ВС отменил решение о признании права собственности на землю отсутствующим из-за нарушения презумпции регистрации

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-170-К4, Определение СКГД ВС РФ от 15 июля 2025 г.

Состав коллегии: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Кротова М.В. (докладчик)

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчик: Иосифиди Валерий Фёдорович (гражданин) - Третьи лица: ФГБУ «Сочинский национальный парк» (заинтересованное лицо)

Категория спора: Жилищно-земельный спор (признание права собственности на земельный участок отсутствующим); государственная регистрация прав на недвижимое имущество; защита публичных интересов Российской Федерации

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор г. Сочи обратился в суд с иском о признании права собственности Иосифиди В.Ф. на земельный участок (площадь 700 кв.м, категория «земли населённых пунктов», вид использования «для садоводства», кадастровый номер не указан в открытой части) отсутствующим и снятии сведений о нём с государственного кадастрового учёта. Основание: земельный участок незаконно оформлен в собственность ответчика, так как частично образован в границах ранее учтённых земель федеральной собственности (земель Нижне-Сочинского участкового лесничества Сочинского национального парка) и не был предоставлен первоначальному правообладателю в установленном порядке. Участок не огорожен, свободен от строений, покрыт лесной растительностью и не осваивается.

Возражения ответчика: Иосифиди В.Ф. оспаривал наложение кадастровых границ его участка с актуальными границами земель Сочинского национального парка, ходатайствовал о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Решение первой инстанции (24 мая 2022 г., Центральный районный суд г. Сочи): Исковые требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорный участок незаконно оформлен в собственность ответчика, поскольку образован в границах ранее учтённых земель федеральной собственности. Суд указал, что прокурором представлены надлежащие доказательства (акт натурного обследования от 24 сентября 2021 г. и заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» от 20 сентября 2021 г.), подтверждающие расположение участка в границах федеральных земель.

Постановление апелляции (27 октября 2022 г., Краснодарский краевой суд): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (23 марта 2023 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции): Определение кассационного суда оставило судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ: Иосифиди В.Ф. подал кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ от 29 сентября 2023 г. в передаче жалобы было отказано. Определением судьи ВС РФ от 10 марта 2025 г. процессуальный срок восстановлен. Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 3 июня 2025 г. отменено определение об отказе, жалоба передана на рассмотрение СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами частного собственника (добросовестного приобретателя земельного участка, права которого зарегистрированы в ЕГРН) и публичными интересами Российской Федерации (защита земель особо охраняемых природных территорий). Конфликт заключается в столкновении: - презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ); - требования о признании зарегистрированного права отсутствующим как исключительного способа защиты права собственника; - обязанности по доказыванию при оспаривании зарегистрированного права; - правил о категориях земель и их переводе (ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.).

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о праве собственности, презумпции достоверности регистрации, добросовестном приобретателе; применение норм земельного законодательства о категориях земель) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, назначение экспертизы, привлечение надлежащего истца, оценка доказательств).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы принципиального значения о применении презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о правильном определении обстоятельств, подлежащих доказыванию при оспаривании зарегистрированного права, о надлежащем истце в спорах о защите публичных интересов, о соотношении данных ЕГРН и материалов лесоустройства при определении категории земель.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть признано отсутствующим на основании только заключения заинтересованного специалиста и плана лесоустройства, без надлежащей судебной экспертизы и без установления фактического владения ответчиком спорным имуществом?

2. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество — истец (прокурор) или ответчик (собственник)?

3. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для удовлетворения требования о признании зарегистрированного права отсутствующим, и применимо ли это требование в случае, когда ответчик является фактическим владельцем спорного имущества?

4. Должна ли Российская Федерация быть привлечена в качестве истца в деле, когда прокурор просит признать право собственности за Российской Федерацией?

5. Как соотносятся данные ЕГРН о категории земель и правоустанавливающие документы с материалами лесоустройства при определении принадлежности земельного участка к определённой категории земель?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила все судебные постановления нижестоящих судов, найдя, что они содержат существенные нарушения норм материального и процессуального права. Коллегия установила, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании обстоятельств, опровергающих это право. При оспаривании прокурором зарегистрированного права обязанность доказать обстоятельства, опровергающие право, возлагается на прокурора, а не на собственника. Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения, не применив презумпцию достоверности регистрации, не назначив надлежащую экспертизу, не установив фактического владения ответчиком и не привлекши Российскую Федерацию в качестве надлежащего истца.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Судебная коллегия исходила из следующих нормативных положений:

• Статья 9 Конституции РФ (части 1 и 2): земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов; земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

• Статья 8 Конституции РФ (часть 2): в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

• Статьи 130, 131, 141² ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункты 1, 2, 6): государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра, не вправе ссылаться на эти данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при приобретении на данные реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение у лица, от которого ему перешли права.

