ВС РФ: подвал с инженерными коммуникациями — общее имущество дома, а не собственность города

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А40-88564/2023; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС25-2385.

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 17 июля 2025 г.; полный текст изготовлен 25 июля 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Борисова Е.Е. - Судьи: Попова Г.Г., Чучунова Н.С. - Судья-докладчик: Борисова Е.Е.

Стороны спора: - Истец (кассант): Общество с ограниченной ответственностью «Колос и М» (собственник нежилого помещения, сособственник общего имущества многоквартирного дома) - Ответчики: Департамент городского имущества города Москвы; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Ломоносовский»

Категория спора: Корпоративный спор о правах собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество; спор о признании права собственности и оспаривании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

По адресу город Москва, Ленинский проспект, дом 95, расположен многоквартирный дом. В техническом подполье (подвале) общей площадью 102,2 кв.м с кадастровым номером 77:05:0001009:7432 размещены инженерные коммуникации (система холодного и горячего водоснабжения, система теплоснабжения, система водоотведения), обслуживающие более одного помещения в доме. На основании регистрационной записи № 77-77-06/024/2006-176 от 2 мая 2006 г. право собственности на подвал зарегистрировано за городом Москвой. Общество с ограниченной ответственностью «Лакол-Н» (позднее заменённое в процессе на ООО «Колос и М» на основании договора купли-продажи от 23 июня 2023 г.) является собственником нежилого помещения площадью 38,2 кв.м в этом же доме. Истец полагает, что техническое подполье, расположенное под первым этажом дома и предназначенное для размещения инженерного оборудования и коммуникаций, обеспечивающих надлежащую эксплуатацию многоквартирного дома, должно являться общей долевой собственностью всех собственников помещений в доме, а не собственностью города Москвы.

Процессуальная история

Первая инстанция (Арбитражный суд города Москвы): - Определением от 26 сентября 2023 г. произведена процессуальная замена истца на ООО «Колос и М» в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения от 23 июня 2023 г. - Решением от 25 октября 2023 г. суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что все собственники помещений в доме не наделили истца правом на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности, управляющая компания иск не поддержала, и указал также на истечение исковой давности по заявленным требованиям.

Апелляционная инстанция (Девятый арбитражный апелляционный суд): - Постановлением от 16 августа 2024 г. решение суда первой инстанции отменено. Суд апелляционной инстанции признал право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение (подвал), исходя из положений статей 290 ГК РФ и 161–162 ЖК РФ, согласно которым спор в отношении прав на общее имущество может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников помещений в доме. Суд учёл выводы судебной строительно-технической экспертизы о том, что спорное помещение входит в состав общего имущества, не имеет самостоятельного назначения и требует постоянного беспрепятственного доступа. Суд апелляционной инстанции также указал, что исковая давность не пропущена, поскольку требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию об устранении нарушений права, не соединённых с лишением владения (статья 304 ГК РФ), на которое срок исковой давности не распространяется (абзац 2 пункта 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июля 2009 г. № 64).

Кассационная инстанция (Арбитражный суд Московского округа): - Постановлением от 26 декабря 2024 г. постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд кассационной инстанции исходил из того, что истец, не владеющий спорным помещением, сформированным как самостоятельный объект недвижимости, при наличии зарегистрированного права собственности города Москвы был вправе предъявить лишь виндикационный иск в пределах срока исковой давности. Суд кассационной инстанции указал, что ООО «Колос и М» является собственником нежилого помещения с 2020 г. (по договору от 10 февраля 2020 г., хотя в тексте также упоминается договор от 23 июня 2023 г.), и, следовательно, с этого момента знал или должен был знать о нарушении своего права, в связи с чем исковая давность пропущена.

Основание передачи в коллегию

Кассационная жалоба ООО «Колос и М» на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 октября 2023 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2024 г. Истец просил отменить обжалуемые судебные акты и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя противоположными подходами к определению правового режима технического подполья в многоквартирном доме:

1. Позиция истца и апелляционного суда: Техническое подполье, содержащее инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, является общей долевой собственностью всех собственников помещений в доме в силу закона (статьи 289–290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ), независимо от того, какое лицо указано в качестве собственника в ЕГРН. Право на предъявление иска о защите этого права принадлежит любому из собственников помещений в доме без необходимости получения согласия других собственников или управляющей компании.

2. Позиция ответчиков и судов первой и кассационной инстанций: Истец не имеет права на предъявление иска без волеизъявления всех собственников помещений или управляющей компании; требование о признании права общей долевой собственности подлежит исковой давности в трёхлетний срок, исчисляемый с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права (с момента приобретения собственником своего помещения).

Принципиальное значение: Дело имеет принципиальное значение для практики рассмотрения споров о правах собственников помещений в многоквартирных домах на общее имущество. Конфликт касается фундаментального вопроса о том, является ли право на общее имущество в многоквартирном доме абсолютным правом, принадлежащим собственникам в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРН, и может ли оно быть защищено одним собственником без согласия других. Кроме того, спор затрагивает вопрос о надлежащем способе защиты такого права в судебном порядке и применимости исковой давности к требованиям об устранении нарушений права на общее имущество.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеет ли один из собственников помещений в многоквартирном доме право на самостоятельное предъявление иска о признании права общей долевой собственности на общее имущество дома без согласия других собственников и управляющей компании?

2. Распространяется ли трёхлетний срок исковой давности на требования собственника помещения в многоквартирном доме о признании права общей долевой собственности на общее имущество дома?

