ВС РФ: решение собрания квалифицированным большинством достаточно для передачи имущества МКД в пользование третьим лицам

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 4-КГ25-19-К1, Определение СКГД ВС РФ от 20 мая 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Москаленко Ю.П., судьи Горохов Б.А. (докладчик), Юрьев И.М.

Стороны: - Истцы: Губанов Андрей Андреевич (гражданин, собственник квартиры в МКД), Целовальникова Ирина Юрьевна (гражданин, собственник квартиры в МКД) - Ответчики: ООО «ГрутФуд» (юридическое лицо), ООО «Порто» (юридическое лицо), ООО СЗ «ПСФ КРОСТ» (юридическое лицо, застройщик), ООО «Эксперт-Сервис» (юридическое лицо, управляющая организация) - Третьи лица: администрация городского округа Красногорск Московской области (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищный спор о защите прав собственников помещений в многоквартирном доме; спор о незаконном использовании общего имущества МКД; спор о неосновательном обогащении.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истцов

Губанов А.А. и Целовальникова И.Ю., являясь собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, обратились в суд с исками к четырём ответчикам с требованиями:

1. Признать незаконным бездействие управляющей организации ООО «Эксперт-Сервис» в части отказа принять меры по пресечению незаконного размещения рекламных конструкций в доме
2. Признать незаконным размещение ООО СЗ «ПСФ КРОСТ» рекламной конструкции на крыше МКД
3. Признать размещение ООО СЗ «ПСФ КРОСТ» и ООО «Порто» рекламных материалов путём трансляции рекламных роликов на жидкокристаллических экранах в подъезде дома неосновательным обогащением
4. Признать размещение ООО «ГрутФуд» рекламных материалов на инфостендах и трансляцию рекламных роликов на ЖК-экранах неосновательным обогащением
5. Признать конструкцию (надпись «КРОСТ») на крыше дома рекламной конструкцией

Правовое основание: Истцы ссылались на то, что ответчики без законных оснований пользуются общим имуществом МКД (крыша, подъезд), что нарушает права собственников на владение недвижимостью. Никаких договоров на установку рекламных конструкций заключено не было, плата за пользование общим имуществом не вносилась.

Возражения ответчиков

Ответчики (в лице ООО «Эксперт-Сервис» и ООО СЗ «ПСФ КРОСТ») возражали против удовлетворения исков, ссылаясь на наличие решения общего собрания собственников помещений от 20 августа 2015 г., которым было принято решение о предоставлении общего имущества (крыши) для установки рекламной конструкции, а также на согласование с администрацией городского округа от 20 января 2020 г.

Решение суда первой инстанции

Красногорский городской суд Московской области (7 марта 2023 г.): - Удовлетворено в части: Признано незаконным размещение жидкокристаллических мониторов в подъезде МКД - Отказано в части: В удовлетворении требований о признании незаконным размещения конструкции на крыше дома

Суд первой инстанции исходил из того, что размещение конструкции согласовано на общем собрании собственников и с администрацией городского округа.

Постановление апелляции

Апелляционное определение Московского областного суда (16 августа 2023 г.): - Оставило решение суда первой инстанции без изменения

Определение Первого кассационного суда (27 марта 2024 г.): - Отменило апелляционное определение в части оставления решения об отказе в удовлетворении требований о признании незаконным размещения конструкции на крыше - Направило дело на новое рассмотрение в апелляцию

Апелляционное определение Московского областного суда (17 июня 2024 г.): - Отменило решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным размещения конструкции на крыше - Приняло новое решение об удовлетворении иска в этой части - Правовое основание: Суд апелляции исходил из того, что наличие решения общего собрания (в котором участвовало 75,16 % голосов) не даёт право на установку рекламной конструкции, поскольку при пользовании общим имуществом необходимо получение согласия всех собственников помещений в МКД (ссылка на ст. 36, 44 ЖК РФ)

Постановление КСОЮ

Определение Первого кассационного суда (7 ноября 2024 г.): - Согласилось с выводами суда апелляционной инстанции - Оставило апелляционное определение от 17 июня 2024 г. без изменения

Обращение в ВС РФ

ООО «Эксперт-Сервис» и ООО СЗ «ПСФ КРОСТ» подали кассационные жалобы с просьбой отменить апелляционное определение от 17 июня 2024 г. и определение кассационного суда от 7 ноября 2024 г.

