ВС РФ ограничил обязанность управляющей компании по передаче документации при смене управления домом

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А70-5411/2023; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 304-ЭС24-21975

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 20 марта 2025 г.; полный текст изготовлен 1 апреля 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Чучунова Н.С. - Судьи: Грачева И.Л., Попова Г.Г. - Секретарь судебного заседания: Кунаков В.В.

Стороны спора: - Истец (кассационный жалобщик): ООО «Управляющая компания "Дом с добром"» (новая управляющая организация) - Ответчик (кассационный заявитель): ООО Управляющая компания «Мостъ» (предыдущая управляющая организация) - Третье лицо (не заявляющее самостоятельных требований): Государственная жилищная инспекция Тюменской области

Категория спора: Жилищно-коммунальный спор, связанный с передачей технической документации при смене управляющей организации многоквартирного дома

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

На основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений от 22 декабря 2022 г. собственники многоквартирного дома (МКД), расположенного по адресу г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, д. 1, приняли решение о расторжении договора управления с ООО УК «Мостъ» (управлявшей домом с 1 сентября 2017 г. по 31 января 2023 г.) и выборе в качестве новой управляющей компании ООО УК «Дом с добром». Приказом Государственной жилищной инспекции Тюменской области от 31 января 2023 г. МКД включен в перечень домов, управление которыми осуществляет новая управляющая организация. 6 февраля 2023 г. истец направил требование о передаче технической документации и ключей. По акту от 3 февраля 2023 г. истец принял часть документации, однако акт содержал возражения относительно полноты передачи. Истец обратился в суд с иском о передаче полного перечня технической документации на МКД и взыскании судебной неустойки в размере 150 000 руб. ежемесячно.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Тюменской области (решение от 19 февраля 2024 г.): Исковые требования удовлетворены. На ООО УК «Мостъ» возложена обязанность в десятидневный срок передать документацию на МКД. На случай неисполнения установлена судебная неустойка в размере 50 000 руб. ежемесячно со дня, следующего за днем окончания срока исполнения, до дня фактического исполнения.

Восьмой арбитражный апелляционный суд (постановление от 21 мая 2024 г.): Решение оставлено без изменения.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (постановление от 11 сентября 2024 г.): Судебные акты оставлены без изменения.

Основание передачи в коллегию

ООО УК «Мостъ» подала кассационную жалобу в ВС РФ, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, и просила отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением судьи ВС РФ Чучуновой Н.С. от 28 февраля 2025 г. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя подходами к определению объема обязанности предыдущей управляющей организации по передаче технической документации при смене управляющей компании:

1. Позиция нижестоящих судов: Презумпция наличия у предыдущей управляющей организации всей предусмотренной законодательством документации, связанной с управлением МКД, независимо от фактического наличия документов. Отсутствие или утрата документации не является основанием для прекращения обязанности по передаче; документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

2. Позиция ответчика (поддержанная ВС РФ): Обязанность по передаче документации должна быть ограничена документами, которые: (а) фактически находятся в наличии; (б) входят в перечень, установленный Правилами № 491 и № 170; (в) могут быть получены в объективно возможном порядке; (г) не относятся к документации, обязанность по ведению которой возложена на застройщика или иные лица.

Спор имеет принципиальное значение, поскольку касается баланса интересов: с одной стороны, защита прав новой управляющей организации и собственников помещений на получение полной информации о состоянии дома; с другой стороны, недопустимость возложения на управляющую организацию невыполнимых обязательств и необоснованного расширения ее ответственности за документы, которые она не обязана была хранить или которые объективно невозможно получить.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Какова надлежащая граница обязанности предыдущей управляющей организации по передаче технической документации и иных связанных с управлением МКД документов при смене управляющей компании — является ли она безусловной презумпцией наличия всех документов, предусмотренных законодательством, или должна быть ограничена документами, которые фактически находятся в наличии, входят в установленный перечень и могут быть получены в объективно возможном порядке?

Производные вопросы: - Какие документы входят в обязательный перечень технической документации и иных документов, подлежащих передаче? - Какие документы могут быть исключены из обязанности по передаче в связи с объективной невозможностью их получения? - Какова роль судебной оценки доказательств при определении полноты переданной документации?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и указал, что обязанность по передаче технической документации при смене управляющей организации не является безусловной презумпцией наличия всех документов. Суд должен проверить: (1) входит ли каждый истребуемый документ в перечень, установленный Правилами № 491 и № 170; (2) фактически ли находится документ в наличии; (3) не относится ли документ к категориям, обязанность по ведению которых возложена на иных лиц (застройщика, органы власти); (4) не является ли исполнение обязательства объективно невозможным. При наличии объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа суд может отказать в удовлетворении требования в данной части.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база обязанности по передаче документации

Статья 162, часть 10 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением документы, ключи, электронные коды доступа и иные технические средства вновь выбранной управляющей организации или иному уполномоченному лицу.

Статья 161, части 1 и 2.3 Жилищного кодекса РФ определяют, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Управляющая организация несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями технических регламентов и правил, установленных Правительством РФ.

