ВС РФ отменил решение по спору о квартире: физлицо не может быть застройщиком по закону о долевом строительстве

По делу о признании права собственности на квартиру и взыскании убытков

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 127-КГ25-29-К4

Дата вынесения: 28 октября 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Москаленко Ю.П. - Судьи: Горохов Б.А., Юрьева И.М. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Стародубцева Ирина Валерьевна (гражданин) - Ответчик: Асланов Демис Иосифович (гражданин, физическое лицо) - Третье лицо: Власов Д.В.

Категория спора: Договорный спор (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества); смежные требования о защите прав потребителя и возмещении убытков

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Стародубцева И.В. обратилась в суд с исковыми требованиями о: 1. признании права собственности на квартиру площадью 33,5 кв. м (по предварительному договору — техническое обозначение, ориентировочная площадь 40 кв. м); 2. уменьшении стоимости имущества с 3 300 000 руб. до 2 763 750 руб.; 3. взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 1 января 2021 г. по 17 августа 2023 г. в размере 11 076 450 руб.; 4. взыскании морального вреда в размере 100 000 руб.; 5. взыскании штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от взысканной суммы; 6. взыскании убытков в размере 1 185 000 руб.

Правовое основание: Истец ссылалась на предварительный договор купли-продажи от 18 ноября 2018 г., заключённый с Аслановым Д.И., и утверждала, что договор по своему действительному содержанию является договором участия в долевом строительстве, подлежащим применению Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

Условия предварительного договора

По пункту 2.1 договора квартира должна быть продана за 3 300 000 руб. По пункту 2.2 договора покупатель передал продавцу 2 310 000 руб. в момент подписания договора в счет причитающихся платежей и в обеспечение исполнения основного договора. Остаток суммы (990 000 руб.) должен был быть уплачен при вводе объекта в эксплуатацию. Срок заключения основного договора купли-продажи — не позднее 31 декабря 2020 г.

Основной договор заключен не был. Многоквартирный дом введён в эксплуатацию в декабре 2022 г. (разрешение выдано 11 ноября 2022 г., адрес присвоен 26 декабря 2022 г., кадастровый учёт — 21 февраля 2023 г.). Право собственности на квартиру зарегистрировано за Аслановым Д.И. 21 февраля 2023 г.

Решение первой инстанции

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 16 января 2024 г.: В удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 12 декабря 2024 г.:

Решение первой инстанции отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично:

• Признано право собственности Стародубцевой И.В. на квартиру площадью 33,5 кв. м;
• Уменьшена стоимость квартиры с 3 300 000 руб. до 2 763 750 руб. (на 536 250 руб. в связи с уменьшением площади на 6,5 кв. м);
• Со Стародубцевой И.В. взыскана в пользу Асланова Д.И. стоимость квартиры в размере 2 763 750 руб. (выплачивается из денежных средств, внесённых на депозит суда);
• С Асланова Д.И. взысканы в пользу Стародубцевой И.В.:
• неустойка в размере 153 480,25 руб.;
• моральный вред в размере 5 000 руб.;
• штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 7 924,01 руб.;
• убытки в размере 1 185 000 руб.;
• всего: 1 351 404,26 руб.;
• Производство по требованиям о взыскании неустойки (пени) за период с 1 января 2021 г. по 31 октября 2021 г. прекращено;
• Взысканы судебные расходы на уплату государственных пошлин в размере 34 325 руб. и государственная пошлина в доход бюджета в размере 35 825 руб.

Правовая позиция апелляции: Суд исходил из того, что между сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве, однако одновременно признал договор договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Суд применил положения Закона об участии в долевом строительстве (в частности, ч. 2 ст. 6 о неустойке, ст. 10 о моральном вреде и штрафе).

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2025 г.: Апелляционное определение оставлено без изменения.

Обращение в ВС РФ

Асланов Д.И. подал кассационную жалобу в ВС РФ с просьбой отменить обжалуемые судебные постановления как незаконные. Определением судьи ВС РФ Юрьева И.М. от 22 августа 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Основной конфликт заключается в юридической квалификации договора и определении применимого правового режима:

1. Истец утверждала, что договор по своему действительному содержанию является договором участия в долевом строительстве, несмотря на его наименование как «предварительный договор купли-продажи». На этом основании истец требовала применения Закона об участии в долевом строительстве со всеми вытекающими последствиями (повышенная неустойка, моральный вред, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя).

2. Суд апелляции пошёл по пути компромисса, признав договор одновременно и договором долевого строительства, и договором купли-продажи будущей вещи, применив положения Закона об участии в долевом строительстве.

