ВС РФ защитил добросовестного покупателя земли, полагавшегося на реестр

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ26-60-К4

Дата: 14 июля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В.А. - Судьи: Киселёва А.П., Марьина А.Н. - Судья-докладчик: Киселёва А.П.

Стороны: - Истец (кассант): Базиль Елена Витальевна (гражданин РФ, добросовестный приобретатель недвижимого имущества) - Ответчик: Шапетина (Соловых) Людмила Анатольевна (гражданин РФ, продавец)

Категория спора: Договорный (купля-продажа недвижимого имущества — земельного участка); деликтный элемент (возмещение убытков); публично-правовой элемент (защита публичных интересов в отношении земель особо охраняемой природной территории федерального значения).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Базиль Е.В. обратилась в суд с исками к Шапетиной (Соловых) Л.А. о: 1. Признании договора купли-продажи от 1 июля 2008 г. земельного участка (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 800 кв.м) недействительным как ничтожной сделки; 2. Применении последствий недействительности сделки (возврат денежных средств); 3. Возмещении убытков в размере: - 2 200 000 рублей (уплаченные по договору денежные средства); - 500 000 рублей (убытки по договору оказания юридических услуг); - 6 000 рублей (денежные средства, взысканные по решению суда от 4 марта 2022 г.).

Правовое основание: Истец ссылалась на вступившее в законную силу решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 4 марта 2022 г., которым: - признано отсутствующим право собственности истца на приобретённый земельный участок; - установлена незаконность выбытия участка из владения Российской Федерации; - установлено отсутствие полномочий у первоначального собственника Соловых Л.А. по отчуждению земельного участка (частично находящегося в границах Сочинского национального парка — особо охраняемой природной территории федерального значения); - отказано в удовлетворении встречного иска истца о признании её добросовестным приобретателем.

Возражения ответчика

В определении не раскрыты конкретные возражения ответчика, однако из контекста следует, что ответчик оспаривала основания для признания сделки недействительной и возмещения убытков.

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края, решение от 13 ноября 2024 г.: - Резолюция: В удовлетворении исковых требований Базиль Е.В. отказано. - Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что истец как покупатель должна была проявить должную осмотрительность и выяснить: - действительно ли земельный участок был предоставлен ответчику в соответствии с законом; - какими документами подтверждён факт законного предоставления и пользования; - имеется ли постановление администрации Лазаревского района о выделении участка Соловых Л.А.

Суд возложил на истца бремя проверки законности оснований отчуждения, несмотря на государственную регистрацию права собственности ответчика в ЕГРН.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2025 г.: - Резолюция: Решение Адлерского районного суда оставлено без изменения. - Позиция: Апелляционный суд не усмотрел оснований для изменения или отмены решения первой инстанции.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 14 августа 2025 г.: - Резолюция: Судебные постановления оставлены без изменения. - Позиция: Кассационный суд согласился с выводами нижестоящих инстанций и не выявил допущенных ими нарушений норм права.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба Базиль Е.В.: - Подана с пропуском процессуального срока. - Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 10 марта 2026 г. пропущенный срок восстановлен. - Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 15 июня 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами:

1. Добросовестного приобретателя (истец Базиль Е.В.), которая: - приобрела земельный участок у лица, чьё право собственности было зарегистрировано в ЕГРН; - осуществила оплату в полном объёме (2 200 000 рублей); - полагалась на публичность и достоверность государственного реестра; - не была уведомлена продавцом о нахождении участка в особо охраняемой зоне.

2. Публичных интересов (защита земель особо охраняемой природной территории федерального значения — Сочинского национального парка): - земельный участок частично находился в границах национального парка; - отсутствовало волеизъявление собственника федеральных земель (Российской Федерации) на отчуждение; - решение о предоставлении участка Соловых Л.А. принято в отсутствие полномочий на распоряжение землями лесного фонда.