2. Процедурные требования к передаче документации (Правила № 416)

Пункты 18–23 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 устанавливают детальный порядок передачи документации:

• Пункт 18: Уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей домом, уведомление о принятом решении о смене способа управления.

• Пункт 19: Организация, получившая уведомление, передает документацию в порядке, предусмотренном пунктом 22, не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса (три рабочих дня).

• Пункт 21: В случае отсутствия у ранее управлявшей организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления принять меры к их восстановлению и передать их по отдельному акту приема-передачи. Это положение устанавливает презумпцию наличия документации, но одновременно предусматривает механизм восстановления при их отсутствии.

• Пункт 22: Организация уведомляет о дате, времени и месте передачи документации любым способом, позволяющим достоверно установить получение сообщения.

• Пункт 23: Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу документации отражаются в акте приема-передачи, копия которого направляется в орган государственного жилищного надзора в течение 3 дней.

3. Состав технической документации и иных документов (Правила № 491)

Пункт 20 Правил № 416 предусматривает, что техническая документация на МКД и иные документы подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Пункт 24 Правил № 491 содержит перечень технической документации на МКД, включающей: - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; - документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения об их ремонте, замене, поверке; - документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта; - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования; - акты проверок готовности к отопительному периоду и паспорта готовности МКД к отопительному периоду; - инструкцию по эксплуатации МКД.

Пункт 26 Правил № 491 поименовывает иные, связанные с управлением МКД документы: - копия кадастрового плана земельного участка; - выписка из Реестра о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; - заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка (для домов, строительство которых осуществлялось на основании разрешения, полученного после установления формы такого плана); - документы о содержании и сфере действия сервитута или иных обременений (при наличии сервитута); - проектная документация на МКД (при наличии); - реестр собственников помещений в МКД; - договоры об использовании общего имущества; - оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений; - иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

4. Техническая документация длительного хранения и документация, заменяемая по истечении срока действия (Правила № 170)

Пункты 1.5.1–1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, устанавливают состав документации длительного хранения и документации, подлежащей замене:

Документация длительного хранения (пункт 1.5.1): - план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями; - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; - акты приемки жилых домов от строительных организаций; - акты технического состояния жилого дома; - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; - паспорта котельного хозяйства, котловые книги; - паспорта лифтового хозяйства; - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; - исполнительные чертежи контуров заземления.

Пункт 1.5.2 предусматривает, что документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции.

Документация, заменяемая по истечении срока действия (пункт 1.5.3): - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; - акты технических осмотров; - журналы заявок жителей; - протоколы измерения сопротивления электросетей; - протоколы измерения вентиляции.

5. Презумпция наличия документации и её пределы

ВС РФ подтвердил, что на законодательном уровне установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил № 491 и пунктах 1.5.1–1.5.3 Правил № 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении МКД со стороны ответчика.

Однако суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, может сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа и отказать в удовлетворении требования в данной части. Это положение основано на пунктах 22, 23 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", которые предусматривают возможность отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков или неустойки при объективной невозможности исполнения обязательства.

6. Анализ конкретных категорий документов, истребуемых в деле

ВС РФ провел детальный анализ возражений ответчика относительно отдельных категорий документов и указал на ошибки судов первой и апелляционной инстанций:

А) Документы, переданные по акту от 3 февраля 2023 г.:

Суды отклонили акт от 3 февраля 2023 г., ссылаясь на наличие в нем возражений истца относительно полноты переданных документов. Однако суды не сопоставили перечень документов, переданных по этому акту, с документами, указанными в иске, не привели мотивы, по которым отклонили акт в полном объеме, не дали оценку акту приема-передачи от 7 ноября 2023 г. Это нарушило требования частей 1 и 2 статьи 65, статьи 71 и части 1 статьи 168 АПК РФ о надлежащей оценке доказательств.

Б) Градостроительный план земельного участка:

ВС РФ установил, что в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" предоставление градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство не требовалось до установления Правительством РФ формы этого плана. Такая форма утверждена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840. Поскольку спорный дом введен в эксплуатацию в 2004 г., разрешение на строительство было получено до 29 декабря 2005 г., и обязанности по получению копии градостроительного плана земельного участка у ответчика не возникло.

В) Документы о сервитутах и обременениях:

Обязанность по передаче документов, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, передается только при наличии сервитута. Согласно кадастровой выписке на спорный земельный участок, переданной истцу по акту от 3 февраля 2023 г., никаких обременений на земельном участке дома не установлено; отсутствует информация и о наличии публичного сервитута. Следовательно, ответчик не обязан был передавать такие документы.

Г) Договоры об использовании общего имущества:

Ввиду того, что собранием собственников спорного МКД не принимались решения об использовании общего имущества, соответствующие договоры об его использовании отсутствовали. Кроме того, в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса все оригиналы решений общих собраний находятся в государственной жилищной инспекции Тюменской области, а не у управляющей организации.

Д) Паспорта котельного хозяйства и котловые книги:

Ответчик обоснованно указал, что МКД не оснащен котельной; такие документы не могут быть переданы в связи с объективной невозможностью их наличия.