3. Ответчик (в кассационной жалобе) оспаривал применение Закона об участии в долевом строительстве, поскольку он не является застройщиком в смысле этого закона (физическое лицо, а не хозяйственное общество с требуемым опытом).

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая проблема: - Материально-правовая: толкование договора и определение его правовой природы (ст. 431 ГК РФ), определение применимого закона (Закон об участии в долевом строительстве vs. общие положения ГК РФ о предварительном договоре и купле-продаже); - Процессуально-правовая: надлежащее установление юридической квалификации правоотношения на стадии подготовки дела (ст. 148 ГПК РФ), надлежащее обоснование судебного решения (ст. 195 ГПК РФ), недопустимость противоречивых выводов.

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, требующие унификации судебной практики по вопросам толкования договора и применения Закона об участии в долевом строительстве.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли договор, заключённый между физическим лицом (продавцом) и гражданином (покупателем), квалифицироваться как договор участия в долевом строительстве в смысле Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, если продавец не соответствует определению «застройщика» по этому закону?

2. Какие требования предъявляет процессуальное право к установлению юридической квалификации правоотношения и определению применимого закона при рассмотрении дела в апелляционной инстанции?

3. Допустимо ли одновременное применение к одному договору двух взаимоисключающих правовых режимов (договор долевого строительства и договор купли-продажи будущей вещи)?

4. Какова роль суда в установлении действительного содержания договора при толковании его условий?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что суд апелляционной инстанции допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, применив Закон об участии в долевом строительстве к договору, заключённому с физическим лицом, не соответствующим определению «застройщика». Суд пришёл к противоречивым и взаимоисключающим выводам, одновременно признав договор и договором долевого строительства, и договором купли-продажи будущей вещи. Суд апелляции не выполнил требования процессуального закона о надлежащей юридической квалификации правоотношения и определении применимого права.

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к законности и обоснованности судебного решения

Нормативная база: - Статья 195 ГПК РФ (ч. 1): решение суда должно быть законным и обоснованным; - Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2–3).

Позиция ВС РФ:

Решение является законным, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, или основано на применении аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (ст. 55, 59–61, 67 ГПК РФ), или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вывод: Апелляционное определение не отвечает этим требованиям, поскольку содержит противоречивые выводы о правовой природе договора.

2. Толкование договора и установление его действительного содержания

Нормативная база: - Статья 429 ГК РФ (ч. 1): по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; - Статья 431 ГК РФ: при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений; буквальное значение условия в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора, предшествующих переговоров и переписки, практики взаимных отношений сторон, обычаев, последующего поведения сторон.

Позиция ВС РФ:

Суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Вывод: Суд апелляции не провёл надлежащего анализа действительного содержания договора, а вместо этого применил предварительный вывод о том, что договор является договором долевого строительства, без надлежащего обоснования.

3. Юридическая квалификация правоотношения и определение применимого права

Нормативная база: - Статья 148 ГПК РФ: на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора; - Часть 1 статьи 196 ГПК РФ: суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле; - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 9).

Позиция ВС РФ:

В соответствии с условиями заключённого сторонами договора и в зависимости от того, является ли ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома по смыслу Закона об участии в долевом строительстве или нет, суду следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон.

Однако приведённые выше требования процессуального закона судом апелляционной инстанции соблюдены не были.

4. Определение понятия «застройщик» по Закону об участии в долевом строительстве

Нормативная база: - Пункт 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ).

Позиция ВС РФ:

Согласно закону, застройщик — это:

1. Хозяйственное общество (юридическое лицо, а не физическое лицо), которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трёх лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

2. Или хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39¹⁰ Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

3. Или некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Критический вывод ВС РФ:

Между тем каких-либо документов, свидетельствующих о том, что Асланов Д.И., с которым истцом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, являлся застройщиком многоквартирного дома по указанному адресу, материалы дела не содержат.

Таким образом, положения Закона об участии в долевом строительстве не подлежали применению к правоотношениям сторон, поскольку продавец являлся физическим лицом и требованиям, предъявляемым Законом об участии в долевом строительстве к застройщикам, не соответствовал.

5. Противоречивость выводов суда апелляции

Позиция ВС РФ:

Более того, признав, что между сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве, суд апелляционной инстанции в то же время указал, что заключённый договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к противоречивым и взаимоисключающим выводам, что явилось следствием неправильного применения судом апелляционной инстанции к отношениям сторон норм материального права.

