ВС РФ: администрация может требовать сноса самовольных построек независимо от расторжения договора аренды

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 69-КГ26-4-К7, Определение СКГД ВС РФ от 28 апреля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В.А. - Судьи: Горшкова В.В., Марьина А.Н.

Стороны: - Истец (по первоначальному иску): Соколова Александра Тимофеевна (гражданин) - Ответчик (по первоначальному иску) / Истец (по встречному иску): администрация г. Мегиона (орган публичной власти)

Категория спора: жилищно-земельный спор, связанный с признанием права собственности на самовольную постройку (жилой дом) и земельный участок; встречный иск об освобождении земельного участка от строений; применение норм о самовольной постройке и договоре аренды публичного имущества.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и возражения

Первоначальный иск Соколовой А.Т.: - Признание права собственности на жилой дом площадью 48,9 кв.м по адресу в жилом поселке (район теплиц) г. Мегиона - Признание права собственности на земельный участок площадью 702 кв.м (кадастровый номер не полностью указан) - Правовое основание: приобретение права собственности на самовольную постройку в силу давности владения (ст. 222, 225, 234 ГК РФ)

Встречный иск администрации г. Мегиона: - Обязание Соколовой А.Т. освободить земельный участок от находящихся на нём строений - Основание: земельный участок занят самовольно, находится во владении ответчика по истечении срока действия договора аренды (26 сентября 2008 г.) с возведёнными вопреки условиям договора строениями

Процессуальная история

Решение суда первой инстанции (Мегионский городский суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 декабря 2024 г.): - В удовлетворении первоначального иска отказано: суд исходил из того, что земельный участок предоставлялся в аренду сроком на 11 месяцев, оснований для приобретательной давности нет; в нарушение условий договора аренды возведена постройка; использование противоречит градостроительному регламенту - В удовлетворении встречного иска отказано: суд применил ст. 304, 622 ГК РФ и ст. 11, 60 ЗК РФ, исходя из того, что администрация пропустила срок исковой давности (о нарушении должна была знать с 2009 г.)

Апелляционное определение (Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25 марта 2025 г.): - Не согласилась с выводом о пропуске администрацией срока исковой давности по требованиям ст. 304 ГК РФ - Однако указала на недоказанность угрозы жизни и здоровью граждан от самовольной постройки - Отметила, что требования об освобождении участка неразрывно связаны с выселением ответчика из жилого помещения, чего администрация не заявляла в иске - Оставила решение суда первой инстанции без изменения

Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции (от 13 августа 2025 г.): - Оставило решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения

Кассационная жалоба администрации г. Мегиона: - Просит отменить все три судебных акта - Представитель администрации Лобес Д.Э. поддержала доводы жалобы

Определение судьи ВС РФ Петрушкина В.А. (от 27 марта 2026 г.): - Кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: 1. Администрации г. Мегиона (публичного собственника земельного участка) – требование освободить земельный участок от самовольно возведённых строений, нарушающих целевое использование и условия договора аренды 2. Соколовой А.Т. (арендатора, а затем самовольного застройщика) – претензия на приобретение права собственности на самовольную постройку и земельный участок в силу давности владения

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Применение норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) - Применение норм о договоре аренды публичного имущества (ст. 610, 621, 622 ГК РФ; ст. 34, 46, 81 ЗК РФ) - Применение норм о приобретательной давности (ст. 225, 234 ГК РФ) - Применение исковой давности (ст. 208, 304 ГК РФ) - Применение специального законодательства о садоводческих, огороднических и дачных объединениях (Закон № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 г.) - Процессуальный вопрос о необходимости заявления требования о выселении при иске об освобождении земельного участка от строений

Причины передачи на коллегию

Дело передано на СКГД в кассационном порядке в связи с существенными нарушениями норм материального права, допущенными нижестоящими судами при применении положений о самовольной постройке, договоре аренды публичного имущества и исковой давности, которые повлияли на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли договор аренды земельного участка, заключённый до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов, быть возобновлён на неопределённый срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ при продолжении пользования имуществом арендатором после истечения срока без возражений арендодателя?

2. Распространяются ли положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке на некапитальные строения и сооружения, возведённые на земельном участке, предоставленном в аренду?

3. Может ли арендодатель требовать освобождения земельного участка от самовольно возведённых объектов независимо от требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка?