Е) Документы, относящиеся к деятельности застройщика:

Часть истребуемых документов, в том числе заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, санитарно-эпидемиологические заключения по результатам радиационного контроля после завершения работ по строительству, акты на скрытые работы, санитарно-эпидемиологические заключения на применяемые строительные и отделочные материалы, акты на установку заполнений проемов в противопожарных преградах, протоколы испытаний качества огнезащитной обработки конструкций, акты сертификации электроустановки, приемо-сдаточные акты, относятся к исполнительной документации, обязанность по ведению и хранению которой в силу части 6 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ возложена на застройщика. В связи с ликвидацией застройщика запросить указанную документацию не представляется возможным. Это является объективной невозможностью исполнения обязательства.

Ж) Документы, не входящие в установленный перечень:

Остальные истребуемые документы, по утверждению ответчика, не включены в перечень технической и иной документации, подлежащей хранению и передаче в соответствии с Правилами № 170 и № 491, и собственниками помещений не принимались решения о включении их в состав документов, связанных с управлением домом. Суды не проверили эти возражения в нарушение требований АПК РФ о надлежащей оценке доказательств.

7. Критерии оценки доказательств и процедурные нарушения

ВС РФ указал, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив доказательства по правилам статей 9, 65, 68, 71 АПК РФ, установили факт выбора истца в качестве новой управляющей организации и ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по передаче документации. Однако суды не дали надлежащую оценку приведенным ответчиком доводам об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче ряда документов, возложили на ответчика обязанность по передаче всех документов, заявленных в иске, не приведя нормативно-правового обоснования их правомерности по каждому из истребуемых документов, констатировав лишь презумпцию наличия их у ответчика.

Это нарушило требование части 1 статьи 168 АПК РФ о том, что судебный акт должен содержать мотивированное изложение установленных судом фактов, доказательств, на основании которых суд пришел к выводам по делу, и нормы права, которые суд применил.

8. Цель правосудия и необходимость отмены судебных актов

ВС РФ подчеркнул, что целью осуществления правосудия является принятие законного и исполнимого судебного акта, которым будет устранена правовая неопределенность в спорных правоотношениях. Принятыми судебными актами указанная цель не достигнута, поскольку они возлагают на ответчика невыполнимые обязательства без надлежащего анализа каждого истребуемого документа.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерии, применённые к данному делу

ВС РФ установил следующие критерии для надлежащего разрешения спора при новом рассмотрении:

1. Презумпция наличия документации — суд должен исходить из презумпции наличия у предыдущей управляющей организации всей документации, предусмотренной пунктами 24, 26 Правил № 491 и пунктами 1.5.1–1.5.3 Правил № 170, имеющей актуальные данные о составе и состоянии общего имущества.

2. Проверка входимости документа в установленный перечень — для каждого истребуемого документа суд должен проверить, входит ли он в перечень, установленный Правилами № 491 и № 170, или в решение общего собрания собственников о включении документа в состав документов, связанных с управлением домом.

3. Анализ объективной невозможности — суд должен проверить доводы ответчика об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа, в том числе: - документы, обязанность по ведению которых возложена на застройщика или иные лица (органы власти); - документы, которые не могут существовать в силу отсутствия соответствующего оборудования или объектов (например, паспорта котельного хозяйства при отсутствии котельной); - документы, которые не требовались при строительстве дома (например, градостроительный план для домов, построенных до установления формы такого плана); - документы, которые не были приняты решением общего собрания собственников.

4. Надлежащая оценка доказательств — суд должен сопоставить перечень документов, переданных по актам приема-передачи, с документами, указанными в иске, и привести мотивы, по которым отклоняет или принимает каждый акт.

5. Мотивированное обоснование — суд должен привести нормативно-правовое обоснование правомерности требования по каждому из истребуемых документов, а не ограничиваться общей ссылкой на презумпцию.

Указания нижестоящему суду

При новом рассмотрении дела в Арбитражном суде Тюменской области суду надлежит:

1. Учесть изложенное в определении ВС РФ правовое обоснование.

2. Правильно применить нормы материального и процессуального права, в частности: - статьи 161, 162 Жилищного кодекса РФ; - пункты 18–23 Правил № 416; - пункты 24, 26 Правил № 491; - пункты 1.5.1–1.5.3 Правил № 170; - пункты 22, 23 постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 г.; - статьи 65, 68, 71, 168 АПК РФ.

3. Провести детальный анализ каждого истребуемого документа, определив: - входит ли документ в установленный перечень; - фактически ли находится документ в наличии; - не относится ли документ к категориям, обязанность по ведению которых возложена на иных лиц; - не является ли исполнение обязательства объективно невозможным.

4. Сопоставить перечень документов, переданных по актам приема-передачи от 3 февраля 2023 г. и от 7 ноября 2023 г., с документами, указанными в иске.

5. Дать надлежащую оценку возражениям ответчика о передаче части документации, неактуальности некоторых документов, отсутствии сервитутов, отсутствии котельной, ликвидации застройщика и т.д.

6. **Принять законный и обосн