ВС РФ: при оспаривании зарегистрированного права на недвижимость бремя доказывания лежит на прокуроре

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ24-434-К4; Определение СКГД ВС РФ от 15 апреля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Назаренко Т.Н., судьи Горохова Б.А. (докладчик), Юрьева И.М.; при участии прокурора Генеральной прокуратуры РФ Русакова И.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчик (первоначально): Вартанова Л.С. (гражданин) - Ответчик (после замены): Аршакян Рудольф Карленович (гражданин, правопреемник) - Представитель ответчика: Кострицкая Светлана Викторовна

Категория спора: Жилищно-земельный (вещный спор о праве собственности на земельный участок); защита права собственности на недвижимое имущество; спор о признании права отсутствующим.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор обратился с исковым заявлением о: 1. Признании отсутствующим права собственности Вартановой Л.С. на земельный участок с кадастровым номером (не указан в открытой части) площадью 723 кв. м, категория «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)», расположенный в Хостинском районе г. Сочи; 2. Признании права собственности на указанный земельный участок за Российской Федерацией.

Правовое основание требований: Прокурор ссылался на то, что спорный участок: - незаконно оформлен в собственность Вартановой Л.С.; - образован в границах ранее учтённых земель; - входит в состав земель Сочинского национального парка (федеральная собственность); - зарегистрирован в отсутствие волеизъявления собственника земель (уполномоченного органа по распоряжению федеральным имуществом); - свободен от строений, не используется, фактически не выбыл из владения Российской Федерации.

Возражения ответчика

Ответчик (Вартанова Л.С., затем Аршакян Р.К.) возражал против требований прокурора, ссылаясь на: - наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности; - добросовестное приобретение земельного участка по договору купли-продажи от 2 апреля 2021 г. у Логиновой Н.А.; - презумпцию достоверности государственной регистрации; - необходимость проведения судебной землеустроительной экспертизы (ходатайства о назначении экспертизы подавались в судах первой и апелляционной инстанций).

Решение первой инстанции

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 10 октября 2022 г.: - Резолюция: Исковые требования прокурора удовлетворены. - Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что спорный земельный участок образован в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Мацестинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Волеизъявления собственника на его отчуждение не имелось, основания для передачи в частную собственность отсутствовали. Постановление главы администрации Хостинского района от 13 октября 1993 г. № 1357/6 Терлецким О.В. не реализовано, договор о предоставлении в пользование не заключён, землеустроительное дело выполнено в 2007 году.

Постановление апелляции

Апелляционное определение СКГД Краснодарского краевого суда от 26 января 2023 г.: - Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. - Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации

Определение СКГД Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 31 октября 2023 г.: - Решение Хостинского районного суда от 10 октября 2022 г. и апелляционное определение от 26 января 2023 г. оставлены без изменения.

Процессуальная история в ВС РФ

1. Определение судьи ВС РФ от 28 марта 2024 г.: Отказано в передаче кассационной жалобы представителя Аршакяна Р.К. для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

2. Кассационная жалоба представителя Аршакяна Р.К. (часть 3 ст. 390⁷ ГПК РФ): Ставился вопрос об отмене определения судьи ВС РФ от 28 марта 2024 г. и передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

3. Определение судьи ВС РФ от 14 ноября 2024 г.: Аршакяну Р.К. восстановлен срок для подачи кассационной жалобы.

4. Запрос заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 18 ноября 2024 г.: Дело истребовано в ВС РФ для проверки в кассационном порядке.

5. Определение заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 11 марта 2025 г.: Определение судьи ВС РФ от 28 марта 2024 г. отменено, кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между двумя противоположными интересами:

1. Интерес Российской Федерации (представленный прокуратурой) в защите федеральной собственности на земельные участки, входящие в состав Сочинского национального парка, от незаконного отчуждения и регистрации в частной собственности.

2. Интерес добросовестного приобретателя (Вартановой Л.С., затем Аршакяна Р.К.) в защите зарегистрированного в ЕГРН права собственности, приобретённого на основе договора купли-продажи и презумпции достоверности государственной регистрации.

Конфликт норм и толкований

Спор возник между: - Принципом презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8 ГК РФ, ст. 81 ГК РФ, Постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.) и защитой добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ); - Принципом защиты федеральной собственности на земли особо охраняемых природных территорий (Федеральный закон № 33-ФЗ от 14 марта 1995 г., Федеральный закон № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.); - Распределением бремени доказывания: нижестоящие суды возложили на ответчика бремя доказывания того, что участок не входит в границы национального парка, вопреки принципу, согласно которому при оспаривании зарегистрированного права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на оспаривающее лицо (прокурора).

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая (межотраслевая): - Материальное право: презумпция достоверности государственной регистрации, добросовестное приобретение, право собственности, способы защиты вещных прав; - Процессуальное право: распределение бремени доказывания, назначение судебной экспертизы, обоснованность судебного решения.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке по инициативе заместителя Председателя ВС РФ (запрос от 18 ноября 2024 г.) в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и необходимостью формирования единообразной судебной практики по вопросам защиты права собственности на недвижимое имущество при конфликте между интересами государства и добросовестного приобретателя.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть оспорено зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок на основании того, что участок якобы входит в границы земель особо охраняемой природной территории (национального парка), если суд не установил прямого пересечения или наложения границ ранее учтённого участка с границами спорного участка?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество: на оспаривающее лицо (прокурора) или на ответчика (собственника)?

