пункт 4 статьи 39²⁴ ЗК РФ (срок сервитута не может превышать срока действия договора аренды)

Позиция ВС РФ: При установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду, соглашение об установлении сервитута заключается с арендатором земельного участка. При этом согласие уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендатор вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя встречные требования и устанавливая сервитут в пользу Харексян Э.А., не учел специального регулирования и условий договора аренды от 29 марта 2001 г. № 184, согласно которым на заключение соглашения об установлении сервитута с арендатором участка (Данелян А.А.) не требуется согласия уполномоченного органа.

Значение: Это положение уточняет процедуру установления сервитута в отношении публичного имущества, предоставленного в аренду, и определяет надлежащего ответчика по такому иску.

3. Условие отсутствия иной возможности реализации права пользования

Применённые нормы: - Пункт 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г.) - Пункты 7 и 9 того же Обзора (баланс интересов и наименее обременительные условия)

Позиция ВС РФ: По общим правилам сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком. В случае доказанности наличия проезда на земельный участок с территории общего пользования либо его отсутствие по причинам, связанным исключительно с действиями самого истца, в установлении испрашиваемого сервитута должно быть отказано.

При наличии нескольких вариантов проезда к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечения баланса интересов и установить сервитут на условиях наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Значение: Это положение устанавливает материально-правовое условие для установления сервитута и требует от судов активной роли в поиске оптимального решения, обеспечивающего баланс интересов.

4. Надлежащая оценка доказательств и роль экспертного заключения

Применённые нормы: - Часть 1 статьи 79 ГПК РФ (назначение экспертизы при возникновении вопросов, требующих специальных знаний) - Часть 1 статьи 86 ГПК РФ (форма экспертного заключения) - Часть 2 статьи 86 ГПК РФ (необязательность заключения эксперта для суда; оценка по правилам статьи 67 ГПК РФ)

Позиция ВС РФ: Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Судебные инстанции не обеспечили оценку совокупности всех имеющихся в деле доказательств, ограничившись формальным указанием эксперта на возможность установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в аренде у Данелян А.А.

Из представленного заключения эксперта от 19 апреля 2024 г. № СЭ-2024/319 следует, что имеется наложение фактических границ земельных участков, однако в исследовательской части экспертного заключения отражены фрагменты публичной кадастровой карты, из которых следует, что земельный участок в границах с координатами определённых поворотных точек не имеет смежных сформированных и находящихся на кадастровом учете земельных участков, поскольку они относятся к земельным участкам общего пользования (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ).

Кроме того, из представленных сведений о спорных земельных участках следует, что земельный участок Харексян Э.А. в границах определённых координат граничит с другим земельным участком и не имеет общих границ с земельным участком Данелян А.А., что может служить определяющим обстоятельством для оснований установления испрашиваемого сервитута.

Значение: Это положение подчёркивает необходимость активной судебной оценки доказательств, включая критическое отношение к экспертным заключениям, и недопустимость формального подхода к установлению фактических обстоятельств.

5. Необходимость привлечения всех заинтересованных лиц

Позиция ВС РФ: Делая вывод об отсутствии у Харексян Э.А. альтернативного доступа для проезда к своему земельному участку, судебные инстанции не рассмотрели вопрос о необходимости привлечения к участию в деле всех смежных землепользователей для определения оптимальных условий установления сервитута, исходя из разумного баланса интересов сторон, с тем чтобы ограниченное вещное право обеспечивало только необходимые нужды истца и не создавало существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка.

Из содержания судебной экспертизы также следует, что альтернативные варианты проезда через другие смежные участки не были предметом исследования.

Значение: Это положение требует от судов комплексного подхода к разрешению споров об установлении сервитута, включая привлечение всех потенциально заинтересованных лиц и исследование всех возможных альтернатив.

6. Применение правил о прекращении производства

Применённые нормы: - Статья 220 ГПК РФ (прекращение производства при наличии вступившего в законную силу решения по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям)

Позиция ВС РФ: При рассмотрении спора по делу № 2-1697/21 в удовлетворении иска Харексян Э.А. к Данелян А.А. об установлении сервитута было отказано, при этом установлено, что заявителем не было доказано отсутствие иной возможности реализовать своё право пользования объектом.

Учитывая, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, подлежит заключению с арендатором (Данелян А.А.), судам надлежало обсудить вопрос о наличии или отсутствии оснований для прекращения производства по настоящему делу в части встречных требований Харексян Э.А. об установлении сервитута в отношении того же земельного участка.

Значение: Это положение указывает на необходимость проверки наличия предыдущего решения по аналогичному спору и применения правил о прекращении производства, что предотвращает противоречивые судебные акты.

7. Соответствие резолютивной части встречному иску

Позиция ВС РФ: Как следует из резолютивной части апелляционного определения, при удовлетворении встречного иска Харексян Э.А. сервитут установлен на части земельного участка в соответствии с координатами характерных точек, отраженных в заключении эксперта, однако указанный участок принадлежит самому заявителю на праве собственности, тогда как требования касались относительно другого участка, находящегося в аренде у Данелян А.А.

