ВС отменил решение о признании права собственности отсутствующим из-за нарушения презумпции достоверности регистрации

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-134-К4

Дата определения: 4 июля 2025 г.

Состав СКГД: председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Кротова М.В. (судья-докладчик Кротов М.В.)

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчики: Гришков Артём Викторович и Гришкова Татьяна Викторовна (граждане, собственники земельного участка) - Третьи лица: Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации (подал ходатайство о проверке судебных актов)

Категория спора: жилищно-земельный (спор о праве собственности на земельный участок в составе особо охраняемой природной территории); административно-правовой элемент (вопрос о принадлежности земель федеральной собственности)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Гришкова А.В. и Гришковой Т.В. на земельный участок из категории «земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования «для садоводства» площадью 801 кв.м, расположенный в садоводческом товариществе, а также о снятии участка с государственного кадастрового учёта. Основание: спорный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, поэтому оснований для возникновения права собственности ответчиков отсутствует.

Возражения ответчиков:

Ответчики оспаривали требования прокурора, ссылаясь на: - наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности; - фактическое владение и использование участка для садоводства; - наличие улучшений (противооползневые работы, подпорная стена, временное сооружение); - расположение участка в зоне исторически сложившегося землепользования садовых товариществ; - заключение специалиста о том, что участок не относится к землям Сочинского национального парка.

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 29 января 2024 г.):

Требования прокурора удовлетворены. Суд признал право собственности ответчиков отсутствующим, исходя из того, что спорный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Нижне-Сочинского участкового лесничества Сочинского национального парка. Суд пришёл к выводу, что право собственности первоначального правообладателя возникло незаконно, вследствие чего ответчики не имели полномочий на распоряжение участком.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 18 июня 2024 г.):

Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами о нахождении участка в границах земель национального парка.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 7 ноября 2024 г.):

Определение кассационного суда оставило судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Гришковы подали кассационную жалобу, оспаривая судебные постановления как незаконные. Уполномоченный по правам человека в РФ подал ходатайство о проверке указанных актов, поддержав доводы жалобы. Определением судьи ВС РФ от 18 июня 2025 г. Уполномоченному восстановлен срок подачи кассационной жалобы. Определениями судьи Кротова М.В. от 21 мая и 19 июня 2025 г. материалы переданы на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: 1. Государства (Российской Федерации) — защита земель федеральной собственности в составе особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) от незаконного присвоения; 2. Граждан-собственников — защита зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно по договору купли-продажи и используемого по назначению.

Конфликт также затрагивает фундаментальное противоречие между: - Презумпцией достоверности государственной регистрации (ст. 8¹ ГК РФ) — зарегистрированное право презюмируется действительным; - Материалами лесоустройства 1997–1998 гг. — графическое включение участка в план лесонасаждений Нижне-Сочинского участкового лесничества.

Категория проблемы: материально-правовая (вещное право, право собственности, презумпции в гражданском праве) с элементами процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, оценка доказательств, роль судебной экспертизы).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, влияющие на исход дела и требующие единообразного толкования ВС РФ принципов защиты зарегистрированных прав на недвижимое имущество, презумпции добросовестности приобретателя и распределения бремени доказывания при оспаривании государственной регистрации.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд признать право собственности на земельный участок отсутствующим, основываясь исключительно на материалах лесоустройства и справке заинтересованного органа, без надлежащего доказывания фактического нахождения участка в границах особо охраняемой природной территории?

2. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании зарегистрированного в ЕГРН права собственности — истец (прокурор) или ответчик (собственник)?

3. Распространяется ли презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества (ст. 302 ГК РФ) на граждан, приобретших земельный участок по договору купли-продажи у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для применения исключительного способа защиты — иска о признании права отсутствующим (ст. 304 ГК РФ)?

5. Применяются ли к спорному земельному участку положения ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ о приоритете сведений ЕГРН над данными лесного реестра при определении категории земель?

6. Может ли прокурор предъявить иск о признании права отсутствующим в интересах Российской Федерации без привлечения в качестве истца надлежащего государственного органа, имеющего право выступать от имени РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила все судебные постановления, найдя жалобу подлежащей удовлетворению. Коллегия установила, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поставив под сомнение зарегистрированное право собственности в отсутствие надлежащих оснований и без надлежащего распределения бремени доказывания. Ключевой вывод: зарегистрированное право на недвижимое имущество презюмируется действительным, и обязанность доказать его отсутствие возлагается на лицо, оспаривающее это право (в данном случае — на прокурора), а не на собственника.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и презумпции достоверности государственной регистрации

Коллегия исходила из положений ст. 9 Конституции РФ (земля и природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни; могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности) и ст. 8 Конституции РФ (равная защита всех форм собственности).

Применены нормы ст. 130, 131, 141² ГК РФ (земельные участки — недвижимые вещи, право собственности подлежит регистрации) и ст. 8¹ ГК РФ (государственная регистрация осуществляется на основе принципов проверки законности, публичности и достоверности реестра).

Ключевое положение ст. 8¹ ГК РФ (п. 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра, не вправе ссылаться на эти данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным (ст. 234, 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение у отчуждателя.

