ВС отменил взыскание платы за проезд по частному участку в размере коммерческой аренды

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А56-76458/2024; Определение СКЭС ВС РФ № 307-ЭС25-9143

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 9 декабря 2025 г.; полный текст изготовлен 18 декабря 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Попов В.В. - Судьи: Грачева И.Л. (судья-докладчик), Хатыпова Р.А.

Стороны спора: - Истец (кассант): Товарищество собственников жилья «Фортис» (ТСЖ) — управляющая организация многоквартирного жилого дома - Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «ГАМП» — собственник земельного участка

Категория спора: Гражданско-правовой спор о взыскании неосновательного обогащения; договорно-имущественный спор, связанный с использованием земельного участка

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Общество с ограниченной ответственностью «ГАМП» является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004009:4240 и расположенного на нём нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Земледельческая ул., д. 5, лит. А. С указанным участком граничит земельный участок (кадастровый номер 78:34:0004009:30), на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Земледельческая ул., д. 5, корп. 2, находящийся в управлении Товарищества собственников жилья «Фортис».

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 1 июня 2023 г. по делу № А56-108326/2022 обязал Товарищество демонтировать незаконно установленные на участке Общества элементы благоустройства: 11 парковочных столбиков серого цвета, бортовой (бордюрный) камень, плиточное покрытие, а также устранить трещину и яму на асфальтобетонном покрытии. Товарищество исполнило это решение.

Ссылаясь на то, что Товарищество разместило без разрешения собственника на части участка (площадью 363,1 кв.м) элементы благоустройства и осуществляло незаконное использование участка в период с 1 августа 2021 г. по 1 августа 2024 г., Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Товариществу о взыскании 3 154 700 руб. неосновательного обогащения. Размер сбережения истец рассчитал на основании отчета независимого оценщика от 27 ноября 2023 г., в котором определена рыночная стоимость арендной платы земельных участков, предназначенных для промышленного или коммерческого использования.

Товарищество возражало, указывая, что спорная часть участка является внутриквартальным проездом, используется не только жителями управляемого им дома, но и жителями соседних домов для проезда и прохода; элементы благоустройства были выполнены застройщиком при сдаче дома в эксплуатацию; Общество не обозначило границы участка на местности и не могло бы использовать спорную часть для коммерческой деятельности; Товарищество не обогатилось за счет истца; решение по делу № А56-108326/2022 исполнено, участок используется для проезда.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (решение от 5 декабря 2024 г.): Отказал в иске Общества. Суд исходил из того, что истец не обосновал использование Товариществом участка площадью 363,1 кв.м; спорная часть является внутриквартальным проездом, используется неограниченным кругом лиц, не огорожена и не обозначена как территория, вход на которую запрещен; Общество не доказало факта извлечения Товариществом доходов или иной экономической выгоды от использования спорной территории.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 7 апреля 2025 г.): Отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование Общества в части. Суд установил, что факт использования спорной части участка именно Товариществом путем самовольного размещения элементов благоустройства установлен судебными актами по делу № А56-108326/2022; единственным выгодоприобретателем является Товарищество, включившее территорию в схему организации движения придомовой территории; пользование чужим участком должно быть оплачено. Взыскал с Товарищества 3 150 000 руб. неосновательного обогащения (с исправлением арифметической ошибки), в остальной части иска отказал.

Арбитражный суд Северо-Западного округа (постановление от 2 июля 2025 г.): Оставил постановление апелляционного суда без изменения.

Основание передачи в коллегию

Товарищество подало кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права. Определением от 21 ноября 2025 г. судьи Грачевой И.Л. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя противоположными подходами к определению размера неосновательного обогащения при использовании земельного участка:

1. Позиция суда первой инстанции: Отсутствие доказательств того, что Товарищество извлекло имущественную выгоду от использования участка, поскольку спорная часть — это внутриквартальный проезд общего пользования, а не коммерческий объект.

2. Позиция апелляционного и кассационного судов: Применение рыночной стоимости аренды земельных участков коммерческого использования без исследования того, имеет ли истец реальную возможность использовать участок в коммерческих целях и получать доход в указанном размере.

