ВС РФ: муниципалитет не вправе взимать плату за землю под домом до её регистрации

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 41-КГ25-76-К4, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 декабря 2025 г.

Состав СКГД: Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселев А.П., Марьина А.Н. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец (кассант): Бурцева Валентина Викторовна (гражданин, собственник квартиры в многоквартирном доме, арендатор земельного участка) - Ответчик: Комитет по управлению имуществом администрации города Шахты Ростовской области (орган публичной власти, арендодатель)

Категория спора: Жилищный спор, связанный с правом собственности на земельный участок под многоквартирным домом и взиманием платы за пользование земельным участком; договорный спор (договор аренды земельного участка).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Бурцева В.В. обратилась в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) пункта 8.4 договора аренды от 21 мая 2024 г. № 9953, заключённого между ней и Комитетом в отношении земельного участка площадью 531 кв. м с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка».

Истец возражала против положения договора (в редакции протокола разногласий от 3 июня 2024 г.), предусматривающего внесение арендатором платы за фактическое пользование земельным участком с 21 мая 2021 г. по дату подписания акта приёма-передачи. По мнению Бурцевой В.В., это противоречит закону, поскольку до постановки земельного участка на кадастровый учет (6 марта 2024 г.) он относился к многоквартирному жилому дому, и Комитет (арендодатель) не имел права взимать плату за пользование им.

Решение первой инстанции:

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 3 октября 2024 г. исковые требования Бурцевой В.В. удовлетворены. Суд исходил из того, что до 17 ноября 2023 г. спорный земельный участок принадлежал на праве собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, в связи с чем у Комитета отсутствовали какие-либо права на данный земельный участок, включая право на взимание платы за пользование им.

Постановление апелляции:

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 января 2025 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. Апелляционный суд исходил из того, что до постановки земельного участка на кадастровый учет права на него сохраняются за публично-правовым образованием, которому он принадлежит, и, учитывая принцип платности пользования землей, посчитал правомерным взимание Комитетом платы за фактическое пользование земельным участком.

Постановление кассации:

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 17 апреля 2025 г. апелляционное определение оставлено без изменения. Кассационный суд согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Обращение в ВС РФ:

Бурцева В.В. подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, ставя вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 28 октября 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между правом публично-правового образования (муниципального комитета) на взимание платы за пользование земельным участком, находящимся в его собственности до момента постановки на кадастровый учет, и правом собственников помещений в многоквартирном доме на свободное пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации дома, без взимания платы в период, когда земельный участок не был надлежащим образом сформирован и зарегистрирован.

Конфликт касается толкования норм жилищного и гражданского законодательства о правовом статусе земельного участка под многоквартирным домом в период между фактическим владением собственниками помещений и официальной регистрацией земельного участка в собственности этих лиц.

Категория проблемы: Материально-правовая (вещное право, жилищное право) с элементами межотраслевого характера (гражданское право, жилищное право, земельное право).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с необходимостью разрешения существенного вопроса о применении норм жилищного и гражданского законодательства, касающегося правового статуса земельного участка под многоквартирным домом и прав собственников помещений на пользование таким участком в период до его официальной регистрации.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеет ли право публично-правовое образование (муниципальный комитет) взимать плату за пользование земельным участком, расположенным под многоквартирным домом, в период до постановки этого участка на государственный кадастровый учет?

2. Какие права имеют собственники помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен дом, в период, когда земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, но находится в собственности публично-правового образования?

3. Является ли условие договора аренды о взимании платы за пользование земельным участком с периода, предшествующего его постановке на кадастровый учет, противоречащим закону и ничтожным?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют безусловное и неотчуждаемое право на пользование земельным участком, на котором расположен дом, включая период до его официальной регистрации. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до его формирования и регистрации, не вправе взимать плату за пользование этим участком, поскольку оно обязано осуществить его формирование и постановку на кадастровый учет, а сохранение участка в своей собственности вследствие неисполнения этой обязанности не порождает права на взимание платы.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой статус земельного участка под многоквартирным домом согласно гражданскому законодательству

Статьёй 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

Пункт 1 статьи 290 ГК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие и ненесущие конструкции, оборудование, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 ГК РФ.

Таким образом, земельный участок под многоквартирным домом является частью общего имущества дома и должен принадлежать собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

2. Жилищно-правовое регулирование земельного участка

Пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

3. Позиция Конституционного Суда РФ о принципе единства судьбы земельного участка и объектов

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ), установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ).

КС РФ также указал, что в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) установлены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений (статья 16 Вводного закона).

4. Правовой режим земельного участка до его формирования и регистрации

Согласно части 2 статьи 16 Вводного закона, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, который образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений.

Части 3 и 4 статьи 16 Вводного закона предусматривают, что если земельный участок не образован до введения в действие ЖК РФ, любой собственник помещения вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании такого участка. Образование участка является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

5. Ключевая позиция СКГД ВС РФ о правах собственников до регистрации

СКГД ВС РФ вывела следующее: если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, эта земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публично-правовое образование не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

6. Защита прав собственников помещений как законных владельцев

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, необходимого для эксплуатации дома, в силу статей 304–305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

7. Неотчуждаемость права на пользование общим имуществом

Частью 4 статьи 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома, включая земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения такого права.

8. Обязанность публично-правового образования по формированию земельного участка

Согласно правовой позиции КС РФ, формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от её выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

9. Ключевой вывод о недопустимости взимания платы

Сохранение земельного участка под многоквартирным домом в собственности публично-правового образования вследствие неисполнения им своей обязанности по формированию и постановке его на государственный кадастровый учёт влечёт в силу закона обязанность публично-правового образования по осуществлению указанных действий и не дает ему права на взимание платы с собственников помещений в многоквартирном доме за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации расположенного на нём многоквартирного дома.

