ВС подтвердил правомерность пропорционального пересчета кадастровой стоимости при изменении площади участка

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № АПЛ25-272 (апелляционное определение ВС РФ)

Дата принятия: 16 октября 2025 г.

Состав Апелляционной коллегии ВС РФ: - Председательствующий: Зайцев В.Ю. - Члены коллегии: Александров В.Н., Якимов А.А. - Секретарь: Иванов В.Н. - Участие прокурора: Клевцова Е.А. (Генеральная прокуратура РФ)

Стороны спора: - Административный истец (истец по апелляции): Общество с ограниченной ответственностью «ЭЛМА-МЫТИЩИ» (собственник земельных участков) - Административный ответчик: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - Заинтересованное лицо: Министерство юстиции Российской Федерации (Минюст России)

Категория спора: Административное дело о признании недействующим нормативного правового акта (методических указаний в части, касающейся определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при изменении их площади)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии приказом от 4 августа 2021 г. № П/0336 утвердила Методические указания о государственной кадастровой оценке, зарегистрированные в Минюсте России 17 декабря 2021 г. (регистрационный номер 66421) и размещённые на официальном интернет-портале правовой информации 20 декабря 2021 г. Абзацем первым пункта 73 этих Методических указаний предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в случае изменения его площади без изменения иных характеристик, при условии, что последняя по дате применения кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости, изменяется пропорционально изменению площади.

ООО «ЭЛМА-МЫТИЩИ» обратилось в Верховный Суд РФ с административным исковым заявлением о признании этого положения недействующим. Истец ссылался на то, что в результате раздела находившегося в его собственности земельного участка (решением Московского областного суда от 21 марта 2024 г. кадастровая стоимость исходного участка была установлена в размере его рыночной стоимости) были образованы два новых земельных участка. Однако кадастровая стоимость этих новых участков определена без учёта решения суда о рыночной стоимости исходного участка — проведена новая кадастровая оценка. Истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибок, но получил отказ со ссылкой на пункты 72, 73 Методических указаний.

Решения нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции (Верховный Суд РФ, решение от 3 июля 2025 г. по делу № АКПИ25-222): Отказал в удовлетворении административного иска. Суд пришёл к выводу, что абзац первый пункта 73 Методических указаний: - издан Росреестром в пределах предоставленных полномочий с соблюдением процедуры принятия, государственной регистрации, опубликования и введения в действие; - не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу; - не нарушает прав и законных интересов истца.

Суд указал, что оспариваемая норма предусматривает изменение кадастровой стоимости лишь в случае изменения площади без изменения иных характеристик существующего объекта, а не при образовании нового объекта недвижимости с присвоением нового кадастрового номера. При разделе земельного участка возникают новые самостоятельные объекты недвижимости с отличными местоположением, конфигурацией, площадью и иными характеристиками, поэтому к ним применяется общий порядок определения кадастровой стоимости (пункт 72 Методических указаний), а не специальное правило пункта 73.

Основание передачи в апелляцию

ООО «ЭЛМА-МЫТИЩИ» подало апелляционную жалобу, не согласившись с решением суда первой инстанции. Истец просил отменить решение и удовлетворить административный иск, ссылаясь на: - несоответствие оспариваемого положения пункту 3 статьи 11² Земельного кодекса РФ; - несоответствие статье 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; - несоответствие пункту 23 Порядка определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 24 сентября 2018 г. № 514 (Порядок № 514); - правовую неопределённость оспариваемой нормы; - нарушение баланса частных и публичных интересов, поскольку кадастровая стоимость участков в государственной/муниципальной собственности определяется иначе, чем в частной собственности (противоречие пункту 6 статьи 11⁴ Земельного кодекса РФ).

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между следующими интересами и подходами:

1. Интерес собственника земельного участка в сохранении кадастровой стоимости, установленной судом в размере рыночной стоимости исходного участка, при его разделе на новые участки, и применении пропорционального пересчёта (как предусмотрено пунктом 73 Методических указаний для случаев изменения площади).

2. Интерес публичной администрации в применении единого алгоритма определения кадастровой стоимости для вновь образованных объектов недвижимости, которые являются самостоятельными объектами с новыми кадастровыми номерами, местоположением, конфигурацией и иными характеристиками.

3. Конфликт нормативных актов: истец ссылался на пункт 23 Порядка № 514 (принятого под действием старого Закона об оценочной деятельности), который предусматривает определение кадастровой стоимости образованных участков путём умножения площади на удельный показатель исходного участка, в то время как Методические указания (принятые под действием нового Закона о государственной кадастровой оценке) предусматривают проведение новой кадастровой оценки.

4. Вопрос о равенстве: истец утверждал, что оспариваемая норма нарушает баланс частных и публичных интересов, устанавливая различные правила для участков в государственной/муниципальной и частной собственности.

