АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА
Номер дела и определение: Дело № А45-20899/2023; Определение ВС РФ № 304-ЭС24-20153
Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 4 февраля 2025 г.; полный текст изготовлен 18 февраля 2025 г.
Состав СКЭС:
- Председательствующий: Грачева И.Л.
- Судьи: Попова Г.Г., Хатыпова Р.А.
- Секретарь судебного заседания: Кунаков В.В.
Стороны спора:
- Истец (кассант): Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра) — уполномоченный орган, осуществляющий публичные полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимость
- Ответчик (кассируемый): Общество с ограниченной ответственностью «Байт» — собственник недвижимого имущества
Категория спора: Административный спор, возникающий из публичных правоотношений (оспаривание действий органа государственной регистрации недвижимости); содержит элементы гражданско-правового спора о праве собственности на недвижимое имущество.
II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ
Фабула
Общество с ограниченной ответственностью «Байт» является собственником нежилого помещения площадью 825,6 кв. м с кадастровым номером 54:35:021060:4053, расположенного в нежилом здании административно-общественного центра № 1 по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, д. 14/2. Собственник принял решение о разделе указанного помещения на четыре самостоятельных нежилых помещения площадью 354,1 кв. м, 154,9 кв. м, 20,3 кв. м и 33,8 кв. м (суммарная площадь 563,1 кв. м). 8 февраля 2023 г. Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на четыре образованные помещения, приложив технический план от 28 января 2023 г. Управление Росреестра уведомлением от 1 марта 2023 г. приостановило регистрационные действия, указав на то, что суммарная площадь образуемых помещений (563,1 кв. м) намного меньше площади исходного помещения (825,6 кв. м), и потребовало включить в технический план сведения обо всех помещениях, образованных в результате раздела, включая места общего пользования. Кадастровый инженер 18 апреля 2023 г. направил уточненный технический план, указав, что разница в площадях (262,5 кв. м) объясняется внутренней перепланировкой и исключением помещений, являющихся местами общего пользования. Управление Росреестра уведомлением от 20 апреля 2023 г. повторило требование о представлении надлежащих документов. Общество обратилось в арбитражный суд с требованием признать действия Управления Росреестра незаконными и обязать его осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности.
Процессуальная история
Первая инстанция (Арбитражный суд Новосибирской области, решение от 8 ноября 2023 г.): Суд удовлетворил требования Общества, признав действия Управления Росреестра по приостановлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав незаконными, и обязал регистрирующий орган осуществить указанные действия. Суд исходил из того, что площади, не входящие в состав вновь образованных четырех помещений, представляют собой места общего пользования, не подлежащие кадастровому учету, и что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
Апелляционная инстанция (Седьмой арбитражный апелляционный суд, постановление от 8 февраля 2024 г.): Апелляционный суд оставил решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции о незаконности действий Управления Росреестра.
Кассационная инстанция (Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, постановление от 17 июля 2024 г.): Суд кассационной инстанции изменил решение и постановление апелляционного суда только в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части оставил судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения, согласившись с их выводами о незаконности действий Управления Росреестра.
Передача в СКЭС: Управление Росреестра подало кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права. Определением от 26 декабря 2024 г. судьи ВС РФ жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.
III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА
Правовой конфликт возник между двумя противоположными подходами к определению состава общего имущества в нежилом здании при разделе помещения собственником:
-
Позиция нижестоящих судов: Право общей долевой собственности на общее имущество (места общего пользования) принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРН. Регистрирующий орган как орган формальной юрисдикции не вправе требовать от собственника представления решения всех собственников помещений в здании об определении состава общего имущества; он должен осуществить регистрационные действия на основании технического плана, в котором указаны места общего пользования.
-
Позиция Верховного Суда: Изменение правового режима недвижимого имущества, влекущее перевод имущества из статуса индивидуальной собственности в статус общего имущества, возможно только при условии выраженной воли конечного круга правообладателей (всех собственников помещений в здании). Регистрирующий орган как орган формальной юрисдикции не разрешает вопросы о праве, а осуществляет регистрационные действия на основании правоподтверждающих документов. Без надлежащего документального оформления решения всех собственников об определении состава общего имущества регистрирующий орган не вправе осуществлять регистрационные действия, влекущие прекращение права собственности одного лица на часть имущества.