4. Применяется ли исковая давность к требованиям о сносе самовольной постройки, возведённой на земельном участке, находящемся во владении истца (в данном случае – администрации как собственника)?

5. Является ли необходимым условием удовлетворения требования об освобождении земельного участка от жилого дома заявление требования о выселении, если строение не признано жилым домом в установленном порядке?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права при применении положений о самовольной постройке, договоре аренды публичного имущества и исковой давности. Администрация г. Мегиона вправе требовать освобождения земельного участка от некапитальных строений и сооружений, возведённых в нарушение целевого использования и условий договора аренды, независимо от требования о расторжении договора и возврате участка, при этом исковая давность на такие требования не распространяется.

B. Развёрнутое обоснование

1. Возобновление договора аренды публичного земельного участка на неопределённый срок

Применённые нормы: - Пункт 2 ст. 621 ГК РФ (возобновление договора аренды на неопределённый срок) - Пункт 2 ст. 610 ГК РФ (договор аренды на неопределённый срок) - Статья 34 ЗК РФ (в редакции до 1 марта 2015 г.) – общие положения о предоставлении земельных участков - Пункт 2 ст. 81 ЗК РФ (в редакции до 1 марта 2015 г.) – порядок предоставления участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства - Абзац третий ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (определение огородного земельного участка)

Позиция ВС РФ:

Земельный кодекс РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не устанавливал запрета на возобновление на неопределённый срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункт 1), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Вывод: С учётом того, что арендатор (Соколова А.Т.) продолжала пользоваться имуществом после истечения срока договора (26 сентября 2008 г.) при отсутствии возражений со стороны арендодателя (администрации), договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Судебные инстанции ошибочно сделали вывод о том, что договор аренды прекратил своё действие после 26 сентября 2008 г.

2. Применение положений о самовольной постройке к некапитальным строениям

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ (самовольная постройка) - Пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (определение недвижимого имущества через критерий прочной связи с землей) - Статья 304 ГК РФ (иск об устранении нарушений права, не сопряженных с лишением владения)

Позиция ВС РФ:

Положения ст. 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (п. 5 Постановления Пленума № 44).

При оценке доказательств судебные инстанции установили, что на спорном участке расположены деревянные постройки и сооружения. В этой связи основания для применения положений ст. 222 ГК РФ к требованию администрации об освобождении земельного участка отсутствовали.

Вывод: Поскольку положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведённых объектов, не являющихся недвижимым имуществом, по общему правилу лицо, право собственности или законное владение которого нарушается сохранением таких объектов, может обратиться в суд с иском об устранении нарушений права, не сопряженных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции ошибочно применил положения ст. 222 ГК РФ к требованиям администрации об освобождении земельного участка от некапитальных строений и сооружений.

3. Независимость требования об освобождении участка от требования о расторжении договора

Применённые нормы: - Статья 46 ЗК РФ, пункт 4 (право арендодателя земельного участка, находящегося в публичной собственности, прекратить договорные отношения путём одностороннего отказа при невыполнении обязанности по сносу самовольной постройки) - Пункт 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.

Позиция ВС РФ:

Действующее правовое регулирование не ставит решение вопроса о сносе самовольно возведённых объектов на земельном участке, предоставленном в аренду, в зависимость от заявления или удовлетворения требований о возврате земельного участка.

Из положений п. 4 ст. 46 ЗК РФ следует, что именно невыполнение обязанности по сносу самовольной постройки или её приведению в соответствие с установленными требованиями в срок, установленный решением суда, предоставляет право арендодателю земельного участка, находящегося в публичной собственности, прецратить договорные отношения путём одностороннего отказа.

В пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждён Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.), указано, что требование о сносе самовольной постройки, возведённой на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.

Вывод: Уполномоченный орган (администрация) вправе требовать освобождения земельного участка от строений и сооружений в связи с тем, что их возведение нарушает правовой режим земельных участков и условия договора аренды. Судебные инстанции ошибочно отказали в удовлетворении встречного иска, не учтя, что администрацией заявлены требования об освобождении земельного участка от некапитальных построек, при этом вопрос о возврате спорного участка уполномоченным органом в установленном порядке не ставился.