По запросу судьи Горохова Б.А. от 26 февраля 2025 г. дело истребовано в ВС РФ. Определением от 23 апреля 2025 г. кассационные жалобы с делом переданы на рассмотрение СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - С одной стороны: собственников помещений в МКД, которые претендуют на исключительное право распоряжаться общим имуществом (крышей) и требуют согласия всех собственников на его использование третьими лицами - С другой стороны: ответчиков (застройщика и управляющей организации), которые опираются на решение общего собрания собственников, принятое квалифицированным большинством (75,16 % голосов, 96,59 % голосов участвующих в собрании)

Категория проблемы

Материально-правовая — толкование норм жилищного и гражданского законодательства о порядке распоряжения общим имуществом в МКД и требуемом для этого большинстве голосов собственников.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с существенными нарушениями норм материального права, допущенными судами апелляционной и кассационной инстанций при толковании ст. 36, 44, 46 ЖК РФ и ст. 246, 290 ГК РФ, которые повлияли на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Какое большинство голосов собственников помещений в МКД требуется для принятия решения об использовании общего имущества (крыши) третьими лицами для размещения рекламной конструкции — согласие всех собственников или квалифицированное большинство (не менее двух третей)?

2. Является ли решение общего собрания собственников МКД от 20 августа 2015 г., принятое 75,16 % голосов (96,59 % голосов участвующих в собрании), о предоставлении крыши для размещения рекламной конструкции законным основанием для использования общего имущества третьим лицом?

3. Допустили ли суды апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального права при применении ст. 36, 44, 46 ЖК РФ и ст. 246, 290 ГК РФ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что определение порядка пользования общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, включая размещение рекламных конструкций на крыше, осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников, принятым квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей от общего числа голосов собственников), а не согласием всех собственников. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке и надлежащим большинством, является обязательным для всех собственников, включая тех, кто не участвовал в голосовании. Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм права, неправильно применив требование о согласии всех собственников.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой режим общего имущества в МКД и порядок его распоряжения

Применённые нормы материального права:

• Статья 246 ГК РФ (п. 1): «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников»
• Статья 290 ГК РФ (п. 1): Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок
• Статья 287-6 ГК РФ (п. 2): Уточняет состав общего имущества в МКД
• Статья 36 ЖК РФ (п. 3 части 1): Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование
• Статья 36 ЖК РФ (ч. 2): Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом

Вывод СКГД: Крыши входят в состав общего имущества в МКД, находящегося в долевой собственности всех собственников помещений.

2. Порядок передачи общего имущества в пользование третьим лицам

Применённые нормы жилищного законодательства:

• Статья 36 ЖК РФ (п. 4): «По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц»
• Статья 44 ЖК РФ (п. 3 части 2): К компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки предполагается использовать общее имущество

Вывод СКГД: Передача общего имущества в пользование третьим лицам осуществляется по решению общего собрания, а не по соглашению всех собственников в индивидуальном порядке.

3. Требуемое большинство голосов для принятия решения о пользовании общим имуществом

Применённые нормы жилищного законодательства:

• Статья 45 ЖК РФ (ч. 3): Общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов (кворум)
• Статья 46 ЖК РФ (ч. 1, в редакции на 20 августа 2015 г.): Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании, за исключением решений, предусмотренных пунктами 1–3¹ части 2 статьи 44 ЖК РФ, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД
• Статья 46 ЖК РФ (ч. 5): Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании

Толкование СКГД: По смыслу приведённых норм жилищного законодательства определение порядка пользования общим имуществом иными лицами, к которому относятся вопросы размещения рекламной конструкции на крыше, осуществляется в соответствии с решением общего собрания, принятым квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД).