3. Является ли надлежащим способом защиты права собственника на общее имущество многоквартирного дома иск о признании права собственности, или следует применить иск о признании зарегистрированного права отсутствующим?

4. Может ли техническое подполье, содержащее инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, быть объектом индивидуальной собственности, или оно в силу закона является общей долевой собственностью собственников помещений в доме?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона вне зависимости от регистрации этого права в ЕГРН. Каждый собственник помещения в доме имеет право на самостоятельное предъявление иска о защите этого права без необходимости получения согласия других собственников или управляющей компании. Надлежащим способом защиты нарушенного права является иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим (а не иск о признании права собственности), поскольку регистрация права собственности отдельного лица на общее имущество является безусловным нарушением права всех собственников помещений. Требования об устранении нарушений права на общее имущество не подлежат исковой давности, если собственники не утратили владение таким имуществом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Законодательное определение общего имущества в многоквартирном доме

Верховный Суд РФ исходит из положений статей 289 и 290 ГК РФ, согласно которым собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относятся: - помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, включая межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы); - иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений; - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; - земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Суд подчеркнул, что назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплены законодательно, при этом данный перечень не является закрытым. При разрешении споров о принадлежности помещений к общему имуществу судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств.

2. Применение судебной экспертизы для определения принадлежности помещения к общему имуществу

Верховный Суд РФ одобрил назначение судебной строительно-технической экспертизы, которая установила, что в спорном помещении (подвале) имелись инженерные коммуникации (система холодного и горячего водоснабжения, система теплоснабжения, система водоотведения), обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме. Эксперт пришёл к выводу, что спорное помещение: - выполняет технические функции; - имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в доме; - непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд; - требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля.

На основании этих выводов Верховный Суд РФ согласился с апелляционным судом в том, что спорное нежилое помещение (подвал), право на которое зарегистрировано за городом Москвой, исходя из его технических характеристик и назначения, является общим имуществом.

3. Принцип принадлежности общего имущества в силу закона вне зависимости от регистрации

Верховный Суд РФ ссылается на пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичная позиция содержится в пункте 40 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Верховный Суд РФ подчеркнул, что в отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтённого в органах технической инвентаризации как подвал, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения как необходимое для обслуживания многоквартирного дома, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нём инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем относится в силу закона к общей собственности.

4. Публичная функция режима общей собственности и запрет на её изменение

Верховный Суд РФ указал, что установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений многоквартирного дома по назначению.

В целях защиты этого режима законом предусмотрены специальные правила: - уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции (пункт 3 статьи 36 ЖК РФ); - по решению собственников помещений в доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество многоквартирного дома является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений в доме и подлежит восстановлению.

5. Ничтожность сделок, направленных на отчуждение общего имущества

Верховный Суд РФ установил, что сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц — всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

Суд ссылается на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 ноября 2024 г. № 305-ЭС24-13782 по делу № А40-109777/2023, в котором была высказана аналогичная позиция.

6. Неправомерность доводов о возникновении права собственности на основании постановления о разграничении государственной собственности

Верховный Суд РФ отклонил довод Департамента городского имущества о возникновении у города Москвы права собственности на подвал на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Суд указал, что с учётом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в многоквартирном доме по существу не требуется.

7. Надлежащий способ защиты права: иск о признании права отсутствующим

Верховный Суд РФ провёл критический анализ способа защиты, избранного истцом, и пришёл к выводу о необходимости переквалификации иска.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2019), утверждённом Президиумом ВС РФ 24 апреля 2019 г., высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Верховный Суд РФ установил, что требования по настоящему делу с учётом нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица, в связи с чем истец был вправе заявить требование о признании права ответчика отсутствующим.

Суды на основании пункта 3 Постановления Пленума № 10/22 должны были при очевидности преследуемого материально-правового интереса самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Согласно пунктам 52, 53 Постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права отсутствующим, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано это спорное право. Поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается по таким искам в качестве ответчика.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Верховный Суд РФ ссылается на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 24 октября 2024 г. № 305-ЭС22-4220(4) по делу № А41-39673/2019, в котором была развита эта позиция.

8. Право собственника на самостоятельное предъявление иска без согласия других собственников

Верховный Суд РФ установил, что поскольку истец является сособственником общей собственности многоквартирного дома, его право на предъявление иска, направленного на устранение нарушений, существующего в силу закона, самостоятельно и без привлечения иных лиц, не ограничено законом. Иное противоречило бы содержанию права собственности и возможности собственнику обращаться в суд за защитой своего права.

Суд ссылается на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17 июля 2020 г. № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016, в котором ранее была указана позиция о праве собственника помещений в многоквартирном доме единолично предъявлять такой иск в отсутствие волеизъявления других лиц, и это не должно приводить к утрате его права.

9. Исковая давность: требования об устранении нарушений права на общее имущество не подлежат давности

Верховный Суд РФ согласился с апелляционным судом в том, что требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с лишением владения (статья 304 ГК РФ), в связи с чем в соответствии с положениями абзаца пятого статьи 208 ГК РФ срок исковой давности на него не распространяется.

Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утверждённого Президиумом ВС РФ 13 декабря 2023 г., согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Верховный Суд РФ подчеркнул, что **истец, обращаясь в суд, заявил требования, направленные на защиту права на общее имущество, являющееся таковым изначально с момента возведения многоквартирного дома в силу закона. При этом спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения соб