3. Норм материального права: - Принцип добросовестности участников гражданского оборота (ст. 1 ГК РФ); - Принцип публичности и достоверности государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ); - Правила о ничтожности сделок, нарушающих требования закона и посягающих на публичные интересы (ст. 168 ГК РФ); - Правила о последствиях недействительности сделок и возмещении убытков (ст. 167, ст. 15 ГК РФ).

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, стандарты судебного контроля).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на коллегию СКГД ВС РФ в связи с необходимостью: - уточнения баланса между защитой добросовестного приобретателя и защитой публичных интересов; - переоценки роли государственной регистрации как основания для доверия приобретателя; - определения пределов требования об осмотрительности при наличии государственной регистрации; - установления правильного применения норм о ничтожности сделок и возмещении убытков в контексте защиты публичных интересов.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли добросовестный приобретатель недвижимого имущества, чьё право собственности было зарегистрировано в ЕГРН, требовать признания сделки ничтожной и возмещения убытков, если впоследствии установлена незаконность оснований регистрации права продавца?

2. Возлагается ли на добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН, обязанность проверить законность оснований предоставления земельного участка продавцу, особенно когда земельный участок находится в особо охраняемой природной территории федерального значения?

3. Является ли требование об осмотрительности приобретателя обоснованным основанием для отказа в возмещении убытков, причинённых ничтожностью сделки, установленной вступившим в законную силу решением суда?

4. Подлежат ли возмещению убытки в виде уплаченных денежных средств при признании сделки ничтожной, если ничтожность установлена в целях защиты публичных интересов?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд, исходя из того, что добросовестный приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на государственную регистрацию права собственности продавца в ЕГРН и не уведомлённый о нахождении имущества в особо охраняемой зоне, имеет право требовать признания ничтожной сделки недействительной и возмещения причинённых убытков, несмотря на установленную впоследствии незаконность оснований регистрации. При этом требование об осмотрительности не может служить основанием для отказа в защите прав добросовестного участника гражданского оборота, действовавшего в соответствии с принципом добросовестности и полагавшегося на публичность государственного реестра.

B. Развёрнутое обоснование

1. Природа договора купли-продажи и обязанность продавца

Применённые нормы: - Статья 454 ГК РФ (п. 1): по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять товар и уплатить цену. - Статья 549 ГК РФ (п. 1): по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество. - Статья 460 ГК РФ: продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Вывод СКГД: Продавец несёт обязанность передать имущество, свободное от обременений и посягательств публичных интересов. Нарушение этой обязанности влечёт ответственность продавца перед покупателем.

2. Ничтожность сделок, нарушающих требования закона и публичные интересы

Применённые нормы: - Статья 166 ГК РФ (п. 1): сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). - Статья 166 ГК РФ (п. 3, абзац первый): требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. - Статья 166 ГК РФ (п. 3, абзац второй): требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. - Статья 168 ГК РФ (п. 2): сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения.

Вывод СКГД: Сделка по отчуждению земельного участка, частично находящегося в границах Сочинского национального парка (особо охраняемой природной территории федерального значения), в отсутствие волеизъявления собственника федеральных земель (Российской Федерации) является ничтожной по смыслу ст. 168 ГК РФ, так как посягает на публичные интересы. Истец, как сторона ничтожной сделки, имеет охраняемый законом интерес в её признании недействительной.

3. Последствия ничтожности сделки и возмещение убытков

Применённые нормы: - Статья 167 ГК РФ (п. 1): недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. - Статья 167 ГК РФ (п. 2): при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. - Статья 15 ГК РФ (п. 2): под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода). - Статья 15 ГК РФ (п. 1): лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: - Пункт 80: по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное.

Вывод СКГД: Ничтожность сделки лишь констатирует изначальную незаконность соглашения, но не аннулирует сам факт противоправного поведения продавца, который привёл к финансовым потерям покупателя. Механизм возмещения убытков восстанавливает финансовый баланс, существовавший до вступления сторон в отношения. Истец вправе требовать полного возмещения убытков в виде уплаченных денежных средств (2 200 000 рублей).