4. Анализ конкретного решения общего собрания от 20 августа 2015 г.

Установленные судом факты: - Общая площадь здания: 27 075 кв. м (1 кв. м = 1 голос) - Участие в собрании: собственники и представители общей площадью 20 350,50 кв. м = 75,16 % от общего числа голосов (кворум достаточен) - Согласие на размещение конструкции: 96,59 % голосов участвующих в собрании - Расчёт квалифицированного большинства: 96,59 % × 75,16 % = примерно 72,6 % от общего числа голосов, что превышает требуемые две трети (66,67 %)

Вывод СКГД: Квалифицированный кворум для принятия решения о пользовании общим имуществом третьими лицами имелся. Решение было принято в установленном порядке и не оспаривалось собственниками.

5. Критика позиции судов апелляционной и кассационной инстанций

Ошибка апелляционного суда: Суд апелляции исходил из того, что при пользовании общим имуществом необходимо получение согласия всех собственников помещений. Это противоречит ст. 36, 44, 46 ЖК РФ, которые предусматривают решение общего собрания квалифицированным большинством, а не согласие всех.

Ошибка кассационного суда: Первый кассационный суд не исправил нарушения норм права, допущенные апелляционным судом, и не выполнил требования ст. 379⁶ и 379⁷ ГПК РФ (обязанность кассационного суда проверить законность и обоснованность судебных постановлений и исправить допущенные нарушения).

6. Применение процессуального законодательства

Статья 390¹⁴ ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Статьи 379⁶ и 379⁷ ГПК РФ: Кассационный суд обязан проверить законность и обоснованность судебных постановлений и исправить допущенные нарушения норм права.

Вывод СКГД: Нарушения, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций, являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита охраняемых законом публичных интересов.

7. Принципы, применённые СКГД

• Принцип законности: Решение общего собрания, принятое в соответствии с законом и надлежащим большинством, является законным основанием для распоряжения общим имуществом
• Принцип обязательности решений общего собрания: Решение, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников, включая несогласных и не участвовавших в голосовании (ст. 46 ч. 5 ЖК РФ)
• Принцип разумности и справедливости: Требование согласия всех собственников было бы невозможно выполнить на практике и противоречило бы смыслу законодательства о МКД

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Московский областной суд, 17 июня 2024 г.)

1. Неправильное толкование ст. 36, 44 ЖК РФ: Суд исходил из требования согласия всех собственников, тогда как закон предусматривает решение общего собрания квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов)

2. Игнорирование ст. 46 ЖК РФ: Суд не учёл, что решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников, включая несогласных

3. Неправильное применение ст. 36 ГК РФ: Суд применил общее правило о распоряжении имуществом в долевой собственности (согласие всех участников по ст. 246 ГК РФ), не учитывая специальные нормы жилищного законодательства, которые предусматривают иной порядок для МКД

4. Существенное нарушение норм материального права: Эти ошибки повлияли на исход дела — суд необоснованно признал размещение конструкции незаконным

Ошибки кассационного суда (Первый кассационный суд, 7 ноября 2024 г.)

1. Неисправление нарушений апелляционного суда: Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда, не исправив допущенные им нарушения норм права

2. Неисполнение требований ст. 379⁶ и 379⁷ ГПК РФ: Кассационный суд не проверил законность и обоснованность апелляционного определения и не исправил существенные нарушения

3. Существенное нарушение норм процессуального права: Неисполнение кассационным судом своих обязанностей по проверке судебных постановлений является существенным нарушением процессуального права

Характер нарушений

Все указанные нарушения являются существенными в смысле ст. 390¹⁴ ГПК РФ, поскольку: - Они касаются толкования и применения норм материального права (ст. 36, 44, 46 ЖК РФ, ст. 246, 290 ГК РФ) - Они повлияли на исход дела (суд необоснованно признал размещение конструкции незаконным) - Без их устранения невозможна защита прав ответчиков и охраняемых законом публичных интересов (интерес в соблюдении установленного законом порядка принятия решений общего собрания)

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 июня 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 7 ноября 2024 г.