Принципиальное значение дела: Спор имеет существенное значение для унификации практики применения норм гражданского законодательства о праве общей долевой собственности на общее имущество в нежилых зданиях и норм Закона № 218-ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимость. Дело затрагивает баланс между правом собственника на свободное распоряжение своим имуществом и необходимостью защиты прав и интересов иных собственников помещений в здании, которые будут нести бремя содержания общего имущества. Кроме того, дело выявляет конфликт между процедурой административного оспаривания действий регистрирующего органа (глава 24 АПК РФ) и необходимостью разрешения вопроса о праве на недвижимое имущество, который по общему правилу не может быть разрешен в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ
Основной правовой вопрос: Вправе ли регистрирующий орган приостановить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности собственника на помещения, образованные в результате раздела исходного помещения, в случае если собственник не представил решение всех собственников помещений в здании об определении состава общего имущества и согласие с предложенным вариантом раздела с выделением помещений общего назначения?
Производные вопросы:
1. Возникает ли право общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРН, или его возникновение требует выраженной воли всех собственников помещений в здании?
2. Может ли регистрирующий орган как орган формальной юрисдикции требовать представления документов, подтверждающих волеизъявление всех собственников помещений в здании об определении состава общего имущества?
3. Может ли спор о правомерности действий регистрирующего органа быть разрешен в порядке главы 24 АПК РФ, если разрешение этого вопроса влияет на права и обязанности иных лиц (иных собственников помещений в здании)?
V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА
A. Основной правовой подход
Верховный Суд РФ пришел к выводу, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права. Регистрирующий орган был вправе приостановить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, поскольку Общество не представило надлежащие документы, необходимые для государственной регистрации прав, в частности решение всех собственников помещений в здании об определении состава общего имущества. Изменение правового режима недвижимого имущества, влекущее перевод имущества из статуса индивидуальной собственности в статус общего имущества, возможно только при условии выраженной воли конечного круга правообладателей. Регистрирующий орган как орган формальной юрисдикции не разрешает вопросы о праве, а осуществляет регистрационные действия на основании правоподтверждающих документов. Спор о правомерности действий регистрирующего органа не может быть разрешен в порядке главы 24 АПК РФ, если разрешение этого вопроса влияет на права и обязанности иных лиц.
B. Развёрнутое обоснование
1. Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость и роль регистрирующего органа
Верховный Суд исходил из того, что в силу пункта 1 статьи 8.1 и пунктов 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом № 218-ФЗ.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлен заявительный характер государственной регистрации прав.
Пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Пункты 5 и 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусматривают, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для ее осуществления, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для государственной регистрации, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
2. Условия для признания действий регистрирующего органа незаконными
По смыслу статей 198, 200 и 201 АПК РФ для признания недействительным решения (действий) Управления Росреестра как органа, осуществляющего публичные полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, о приостановлении регистрационных действий и обязании его осуществить такие действия, необходимо установить наличие двух условий:
- несоответствие оспариваемого решения (действий) закону или иному нормативному правовому акту;
- нарушение таким решением (действиями) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Суды первой и апелляционной инстанций, признавая оспариваемые действия Управления Росреестра незаконными и обязывая его осуществить регистрационные действия, не проверили и не дали надлежащую оценку доводам Управления Росреестра о том, что Общество не представило надлежащие документы, необходимые для государственной регистрации прав, с учетом норм гражданского законодательства, регламентирующих основания возникновения и прекращения права общей долевой собственности, и правил Закона № 218-ФЗ, определяющих основания регистрации как указанного права, так и прав, возникающих в результате раздела объектов недвижимости.
3. Требования к техническому плану и документам, необходимым для регистрации
Пункт 7.3 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является технический план.
