ВС отменил решение о сносе здания с зарегистрированным правом собственности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-150-К4; Определение СКГД ВС РФ от 15 июля 2025 г.

Состав коллегии: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. и Киселев А.П.

Стороны: - Истцы (в первой инстанции): - ООО «Южный берег» (юридическое лицо) - Ефимов Борис Павлович (гражданин, предприниматель) - Кравченко Милена Юрьевна (гражданин) - Скоробогатов Александр Александрович (гражданин, предприниматель) - Ответчик: Кузнецова (Жабина) Елена Владимировна (гражданин, собственник недвижимого имущества)

Категория спора: Жилищно-строительный спор о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и обязании его снести; спор о праве собственности на недвижимое имущество; спор о правах собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истцов:

Истцы обратились в суд с иском о признании нежилого здания (проходной) площадью 17,9 кв. м, расположенного на земельном участке, самовольной постройкой и возложении на ответчика обязанности снести данный объект в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

Правовое основание требования: истцы ссылались на то, что здание подлежало сносу в связи со строительством многоквартирного жилого дома, однако в действительности не было снесено и остается расположенным на земельном участке, который в настоящее время принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, что нарушает их права.

Возражения ответчика:

Кузнецова (Жабина) Е.В. возражала против удовлетворения иска, оспаривая квалификацию здания как самовольной постройки и ссылаясь на наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности на спорный объект.

Решение первой инстанции (18 января 2024 г., Лазаревский районный суд г. Сочи):

Суд удовлетворил иск. Мотивировка: суд исходил из того, что здание подлежало сносу в связи со строительством многоквартирного жилого дома, но в действительности не было снесено. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не содержит указания на данный объект. Суд пришел к выводу, что спорный объект расположен на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, что нарушает их права. Вопреки заключению судебного эксперта, суд признал, что в результате реконструкции здание стало новым объектом (его высота увеличилась с 2,7 м до 4,2 м), и признал его самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Постановление апелляционной инстанции (4 июня 2024 г., Краснодарский краевой суд):

Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами районного суда.

Постановление кассационной инстанции (24 декабря 2024 г., Четвертый кассационный суд общей юрисдикции):

Определение кассационного суда оставило судебные постановления нижестоящих инстанций без изменения, не исправив допущенные ошибки.

Обращение в ВС РФ:

Кузнецова (Жабина) Е.В. подала кассационную жалобу в ВС РФ, оспаривая все три судебных постановления как незаконные. Определением судьи ВС РФ Киселева А.П. от 10 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами собственников помещений в многоквартирном доме (истцы), которые претендуют на земельный участок под домом как на общее имущество, и собственником нежилого здания (проходной), зарегистрированным в ЕГРН (ответчик). Конфликт касается:

1. Материально-правовой аспект: Может ли здание, возведенное в 1979 году и имеющее зарегистрированное право собственности, быть признано самовольной постройкой и подлежать сносу по требованию лиц, чьи права на земельный участок возникли позднее (в 2021 году)?

2. Вопрос о презумпции добросовестности: Должны ли суды исходить из презумпции добросовестности приобретателя недвижимого имущества, чье право зарегистрировано в ЕГРН, и возлагать бремя доказывания обратного на оспаривающих это право?

3. Вопрос о применимости норм о самовольной постройке: Распространяется ли понятие «самовольная постройка» на нежилые здания, возведенные до 1 января 1995 года, когда вступила в действие часть первая ГК РФ?

4. Вопрос о реконструкции: Если здание подверглось реконструкции, должны ли суды исследовать возможность приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, прежде чем принимать решение о сносе?

Категория проблемы: Межотраслевая (гражданское право, земельное право, жилищное право, градостроительное право) с элементами процессуального права (распределение бремени доказывания, требования к мотивировке судебного решения).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью разрешения вопросов о применении норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о презумпции добросовестности приобретателя, о применимости норм о самовольной постройке к зданиям, возведенным до 1995 года, и о правах собственников многоквартирного дома на земельный участок.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество быть оспорено без надлежащего доказывания обратного и без применения презумпции добросовестности приобретателя?

2. Распространяется ли понятие «самовольная постройка» в смысле статьи 222 ГК РФ на нежилые здания, возведенные до 1 января 1995 года?