Принципиальное значение дела заключается в том, что суды не установили надлежащим образом: - фактическую площадь участка, используемого Товариществом (363,1 кв.м в исковом требовании против 44,61 кв.м, занимаемых элементами благоустройства); - вид фактического использования участка (внутриквартальный проезд общего пользования); - наличие у истца реальной возможности использовать спорную часть для коммерческой деятельности; - надлежащую цену пользования, соответствующую фактическому виду использования.

Конфликт норм материального права: между принципом платности землепользования (ст. 7, 65 ЗК РФ) и требованием определения цены пользования в соответствии с видом фактического использования (ст. 424 ГК РФ) и возможностью извлечения дохода истцом.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: Подлежит ли взысканию неосновательное обогащение в виде платы за пользование земельным участком, если участок используется в качестве внутриквартального проезда общего пользования, и если да, то в каком размере?

2. Производные вопросы: - Какие доказательства должны быть исследованы судом для установления факта использования участка ответчиком и размера такого использования? - Какая цена пользования должна применяться при определении размера неосновательного обогащения: рыночная стоимость аренды коммерческого участка или цена, соответствующая фактическому виду использования? - Должен ли суд исследовать наличие у истца реальной возможности использовать спорную часть участка для коммерческой деятельности?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд установил, что при взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком суд обязан исследовать не только факт использования участка ответчиком, но и вид фактического использования, наличие у истца реальной возможности использовать участок для коммерческой деятельности, а также определить размер платежа в соответствии с видом фактического использования, а не исходя из рыночной стоимости аренды участков иного назначения. При этом использование частного участка для прохода и проезда возможно на условиях сервитута с установлением платы, размер которой должен соответствовать фактическому виду использования.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база неосновательного обогащения и распределение бремени доказывания

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Статья 1105 ГК РФ (пункт 2) устанавливает, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Правила главы 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» и пункту 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2019), утвержденному Президиумом ВС РФ 17 июля 2019 г., по делам о взыскании неосновательного обогащения: - на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, возможность извлечения и размер дохода от использования ответчиком неосновательно полученного имущества, то есть наличие имущественной выгоды на стороне ответчика; - на ответчика возлагается обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

2. Критерий определения лица, с которого подлежит взысканию неосновательное обогащение

Согласно пункту 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утвержденному Президиумом ВС РФ 10 июня 2020 г., в целях определения лица, с которого подлежит взысканию неосновательное обогащение, необходимо установить: - сам факт приобретения или сбережения таким лицом имущества без установленных законом оснований; - что именно ответчик является неосновательно обогатившимся за счет истца; - отсутствие обстоятельств, исключающих возможность взыскания с него неосновательного обогащения.

3. Принцип платности землепользования и применение норм земельного права

Статьи 7 (подпункт 7 пункта 1) и 65 Земельного кодекса РФ устанавливают принцип платности землепользования. Если лицо пользуется чужим земельным участком в отсутствие оснований для безвозмездного пользования, оно должна оплатить собственнику участка такое пользование по цене, определяемой при аналогичных обстоятельствах с учетом вида пользования.

4. Критерий определения размера неосновательного обогащения и применение цены

При определении размера неосновательного обогащения в виде сбережения расходов на оплату пользования чужим имуществом подлежит применению цена, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы, услуги (пункт 3 статьи 424 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, взыскивая плату за пользование участком в размере рыночной стоимости арендной платы за земли коммерческого назначения, не исследовал вопрос о том, имеется ли у Общества возможность использовать спорную часть земельного участка в коммерческих целях и получать доход в указанном размере.

5. Анализ фактического использования участка и его правовой квалификации

Суд оставил без внимания подтвержденный судебными актами по делу № А56-108326/2022 факт, что спорная часть участка представляет собой внутриквартальный проезд — проход к улично-дорожной сети.

