ВС: пересмотр архивной кадастровой стоимости не влечёт возврат переплаченной арендной платы

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А27-22862/2023; Определение Верховного Суда РФ № 304-ЭС25-3418

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 3 ноября 2025 г.; полный текст изготовлен 27 ноября 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Попов В.В. - Судья-докладчик: Грачева И.Л. - Члены коллегии: Борисова Е.Е., Грачева И.Л.

Стороны спора: - Истец (кассант): Публичное акционерное общество «Угольная компания «Южный Кузбасс» (арендатор земельного участка) - Ответчик (кассант): Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (арендодатель, уполномоченный орган местного самоуправления)

Категория спора: Гражданско-правовой спор о взыскании неосновательного обогащения, связанный с пересчётом арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в связи с изменением кадастровой стоимости.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

1 августа 2018 г. Комитет и Общество заключили договор аренды земельного участка площадью 11 646 325 кв.м (кадастровый номер 42:29:0000000:26) на территории Кемеровской области, относящегося к землям, право государственной собственности на которые не разграничено. Участок предоставлен для проведения горных работ. На дату заключения договора кадастровая стоимость участка составляла 15 760 738 696 руб. (определена по состоянию на 29 июня 2018 г., внесена в ЕГРН 29 июня 2018 г.). Согласно Порядку, утверждённому постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010 г. № 47, арендная плата за такие участки определяется в размере 2 % от кадастровой стоимости, что составило 315 214 773 руб. 92 коп. в год.

В 2022 г. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Комиссия 20 декабря 2022 г. отказала. 27 декабря 2022 г. Общество подало административный иск в суд общей юрисдикции об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Кемеровский областной суд решением от 14 июня 2023 г. (дело № 3а-150/2023) установил архивную кадастровую стоимость в размере 5 357 417 000 руб. на период с 2018 г. до 1 января 2023 г. (когда вступила в силу новая государственная кадастровая оценка, установившая стоимость 19 580 849 759 руб. 25 коп.).

11 сентября 2023 г. Общество направило претензию Комитету с требованием перерассчитать арендную плату за период с 2020 г. по 2022 г., применив кадастровую стоимость, установленную судом, и вернуть переплату в размере 624 199 301 руб. 76 коп. Комитет отказался. Общество обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Кемеровской области (решение от 25 июня 2024 г.): Удовлетворил иск Общества полностью. Суд исходил из того, что регулируемая арендная плата может быть изменена в связи с изменением кадастровой стоимости; поскольку Общество реализовало право на пересмотр кадастровой стоимости и учитывая изменения, внесённые Законом № 269-ФЗ в 2020 г., оно вправе требовать перерасчёта арендной платы за период с 2020 г. по 2022 г. исходя из кадастровой стоимости, определённой судом, и возврата излишне внесённой платы как неосновательного обогащения.

Седьмой арбитражный апелляционный суд (постановление от 28 октября 2024 г.): Оставил решение первой инстанции без изменения, согласившись с его выводами.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (постановление от 27 февраля 2025 г.): Оставил решение первой инстанции и постановление апелляционного суда без изменения, согласившись с выводами судов нижестоящих инстанций.

Основание передачи в коллегию

Комитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, ссылаясь на нарушение судами трёх инстанций норм материального и процессуального права. Определением от 16 октября 2025 г. судьи Грачевой И.Л. жалоба передана для рассмотрения в СКЭС. Общество в отзыве просило оставить обжалуемые акты без изменения.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между интересами арендатора (Общества), стремящегося пересчитать арендную плату за прошлые периоды на основе судебно установленной кадастровой стоимости, и интересами арендодателя (Комитета), опирающегося на стабильность договорных условий и бюджетные интересы муниципального образования.

Конфликт норм заключается в следующем: с одной стороны, арендатор имеет право оспорить кадастровую стоимость и добиться её пересмотра (статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, статья 22 Закона № 237-ФЗ); с другой стороны, вопрос о том, распространяется ли изменённая кадастровая стоимость на периоды, предшествующие году подачи заявления о пересмотре, не был однозначно урегулирован после принятия Закона № 269-ФЗ (11 августа 2020 г.), который существенно изменил механизм установления кадастровой стоимости.

Дело имеет принципиальное значение, поскольку затрагивает: - баланс между правом арендаторов на справедливую оценку имущества и принципом стабильности гражданского оборота; - толкование переходных положений Закона № 269-ФЗ в отношении архивной кадастровой стоимости, определённой по правилам Закона № 135-ФЗ; - защиту публичных интересов (бюджетов муниципальных образований) при применении норм о неосновательном обогащении; - единообразие практики применения правил о ретроспективном пересчёте арендной платы.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Влечёт ли пересмотр архивной кадастровой стоимости земельного участка, определённой по правилам Закона № 135-ФЗ и внесённой в ЕГРН до 1 января 2017 г., по решению суда об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, пересмотр размера арендной платы и возврат переплаты за периоды, предшествующие году подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости?