3. Обязаны ли суды при рассмотрении требования о сносе объекта, подвергшегося реконструкции, исследовать возможность приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, прежде чем принимать решение о сносе?

4. Какая норма права позволяет прекратить право собственности на объект недвижимости по требованию собственников земельного участка, если право собственности на объект возникло раньше, чем право на земельный участок?

5. Надлежащим ли образом суды мотивировали свои выводы о том, что увеличение высоты здания на 1,5 м является результатом самовольной реконструкции, приведшей к возникновению нового объекта?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ отменила все судебные постановления нижестоящих инстанций, найдя, что они приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. Коллегия установила, что суды не учли презумпцию добросовестности приобретателя недвижимого имущества, чье право зарегистрировано в ЕГРН, неправомерно применили норму о самовольной постройке к зданию, возведенному до 1995 года, и не исследовали возможность приведения реконструированного объекта в соответствие с градостроительным регламентом. Коллегия подчеркнула, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании обратного, при этом все сомнения толкуются в пользу правообладателя.

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к законности и обоснованности судебного решения

В соответствии со статьями 2, 195, 196 и 198 ГПК РФ и разъяснениями пункта 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо: - дать квалификацию отношениям сторон спора; - определить закон, регулирующий эти правоотношения; - установить все значимые обстоятельства; - изложить обоснование выводов в мотивировочной части; - сформулировать решение в резолютивной части так, чтобы оно было исполнимым.

СКГД констатировала, что постановленные судебные акты указанным требованиям не отвечают.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и добросовестность приобретателя

Статья 8¹ ГК РФ (пункт 2) устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статья 8¹ ГК РФ (пункт 6) предусматривает, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от вида объекта регистрации и вида реестра.

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36) устанавливает, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ключевой вывод СКГД: Из приведенных положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре. Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Нарушение судами: Суды не учли эти положения, поставили под сомнение зарегистрированное право Кузнецовой (Жабиной) Е.В. по взаимоисключающим друг друга основаниям, не применили презумпцию добросовестности ответчика как приобретателя и не возложили надлежащим образом бремя доказывания на истцов.

3. Применимость норм о самовольной постройке к зданиям, возведенным до 1995 года

Статья 222 ГК РФ распространяется на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, и применяется с 1 января 1995 г. к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 109 ГК РСФСР 1964 года предусматривала снос в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Вывод СКГД: Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Таким образом, суд первой инстанции применил норму права, которая не подлежала применению при рассмотрении требования о сносе всего нежилого здания (проходной), возведенного в 1979 году.

4. Требования к исследованию возможности приведения реконструированного объекта в соответствие с градостроительным регламентом

Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определяет реконструкцию объектов капитального строительства как изменение параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций.

Пункт 30 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъясняет, что реконструкция объекта недвижимости, вид разрешенного использования, предельные размеры или параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путем приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства (ссылка на абзац шестой пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

В связи с этим требования о сносе по основанию несоответствия разрешенному использованию земельного участка самовольной постройки, возведенной в результате реконструкции объекта недвижимости, использование которого допускалось без приведения в соответствие с градостроительным регламентом (абзац четвертый пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, часть 8 статьи 36 ГрК РФ), подлежат удовлетворению, если не будет установлена возможность приведения постройки в соответствие с градостроительным регламентом, действующим на день обращения в суд.

Пункт 31 Постановления Пленума № 44 разъясняет, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа исполнения — о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

По смыслу этих разъяснений в случае самовольной реконструкции одним из возможных способов устранения нарушений может являться приведение постройки в соответствие с установленными требованиями, в том числе приведение ее в первоначальное состояние.

Нарушение судами: Судебные инстанции не исследовали вопрос соответствия параметров реконструированного здания градостроительному регламенту и не установили возможность приведения данной постройки в соответствие с предельными параметрами, установленными публичным образованием, действующими на день обращения в суд, в том числе путем уменьшения выявленных несоответствий либо приведения постройки в ее первоначальное состояние.

Вместо этого суды, ссылаясь исключительно на несоответствие фактической высоты здания (4,2 м) высоте, указанной в техническом паспорте по состоянию на 22 марта 1993 г. (2,7 м), вопреки выводам судебного эксперта, исходили из того, что увеличение высоты является результатом самовольной реконструкции, приведшей к возникновению нового объекта, однако при этом не установили ни время данного изменения, ни конкретное нарушение каких-либо параметров градостроительного регламента.