4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как основание доверия приобретателя

Применённые нормы: - Статья 8.1 ГК РФ (п. 1, абзац второй): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. - Статья 8.1 ГК РФ (п. 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25: - Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: - Пункт 36 (абзац третий): доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Пункт 52 (абзац первый): государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вывод СКГД: Базиль Е.В., как добросовестный участник гражданского оборота, при заключении договора купли-продажи от 1 июля 2008 г. и осуществлении оплаты руководствовалась данными, внесёнными продавцом в ЕГРН. Государственная регистрация права собственности Соловых (Шапетиной) Л.А. в ЕГРН (запись регистрации от 19 июня 2008 г.) создавала для истца обоснованное доверие к законности сделки. Истец не могла и не должна была проверять законность оснований предоставления земельного участка продавцу, так как это противоречило бы принципам публичности и достоверности государственного реестра.

5. Принцип добросовестности в гражданском обороте

Применённые нормы: - Статья 1 ГК РФ (п. 3): при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. - Статья 1 ГК РФ (п. 4): никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Вывод СКГД: Истец действовала добросовестно, полагаясь на государственную регистрацию. Ответчик (продавец) действовала недобросовестно, отчуждая имущество, право на которое было зарегистрировано незаконно, и не уведомив покупателя о нахождении участка в особо охраняемой зоне. Ответчик не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, требуя от истца проверки законности оснований её собственного права.

6. Требования к законности и обоснованности судебного решения

Применённые нормы: - Статья 195 ГПК РФ: решение суда должно быть законным и обоснованным.

Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»: - Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. - Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вывод СКГД: Решения нижестоящих судов не соответствуют требованиям законности и обоснованности, так как: - суды не учли установленную вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда ничтожность сделки; - суды не применили нормы ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы; - суды не учли принцип добросовестности и публичности государственной регистрации; - суды возложили на добросовестного приобретателя обязанность проверки законности оснований предоставления имущества продавцу, что противоречит смыслу государственной регистрации.

7. Существенные нарушения норм права в кассационном порядке

Применённые нормы: - Статья 390.14 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. - Статья 379.6 и части 1–3 статьи 379 ГПК РФ: требования к проверке кассационным судом законности судебных актов.

Вывод СКГД: Кассационный суд общей юрисдикции не выявил и не устранил допущенные нижестоящими судами существенные нарушения норм материального и процессуального права, тем самым не выполнил требования ст. 379.6 и ст. 379 ГПК РФ.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки Адлерского районного суда и апелляционного суда

1. Неправильное применение норм о ничтожности сделок (ст. 168 ГК РФ): - Суды не признали сделку ничтожной, несмотря на установленное вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда от 4 марта 2022 г. нарушение требований закона и посягательство на публичные интересы (земли особо охраняемой природной территории федерального значения). - Суды не учли, что решение Лазаревского районного суда констатировало незаконность возникновения права собственности Соловых Л.А. на земельный участок, что делает сделку купли-продажи ничтожной.

2. Неправильное распределение бремени доказывания и требований к осмотрительности: - Суды возложили на добросовестного приобретателя обязанность проверить законность оснований предоставления земельного участка продавцу, что противоречит принципам публичности и достоверности государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). - Суды игнорировали, что государственная регистрация права собственности в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (Постановление Пленума ВС РФ № 10/22, п. 52). - Требование об осмотрительности было применено к лицу, которое полагалось на публичные данные государственного реестра, что нарушает принцип добросовестности (ст. 1 ГК РФ).

3. Неправильное применение принципа добросовестности: - Суды квалифицировали поведение истца как недобросовестное, хотя истец действовала в соответствии с принципом добросовестности, полагаясь на государственную регистрацию. - Суды не учли, что ответчик действовала недобросовестно, отчуждая имущество с незаконно зарегистрированным правом и не уведомив покупателя о нахождении участка в особо охраняемой зоне.

