ВС РФ: право на земельный участок в нацпарке нельзя отменить без доказательств и учёта добросовестности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-210-К4

Дата: 26 августа 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Горшков В.В., Киселёв А.П. - Судья-докладчик: Горшков В.В.

Стороны: - Истец (процессуальный): Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (действующий в интересах Российской Федерации как материального истца) - Ответчики: Серегин Игорь Алексеевич (гражданин), Мусихина Елена Владимировна (гражданин) - Материальный истец (не привлечён в процесс): Российская Федерация

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; спор о защите прав на недвижимое имущество (земельные участки); спор о принадлежности земель особо охраняемой природной территории (национальный парк).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор Краснодарского края обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности ответчиков Серегина И.А. и Мусихиной Е.В. на два земельных участка с кадастровыми номерами, расположенные в границах Веселовского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк.

Правовое основание иска: Прокурор ссылался на то, что спорные земельные участки образованы путём раздела исходного участка, который был предоставлен первоначальному собственнику на основании постановления Нижнешиловской сельской администрации от 27 апреля 1993 г. № 66 для ведения личного подсобного хозяйства в пожизненное наследуемое владение. Однако решение об изъятии этого участка из состава земель национального парка уполномоченными органами не принималось, поэтому оснований для возникновения права собственности ответчиков не существует.

Возражения ответчиков

Ответчики представили: - Заключения специалиста ООО «Земстройэксперт» от 7 июля 2023 г., согласно которым спорные земельные участки не имеют пересечений с земельным участком, входящим в состав Веселовского лесничества (Сочинский национальный парк) - Заключения специалиста ООО «Земстройэксперт» от 17 июня 2023 г., подтверждающие фактическое освоение и использование земельных участков: наличие бетонного фундамента, подземных коммуникаций, хозяйственных построек, электросетей, ведение хозяйственной деятельности - Ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы (отклонено судом)

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи, 30 ноября 2023 г.: - Резолюция: Исковые требования прокурора удовлетворены - Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что спорные земельные участки расположены в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Веселовского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, и право собственности на них было незаконно зарегистрировано за ответчиками. Суд указал на отсутствие оснований для предоставления исходного земельного участка его первоначальному правообладателю.

Постановление апелляции

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, 19 марта 2024 г.: - Решение: Апелляционное определение оставило решение суда первой инстанции без изменения - С выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной инстанции

Постановление кассации

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции, 18 октября 2024 г.: - Решение: Определение оставило решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба: Серегин И.А. и Мусихина Е.В. обратились в ВС РФ с кассационной жалобой на отмену всех трёх судебных актов.

Определение судьи ВС РФ Кротова М.В. от 28 июля 2025 г.: Кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между следующими интересами и принципами:

1. Интерес Российской Федерации в защите земель особо охраняемой природной территории (национального парка) от незаконного присвоения и использования гражданами
2. Интерес граждан-ответчиков в сохранении права собственности на земельные участки, которые они добросовестно приобрели, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и фактически освоили и используют
3. Конфликт между презумпцией достоверности государственной регистрации и презумпцией публичного интереса в защите земель национального парка
4. Конфликт между защитой слабой стороны (гражданина, полагавшегося на государственный реестр) и защитой публичных интересов (охрана природных территорий)

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая проблема: - Материально-правовая: применение норм ГК РФ о презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; применение норм о добросовестном приобретателе; выбор способа защиты вещного права (ст. 301, 302, 304 ГК РФ); применение норм о земельных участках в составе особо охраняемых природных территорий; исковая давность - Процессуально-правовая: распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; оценка доказательств; назначение судебной экспертизы; надлежащее определение сторон в деле; мотивировка судебного решения

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют кассационного пересмотра. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 28 июля 2025 г. дело было передано для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли прокурор, действуя в интересах Российской Федерации, требовать признания отсутствующим права собственности граждан на земельные участки, зарегистрированные в ЕГРН, без надлежащего доказывания фактического наложения границ этих участков на земли национального парка и без установления добросовестности приобретателей?

2. Применяется ли презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при оспаривании зарегистрированного права, и на ком лежит бремя доказывания отсутствия этого права?

3. Какой способ защиты вещного права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ) надлежит применять при рассмотрении требования о признании отсутствующим права собственности гражданина на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории?

4. Должны ли суды учитывать добросовестность приобретателя земельного участка и применять правила ст. 302 ГК РФ при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного права?

5. Применяется ли исковая давность к требованиям о признании отсутствующим зарегистрированного права на земельный участок, и с какого момента начинает течь срок исковой давности?

6. Должны ли суды при удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности гражданина на земельный участок одновременно возложить на органы публичной власти обязанность предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади или иным образом компенсировать прекращение его прав?