Согласно пункту 1.7 Правил благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2016 г. № 961, внутриквартальный проезд — это не являющиеся автомобильными дорогами или их частями проезды, включая тротуары, въезды и выезды, расположенные на внутриквартальной территории.

Общество установило ограждение принадлежащего ему земельного участка, оставив спорную часть для открытого доступа, то есть для прохода или проезда неограниченного круга лиц. Представитель Общества в судебном заседании подтвердил, что спорная часть участка проходит вдоль фасада МКД, не ограждена, используется для проезда и прохода.

6. Исследование доказательств о размере используемого участка

Апелляционный суд, удовлетворяя иск и взыскивая плату за пользование участком площадью 363,1 кв.м, в нарушение требований статьи 70 АПК РФ надлежащим образом не исследовал вопросы, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, и не дал оценку доводам и возражениям ответчика относительно площади участка и стоимости пользования.

Апелляционный суд не установил, какими доказательствами подтверждается факт использования Товариществом участка площадью 363,1 кв.м, с учетом того, что иск заявлен со ссылкой на размещение на участке элементов благоустройства, занимавших площадь 44,61 кв.м (подписанный сторонами акт от 2 марта 2023 г.).

7. Отсутствие доказательств имущественной выгоды ответчика и возможности использования истцом

Общество не представило доказательств, подтверждающих: - использование Товариществом спорной части участка в иных целях, чем для обустройства внутриквартального прохода неограниченного круга лиц; - извлечение Товариществом какой-либо имущественной выгоды (прибыли) от такого использования участка; - наличие у самого истца реальной возможности для использования спорной части земельного участка для осуществления какого-либо вида коммерческой деятельности, приносящей доход.

8. Возможность установления сервитута и условия платности

Использование частного участка для прохода и проезда возможно на условиях сервитута (публичного или частного) с установлением платы. Поскольку в отношении спорного участка не установлен публичный или частный сервитут, использование части участка Общества в целях проезда и прохода собственников МКД, для удобства которых были установлены элементы благоустройства, не освобождает ответчика от обязанности возместить собственнику участка пользование в размере, который подлежит определению исходя из вида фактического использования участка, занятого в спорный период элементами благоустройства.

9. Выводы о нарушениях норм материального и процессуального права

Суды трех инстанций не исследовали надлежащим образом обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, допустили нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий, применённый к данному делу

Верховный Суд установил, что при новом рассмотрении дела суду надлежит:

1. Исследовать фактическое использование участка: Установить, какая именно часть участка Общества использовалась Товариществом (с учетом размещения элементов благоустройства площадью 44,61 кв.м, а не заявленных 363,1 кв.м), и в каких целях.

2. Учесть вид использования: Признать, что спорная часть участка является внутриквартальным проездом общего пользования, а не коммерческим объектом.

3. Исследовать возможность извлечения дохода: Установить, имеется ли у Общества реальная возможность использовать спорную часть земельного участка в коммерческих целях и получать доход в размере, предложенном оценщиком.

4. Определить надлежащую цену: Применить цену пользования, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы, услуги (ст. 424 ГК РФ), исходя из вида фактического использования участка (внутриквартальный проезд), а не из рыночной стоимости аренды земель коммерческого назначения.

5. Исследовать возможность установления сервитута: Рассмотреть, может ли использование участка быть оформлено на условиях публичного или частного сервитута с установлением платы.

Указания нижестоящему суду

При новом рассмотрении дела суду надлежит: - учесть изложенное в определении СКЭС; - всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности; - правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

На основании пункта 1 статьи 29111 АПК РФ и статей 167, 176, 29111–29115 АПК РФ Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации ОПРЕДЕЛИЛА:

1. Отменить: - решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 5 декабря 2024 г.; - постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2025 г.; - постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 июля 2025 г.

2. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет принципиальный сдвиг от формального применения норм о неосновательном обогащении к субстанциальному анализу фактических обстоятельств. Если апелляционный суд ограничился констатацией факта использования участка и применением рыночной стоимости аренды коммерческого назначения, то СКЭС требует: - исследования вида фактического использования (внутриквартальный проезд общего пользования); - анализа реальной возможности истца извлекать доход в предложенном размере; - соответствия цены пользования фактическому виду использования.