Дело имеет принципиальное значение, поскольку затрагивает: - толкование соотношения между старым (Закон об оценочной деятельности) и новым (Закон о государственной кадастровой оценке) правовым регулированием; - понимание того, что является «изменением площади существующего объекта» (пункт 73) и что является «образованием нового объекта» (пункт 72); - применение принципа равенства перед законом в сфере кадастровой оценки независимо от формы собственности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной правовой вопрос:

Соответствует ли абзац первый пункта 73 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утверждённых приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336) нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, в частности: - Закону о государственной кадастровой оценке (ФЗ № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г.); - Земельному кодексу РФ (в части пункта 3 статьи 11² и пункта 6 статьи 11⁴); - Федеральному закону о государственной регистрации недвижимости (ФЗ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., статья 8); - Порядку определения кадастровой стоимости (приказ МЭР РФ от 24 сентября 2018 г. № 514, пункт 23)?

Дополнительные вопросы:

1. Является ли раздел земельного участка на несколько новых участков случаем «изменения площади без изменения иных характеристик» (как предусмотрено пунктом 73) или случаем образования новых самостоятельных объектов недвижимости (как предусмотрено пунктом 72)?

2. Содержит ли оспариваемая норма правовую неопределённость, нарушающую общеправовой критерий определённости, ясности и недвусмысленности?

3. Нарушает ли оспариваемая норма баланс частных и публичных интересов, устанавливая различные правила для участков в государственной/муниципальной и частной собственности?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Апелляционная коллегия ВС РФ подтвердила позицию суда первой инстанции: абзац первый пункта 73 Методических указаний соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, не противоречит Земельному кодексу РФ, Закону о государственной кадастровой оценке и Федеральному закону о государственной регистрации недвижимости, не нарушает прав и законных интересов истца, не содержит правовой неопределённости и не нарушает баланса частных и публичных интересов. Основанием для признания нормативного правового акта недействующим является его несоответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (пункт 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства РФ), чего в данном случае не установлено.

B. Развёрнутое обоснование

1. Компетенция Росреестра и надлежащая процедура принятия Методических указаний

Апелляционная коллегия установила, что:

• Закон о государственной кадастровой оценке (часть 1, пункт 3 части 2 статьи 5) определяет, что государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, который разрабатывает и утверждает методические указания о государственной кадастровой оценке.

• Таким органом согласно пункту 1, подпункту 5.26 (7.25) пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утверждённого постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457) является Росреестр.

• Методические указания приняты Росреестром в пределах предоставленных полномочий с соблюдением процедуры принятия, государственной регистрации, опубликования и введения в действие, предусмотренной Указом Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» и Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (постановление Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009).

2. Нормативная база определения кадастровой стоимости

Коллегия указала на следующие ключевые нормы:

• Закон о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3) определяет кадастровую стоимость как результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

• Части 2 статьи 6 и пункт 2 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке наделяют бюджетные учреждения полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них, и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

• Часть 1 статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке устанавливает, что определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них, и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, влекущие изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном Методическими указаниями.

• Часть 2 статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке предусматривает, что публично-правовая компания в течение трёх рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости формирует и направляет в бюджетное учреждение такие сведения в соответствии с Порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости (приказ Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0283, далее — Порядок № П/0283).

3. Содержание пункта 72 и абзаца первого пункта 73 Методических указаний

Коллегия проанализировала структуру Методических указаний:

• Пункт 72 устанавливает, что определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них, и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, влекущие изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Методическими указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчёта кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Методических указаний.

• Абзац первый пункта 73 предусматривает специальное правило: кадастровая стоимость объекта недвижимости в случае изменения его площади без изменения иных характеристик, предусмотренных Порядком № П/0283, которое влечёт изменение его кадастровой стоимости, а также при условии, что последняя по дате применения кадастровая стоимость такого объекта установлена в размере его рыночной стоимости, изменяется пропорционально изменению его площади.

• Абзац второй пункта 72 устанавливает, что датой определения кадастровой стоимости является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости.

4. Различие между «изменением площади существующего объекта» и «образованием нового объекта»

Это центральный пункт обоснования. Коллегия указала:

• Оспариваемая норма предусматривает изменение кадастровой стоимости лишь в случае изменения площади без изменения иных характеристик соответствующего объекта недвижимости, предусмотренных Порядком № П/0283.

• Следовательно, её положения на вновь учтённый объект недвижимости распространяться не могут, поскольку в рассматриваемом случае имеет место не уточнение площади существующего объекта, а образование нового объекта недвижимости с присвоением ему нового кадастрового номера, что не предусмотрено пунктом 11 Порядка № П/0283.

• Доводы истца о том, что при разделе земельные участки не изменяют своих характеристик и новые объекты недвижимости не образуются, основаны на неверном толковании норм материального права.