7. Был ли надлежащим образом определён круг сторон в деле, и должна ли была быть привлечена Российская Федерация в качестве материального истца?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании обстоятельств, опровергающих это право. При оспаривании зарегистрированного права бремя доказывания возлагается на лицо, которое это право оспаривает (в данном случае на прокурора). Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поставив под сомнение зарегистрированное право в отсутствие надлежащих оснований и не учитывая презумпцию добросовестности приобретателей, полагавшихся на данные ЕГРН.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Применённые нормы материального права:

• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 1, абз. 2): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра
• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр
• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 3): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином
• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 6): приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: ст. 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации; данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН
• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):
• П. 36 (абз. 3): доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН; при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств
• П. 52 (абз. 1): государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке

Ключевой вывод СКГД:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

2. Презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества

Применённые нормы материального права:

• Ст. 234 ГК РФ: приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение
• Ст. 302 ГК РФ (п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в определённых случаях (утеря, кража, выбытие помимо воли)

Позиция СКГД:

Из установленных обстоятельств дела следует, что ответчики стали собственниками спорных земельных участков уже после того, как право предыдущего собственника исходного земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого они вправе были полагаться. Право ответчиков также зарегистрировано в ЕГРН, вследствие чего при разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчиков как приобретателей и собственников земельных участков, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора.

3. Применение норм о земельных участках в составе особо охраняемых природных территорий

Применённые нормы материального права:

• Ст. 9 Конституции РФ (ч. 1): земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов
• Ст. 9 Конституции РФ (ч. 2): земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности
• Ст. 8 Конституции РФ (ч. 2): в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности
• Ст. 130, 131, 141² ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации
• Ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1): права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН
• Ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ч. 4): объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены условные номера, считаются ранее учтёнными объектами недвижимости
• Ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»: если земельный участок относится к категории земель лесного фонда по данным государственного лесного реестра, но отнесён к иной категории земель по данным ЕГРН или правоустанавливающим документам, принадлежность земельного участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами (при отсутствии таких сведений в ЕГРН), за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи
• П. 1 ч. 6 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ: положения ч. 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения
• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула): особо охраняемые природные территории — это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение и изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования

Критика СКГД:

Суд первой инстанции, ссылаясь на справку специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», основанную на материалах лесоустройства 1997 года, не учёл положения ГК РФ о презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не применил специальные положения ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, согласно которым принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами, а не по данным лесоустройства.

Существенное упущение судов:

• Суд не установил факт нахождения спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории
• Суд не установил обстоятельств того, что на момент предоставления первоначальному собственнику земельный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка
• Суд не установил наличие пересечений или наложений границ ранее учтённого земельного участка с границами спорных земельных участков

4. Выбор способа защиты вещного права и применение норм ст. 301, 302, 304 ГК РФ

Применённые нормы материального права:

• Ст. 12 ГК РФ: защита гражданских прав осуществляется перечисленными в данной статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом; под способами защиты гражданских прав понимаются закреплённые законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав
• Ст. 209 ГК РФ (п. 1): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом
• Ст. 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения
• Ст. 302 ГК РФ (п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли
• Ст. 304 ГК РФ: право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику
• Ст. 60 ЗК РФ (подп. 2 п. 1): нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22:

• П. 32: собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении; с помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре
• П. 52 (абз. 2): в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим

Позиция СКГД:

Требование о признании права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты, используемым только в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Критика применения ст. 304 вместо ст. 301 и 302:

Суд необоснованно применил ст. 304 ГК РФ вместо ст. 301 и 302. От установления следующих обстоятельств зависело, какие нормы права необходимо было применять: - обстоятельства приобретения земельных участков - оценка добросовестности ответчиков - отсутствие у ответчиков как права собственности, так и фактического владения спорными земельными участками - фактическое наложение границ земельных участков на границы территории, которая исключена из оборота - время, когда истцу стало известно о нарушенном праве

Между тем таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК РФ нельзя признать законными.

5. Позиция Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П

Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности ст. 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других»:

Ключевые положения:

1. Возможность частичного удовлетворения требования: Возможна ситуация, когда земельный участок, требование о признании зарегистрированного права на который отсутствующим заявлено, находится в границах особо охраняемой природной территории федерального значения лишь частично. В том случае, если остальная (находящаяся за пределами этих границ) его часть может использоваться в соответствии с установленным видом разрешённого использования, то по смыслу ст. 2, 18, 35 (чч. 1 и 2), 36 (ч. 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином право на эту его часть.

2. Применение правил ст. 302 ГК РФ: При рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учётом положений ст. 302 ГК РФ (правила о добросовестном приобретателе).

3. Приоритет защиты гражданина: Поскольку в силу ст. 2 и 18 Конституции РФ приоритет