Производный вопрос: Может ли правомерно внесённая арендная плата, рассчитанная в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов на основании кадастровой стоимости, сведения о которой внесены в ЕГРН в установленном порядке, рассматриваться в качестве неосновательного обогащения арендодателя за период до пересмотра кадастровой стоимости?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Пересмотр архивной кадастровой стоимости по правилам Закона № 135-ФЗ не влечёт пересмотр арендной платы и возврат переплаты за периоды, предшествующие году подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Правомерно внесённая арендная плата, рассчитанная в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов на основании кадастровой стоимости, сведения о которой внесены в ЕГРН в установленном порядке, не может рассматриваться в качестве неосновательного обогащения арендодателем за период до пересмотра кадастровой стоимости. Ретроспективный пересмотр арендной платы нарушает конституционные принципы стабильности, определённости и предсказуемости гражданских правоотношений, баланса интересов сторон и публичных интересов.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты собственности и стабильности гражданского оборота

Суд исходит из того, что Конституция РФ (статья 8, часть 2) гарантирует признание и защиту равным образом частной, муниципальной и иных форм собственности. Осуществление гражданских прав не должно нарушать права и свободы других лиц (статья 17, часть 3 Конституции РФ). Равная защита всех форм собственности во взаимосвязи с критериями справедливости и соразмерности подразумевает, что участники правоотношений должны в разумных пределах иметь возможность предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретённых прав и действенности их государственной защиты (постановление Конституционного Суда РФ от 20 июля 2011 г. № 20-П).

Суд ссылается также на постановления Конституционного Суда РФ от 23 декабря 2013 г. № 29-П, от 25 июня 2015 г. № 17-П и от 30 марта 2018 г. № 14-П, согласно которым в случаях неясности правового регулирования при установлении прав и обязанностей участников правоотношений необходимо исходить из конституционных принципов справедливости, равенства и поддержания доверия граждан к закону, а также требования формальной определённости норм.

2. Принцип надлежащего исполнения обязательств и стабильность договорных условий

Принцип надлежащего исполнения обязательств закреплён статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ и устанавливает необходимость соответствия обязательств условиям договора и требованиям закона. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором, что направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости правовых последствий для его участников.

3. Правовое регулирование арендной платы за публичные земельные участки

Статьи 1 (подпункт 7 пункта 1) и 65 (пункт 1) Земельного кодекса РФ устанавливают, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы является арендная плата. Размер арендной платы, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

При системном толковании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса РФ и разъяснений пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) по договорам аренды, заключённым не на торгах, плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и должна определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих размер арендной платы.

Земельный участок, предоставленный Обществу без торгов, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено. В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления городских округов (статья 125 Гражданского кодекса РФ). Подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ устанавливает, что порядок определения размера арендной платы за такие участки определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В данном деле размер арендной платы рассчитан на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, утверждённого постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010 г. № 47, согласно которому для участков, предоставленных для работ, связанных с пользованием недрами, арендная плата определяется в размере 2 % кадастровой стоимости, исходя из кадастровой стоимости, определённой в порядке статьи 16 Закона № 237-ФЗ, сведения о которой внесены в ЕГРН 29 июня 2018 г.

4. Правовое регулирование кадастровой стоимости: два закона и их взаимодействие

С 2017 года в Российской Федерации действуют два закона, регулирующих кадастровую оценку: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

По общему правилу, изложенному в этих законах, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных законодательством. К таким исключениям относится принятие решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

В силу статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ и статьи 22 Закона № 237-ФЗ, а также разъяснений пункта 6 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить результаты кадастровой оценки (в том числе путём подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной) в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведённой до 1 января 2017 г. по правилам Закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом. Оспаривание результатов, установленных по правилам Закона № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом.

5. Правила применения изменённой кадастровой стоимости до принятия Закона № 269-ФЗ

Согласно части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ и части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ (в редакциях, действовавших до 11 августа 2020 г.) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

6. Закон № 269-ФЗ: новый механизм и переходные положения

Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 11 августа 2020 г., внёс изменения в статью 24.20 Закона № 135-ФЗ и в Закон № 237-ФЗ, установив новый механизм изменения кадастровой стоимости и запланировав переход от установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке к установлению данной стоимости бюджетным учреждением (статья 22.1 Закона № 237-ФЗ в редакции Закона № 269-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона № 237-ФЗ действует до 1 января 2026 г.