Часть 1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ определяет технический план как документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Требования к техническому плану установлены приказом Росреестра от 15 марта 2022 г. № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».
4. Правила одновременного кадастрового учета и регистрации при разделе объектов недвижимости
Пункт 3 части 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.
Части 1 и 3 статьи 41 Закона № 218-ФЗ предусматривают, что при образовании двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости; снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с данным Законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.
Таким образом, по общему правилу в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела исходного объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
5. Порядок ведения ЕГРН и регистрация права общей долевой собственности
Записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, который утверждает Росреестр.
Логика Порядка ведения ЕГРН, как действовавшего в спорный период, утвержденного приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241, так и действующего с 12 февраля 2024 г., утвержденного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, предполагает по общему правилу погашение в соответствующем разделе ЕГРН записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект (например, в связи с переходом права), записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта (например, в связи с преобразованием объекта).
Пункт 52 Порядка ведения ЕГРН № П/0241 предусматривает, что в записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости помимо основных сведений об объекте недвижимости указываются дополнительные сведения, в том числе о размере доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений, машино-мест в здании, если объектом недвижимости является помещение, машино-место в здании, общее имущество в котором в соответствии с законодательством Российской Федерации находится в общей долевой собственности собственников помещений, машино-мест в таком здании, с учетом пункта 184 данного порядка.
Пункт 184 Порядка ведения ЕГРН № П/0241 предусматривал, что при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.
Пункты 202 и 203 Порядка ведения ЕГРН № П/0514, действующего с 12 февраля 2024 г., предусматривают, что записи о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений, машино-мест в здании (за исключением многоквартирного дома) или сооружении, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих общее имущество в таком здании или сооружении, в том числе в отношении земельного участка, если земельный участок входит в общее имущество собственников помещений, машино-мест в таком здании или сооружении. При государственной регистрации права общей долевой собственности на помещения, машино-места и земельный участок, составляющие общее имущество в здании (за исключением многоквартирного дома) или сооружении, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников помещений, машино-мест в здании, сооружении.
По смыслу положений указанных пунктов порядка ведения ЕГРН записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие общее имущество в здании, вносятся на основании волеизъявления собственников помещений в здании.
6. Правовой режим общего имущества в здании и условия его определения
Пункт 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса предусматривает, что предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений о приобретении, создании или об образовании общего имущества.
Пункт 2 статьи 287.5 Гражданского кодекса указывает, что к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.
Ключевой вывод Верховного Суда: Изменение правового режима недвижимого имущества, влекущее перевод такого имущества из статуса индивидуальной собственности в статус общего имущества, возможно при условии выраженной воли конечного круга правообладателей. В данном случае, поскольку при первоначальном государственном кадастровом учете и регистрации права собственности нескольких лиц на помещения в нежилом здании по указанному адресу не были определены помещения общего пользования, в силу пункта 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса только решением собственников всех помещений в данном здании может быть определен состав общего имущества и в том числе принято решение об отнесении к общему имуществу части помещения, на которое зарегистрировано право собственности Общества.
7. Прекращение права собственности и отказ от права собственности
Пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса предусматривает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Статья 236 Гражданского кодекса предусматривает, что гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Вывод Верховного Суда: С учетом приведенных норм осуществление по заявлению Общества регистрационных действий, влекущих прекращение его права собственности на часть объекта недвижимого имущества при отсутствии волеизъявления собственников помещений в этом здании по вопросу отнесения такого объекта к общему имуществу, оформленного в установленном порядке, будет не соответствовать приведенным нормам Гражданского кодекса.
8. Процессуальные ограничения при разрешении споров о праве в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений
По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 2, 52 и 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. При этом вопрос о правомерности действий, решений регистрирующего органа может быть разрешен в порядке главы 24 АПК РФ только в случае, если разрешение этого вопроса не влияет на права и обязанности иных лиц.
Между тем осуществление спорных регистрационных действий повлечет изменение прав и обязанностей иных собственников помещений в здании, которые определяют состав общего имущества и должны нести бремя его содержания.