Это отражает переход от формального критерия (факт использования + рыночная цена) к материальному критерию (вид использования + возможность извлечения дохода + соответствующая цена).

2. Гармонизация с позициями ВС РФ и КС РФ по неосновательному обогащению

Определение развивает и уточняет позиции, изложенные в: - Пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49 — о распределении бремени доказывания и необходимости доказать возможность извлечения дохода; - Пункте 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2019) — о том же распределении бремени; - Пункте 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020) — о необходимости установить, что именно ответчик обогатился за счет истца.

Определение СКЭС конкретизирует эти позиции применительно к земельным участкам, требуя исследования не только факта использования, но и вида использования и возможности извлечения дохода.

3. Применение принципа платности землепользования с учётом вида использования

Определение гармонизирует нормы земельного права (ст. 7, 65 ЗК РФ) с нормами гражданского права (ст. 424 ГК РФ). Принцип платности землепользования не означает автоматического применения рыночной стоимости аренды коммерческого участка. Размер платежа должен определяться исходя из вида фактического использования участка и возможности извлечения дохода в соответствующем размере.

Это особенно важно для случаев, когда частный участок используется для целей общего пользования (проезд, проход), а не для коммерческой деятельности.

4. Последствия для различных участников правоотношений

Для собственников земельных участков (истцов):

• Необходимо доказать не только факт использования участка, но и реальную возможность использовать его для коммерческой деятельности в предложенном размере;
• Рыночная оценка коммерческого использования может быть отклонена, если участок фактически используется для целей общего пользования;
• Целесообразно рассмотреть возможность установления публичного или частного сервитута с определением платы.

Для управляющих организаций и ТСЖ (ответчиков):

• Использование чужого участка для целей благоустройства и организации движения придомовой территории не освобождает от обязанности возместить пользование;
• Однако размер платежа должен соответствовать фактическому виду использования (внутриквартальный проезд), а не рыночной стоимости коммерческого участка;
• Целесообразно заключить соглашение о сервитуте с определением платы.

Для судов:

• Обязанность всесторонне исследовать вид фактического использования участка;
• Необходимость анализа возможности истца извлекать доход в предложенном размере;
• Применение цены, соответствующей виду использования, а не рыночной стоимости участков иного назначения.

5. Анти-абузивные оговорки суда

Определение содержит имплицитную анти-абузивную оговорку: суд не допускает использования норм о неосновательном обогащении для взыскания платежей в размере, несоответствующем фактическому виду использования и возможности извлечения дохода. Это предотвращает злоупотребление правом собственника, который оставляет участок открытым для общего пользования, но затем требует платежи в размере коммерческой аренды.

6. Сферы применения позиции за пределами данного дела

Позиция СКЭС применима к следующим категориям споров:

А. Использование частных участков для целей общего пользования:

• Проезды и проходы между домами;
• Парковочные места на частных участках;
• Детские площадки и зоны отдыха;
• Коммуникационные сооружения (трубопроводы, кабели).

Б. Определение размера платежей за пользование имуществом:

• Взыскание неосновательного обогащения за временное пользование имуществом;
• Определение размера платежей при отсутствии договора;
• Применение цены, соответствующей виду использования.

В. Взаимодействие земельного и гражданского права:

• Применение принципа платности землепользования в контексте неосновательного обогащения;
• Установление сервитутов как альтернативы взысканию неосновательного обогащения;
• Определение цены пользования земельным участком.

Г. Процедурные аспекты:

• Требование к судам исследовать вид фактического использования имущества;
• Анализ возможности извлечения дохода в предложенном размере;
• Применение статьи 70 АПК РФ при рассмотрении споров о неосновательном обогащении.

7. Значение для практики управления многоквартирными домами

Определение имеет особое значение для ТСЖ и управляющих организаций, которые часто размещают элементы благоустройства (парковочные места, детские площадки, зоны отдыха