ВС отменил решение о признании права на земельные участки отсутствующим без учета добросовестности приобретателя

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-7-К4

Дата определения: 8 апреля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Кротова М.В., Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Визир Валерий Алексеевич (гражданин)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности на земельные участки; защита прав Российской Федерации на земли особо охраняемой природной территории (национальный парк)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор обратился с иском о: 1. Признании отсутствующим права собственности Визира В.А. на два земельных участка категории «земли населённых пунктов» (вид разрешенного использования — для садоводства) с кадастровыми номерами площадью 520 кв. м и 901 кв. м, расположенные в садоводческом товариществе в Адлерском районе г. Сочи; 2. Признании права собственности Российской Федерации на земельный участок с указанным кадастровым номером; 3. Снятии с государственного кадастрового учета земельного участка.

Правовое основание: Спорные земельные участки расположены в границах земель федеральной собственности в составе земель Сочинского национального парка, созданного постановлением Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г. № 214. Основания для возникновения права собственности у ответчика отсутствуют.

Возражения ответчика:

Визир В.А. оспаривал требования, ссылаясь на: - Добросовестность при заключении сделки купли-продажи от 23 декабря 2016 г.; - Наличие государственной регистрации прав собственности предыдущих собственников в ЕГРН; - Фактическое владение спорными земельными участками; - Отсутствие фактического наложения границ участков на земли национального парка.

Ответчик заявлял ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Решение первой инстанции (11 октября 2023 г., Адлерский районный суд):

Требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорные земельные участки расположены в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, и из владения Российской Федерации не выбывали. Участки не были освоены ответчиком и его предыдущими правообладателями.

Апелляционное определение (1 февраля 2024 г., Краснодарский краевой суд):

Оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационное определение (11 июня 2024 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции):

Оставлено без изменения. Кассационный суд не нашел оснований для отмены судебных постановлений.

Кассационная жалоба:

Визир В.А. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой, оспаривая законность всех состоявшихся судебных постановлений. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 7 марта 2025 г. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом Российской Федерации в защите земель особо охраняемой природной территории (национального парка) и интересом гражданина в защите своего зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельные участки, приобретённые им в порядке возмездной сделки на основе данных государственного реестра.

Конфликт касается: 1. Материально-правовой стороны: Применимости норм о презумпции достоверности государственной регистрации прав (ст. 8¹ ГК РФ) и защиты добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) при оспаривании права на земельные участки, находящиеся в границах особо охраняемой природной территории; 2. Процессуально-правовой стороны: Распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; необходимости назначения судебной экспертизы для установления фактического наложения границ участков; надлежащего субъекта истца в деле.

Категория проблемы: Межотраслевая (гражданское право, земельное право, природоохранное право, процессуальное право).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, требующие единообразного толкования и применения норм о государственной регистрации прав, защите добросовестного приобретателя и процедуре оспаривания зарегистрированных прав.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применяются ли к спорам о признании зарегистрированного права на земельный участок отсутствующим правила о презумпции достоверности государственной регистрации (ст. 8¹ ГК РФ) и защите добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ), или исключительно правила ст. 304 ГК РФ?

2. На какую сторону возлагается бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина на недвижимое имущество?

3. Должен ли суд назначить судебную экспертизу для установления фактического наложения границ земельных участков, если стороны представляют противоречивые доказательства?

4. Какие обстоятельства суд обязан установить при рассмотрении иска о признании зарегистрированного права отсутствующим в отношении земельного участка, находящегося в границах особо охраняемой природной территории?

5. Применяется ли исковая давность к искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, и с какого момента она начинает течь?

6. Должна ли Российская Федерация быть привлечена в качестве истца в деле, если прокурор просит признать право собственности за Российской Федерацией?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории, суд обязан применять презумпцию достоверности государственной регистрации и презумпцию добросовестности приобретателя, возлагая на прокурора бремя доказывания обстоятельств, опровергающих это право. Суд должен установить все обстоятельства приобретения участка, добросовестность ответчика, фактическое наложение границ и исковую давность. Требование о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению только в отношении той части участка, которая находится в границах особо охраняемой природной территории, с одновременным возложением на органы публичной власти обязанности предоставить гражданину компенсацию.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты прав собственности и равенства форм собственности

Судебная коллегия исходит из положений ст. 9 Конституции РФ, устанавливающей, что земля и природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Статья 8 (часть 2) Конституции РФ предусматривает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Коллегия подчеркивает, что эти конституционные нормы предопределяют необходимость сбалансированного подхода при разрешении споров о праве собственности, исключающего произвольное и необоснованное изъятие имущества у граждан.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и бремя доказывания

Статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество: - Государственная регистрация осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (п. 1); - Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (п. 2); - Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 3); - Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 3); - При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра, не вправе ссылаться на эти данные (п. 3); - Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение у лица, от которого ему перешли права (п. 6).

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет, что ст. 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила, применяемые независимо от объекта регистрации и распространяющиеся на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» устанавливает: - Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН (п. 36); - Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 52); - Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 52); - Вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает (п. 52); - Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре (п. 52); - Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение (п. 52).

Вывод коллегии: Из установленных обстоятельств дела следует, что Визир В.А. приобрел спорные земельные участки у лица, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Право Визира В.А. также зарегистрировано в ЕГРН. При разрешении спора суд в силу приведенных норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельных участков, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Однако нижестоящие суды не учли эти положения, поставив зарегистрированные права под сомнение в отсутствие надлежащих оснований.

3. Применение норм о категории земель и переводе земель

Статья 14 (часть 3) Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» устанавливает специальное правило:

Если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами он отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами (при отсутствии таких сведений в ЕГРН), за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя возникли до 1 января 2016 г.

Статья 14 (часть 6, пункт 1) того же закона предусматривает исключение: положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий.

Вывод коллегии: Суд первой инстанции определил принадлежность земельных участков по данным лесоустройства вопреки сведениям в ЕГРН и правоустанавливающих документах, нарушив ст. 14 (часть 3) Федерального закона № 172-ФЗ. Однако исключение из этого правила (часть 6, пункт 1) применяется только если факт нахождения спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории судом установлен. Суд этого не установил.

4. Исторические обстоятельства предоставления земельных участков

Судебная коллегия отмечает, что из установленных судом обстоятельств следует: - Спорные земельные участки были предоставлены Емцевой Е.И. в 1993 году (постановление главы администрации Адлерского района от 13 января 1993 г. № 20/10) и Смирнову В.А. в 1995 году (постановление от 16 октября 1995 г.); - Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» вступил в силу 22 марта 1995 г.

Вывод коллегии: Обстоятельств того, что на момент предоставления земельных участков они находились в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено. Это имеет решающее значение для определения применимого правового режима.

5. Признание действительности исторических документов о праве собственности

Статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает: - Право пожизненного наследуемого владения, приобретенное до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (п. 1); - Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП (п. 9); - Признаются действительными и имеют равную юридическую силу свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767, а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 (п. 9).

Статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает: - Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН (часть 1); - Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтенными (часть 4).

Вывод коллегии: Свидетельства о праве собственности на землю, выданные в 1993 и 1995 годах, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН и должны быть признаны действительными.

6. Исключительный характер иска о признании права отсутствующим

Статья 304 ГК РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (пункт 52) разъясняет: - Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП; - Если в резолютивной части решения решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП; - Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Вывод коллегии: По настоящему делу прокурором заявлено требование о признании зарегистрированного права отсутствующим. Это требование является исключительным способом защиты и может быть применено только при наличии специальных условий, которые суд должен установить.

7. Позиция Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П

Судебная коллегия ссылается на постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других», которое содержит принципиально важные правовые позиции:

Позиция 1 — Частичное нахождение участка в границах особо охраняемой территории:

Возможна ситуация, когда земельный участок, требование о признании зарегистрированного права на который отсутствующим заявлено, находится в границах особо охраняемой природной территории федерального значения лишь частично. Если остальная (находящаяся за пределами этих границ) часть в силу действующего регулирования может использоваться в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то по смыслу статей 2, 18, 35 (части 1 и 2), 36 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции РФ не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином право на эту часть.

Позиция 2 — Применение норм о добросовестном приобретателе:

Подход, состоящий в том, что требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения, рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ, не лишен оснований. Однако для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска является лишением его права на имущество, который он, опираясь на сведения в ЕГРН, считал своим.

Поскольку в силу статей 2 и 18 Конституции РФ приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права должен предопределять те правила, на основании которых разрешается требование, поданное в защиту интересов публично-правового образования.

Ввиду отсутствия специального правового регулирования исков о признании зарегистрированного права отсутствующим, а также поскольку в подобных спорах ответчик имеет подлежащий защите интерес и законные ожидания, сопоставимые с интересом добросовестного приобретателя по смыслу ст. 302 ГК РФ, при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений ст. 302 ГК РФ.

Использование без учета этого обстоятельства ст. 304, не предназначенной для решения вопроса о принадлежности имущества, создает существенные риски нарушения вопреки статьям 2 и 18 Конституции РФ предусмотренных статьями 35 и 36 Конституции РФ прав граждан.

Позиция 3 — Обстоятельства, подлежащие установлению:

При рассмотрении иска о признании зарегистрированного права отсутствующим суду необходимо выяснить: - Обстоятельства приобретения земельного участка; - Добросовестность ответчика; - Обстоятельства владения спорным объектом ответчиком (наличие ограждений, строений и пр.); - Фактическое наложение границ земельного участка на границы территории, исключенной из оборота; - Когда истцу стало известно о нарушенном праве.

От установления этих обстоятельств зависит, какие нормы права необходимо применять и какие последствия влечет удовлетворение иска.

Позиция 4 — Исковая давность:

Спор о принадлежности имущества — даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности.

Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в три года.

Статья 208 (абзац пятый) ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Однако постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П уточняет: первое по времени из следующих обстоятельств должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности: - Появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем; - Отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка; - Правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок; - Отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен.

Позиция 5 — Компенсация при удовлетворении иска:

Если установлено, что гражданин при приобретении (предоставлении) земельного участка действовал добросовестно или что истек срок исковой давности (и при этом не доказано совершения им умышленных противоправных действий при приобретении участка), удовлетворение требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на предоставленный для личных нужд участок в связи с его нахождением в границах особо охраняемой природной территории федерального значения должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, имеющий вид разрешенного использования, предполагающий удовлетворение личных нужд, а при объективном отсутствии такой возможности иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок, а также компенсировать стоимость законно созданных на участке объектов.

Соответствующая обязанность возлагается на органы публичной власти, изначально предоставившие участок (их правопреемников), в том числе на органы местного самоуправления и органы государственной власти.

8. Процессуальные нарушения: распределение бремени доказывания

**Статья 56