5. Вопрос о праве собственников многоквартирного дома на земельный участок и о возможности прекращения права собственности ответчика

Пункт 13 статьи 39²⁰ ЗК РФ устанавливает, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» связывает переход в общую долевую собственность собственников помещений земельного участка с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Критическое обстоятельство, выявленное СКГД: Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок возникло в 2021 году, в то время как право собственности Кузнецовой (Жабиной) Е.В. на нежилое здание (проходную) зарегистрировано 22 сентября 2015 г., то есть право собственности ответчика на само спорное здание появилось задолго до возникновения у истцов права на земельный участок под ним.

Вывод СКГД: При таких обстоятельствах судам надлежало указать норму права, позволяющую прекратить право собственности Кузнецовой (Жабиной) Е.В. на спорный объект недвижимости по требованию истцов как собственников земельного участка под многоквартирным домом, чего судами первой и апелляционной инстанций сделано не было. Кассационный суд общей юрисдикции ошибки нижестоящих судов не исправил.

6. Существенность допущенных нарушений

В соответствии со статьей 390¹⁴ ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

СКГД констатировала, что судами допущены именно такие существенные нарушения, которые могут быть устранены только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки Лазаревского районного суда г. Сочи (решение от 18 января 2024 г.)

1. Нарушение норм материального права о презумпции добросовестности приобретателя (статья 8¹ ГК РФ, пункт 6): Суд не применил презумпцию добросовестности Кузнецовой (Жабиной) Е.В. как приобретателя недвижимого имущества, чье право зарегистрировано в ЕГРН, и не возложил надлежащим образом бремя доказывания обратного на истцов.

2. Неправомерное применение норм о самовольной постройке (статья 222 ГК РФ): Суд применил норму о самовольной постройке к зданию нежилого назначения, возведенному в 1979 году, то есть до 1 января 1995 г., когда вступила в действие часть первая ГК РФ. В соответствии с законом, здания нежилого назначения, построенные до 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками.

3. Игнорирование заключения судебного эксперта: Суд вопреки выводам судебного эксперта пришел к выводу о том, что увеличение высоты здания на 1,5 м является результатом самовольной реконструкции, приведшей к возникновению нового объекта, однако не установил ни время данного изменения, ни конкретное нарушение каких-либо параметров градостроительного регламента.

4. Неисследование возможности приведения в соответствие (пункт 30 Постановления Пленума № 44): Суд не исследовал вопрос соответствия параметров реконструированного здания градостроительному регламенту и не установил возможность приведения данной постройки в соответствие с предельными параметрами, установленными публичным образованием, в том числе путем приведения постройки в ее первоначальное состояние.

5. Отсутствие указания на норму права о прекращении права собственности: Суд не указал норму права, позволяющую прекратить право собственности Кузнецовой (Жабиной) Е.В. на спорный объект по требованию истцов как собственников земельного участка.

6. Нарушение требований к мотивировке (статьи 2, 195, 196, 198 ГПК РФ, пункты 2 и 3 Постановления Пленума № 23): Решение не содержит надлежащей мотивировки, не дает квалификацию отношениям сторон, не определяет закон, регулирующий эти правоотношения, не устанавливает все значимые обстоятельства.

Ошибки Краснодарского краевого суда (апелляционное определение от 4 июня 2024 г.)

Апелляционный суд согласился с выводами районного суда и оставил решение без изменения, не исправив допущенные нарушения норм материального и процессуального права.

Ошибки Четвертого кассационного суда общей юрисдикции (определение от 24 декабря 2024 г.)

Кассационный суд оставил судебные постановления нижестоящих инстанций без изменения, не исправив допущенные ошибки.

Характер нарушений

Все выявленные нарушения являются существенными в смысле статьи 390¹⁴ ГПК РФ, так как: - они касаются применения норм материального права (статьи 8¹, 222 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 85 ЗК РФ, статьи 36 ГрК РФ); - они касаются применения норм процессуального права (требования к мотивировке судебного решения, распределение бремени доказывания); - они повлияли на исход дела (суд удовлетворил иск, который не должен был быть удовлетворен); - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав ответчика (права собственности на недвижимое имущество).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 15 июля 2025 г.:

1. Отменены: - Решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 18 января 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 июня 2024 г. - Определение судебной коллег