4. Исковая давность при требовании о сносе самовольной постройки

Применённые нормы: - Статья 208 ГК РФ (исковая давность не распространяется на определённые требования) - Статья 304 ГК РФ (иск об устранении нарушений права) - Пункт 34 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - Пункт 1 ст. 622 ГК РФ (обязанность арендатора вернуть имущество при прекращении договора) - Пункт 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, утверждённого Президиумом ВС РФ 25 ноября 2020 г.

Позиция ВС РФ:

По смыслу ст. 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Вместе с тем спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законом, регулирующим данные отношения (п. 34 Постановления Пленума № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.).

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При отсутствии в договоре условия о сроке возврата арендуемой вещи срок исковой давности по иску арендодателя о возврате вещи арендатором в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя о её возврате (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, утверждённого Президиумом ВС РФ 25 ноября 2020 г.).

Вывод: Применение исковой давности к требованиям администрации об освобождении земельного участка от некапитальных построек является ошибочным. Судебные инстанции неправильно применили ст. 304 ГК РФ в части исковой давности.

5. Необходимость заявления требования о выселении

Применённые нормы: - Пункт 5.1 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (в редакции от 19 октября 2024 г.) - Пункт 55 того же Положения (порядок признания садового дома жилым домом) - Часть 3 ст. 45 ГПК РФ (заключение по требованию о выселении)

Позиция ВС РФ:

Садовым домом признаётся здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Садовый дом признаётся жилым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого располагался садовый дом, в том числе при наличии заключения по обследованию технического состояния объекта.

Поскольку в установленном порядке спорное строение не было признано жилым домом, в том числе при отсутствии доказательств проживания граждан, имеющих право пользования таким помещением, оснований для дачи заключения по требованию о выселении (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ) не имелось.

Не были предметом судебной оценки и доводы администрации о том, что спорный объект используется в качестве дачного домика, а Соколова А.Т. проживает и зарегистрирована по месту жительства в многоквартирном доме.

Вывод: Требование об освобождении земельного участка от некапитальных строений не требует обязательного заявления требования о выселении, если строение не признано жилым домом в установленном порядке.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Мегионский городской суд)

1. Неправильное применение ст. 304 ГК РФ в части исковой давности: Суд исходил из того, что администрация пропустила срок исковой давности, поскольку о нарушении должна была знать с 2009 г. Однако исковая давность не распространяется на требования о сносе постройки, созданной на земельном участке, находящемся во владении истца (администрации как собственника).

2. Неправильное применение ст. 622 ГК РФ: Суд не учёл, что положения ст. 622 ГК РФ не могут служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка обязанности по освобождению участка от возведённых объектов независимо от того, расторгнут или прецращен договор аренды.

Ошибки апелляционного суда (Судебная коллегия по гражданским делам суда ХМАО-Югры)

1. Неправильное применение ст. 222 ГК РФ: Суд применил положения о самовольной постройке к требованиям об освобождении земельного участка от некапитальных строений и сооружений (деревянных построек). Положения ст. 222 ГК РФ распространяются только на недвижимое имущество, прочно связанное с землей.

2. Неправильное толкование связи между требованиями об освобождении участка и выселением: Суд указал, что требования об освобождении участка неразрывно связаны с выселением ответчика, однако это не соответствует действующему правовому регулированию. Требование о сносе самовольной постройки может быть заявлено независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.

Ошибки кассационного суда (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции)

Кассационный суд оставил решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения, не исправив допущенные нарушения норм материального права.

Характер нарушений

Все допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку: - Повлияли на исход дела (привели к отказу в удовлетворении встречного иска администрации) - Без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав администрации как собственника земельного участка - Касаются применения норм материального права (ст. 222, 304, 622 ГК РФ; ст. 46 ЗК РФ), а не только процессуальных норм

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 декабря 2024 г. в части отказа в удовлетворении встречного иска об освобождении земельного участка - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО-Югры от 25 марта 2025 г. в части отказа в удовлетворении встречного иска об освобождении земельного участка - Определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13 августа 2025 г. в части отказа в удовлетворении встречного иска об освобождении земельного участка

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Мегионский городской суд ХМАО-Югры)

3. Основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает чёткие ориентиры для судов общей юрисдикции при рассмотрении споров о самовольных постройках на земельных участках, предоставленных в аренду:

• Судам необходимо различать недвижимое имущество (здания, сооружения, прочно связанные с землей) и некапитальные строения при применении ст. 222 ГК РФ
• Требование об освобождении участка от некапитальных строений может быть удовлетворено независимо от требования о расторжении договора аренды и возврате участка
• Исковая давность не применяется к требованиям о сносе самовольной постройки, возведённой на земельном участке, находящемся во владении истца (собственника)
• Требование о выселении не является обязательным условием удовлетворения требования об освобождении участка от строений, если строение не признано жилым домом в установленном порядке

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичного собственника земельного участка (администрации, муниципального образования): - Получает право требовать освобождения участка от самовольно возведённых некапитальных строений независимо от требования о расторжении договора аренды - Не ограничивается исковой давностью при предъявлении требований о сносе самовольной постройки - Может требовать освобождения участка без необходимости заявления требования о выселении, если строение не признано жилым домом

Ограничивается защита самовольного застройщика (Соколовой А.Т.): - Не может приобрести право собственности на некапитальные строения, возведённые в нарушение условий договора аренды - Не может ссылаться на исковую давность при защите от требований о сносе самовольной постройки - Обязана освободить земельный участок от возведённых строений

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и уточняет позиции, сформированные в следующих актах:

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» – определение критериев недвижимого имущества (прочная связь с землей)

• Постановление Пленума ВС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» – возобновление договора аренды публичного имущества на неопределённый срок

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» – применение исковой давности к требованиям о возврате имущества

• Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённый Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г. (пункт 12) – независимость требования о сносе самовольной постройки от требования о расторжении договора

• Обзор судебной практики ВС РФ № 3, утверждённый Президиумом ВС РФ 25 ноября 2020 г. (пункт 26) – начало течения исковой давности по требованиям о возврате имущества

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Распределение бремени доказывания:

• Администрация (истец по встречному иску) должна доказать:
• Факт предоставления земельного участка в аренду и условия договора
• Факт возведения на участке строений в нарушение условий договора
• Нарушение целевого использования земельного участка

• Характер возведённых строений (некапитальные или капитальные)

• Соколова А.Т. (ответчик по встречному иску) не может ссылаться на:

• Исковую давность (не применяется к требованиям о сносе самовольной постройки)
• Необходимость заявления требования о выселении (если строение не признано жилым домом)
• Связь требования об освобождении участка с требованием о расторжении договора

Стандарт доказывания: - Для установления факта возведения некапитальных строений достаточно акта обследования земельного участка (в деле имелся акт обследования от 24 сентября 2024 г.) - Не требуется доказывание угрозы жизни и здоровью граждан (апелляционный суд ошибочно требовал такого доказывания) - Не требуется доказывание проживания граждан в строении (если оно не признано жилым домом)

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих ситуациях:

• Споры о самовольных постройках на земельных участках, предоставленных в пользование на иных основаниях (безвозмездное пользование, сервитут и т.д.) – требование об освобождении участка может быть заявлено независимо от требования о прекращении права пользования

• Споры о самовольных постройках на земельных участках, находящихся в частной собственности – исковая давность не применяется к требованиям о сносе самовольной постройки, если собственник владеет участком

• Споры о некапитальных строениях, возведённых в нарушение условий договора (не только аренды, но и других договоров, предусматривающих ограничения на возведение строений) – положения ст. 222 ГК РФ не применяются, применяется ст. 304 ГК РФ

• Споры о садовых домах и дачных строениях – требование об освобождении участка от таких строений не требует обязательного заявления требования о выселении, если строение не признано жилым домом в установленном порядке

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 28 апреля 2026 г. по делу № 69-КГ26-4-К7 имеет важное значение для практики применения норм о самовольной постройке и договоре аренды публичного имущества. Коллегия чётко разграничила применение ст. 222 ГК РФ (к недвижимому имуществу) и ст. 304 ГК РФ (к некапитальным строениям), подтвердила независимость требования об освобождении участка от требования о расторжении договора, исключила применение исковой давности к требованиям о сносе самовольной постройки на земельном участке, находящемся во владении истца, и уточнила, что требование о выселении не является обязательным условием удовлетворения требования об освобождении участка от строений, если строение не признано жилым домом.

Определение направлено на усиление защиты прав публичного собственника земельного участка и обеспечение соблюдения целевого использования земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом и условиями договора аренды.