2. Оставлено в силе: - Решение Красногорского городского суда Московской области от 7 марта 2023 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании незаконным размещения конструкции ООО СЗ «ПСФ КРОСТ» на крыше многоквартирного жилого дома

3. Дело не направляется на новое рассмотрение — СКГД восстановила решение суда первой инстанции, которое суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и верно истолковал нормы права.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт толкования норм жилищного законодательства о порядке распоряжения общим имуществом в МКД:

• Суды общей юрисдикции должны применять ст. 36, 44, 46 ЖК РФ в соответствии с позицией ВС РФ, т.е. исходить из того, что решение общего собрания квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов) является достаточным основанием для передачи общего имущества в пользование третьим лицам
• Суды апелляционной инстанции должны проверять, соблюдены ли требования к кворуму и большинству голосов, а не требовать согласия всех собственников
• Кассационные суды должны активно исправлять нарушения норм жилищного законодательства, допущенные нижестоящими судами

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита: - Ответчиков (ООО СЗ «ПСФ КРОСТ», ООО «Эксперт-Сервис», ООО «Порто», ООО «ГрутФуд») — они получают право опираться на решение общего собрания, принятое квалифицированным большинством, как на законное основание для использования общего имущества МКД - Управляющих организаций — они получают ясность в том, что решение общего собрания квалифицированным большинством является достаточным основанием для заключения договоров о передаче общего имущества в пользование третьим лицам - Большинства собственников МКД — их решение, принятое квалифицированным большинством, не может быть оспорено меньшинством собственников, ссылающихся на отсутствие согласия всех

Ограничивается защита: - Меньшинства собственников МКД — они не могут блокировать решение большинства, требуя согласия всех собственников

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и уточняет позицию ВС РФ по вопросам:

• Толкования ст. 36, 44, 46 ЖК РФ: Позиция ВС РФ согласуется с буквальным текстом закона и его систематическим толкованием
• Обязательности решений общего собрания: Позиция соответствует ст. 46 ч. 5 ЖК РФ, которая прямо устанавливает обязательность решений для всех собственников
• Разграничение между ст. 246 ГК РФ и специальными нормами ЖК РФ: СКГД подтвердила, что специальные нормы жилищного законодательства имеют приоритет над общими нормами гражданского законодательства при регулировании отношений в МКД

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Стандарт доказывания: - Истцы (собственники, оспаривающие решение общего собрания) должны доказать, что решение принято с нарушением установленного законом порядка (недостаточный кворум, неправильное большинство) или что оно нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ст. 36 п. 4 ЖК РФ) - Ответчики должны доказать наличие решения общего собрания, принятого в установленном порядке и надлежащим большинством

Распределение бремени: - Бремя доказывания незаконности решения общего собрания лежит на истце (собственнике, оспаривающем решение) - Ответчик может ссылаться на протокол общего собрания как на доказательство законности своих действий

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии к следующим вопросам:

• Размещение иных объектов на общем имуществе МКД (антенны, кондиционеры, солнечные батареи и т.п.) — решение общего собрания квалифицированным большинством является достаточным основанием
• Заключение договоров об управлении МКД — решение общего собрания квалифицированным большинством является основанием для заключения договора управления
• Проведение капитального ремонта — решение общего собрания квалифицированным большинством является основанием для проведения капитального ремонта и взимания взносов
• Иные вопросы, отнесённые к компетенции общего собрания — позиция СКГД подтверждает, что решение общего собрания квалифицированным большинством является обязательным для всех собственников

6. Практическое значение для адвокатской практики

Для адвокатов, представляющих ответчиков (управляющие организации, третьих лиц, использующих общее имущество): - Необходимо требовать от управляющей организации предоставления протокола общего собрания, подтверждающего принятие решения о передаче общего имущества в пользование - Необходимо проверить, соблюдены ли требования к кворуму (более 50 % голосов) и большинству (не менее двух третей голосов для вопросов, отнесённых к компетенции общего собрания по ст. 44 ч. 2 п. 3 ЖК РФ) - При наличии надлежащего решения общего собр