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

2. Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ о презумпции и доказывании

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и вида реестра.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36): доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52).

Вывод СКГД: Суды нижестоящих инстанций не учли приведённые положения о презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поставили зарегистрированное право под сомнение в отсутствие надлежащих оснований.

3. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

• Статья 56 ГПК РФ (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вывод СКГД: При оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное. Суды нижестоящих инстанций в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим сослались только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле, при этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

4. Применение норм о категориях земель и переводе земель

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (статья 3, пункты 1 и 4): право пожизненного наследуемого владения, приобретённое до введения ЗК РФ, сохраняется. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю, выданные до введения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, осуществлённые в установленном порядке до вступления в силу ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признаётся юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтёнными. Объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт которых не осуществлён, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены, также считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3 статьи 14): если земельный участок относится к категории земель лесного фонда по данным государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ, но отнесён к иной категории земель по данным ЕГРН или правоустанавливающим документам, принадлежность земельного участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо правоустанавливающими документами, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя или предыдущих правообладателей возникли до 1 января 2016 г.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (часть 6 статьи 14, пункт 1): положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

• Земельный кодекс РФ (пункт 2 статьи 95, редакция на момент предъявления иска): земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной, региональной и муниципальной собственности. Допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённых в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающему документу, нарушив норму ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ. Факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. По выписке из ЕГРН спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов» и в федеральной собственности никогда не находился. План лесонасаждений не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения, и распоряжений органов власти об актах приема-передачи земель Сочинскому национальному парку истцом не предоставлено. Графическое включение земель в план лесонасаждений 1997–1998 годов не влечёт возникновения у парка прав на спорный участок и не прекращает прав владельца.

5. Требование о признании права отсутствующим как исключительный способ защиты

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из владения иным путём помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 (пункт 52): оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения, о возврате имущества во владение собственника, о применении последствий недействительности сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вывод СКГД: Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество. Суду следовало определить в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении ст. 304 ГК РФ нельзя признать законными. Иосифиди В.Ф. указывает, что он является фактическим владельцем данного земельного участка и использует его в соответствии с целевым назначением, однако судом обстоятельства владения не были поставлены на обсуждение сторон.

6. Процессуальные нарушения: назначение экспертизы

• Статья 79 ГПК РФ (часть 1): при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Вывод СКГД: Суд в назначении судебной землеустроительной экспертизы отказал, указав только на то, что оснований не доверять заключению специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не имеется. Однако заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ; такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами. В нарушение ст. 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела. Согласно выводам специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», в границах земельного участка Нижне-Сочинского лесничества находится только часть принадлежащего ответчику земельного участка, однако истцом заявлено требование о признании отсутствующим права на весь земельный участок. Между тем согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы, проведённой в рамках рассмотрения дела по иску Пипенко Н.В. к ФГБУ «Сочинский национальный парк» об устранении кадастровой ошибки, земельный участок не пересекается с границами Сочинского национального парка.

7. Процессуальные нарушения: преюдициальность судебных решений

• Статья 61 ГПК РФ (часть 2): обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Вывод СКГД: Судами не учтено вступившее в законную силу решение Центрального районного суда г. Сочи от 6 июля 2011 г. по делу по иску Пипенко Н.В. к ФГБУ «Сочинский национальный парк» об устранении кадастровой ошибки, в котором была проведена судебная землеустроительная экспертиза, установившая, что земельный участок не пересекается с границами Сочинского национального парка. Данные обстоятельства не получили оценки суда.

8. Процессуальные нарушения: надлежащий истец

• Статья 45 ГПК РФ (часть 1): прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

• Статья 124 ГК РФ (пункт 1): Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений.

• Статья 125 ГК РФ (пункт 1): от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции.

Вывод СКГД: По настоящему делу прокурор просил признать право собственности на спорный земельный участок за Российской Федерацией, то есть иск фактически предъявлен в интересах Российской Федерации. В силу приведённых норм материального и процессуального права суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации. Однако судом этого сделано не было, дело рассмотрено без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях.

9. Федеральный закон об особо охраняемых природных территориях

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула, вступил в силу 22 марта 1995 г.): особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются