ВС РФ: введение в заблуждение о площади квартир — не всегда недобросовестная конкуренция

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А56-6783/2024; Определение Верховного Суда РФ № 307-ЭС25-1629

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 2 июля 2025 г.; полный текст изготовлен 8 июля 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Якимов А.А. - Судьи: Завьялова Т.В., Пронина М.В.

Стороны спора: - Истец (заявитель): Закрытое акционерное общество «Балтийская жемчужина» (застройщик) - Ответчик: Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (антимонопольный орган) - Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: физические лица (Артеменков А.А., Артеменкова М.В., Галимуллин М.Ф., Галимуллина Е.В., Безбородько В.С., Белоногова Ю.Ю., Юхно А.В.) и юридические лица (ЗАО «БФА-Девелопмент», ООО «Легенда Инвест», ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», ООО «Сэтл Групп»)

Категория спора: Административный спор о признании недействительными решения и предписания антимонопольного органа; спор о нарушении антимонопольного законодательства в сфере недобросовестной конкуренции при осуществлении деятельности по долевому строительству жилья.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

ЗАО «Балтийская жемчужина» осуществляло строительство жилого комплекса «Жемчужный каскад» в Санкт-Петербурге на основе договоров участия в долевом строительстве. При заключении договоров и размещении информации в проектных декларациях и информационных материалах общество указывало площадь квартир, которая по результатам кадастровых работ после завершения строительства оказалась меньше фактической площади на диапазон от 1,4 до 2,5 кв.м. По результатам проведения кадастровых работ между застройщиком и участниками долевого строительства заключались дополнительные соглашения об увеличении цены договора за дополнительную площадь. Управление Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу квалифицировало данные действия как введение в заблуждение потенциальных участников долевого строительства относительно качества и потребительских свойств (площади) квартир, что составляет акт недобросовестной конкуренции, и вынесло предписание о перечислении в федеральный бюджет суммы в размере 52 275 859 рублей 30 копеек как дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства.

Процессуальная история

Первая инстанция (Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области): - Решение от 5 июня 2024 г. - Позиция: Отказано в удовлетворении требований ЗАО «Балтийская жемчужина» о признании решения и предписания антимонопольного органа недействительными - Обоснование: Суд согласился с выводами управления о том, что общество размещало заведомо недостоверную информацию о площади квартир с целью привлечения потребителей, что нарушает статью 142 Закона о защите конкуренции и пункт 9 статьи 4 того же закона

Апелляционная инстанция (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд): - Постановление от 24 октября 2024 г. - Позиция: Оставило решение первой инстанции без изменения - Обоснование: Поддержало позицию суда первой инстанции о правомерности и обоснованности оспариваемых решения и предписания

Кассационная инстанция (Арбитражный суд Северо-Западного округа): - Постановление от 28 января 2025 г. - Позиция: Оставило решение первой инстанции и постановление апелляционного суда без изменения - Обоснование: Согласилось с позицией нижестоящих судов

Передача в СКЭС: - Основание: Кассационная жалоба ЗАО «Балтийская жемчужина» на судебные акты всех трёх инстанций - Ключевые доводы заявителя: Существенное нарушение судами норм материального и процессуального права; отсутствие надлежащего анализа состояния конкуренции на товарном рынке; отсутствие доказательств получения дохода вследствие нарушения антимонопольного законодательства; несоответствие размера взысканного дохода фактическим доплатам за дополнительную площадь

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя подходами к квалификации действий застройщика:

1. Позиция антимонопольного органа и судов нижестоящих инстанций: Любое введение потребителя в заблуждение относительно потребительских свойств товара (площади квартиры) при наличии целевой направленности на привлечение покупателей следует квалифицировать как акт недобросовестной конкуренции в смысле статьи 142 Закона о защите конкуренции, независимо от анализа состояния конкуренции на товарном рынке и влияния на конкурентов.

2. Позиция Верховного Суда РФ: Нарушение гражданского законодательства, законодательства о защите прав потребителей или иного отраслевого законодательства само по себе не означает совершение акта недобросовестной конкуренции; для квалификации действий как недобросовестной конкуренции требуется установление специальных признаков, включая проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке, определение продуктовых и географических границ рынка, состава конкурентов, а также доказывание того, что действия были направлены на получение преимуществ за счет иных участников рынка.

Принципиальное значение дела: Спор имеет фундаментальное значение для разграничения между нарушениями антимонопольного законодательства и нарушениями иного отраслевого законодательства (гражданского, законодательства о защите прав потребителей, законодательства о долевом строительстве). Неправильное толкование может привести к размыванию границ антимонопольного регулирования и превращению каждого факта введения потребителя в заблуждение в акт недобросовестной конкуренции, что не соответствует предмету регулирования Закона о защите конкуренции.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: Является ли введение потребителей в заблуждение относительно площади квартир при заключении договоров участия в долевом строительстве, когда отклонение площади находится в пределах 5 процентов (допустимого по закону), актом недобросовестной конкуренции в смысле статьи 142 Закона о защите конкуренции без проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке и без доказывания влияния на конкурентов?

2. Вспомогательные вопросы: - Какие юридически значимые обстоятельства должны быть установлены при доказывании факта нарушения законодательства о защите конкуренции? - Может ли систематическое применение условия договора об изменении цены при отклонении площади не более чем на 5 процентов (в соответствии с законодательством) свидетельствовать о наличии акта недобросовестной конкуренции? - Как должен определяться размер дохода, подлежащего взысканию в федеральный бюджет, при отсутствии документального подтверждения получения денежных средств именно за вменяемое правонарушение?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Нарушение гражданского и иного отраслевого законодательства само по себе не означает совершение акта недобросовестной конкуренции. Для квалификации действий хозяйствующего субъекта как недобросовестной конкуренции в смысле пункта 9 статьи 4 и статьи 142 Закона о защите конкуренции требуется установление в совокупности специальных признаков, включая проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке, определение продуктовых и географических границ рынка, состава конкурентов, а также доказывание того, что действия были направлены на получение преимуществ за счет иных участников рынка и оказали влияние на состояние конкуренции. Систематическое применение условия договора об изменении цены при отклонении площади в пределах 5 процентов (допустимого по закону) не может само по себе свидетельствовать о наличии акта недобросовестной конкуренции.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение конкуренции и недобросовестной конкуренции

В соответствии с подпунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Недобросовестной конкуренцией в соответствии с подпунктом 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции являются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам – конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.

2. Совокупность юридически значимых обстоятельств при доказывании недобросовестной конкуренции

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», при рассмотрении спора о нарушении запрета недобросовестной конкуренции должны быть установлены в совокупности:

• факт осуществления хозяйствующим субъектом действий, способных оказать влияние на состояние конкуренции;
• отличие избранного хозяйствующим субъектом способа конкуренции на рынке от поведения, которое в подобной ситуации ожидалось бы от любого субъекта, преследующего свой имущественный интерес, но не выходящего за пределы осуществления гражданских прав и честной деловой практики;
• направленность поведения хозяйствующего субъекта на получение преимущества, в частности имущественной выгоды или возможности ее извлечения, при осуществлении экономической деятельности за счет иных участников рынка, в том числе посредством оказания влияния на выбор покупателей (потребителей), на возможность иных хозяйствующих субъектов, конкурирующих добросовестно, извлекать преимущество из предложения товаров на рынке, на причинение вреда хозяйствующим субъектам-конкурентам иными подобными способами.

3. Запрет на введение в заблуждение как форма недобросовестной конкуренции

Пункт 1 статьи 142 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на недобросовестную конкуренцию путем введения в заблуждение, в том числе в отношении качества и потребительских свойств товара, предлагаемого к продаже, назначения такого товара, способов и условий его изготовления или применения, результатов, ожидаемых от использования такого товара, его пригодности для определенных целей.

Применительно к нарушению запретов, предусмотренных статьей 142 Закона о защите конкуренции, согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 г. № 2, доказыванию подлежит факт распространения недостоверных (ложных, неточных или искаженных) сведений хозяйствующим субъектом в отношении своей собственной деятельности и (или) своих товаров, который влечет негативные последствия для конкурентов.

4. Обязательность проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке

Согласно пункту 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 г. № 2, для доказывания факта нарушения законодательства о защите конкуренции по общему правилу требуется проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке (в соответствии с пункт 3 части 2 статьи 23 и часть 51 статьи 45 Закона о защите конкуренции).

В рассматриваемом деле управление в нарушение требований части 51 статьи 45 Закона о защите конкуренции не проводило анализ состояния конкуренции на товарном рынке в объеме, достаточном для установления юридически значимых обстоятельств. Имеющийся в деле отчет ограничивается оценкой видов рынка по видам первичного или вторичного и выводами о том, что в городе Санкт-Петербурге первичный рынок является конкурентным вследствие нахождения на нем разных застройщиков. При этом отсутствует:

• подтвержденная информация о продуктовых границах рынка (долевое строительство жилых домов экономического, среднего, премиального класса, иные возможные характеристики реализуемого продукта);
• информация о географических границах товарного рынка;
• информация о составе конкурентов, чьи права, по мнению управления, могли быть нарушены;
• информация об иных преимуществах застройщиков, кроме ценовой привлекательности, которые могут оказывать влияние на выбор покупателей.

5. Отсутствие оценки влияния отклонения площади на конкурентную борьбу

Суды не дали оценку тому, каким образом отклонение площади части построенных квартир от изначально планируемой на диапазон от 1,4 кв.м до 2,5 кв.м с учетом общей площади данных квартир и в целом строительного объёма многоквартирного дома могло оказать влияние на борьбу заявителя с конкурентами в результате совершения акта недобросовестной конкуренции.

Кроме того, при доказывании наличия акта недобросовестной конкуренции управление должно доказать, что решающим фактором при выборе потребителями объекта строительства была именно итоговая стоимость квартиры независимо от цены квадратного метра. При анализе этого фактора необходимо учитывать, что изменение итоговой цены сделки за счет необходимости доплаты за дополнительную площадь после завершения строительства произошло при сохранении фиксированной цены квадратного метра на момент заключения договора долевого участия независимо от инфляционных процессов в период возведения объекта.

В материалах дела отсутствуют сведения о: - ценовых предложениях иных застройщиков на соответствующем товарном рынке в момент заключения договоров долевого участия; - площади предлагаемых ими квартир, их стоимости с учетом сопоставимости с итоговой площадью квартир третьих лиц, проданных ЗАО «Балтийская жемчужина»; - имеющихся отклонениях в площади по итогам строительства у других застройщиков.

6. Разграничение между нарушениями антимонопольного законодательства и нарушениями иного отраслевого законодательства

В соответствии с абзацем вторым пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 года № 2, возможное нарушение хозяйствующим субъектом при ведении своей деятельности норм гражданского и иного законодательства само по себе не означает совершение акта недобросовестной конкуренции.

Данный правовой подход, предполагающий разграничение нарушений антимонопольного законодательства от нарушений гражданского законодательства, законодательства о защите права потребителей, иного отраслевого законодательства, неоднократно находил свое отражение как в разъяснениях Верховного Суда Российской Федерации (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 года № 2), так и в принимаемых Верховным Судом Российской Федерации судебных актах (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 сентября 2019 г. № 307-ЭС19-9220 по делу № А56-47995/2018).

Иное толкование правонарушений приводило бы к тому, что каждый факт введения потребителя в заблуждение о свойствах любого реализуемого товара, услуги следует квалифицировать не как нарушение требований законодательства о защите прав потребителей, гражданского законодательства, а как акт недобросовестной конкуренции, что не соответствует предмету регулирования Закона о защите конкуренции.

7. Правовой статус условия об изменении цены при отклонении площади в пределах 5 процентов

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Пункт 2 части 11 статьи 9 Закона о защите конкуренции устанавливает, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Следовательно, в договоре должна быть предусмотрена возможность изменения цены, а также случаи и условия ее изменения.

В тексте заключенных обществом договоров до сведения участников долевого строительства доведена информация о том, что площадь построенной квартиры может отличаться от площади, указанной в договоре, но не более чем на 5 процентов, что повлечет за собой обязанность участника строительства произвести доплату или обязанность общества произвести возврат части уплаченных денежных средств (пункт 4.5 договора).

Квалифицируемое законодателем как несущественное изменение договора при отклонении от согласованной площади помещения не более чем на пять процентов (часть 62 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 части 11 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве) и систематическое применение данного условия в отношениях с участниками долевого строительства само по себе не может свидетельствовать о наличии в действиях общества акта недобросовестной конкуренции.

8. Соответствие условий договора информации в проектной декларации

При новом рассмотрении дела суду следует оценить то обстоятельство, что условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные частями 4 и 42 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (пункт 41 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве), что и было сделано обществом.

Вместе с тем, на разных этапах, когда заключается договор долевого участия, проектная декларация может не отражать новые данные одномоментно с внесением изменений в проектную документацию в процессе строительства, поскольку с момента утверждения изменений в проект до внесения изменений в проектную декларацию и ее согласования уполномоченными органами существует объективный временной промежуток (статья 19 Закона об участии в долевом строительстве).

9. Определение размера дохода, подлежащего взысканию в федеральный бюджет

В соответствии с пункт 3 статьи 51 Закона о защите конкуренции лицо, чьи действия (бездействие) в установленном данным законом порядке признаны недобросовестной конкуренцией и являются недопустимыми в соответствии с антимонопольным законодательством, по предписанию антимонопольного органа обязано перечислить в федеральный бюджет доход, полученный от таких действий (бездействия).

Под доходом, подлежащим взысканию в федеральный бюджет с лица, чьи действия (бездействия) признаны монополистической деятельностью или недобросовестной конкуренцией и являются недопустимыми в соответствии с антимонопольным законодательством, следует понимать доход, полученный от таких противоправных действий (бездействия).

Возражая против выводов суда первой инстанции, общество обращало внимание апелляционного суда и суда округа на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения застройщиком дохода вследствие нарушения антимонопольного законодательства. Заявитель указывает, что приведенная управлением сумма дохода 52 275 859 рублей 30 копеек определена по дополнительным соглашениям к договорам участия в долевом строительстве, тогда как сама сумма доплаты за изменение площадей по договорам составила 1 763 457 рублей 33 копейки.

При этом в материалах дела отсутствуют подписанные сторонами и зарегистрированные в установленном порядке дополнительные соглашения об изменении площади жилых помещений, платежные поручения, приходные кассовые ордеры, банковские выписки, подтверждающие получение обществом денежных средств именно за вменяемое антимонопольным органом правонарушение.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора

Суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела:

1. Неправильное применение норм материального права: Суды не учли, что нарушение гражданского и иного отраслевого законодательства само по себе не означает совершение акта недобросовестной конкуренции, и что для квалификации действий как недобросовестной конкуренции требуется установление специальных признаков, включая проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке.

2. Неполное установление юридически значимых обстоятельств: Суды не дали оценку отсутствию в материалах дела анализа состояния конкуренции на товарном рынке в объеме, достаточном для установления продуктовых и географических границ рынка, состава конкурентов, влияния отклонения площади на конкурентную борьбу, а также доказательств того, что решающим фактором при выборе потребителями объекта строительства была именно итоговая стоимость квартиры.

3. Неправильное определение размера дохода: Суды не учли, что в материалах дела отсутствуют документальные доказательства получения обществом денежных средств именно за вменяемое правонарушение, и что сумма доплаты за изменение площадей по договорам (1