6. Ошибки кассационного суда

Нормативная база: - Статья 379 ГПК РФ: кассационный суд проверяет законность судебных постановлений; - Части 1–3 статьи 379⁷ ГПК РФ: требования к проверке апелляционного определения в кассационном порядке.

Позиция ВС РФ:

Кассационный суд общей юрисдикции, проверяя законность апелляционного определения суда апелляционной инстанции, допущенные им нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил, тем самым не выполнил требования статьи 379 и частей 1–3 статьи 379⁷ ГПК РФ.

7. Основания для отмены судебных постановлений

Нормативная база: - Статья 390 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Позиция ВС РФ:

Допущенные судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции

1. Нарушение требований статьи 148 ГПК РФ о юридической квалификации правоотношения

Суть ошибки: Суд апелляции не вынес на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Вместо этого суд предварительно принял вывод о том, что договор является договором долевого строительства, и применил соответствующий правовой режим без надлежащего обоснования.

Существенность: Это нарушение является существенным в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку оно повлияло на выбор применимого права и, следовательно, на исход дела (размер неустойки, возможность взыскания морального вреда и штрафа).

2. Нарушение требований статьи 196 ГПК РФ об обоснованности решения

Суть ошибки: Суд апелляции не указал мотивы, по которым он применил Закон об участии в долевом строительстве, несмотря на то, что ответчик (продавец) не соответствует определению «застройщика» по этому закону. Суд не проанализировал, содержит ли договор все необходимые существенные условия договора долевого строительства, и не выяснил действительную общую волю сторон в соответствии со статьей 431 ГК РФ.

Существенность: Это нарушение является существенным, поскольку оно привело к неправильному применению норм материального права и, как следствие, к неправильному разрешению спора.

3. Противоречивость выводов о правовой природе договора

Суть ошибки: Суд одновременно признал договор и договором долевого строительства, и договором купли-продажи будущей вещи. Эти выводы являются взаимоисключающими, поскольку они предполагают применение различных правовых режимов и влекут различные правовые последствия.

Существенность: Это нарушение является существенным в смысле ст. 195 ГПК РФ (требование обоснованности решения), поскольку оно делает решение логически несогласованным и не позволяет понять, на каком правовом основании суд пришёл к своим выводам.

4. Неправильное применение Закона об участии в долевом строительстве

Суть ошибки: Суд применил положения Закона об участии в долевом строительстве (в частности, ч. 2 ст. 6 о неустойке, ст. 10 о моральном вреде и штрафе) к договору, заключённому с физическим лицом, которое не соответствует определению «застройщика» по этому закону. Закон об участии в долевом строительстве применяется только к договорам, в которых одной из сторон является застройщик (хозяйственное общество или некоммерческая организация с определёнными характеристиками), а другой — участник долевого строительства.

Существенность: Это нарушение является существенным, поскольку оно привело к неправильному определению размера неустойки, морального вреда и штрафа, что повлияло на исход дела.

5. Нарушение требований статьи 431 ГК РФ о толковании договора

Суть ошибки: Суд не провёл надлежащего анализа действительного содержания договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ. Суд не выяснил действительную общую волю сторон, не рассмотрел буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, не сопоставил условия договора с его смыслом в целом, не учёл предшествующие договору переговоры и переписку, практику взаимных отношений сторон, обычаи и последующее поведение сторон.

Существенность: Это нарушение является существенным, поскольку оно привело к неправильной квалификации договора и, как следствие, к неправильному применению норм материального права.

Ошибки кассационного суда

1. Неправильное выполнение функций кассационного контроля

Суть ошибки: Кассационный суд, проверяя законность апелляционного определения, не выявил и не устранил допущенные судом апелляции нарушения норм материального и процессуального права. Кассационный суд согласился с выводами суда апелляции без надлежащей проверки их обоснованности и законности.

Существенность: Это нарушение является существенным в смысле ст. 379 и ч. 1–3 ст. 379⁷ ГПК РФ, поскольку кассационный суд не выполнил свою функцию по проверке законности судебных постановлений и не устранил существенные нарушения норм материального и процессуального права.

2. Отсутствие анализа применимого права

Суть ошибки: Кассационный суд не провёл анализа того, подлежит ли применению Закон об участии в долевом строительстве к договору, заключённому с физическим лицом, не соответствующим определению «застройщика». Кассационный суд не рассмотрел доводы ответчика о том, что он не является застройщиком в смысле этого закона.

Существенность: Это нарушение является существенным, поскольку оно привело к сохранению неправильного применения норм материального права.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение и определение кассационного суда, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует:

1.