2. Постановления Пленумов ВС РФ о презумпции достоверности регистрации и распределении бремени доказывания

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: ст. 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации, применяемые независимо от объекта регистрации и вида реестра.

Постановление Пленума ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 36, 52):

• Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.
• Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
• Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
• При оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах в порядке искового производства.

Вывод СКГД: из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

3. Добросовестность приобретателя и презумпция в пользу собственника

Из установленных обстоятельств дела следует, что Гришковы приобрели спорный участок у лица (З.), чьё право было зарегистрировано в ЕГРН. Право З. также было зарегистрировано в ЕГРН. При разрешении спора суд в силу норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора.

Однако нижестоящие суды не учли эти положения и поставили зарегистрированные права под сомнение в отсутствие надлежащих оснований.

4. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ о введении Земельного кодекса и равной юридической силе государственных актов

Ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ устанавливает, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Также признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП свидетельства о праве собственности на землю и государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения, выданные в установленные периоды.

5. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости (ст. 69)

Ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, осуществленные в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ, признаётся юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтёнными.

6. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ о переводе земель (ч. 3 ст. 14) — приоритет ЕГРН над лесным реестром

Ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ устанавливает специальное правило: если земельный участок в соответствии со сведениями государственного лесного реестра или лесного плана относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо правоустанавливающими документами, при отсутствии таких сведений в ЕГРН.

Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

Исключение (ч. 6 ст. 14, п. 1): положения ч. 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД: суд первой инстанции нарушил эту норму, определив принадлежность участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающему документу. Однако факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен, что исключило бы применение исключения из ч. 3 ст. 14.

7. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ об особо охраняемых природных территориях

Согласно преамбуле Федерального закона № 33-ФЗ, особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

П. 2 ст. 2 Федерального закона № 33-ФЗ различает категории особо охраняемых природных территорий, включая национальные парки.

Вывод СКГД: обстоятельств того, что на момент предоставления земельного участка (1990 г.) он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

8. Земельный кодекс РФ (ст. 95, п. 2) — земли особо охраняемых территорий

П. 2 ст. 95 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предъявления иска) устанавливает, что земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной, региональной и муниципальной собственности. Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённые в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов.

Из выписки из ЕГРН по состоянию на 20 июня 2020 г. спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов», что соответствует положениям ст. 95 ЗК РФ.

9. Значение плана лесоустройства и отсутствие правопорождающего эффекта

Вывод СКГД: план лесоустройства не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения. Распоряжений органов власти, актов приема-передачи земель, в пределах которых расположен спорный участок, Сочинскому национальному парку, истцом в материалы дела не предоставлено.

При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей в план лесоустройства 1997–1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на спорный земельный участок и не прекращает прав владельца земельного участка.

10. Гражданский процессуальный кодекс РФ — распределение бремени доказывания (ст. 56)

Ч. 1 ст. 56 ГПК РФ: каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из этой нормы в совокупности с положениями ст. 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Нарушение в деле: суд первой инстанции в обоснование признания права отсутствующим сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

11. Оценка судебной экспертизы и процессуальные нарушения (ст. 86, 87 ГПК РФ)

Ч. 3 ст. 86 ГПК РФ: заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам ст. 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Ст. 87 ГПК РФ: в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения суд может назначить дополнительную экспертизу. При возникновении сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличии противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить повторную экспертизу.

Вывод СКГД: по заключению судебной землеустроительной экспертизы от 24 ноября 2023 г. (эксперт Кузьмин Е.А., НП «Палата судебных экспертов»): - земельный участок расположен на территории садового товарищества в специально отведённой зоне ведения садоводства; - границы данного участка с границами Сочинского национального парка не пересекаются; - фактическое состояние участка свидетельствует о непрерывном освоении его части площадью 639,64 кв.м для ведения садоводства.

Нарушение: суд первой инстанции, опровергая выводы судебной экспертизы, каких-либо мотивов несогласия с заключением эксперта не привёл и дополнительную либо повторную экспертизу не назначил, что нарушило ст. 86, 87 ГПК РФ.

12. Исключительный характер иска о признании права отсутствующим (ст. 301, 302, 304 ГК РФ)

Ст. 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Ст. 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Ст. 302 ГК РФ (п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из владения иным путем помимо их воли.

Ст. 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

П. 52 постановления № 10/22: оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами, ипотека прекратилась), оспаривание может быть осуществлено путём иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вывод СКГД: требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

В силу приведённых норм права суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом.

Нарушение: такие обстоятельства судом не установлены, вследствие чего выводы о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК РФ нельзя признать законными.

Из установленных обстоятельств следует, что участок был предоставлен в 1990 году для ведения садоводства, затем приобретён ответчиками, право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Обстоятельства владения этим участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства, однако судом этого сделано не было. Ответчики указывают, что являются фактическими владельцами участка, используют его по назначению, что подтверждено в исследовательской части экспертного заключения.

13. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права (ст. 196, 208 ГК РФ)

П. 57 постановления № 10/22: течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Сама по себе запись в ЕГРП о праве не означает, что со дня её внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права.

К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ — 3 года).

Абзац пятый ст. 208 ГК РФ: в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направ