Значение: Это положение выявляет формальное несоответствие между содержанием встречного иска и резолютивной частью апелляционного определения, что является существенным нарушением процессуального права.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Адлерский районный суд):

1. Оставление без рассмотрения встречного иска по мотиву несоблюдения досудебного порядка — нарушение норм материального права, поскольку действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка при установлении сервитута (пункт 1 Обзора судебной практики от 26 апреля 2017 г.).

2. Неправильное применение норм о встречном иске — суд исходил из того, что требования Харексян Э.А. не являются встречными, однако это не является основанием для оставления без рассмотрения требований, которые могут быть рассмотрены как самостоятельные исковые требования.

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд):

1. Формальная оценка экспертного заключения — суд ограничился формальным указанием эксперта на возможность установления сервитута, не проведя надлежащей оценки совокупности всех доказательств в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ.

2. Недостаточное исследование наличия альтернативных способов доступа — суд не рассмотрел вопрос о наличии других смежных участков, через которые возможен проезд, и не привлёк всех заинтересованных лиц к участию в деле.

3. Неправильное определение надлежащего ответчика и предмета сервитута — суд установил сервитут на части земельного участка, принадлежащего самому заявителю, вместо участка, находящегося в аренде у Данелян А.А., что не соответствует содержанию встречного иска.

4. Неучёт специального регулирования сервитута в отношении публичного имущества — суд не учел, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка в муниципальной собственности, предоставленного в аренду, должно заключаться с арендатором, а не с органом публичной власти.

5. Неприменение правил о прекращении производства — суд не обсудил вопрос о наличии вступившего в законную силу решения по делу № 2-1697/21, в котором уже было отказано в установлении сервитута по аналогичным основаниям.

6. Необеспечение баланса интересов — суд не исследовал условия, наименее обременительные для собственника (арендатора) обремененного земельного участка.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд):

1. Поддержка ошибочной позиции апелляционного суда — кассационный суд оставил без изменения апелляционное определение, не выявив и не исправив допущенные нарушения норм материального и процессуального права.

Характер нарушений:

Все выявленные нарушения являются существенными в смысле статьи 390* ГПК РФ, поскольку они: - повлияли на исход дела (привели к удовлетворению встречного иска вопреки отсутствию надлежавших оснований); - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Данелян А.А. (собственника/арендатора земельного участка); - затрагивают защиту охраняемых законом публичных интересов (правильное использование земель в муниципальной собственности).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение ВС РФ:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 15 мая 2025 г. в части встречного требования об установлении бессрочного права ограниченного пользования Харексян Э.А. отменены.

Направление дела: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) в указанной части.

Судебные акты, оставшиеся в силе: Решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Данелян А.А. об устранении препятствий в пользовании земельным участком остаётся в силе.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение ВС РФ устанавливает обязательные стандарты рассмотрения споров об установлении сервитута для всех судов общей юрисдикции:

• Процессуальный стандарт: отсутствие требования о соблюдении досудебного порядка при установлении сервитута означает, что суды не должны оставлять без рассмотрения исковые требования об установлении сервитута по этому основанию.

• Материально-правовой стандарт: необходимость доказывания отсутствия иной возможности реализовать право пользования земельным участком становится обязательным условием для удовлетворения требования об установлении сервитута.

• Стандарт оценки доказательств: суды должны проводить активную, а не формальную оценку экспертных заключений, исследуя совокупность всех доказательств и проверяя выводы эксперта на предмет их полноты и обоснованности.

• Стандарт полноты разбирательства: при рассмотрении споров об установлении сервитута суды должны привлекать всех заинтересованных лиц (смежных землепользователей) для определения оптимальных условий установления сервитута.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита:

• Арендатора земельного участка в муниципальной собственности (Данелян А.А.) — суд подтвердил, что соглашение об установлении сервитута должно заключаться с арендатором, а не с органом публичной власти, и что арендатор вправе отказать в установлении сервитута, если это не предусмотрено договором аренды.

• Собственника/арендатора обремененного земельного участка в целом — суд установил, что сервитут может быть установлен только при отсутствии иной возможности реализовать право пользования, и что при наличии нескольких вариантов проезда суд должен выбрать наименее обременительный вариант.

• Публичных интересов — суд подчеркнул необходимость надлежащего рассмотрения споров о земельных участках в публичной собственности с учётом специального регулирования в земельном законодательстве.

Ограничивается защита:

• Собственника соседнего участка, нуждающегося в сервитуте (Харексян Э.А.) — суд установил более строгие требования к доказыванию отсутствия альтернативных способов доступа и необходимости привлечения всех заинтересованных лиц.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение ВС РФ опирается на Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г., и развивает его полож