5. Толкование Земельного кодекса РФ: образование новых объектов при разделе

Коллегия дала развёрнутое толкование норм Земельного кодекса РФ:

• Статья 11² Земельного кодекса РФ, пункт 1 закрепляет, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

• Пункт 2 статьи 11² устанавливает, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 14⁶ данного кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

• Вывод коллегии: при разделе, объединении, перераспределении земельных участков возникают новые объекты недвижимости, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходные объекты прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности на все образуемые из них земельные участки.

• Вновь образованные земельные участки являются самостоятельными объектами недвижимости, так как они приобретают в результате раздела отличные от исходного участка местоположение, конфигурацию и площадь, и могут обладать иными характеристиками, отличающимися от характеристик исходного земельного участка, а также иметь другие виды разрешённого использования, разные площади пересечения с зонами особых условий использования территорий, что соответственно влияет на потребительскую и рыночную стоимость объекта недвижимости.

6. Соответствие Федеральному закону о государственной регистрации недвижимости и Земельному кодексу РФ

Коллегия указала, что вывод суда первой инстанции не входит в противоречие с:

• Статьёй 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающей основные требования к содержанию кадастра недвижимости;

• Пунктом 3 статьи 11 Земельного кодекса РФ, закрепляющим целевое назначение и разрешённое использование земельных участков.

Утверждения истца об обратном основаны на ошибочном толковании как оспариваемого предписания Методических указаний, так и приведённых выше норм действующего законодательства.

7. Вопрос о равенстве и балансе интересов в зависимости от формы собственности

Коллегия отвергла довод истца о нарушении баланса частных и публичных интересов:

• Утверждение Общества о том, что кадастровая стоимость участков в государственной или муниципальной собственности определяется иначе, чем в частной собственности, противоречит содержанию абзаца первого пункта 73 Методических указаний.

• Из содержания этого положения видно, что изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае изменения его площади без изменения иных характеристик при условии установления последней кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости осуществляется вне зависимости от формы собственности такого объекта.

• Следовательно, каких-либо различий и неравных условий оспариваемое положение не устанавливает.

• В рассматриваемом случае кадастровая оценка при разделе объекта недвижимости на несколько вновь образованных участков проводится независимо от того, кто является собственником земельного участка, что не противоречит пункту 6 статьи 11⁴ Земельного кодекса РФ.

8. Соотношение Порядка № 514 и Закона о государственной кадастровой оценке

Коллегия разрешила конфликт между старым и новым правовым регулированием:

• Довод истца о том, что на основании пункта 23 Порядка № 514 кадастровая стоимость земельных участков, образованных в результате раздела, определяется путём умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого участка, был предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отвергнут.

• С учётом положений, закреплённых в частях 1, 2 и 5 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке, устанавливающих переходный период применения данного закона к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием её результатов, суд сделал верный вывод о том, что в рассматриваемом случае Порядок № 514, принятый во исполнение статьи 24¹⁹ Закона об оценочной деятельности, к отношениям, связанным с проведением кадастровой оценки по правилам Закона о государственной кадастровой оценке, не подлежит применению и не может рассматриваться в какой-либо взаимосвязи с названным законом и принятыми на его основании Методическими указаниями.

• Оспариваемая норма не устанавливает обязанности по определению кадастровой стоимости при разделе земельного участка исходя из удельных показателей кадастровой стоимости исходного участка и не препятствует определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в размере рыночной стоимости.

9. Отсутствие правовой неопределённости

Коллегия установила, что:

• Установленное в абзаце первом пункта 73 Методических указаний правовое регулирование отвечает общеправовому критерию определённости, ясности и недвусмысленности.

• Основания для применения части 3 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства РФ (признание нормативного правового акта недействующим в связи с правовой неопределённостью) отсутствуют, так как данных о том, что применение на практике оспариваемых положений нормативного правового акта не соответствует их истолкованию, выявленному судом при рассмотрении данного административного дела, не имеется.

10. Надлежащее применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции

Коллегия констатировала, что:

• В обжалуемом решении правильно приведены и проанализированы в их совокупности нормы права, подлежащие применению.

• Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

• Суд верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

• Доводы истца, содержащиеся в административном иске и повторённые в апелляционной жалобе, имеющие правовое значение для данного административного дела, проверены судом и получили надлежащую оценку.

• Установив, что абзац первый пункта 73 Методических указаний не противоречит какому-либо федеральному закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не нарушает прав и законных интересов истца, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь пунктом 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства РФ, отказал в удовлетворении заявленного требования.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Апелляционная коллегия применила критерий, установленный пунктом 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства РФ: основанием для признания нормативного правового акта недействующим полностью или в части является его несоответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Коллегия установила, что такое основание в данном деле отсутствует, поскольку:

1. Абзац первый пункта 73 Методических указаний соответствует Закону о государственной кадастровой оценке (в частности, статьям 3, 5, 6, 7, 16, 24);

2. Он соответствует Земельному кодексу РФ