10. Применённые нормативные источники

• Статьи 289, 290, 304–305 ГК РФ
• Статьи 36, 37 ЖК РФ
• Статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ
• Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ
• Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П
• Пункт 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции (Ростовский областной суд) допустил существенное нарушение норм материального права, исходя из того, что:

1. Неправильное применение принципа платности пользования землей. Апелляционный суд посчитал, что до постановки земельного участка на кадастровый учёт права на него сохраняются за публично-правовым образованием, и, учитывая принцип платности пользования землей, правомерным является взимание платы за пользование участком. Однако суд не учёл, что принцип платности не применяется в отношении земельного участка, который публично-правовое образование обязано сформировать и передать в собственность собственников помещений.

2. Игнорирование обязанности публично-правового образования. Апелляционный суд не принял во внимание, что сохранение земельного участка в собственности публично-правового образования вследствие неисполнения им обязанности по формированию и регистрации участка не порождает права на взимание платы, а напротив, влечёт обязанность осуществить эти действия.

3. Неприменение норм ЖК РФ и Вводного закона. Суд апелляционной инстанции не применил положения части 1 статьи 36 ЖК РФ и частей 3–4 статьи 16 Вводного закона, которые устанавливают, что собственники помещений вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома, и что публично-правовое образование не вправе распоряжаться участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок.

Ошибки кассационного суда

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции не исправил ошибки апелляционного суда и согласился с его выводами, не проведя самостоятельного анализа применимого законодательства.

Характер нарушений

Допущенные нарушения являются существенными в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, поскольку:

1. Они привели к неправильному разрешению спора (отказ в удовлетворении иска вместо его удовлетворения).
2. Они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права (ГК РФ, ЖК РФ, Вводного закона).
3. Они не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 января 2025 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 17 апреля 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд апелляционной инстанции (Ростовский областной суд) для пересмотра с учётом правовой позиции ВС РФ.

Правовое основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает чёткий правовой стандарт для разрешения споров, связанных с земельными участками под многоквартирными домами:

• Суды должны признавать право собственников помещений на пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации дома, даже в период до официальной регистрации участка в их собственности.
• Суды должны отказывать в удовлетворении требований публично-правовых образований о взимании платы за пользование такими участками в период до их формирования и регистрации.
• При разрешении споров о договорах аренды земельных участков под многоквартирными домами суды должны признавать ничтожными условия о взимании платы за периоды, предшествующие постановке участка на кадастровый учёт.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственников помещений в многоквартирных домах как слабой стороны в отношениях с публично-правовыми образованиями. Это соответствует принципу защиты слабой стороны в гражданском праве и принципу справедливости.

Одновременно определение ограничивает права публично-правовых образований на взимание платы за земельные участки, которые они обязаны сформировать и передать в собственность собственников помещений.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение развивает и конкретизирует позицию КС РФ, изложенную в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П, о принципе единства судьбы земельного участка и расположенного на нём многоквартирного дома. СКГД ВС РФ применила эту позицию к конкретной ситуации, когда земельный участок не был надлежащим образом сформирован и зарегистрирован.

Определение также согласуется с Постановлением Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., в котором разъясняется, что собственники помещений имеют право владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает, что:

• Бремя доказывания того, что земельный участок надлежащим образом сформирован и зарегистрирован, лежит на публично-правовом образовании, претендующем на взимание платы.
• Стандарт доказывания требует представления документов о постановке земельного участка на государственный кадастровый учёт и о переходе его в собственность собственников помещений.
• Отсутствие таких документов означает, что публично-правовое образование не вправе взимать плату, поскольку оно не исполнило свою обязанность по формированию и регистрации участка.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД ВС РФ может быть применена по аналогии к следующим ситуациям:

• Споры о взимании платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Если публично-правовое образование не исполнило свою обязанность по формированию земельного участка, оно не вправе взимать платежи за его содержание и ремонт.

• Споры о праве собственности на земельные участки под многоквартирными домами. Определение подтверждает, что земельный участок должен принадлежать собственникам помещений на праве общей долевой собственности, а не публично-правовому образованию.

• Споры о защите владения земельным участком. Собственники помещений могут требовать защиты своего владения земельным участком в соответствии со статьями 304–305 ГК РФ, даже если участок не зарегистрирован в их собственности.

• Споры о договорах аренды земельных участков под многоквартирными домами. Условия таких договоров, предусматривающие взимание платы за периоды до формирования и регистрации участка, должны признаваться ничтожными.

6. Конституционное значение

Определение имеет конституционное значение, поскольку защищает право собственности граждан на помещения в многоквартирных домах (статья 35 Конституции РФ) и право на жилище (статья 40 Конституции РФ). Определение подтверждает, что публично-правовые образования не вправе произвольно ограничивать права собственников помещений на пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации дома.

7. Практическое значение для адвокатской практики

Адвокаты, защищающие интересы собственников помещений в многоквартирных домах, могут ссылаться на данное определение при:

• Оспаривании условий договоров аренды земельных участков о взимании платы за периоды до регистрации участка.
• Требовании возврата уже уплаченных сумм за пользование земельным участком в период до его регистрации.
• Защите права собственников на пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации дома.
• Оспаривании решений публично-правовых образований об отказе в формировании и регистрации земельного участка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 2 декабря 2025 г. по делу № 41-КГ25-76-К4 устанавливает важный правовой стандарт, согласно которому публично-правовое образование не вправе взимать плату за пользование земельным участком под многоквартирным домом в период до его формирования и постановки на государственный кадастровый учёт. Это определение защищает права собственников помещений в многоквартирных домах и подтверждает их безусловное и неотчуждаемое право на пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации дома. Определение имеет значительное практическое и доктринальное значение для развития жилищного права и защиты прав граждан на жилище и собственность.