4. Отказ в возмещении убытков без надлежащего обоснования: - Суды отказали в возмещении убытков в виде уплаченных денежных средств (2 200 000 рублей), несмотря на установленную ничтожность сделки. - Суды не применили нормы ст. 15 и ст. 167 ГК РФ о возмещении убытков при недействительности сделки. - Суды не учли, что механизм возмещения убытков восстанавливает финансовый баланс, существовавший до вступления сторон в отношения.

5. Нарушение требований к обоснованности решения (ст. 195 ГПК РФ): - Суды не провели исчерпывающий анализ установленных по делу обстоятельств (вступившее в законную силу решение Лазаревского районного суда, государственная регистрация права, принцип добросовестности). - Суды не обосновали, почему требование об осмотрительности должно преобладать над принципом публичности государственной регистрации.

Ошибки Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции

1. Неполнота кассационного контроля: - Кассационный суд не выявил существенные нарушения норм материального права, допущенные нижестоящими судами. - Кассационный суд не провел анализ применения ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы. - Кассационный суд не рассмотрел вопрос о соответствии выводов нижестоящих судов принципам публичности государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).

2. Неправильное применение стандарта кассационного контроля: - Кассационный суд согласился с выводами нижестоящих судов без проверки их соответствия требованиям ст. 390.14 ГПК РФ о существенных нарушениях норм права. - Кассационный суд не выполнил требования ст. 379.6 и ст. 379 ГПК РФ о проверке законности судебных актов.

Характер существенности нарушений

Допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, так как: - повлияли на исход дела: отказ в признании сделки недействительной и возмещении убытков прямо вытекает из неправильного применения норм о ничтожности сделок и принципов государственной регистрации; - без устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца: истец лишена возможности вернуть уплаченные денежные средства и защитить свои интересы как добросовестного приобретателя; - затрагивают защиту публичных интересов: суды не учли необходимость защиты земель особо охраняемой природной территории федерального значения, что требует правильного применения норм о ничтожности сделок.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2025 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 14 августа 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - Дело направлено в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) для нового рассмотрения.

3. Указания для нового рассмотрения: - При новом рассмотрении судебной коллегии апелляционного суда следует учесть изложенные в определении СКГД правовые позиции и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

4. Правовая база: - Определение вынесено в соответствии со статьями 390.1–390.16 ГПК РФ.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение устанавливает обязательный стандарт для судов общей юрисдикции:

• Переоценка роли государственной регистрации: суды должны признавать государственную регистрацию права собственности в ЕГРН как основание для доверия добросовестного приобретателя, а не требовать от приобретателя проверки законности оснований регистрации.

• Правильное применение норм о ничтожности сделок: суды должны применять ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы, независимо от того, был ли этот вопрос прямо поставлен в исковом заявлении, если это необходимо для защиты публичных интересов.

• Защита добросовестного приобретателя: суды должны различать добросовестное и недобросовестное поведение сторон, не возлагая на добросовестного приобретателя обязанность проверки законности оснований отчуждения имущества продавцом.

• Возмещение убытков при ничтожности сделки: суды должны применять нормы ст. 15 и ст. 167 ГК РФ о возмещении убытков при недействительности сделки, даже если сделка признана ничтожной в целях защиты публичных интересов.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту:

• Добросовестного приобретателя недвижимого имущества, который полагался на государственную регистрацию права собственности продавца и не был уведомлён о препятствиях к отчуждению имущества.

• Участников гражданского оборота, действующих в соответствии с принципом добросовестности и полагающихся на публичность и достоверность государственного реестра.

• Лиц, понесших убытки в результате ничтожности сделки, установленной вступившим в законную силу судебным решением, путём предоставления им права требовать полного возмещения убытков.

Одновременно определение защищает:

• Публичные интересы в отношении земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, требуя правильного применения норм о ничтожности сделок, посягающих на такие интересы.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и уточняет следующие позиции:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 о применении норм ГК РФ:
• Уточняет, что государственная регистрация является основанием для доверия приобретателя и не может быть проигнорирована требованием об осмотрительности.

• Развивает положение о том, что взаимные предоставления по недействительной сделке считаются равными, применяя его к ситуации, когда одна сторона действовала добросовестно, а другая — нет.

• Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 о защите права собственности:

• Подтверждает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

• Уточняет, что приобретатель, полагавшийся на государственную регистрацию, не может быть обвинён в недобросовестности.

• Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 о судебном решении:

• Подтверждает требования к законности и обоснованности решения, указывая на необходимость исчерпывающего анализа установленных по делу обстоятельств.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение устанавливает следующий стандарт:

• Бремя доказывания законности оснований отчуждения имущества лежит на продавце, а не на приобретателе. Приобретатель, полагавшийся на государственную регистрацию, не обязан доказывать законность оснований регистрации права продавца.

• Бремя доказывания добросовестности приобретателя лежит на ответчике (продавце), который оспаривает требование о возмещении убытков. Приобретатель, действовавший в соответствии с принципом добросовестности и полагавшийся на государственную регистрацию, считается добросовестным, пока не доказано иное.

• Стандарт доказывания ничтожности сделки: ничтожность сделки, посягающей на публичные интересы, может быть установлена судом на основе вступившего в законную силу решения, в котором констатированы обстоятельства, свидетельствующие о нарушении требований закона и посягательстве на публичные интересы.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Определение может быть применено по аналогии в следующих сферах:

• Защита добросовестного приобретателя в других видах сделок с недвижимым имуществом (дарение, мена, рента и т.д.), где государственная регистрация является основанием для доверия приобретателя.

• Защита добросовестного приобретателя движимого имущества, где применяются аналогичные принципы публичности и достоверности реестра (например, реестр автомобилей, реестр акций и т.д.).

• Споры о возмещении убытков при ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли историко-культурного назначения и т.д.).

• Защита добросовестного приобретателя в контексте защиты публичных интересов, где необходимо найти баланс между защитой добросовестного участника гражданского оборота и защитой публичных интересов.

• Применение принципа добросовестности в гражданском обороте при разрешении споров о распределении рисков между сторонами сделки, особенно когда одна сторона полагалась на публичные данные (государственные реестры, справки, свидетельства и т.д.).

6. Доктринальное значение

Определение имеет важное доктринальное значение:

• Уточняет соотношение между принципом добросовестности и требованием об осмотрительности: требование об осмотрительности не может быть использовано для отказа в защите добросовестного приобретателя, полагавшегося на публичные данные государственного реестра.

• Развивает учение о ничтожности сделок в контексте защиты публичных интересов: ничтожность сделки, посягающей на публичные интересы, не исключает возможности возмещения убытков добросовестной стороне, так как ничтожность констатирует изначальную незаконность соглашения, но не аннулирует факт противоправного поведения другой стороны.

• Подтверждает роль государственной регистрации как основания для доверия в гражданском обороте: государственная регистрация не является просто формальностью, а создаёт для приобретателя обоснованное доверие к законности сделки, которое должно быть защищено судом.

• Указывает на необходимость дифференцированного подхода к защите добросовестного и недобросовестного поведения: суды должны различать поведение сторон и применять нормы о защите прав в зависимости от степени добросовестности каждой стороны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ26-60-К4 от 14 июля 2026 г. устанавливает важный прецедент в защите добросовестного приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на государственную регистрацию права собственности продавца. Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций, которые неправильно применили нормы о ничтожности сделок и принципы государственной регистрации, и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Определение подчёркивает, что:

1. Государственная регистрация права собственности в ЕГРН является основанием для доверия добросовестного приобретателя и не может быть проигнорирована требованием об осмотрительности.

2. Ничтожность сделки, посягающей на публичные интересы, не исключает возможности возмещения убытков добросовестной стороне.

3. Суды должны различать добросовестное и недобросовестное поведение сторон при разрешении споров о защите прав.

4. Принцип добросовестности должен быть применён справедливо, защищая добросовестного участника гражданского оборота от недобросовестного поведения другой стороны.

Это определение имеет значительное практическое и доктринальное значение для развития судебной практики в области защиты прав добросовестного приобретателя и применения норм о ничтожности сделок в контексте защиты публичных интересов.