3. Является ли справка специалиста государственного учреждения (ФГБУ «Сочинский национальный парк»), основанная на материалах лесоустройства 1997 года, достаточным доказательством принадлежности земельного участка к землям федеральной собственности в составе национального парка, или требуется проведение судебной экспертизы?

4. Какой способ защиты права собственности (истребование имущества из чужого незаконного владения по ст. 301 ГК РФ, защита от нарушений права по ст. 304 ГК РФ или признание права отсутствующим) должен применяться в случае, когда прокурор оспаривает право собственности добросовестного приобретателя, зарегистрированное в ЕГРН?

5. Как должны применяться положения ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ о категории земель в случае конфликта между сведениями государственного лесного реестра и ЕГРН, если земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество пользуется презумпцией достоверности и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что оспаривающее лицо (в данном случае прокурор) доказывает обстоятельства, опровергающие это право. При этом добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся таковым, пока не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение у продавца. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, неправомерно возложив на ответчика бремя доказывания того, что спорный участок не входит в границы национального парка, и отказав в проведении судебной экспертизы.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Применённые нормы материального права:

• Статья 8 ГК РФ (пункт 2): «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».

• Статья 8 ГК РФ (пункт 6): «Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

• Статья 130, 131, 141² ГК РФ: Земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 195 ГПК РФ: Решение суда должно быть законным и обоснованным.

• Статья 196 ГПК РФ: При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён и подлежит ли иск удовлетворению.

• Статья 56 ГПК РФ (часть 1): «Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом».

• Статья 79 ГПК РФ (часть 1): «При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу».

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2–3): Решение является законным, когда принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36, абзац третий): Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 3): Статья 81 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации.

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает (в данном случае на прокурора).

2. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

СКГД подчеркнула, что суд при разрешении спора должен был исходить из презумпции добросовестности как первоначального собственника земельного участка Логиновой Н.А., так и ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. При этом обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Из ст. 56 ГПК РФ (часть 1) в совокупности с положениями ст. 81 ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора.

3. Недостаточность справки специалиста государственного учреждения без проведения судебной экспертизы

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 79 ГПК РФ (часть 1): При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Критика нижестоящих судов: СКГД указала, что в подтверждение доводов о нахождении земельного участка в границах земель федеральной собственности, входящих в Сочинский национальный парк, суд сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», который является сотрудником лица, участвующего в деле. Каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых природных территорий суд не привёл.

Нарушение права на справедливое разбирательство: Ответчик в судах первой и апелляционной инстанций заявлял ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы, в удовлетворении которых ему было отказано. Отказывая в удовлетворении ходатайств о проведении судебной землеустроительной экспертизы, суды лишили ответчика какой-либо возможности доказать то, что спорный земельный участок не входит в границы Сочинского национального парка.

4. Отсутствие установленных судом фактических оснований для применения требования о признании права отсутствующим

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ: Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 304 ГК РФ: Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применённое Постановление Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (абзац четвёртый пункта 52): В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вывод СКГД: Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком. Таких обстоятельств судом установлено не было, вследствие чего выводы о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношениям нельзя признать законными.

5. Применение положений о категории земель при конфликте между ЕГРН и данными лесоустройства

Применённые нормы специального земельного законодательства:

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3 статьи 14): В случае, если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Правила названной статьи применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (часть 6, пункт 1 статьи 14): Положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула и пункт 2 статьи 2): Особо охраняемые природные территории — это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. С учётом особенностей режима особо охраняемых природных территорий различаются категории указанных территорий, в том числе национальные парки.

Критика нижестоящих судов: Суды определили принадлежность спорного земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающих документов. Однако СКГД указала, что суд не установил наличие пересечений или наложений границ ранее учтённого земельного участка (с кадастровым номером, поставленного на учёт 18 октября 2005 г. со статусом «ранее учтённый» в категории «земли особо охраняемых территорий и объектов») с границами спорного земельного участка.

Вывод СКГД: Ссылаясь на справку специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», основанную на материалах лесоустройства 1997 года, суд не учёл положения ГК РФ о презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

6. Отсутствие установленных судом обстоятельств о нахождении участка в границах национального парка на момент его предоставления

СКГД подчеркнула, что обстоятельств, указывающих на то, что спорный земельный участок на момент его предоставления находился в границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

7. Требования к обоснованности судебного решения

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 195 ГПК РФ: Решение суда должно быть законным и обоснованным.

• Статья 196 ГПК РФ: При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён и подлежит ли иск удовлетворению.

Вывод СКГД: Принятые по делу судебные постановления указанным требованиям закона не отвечают, поскольку суд не установил ключевые обстоятельства, необ