Критически важно: Закон № 269-ФЗ, изменяя редакцию части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ (касающейся применения кадастровой стоимости со дня начала её применения), не изменил установленное статьей 18 Закона № 237-ФЗ правило о применении измененной решением комиссии или суда кадастровой стоимости с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Более того, данное правило продублировано в части 4 статьи 6 Закона № 269-ФЗ.

7. Ограничение на изменение арендной платы за периоды, предшествующие году оспаривания

Частью 8 статьи 6 Закона № 269-ФЗ установлено, что размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях её определения на основании кадастровой стоимости таких объектов за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ, не изменяется.

При этом Законом № 269-ФЗ не предусмотрена возможность изменения арендной платы за публичные объекты недвижимости в связи с изменением кадастровой стоимости в результате её оспаривания в порядке Закона № 135-ФЗ за периоды, предшествующие году оспаривания.

Разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума ВС РФ № 28, согласно которым для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, не претерпели изменений в связи с принятием Законом № 269-ФЗ новой редакции части 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ.

8. Различие между «периодом действия» и «периодом применения» кадастровой стоимости

Суд подчёркивает, что понятие «период действия кадастровой стоимости» не является тождественным понятию «период применения кадастровой стоимости». Из этого следует, что поскольку Закон № 269-ФЗ сохранил ранее действовавшие ограничения для ретроспективного применения измененной кадастровой стоимости, а также ввел ограничения для изменения арендной платы за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости по правилам статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, пересмотр кадастровой стоимости, ставшей архивной, не влечет пересмотр арендной платы и выкупной стоимости публичного земельного участка, определенной на основании кадастровой стоимости этого объекта, сведения о которой были внесены в ЕГРН в установленном законодательством порядке.

9. Позиция Конституционного Суда РФ о достоверности кадастровой оценки и балансе интересов

Конституционный Суд РФ неоднократно отмечал (определения от 3 июля 2014 г. № 1555-О, от 20 декабря 2016 г. № 2687-О, от 27 июня 2017 г. № 1168-О, от 18 июля 2019 г. № 2168-О, от 28 апреля 2022 г. № 1022-О, от 26 сентября 2024 г. № 2402-О и др.), что государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований, и установление кадастровой стоимости равной рыночной не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки. Возможность заинтересованным лицам применять установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, обеспечивает необходимый баланс частных и публичных интересов.

10. Отсутствие исключения для архивной кадастровой стоимости в законодательстве

Положениями Законов № 269-ФЗ и 135-ФЗ не предусмотрено, что указанное правило (о применении измененной кадастровой стоимости с 1 января года подачи заявления) не подлежит применению в случае пересмотра архивной кадастровой стоимости по правилам Закона № 135-ФЗ.

11. Принцип равного положения арендаторов

При ином подходе арендаторы, оспаривающие результаты определения архивной кадастровой стоимости по правилам Закона № 135-ФЗ, находились бы в более привилегированном положении, нежели те, кто оспаривает результаты определения кадастровой стоимости по правилам Закона № 237-ФЗ. Это нарушало бы принцип равного обращения.

12. Давность права на оспаривание кадастровой стоимости

Право на обращение заинтересованных лиц с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости закреплено в Законе № 135-ФЗ, начиная с 2010 г., поэтому арендаторы публичных земельных участков имели возможность своевременно воспользоваться данным правом. В данном деле Общество обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спустя четыре года после заключения договора (в 2022 г., при заключении договора в 2018 г.).

13. Правомерность внесённой арендной платы и её природа

Таким образом, внесённая арендатором за пользование публичными землями арендная плата в размере, рассчитанном в соответствии с требованиями земельного законодательства, положениями нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, на основании кадастровой стоимости, сведения о которой в установленном порядке внесены в ЕГРН, по смыслу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ не может рассматриваться в качестве неосновательно полученного обогащения арендодателем за период до пересмотра кадастровой стоимости земельного участка по заявлению арендатора.

14. Конституционные основы защиты публичной собственности и бюджетных интересов

Ретроспективный пересмотр арендной платы на период действия архивной кадастровой стоимости и возврат правомерно внесённой в бюджеты соответствующих публично-правовых образований платы приведёт к неоправданному с конституционной точки зрения нарушению принципов стабильности, определённости и предсказуемости гражданских правоотношений, баланса интересов сторон, публичных интересов. Выплата денежных средств из бюджета влечёт расходы соответствующего публично-правового образования, имущество которого в силу **статьи 8 (час