ВС РФ: арендатор не обязан платить, если не может использовать имущество по назначению

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 41-КГ24-64-К4

Дата: 18 февраля 2025 г.

Состав СКГД: председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В. (докладчик), Петрушкин В.А.

Стороны: - Истец: Комитет по управлению имуществом г. Батайска (орган публичной власти — муниципальное образование) - Ответчик: Капикян Марина Мурадовна (гражданин, арендатор)

Категория спора: Договорный (аренда земельного участка); жилищно-земельный; публично-правовой элемент (градостроительное регулирование)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Комитет по управлению имуществом г. Батайска обратился в суд с исками о: 1. взыскании задолженности по арендной плате за период с 21 сентября 2020 г. по 21 декабря 2021 г. в сумме 629 016 руб. 98 коп.; 2. взыскании пени за период с 22 сентября 2020 г. по 19 марта 2022 г. в сумме 40 544 руб. 29 коп.; 3. расторжении договора аренды земельного участка.

Истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды от 26 июня 2020 г. (п. 3.2 договора предусматривал ежеквартальное внесение платежей не позднее 20 числа последнего месяца квартала).

Возражения ответчика

Капикян М.М. возражала против исков, ссылаясь на следующие обстоятельства: - земельный участок, переданный по договору аренды, не соответствовал виду разрешённого использования, указанному в договоре («торговые павильоны и киоски»); - с 29 апреля 2020 г. такой вид разрешённого использования отсутствовал в Правилах землепользования и застройки муниципального образования «город Батайск»; - земельный участок расположен в территориальной зоне Р2 (зона рекреационно-ландшафтных территорий), что исключало возможность строительства объектов капитального строительства; - 27 июля 2020 г. ей отказано в выдаче разрешения на строительство; - земельный участок отсутствовал на утверждённой схеме размещения нестационарных торговых объектов; - в результате действий истца (арендодателя) она была лишена реальной возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора; - отсутствие возможности использования имущества по назначению освобождает её от обязанности по внесению арендной платы.

Решение первой инстанции (первое рассмотрение)

Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 октября 2022 г. — в удовлетворении иска отказано.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 января 2023 г. — оставило решение без изменения.

Определение кассационного суда (первое рассмотрение)

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23 мая 2023 г. — отменило решение районного суда и апелляционное определение, направило дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решение первой инстанции (второе рассмотрение)

Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 июля 2023 г. — иск удовлетворён полностью. Суд исходил из ненадлежащего исполнения Капикян М.М. своих обязательств по договору аренды, поскольку ответчиком не представлено доказательств осуществления регулярных платежей и погашения задолженности. Суд признал расчёт задолженности арифметически верным и пришёл к выводу о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения не допускается.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23 октября 2023 г. — оставило решение без изменения.

Определение кассационного суда (второе рассмотрение)

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 19 марта 2024 г. — оставило решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 1 ноября 2024 г. восстановлен срок подачи кассационной жалобы Капикян М.М.

Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 9 января 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене названных судебных актов.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публично-правовым образованием (арендодателем) и гражданином (арендатором) по поводу обязанности последней вносить арендную плату за земельный участок, который в силу изменения градостроительного регулирования и публично-правовых ограничений не может быть использован по назначению, согласованному сторонами при заключении договора.

Конфликт лежит в плоскости соотношения: - обязанности арендатора по внесению арендной платы (ст. 615 ГК РФ); - обязанности арендодателя по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ); - принципа встречного исполнения (ст. 328 ГК РФ); - права арендатора на досрочное расторжение договора при невозможности использования имущества по назначению (ст. 620 ГК РФ); - публичного интереса в градостроительном регулировании и защите территорий.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами межотраслевой (гражданское право + земельное право + градостроительное право).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с существенными нарушениями норм материального права, допущенными нижестоящими судами при рассмотрении спора о взыскании арендной платы. Нижестоящие суды не дали оценку доводам ответчика о невозможности использования арендованного имущества по назначению в результате действий арендодателя (изменение градостроительного регулирования), что повлияло на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Освобождает ли арендатора от обязанности по внесению арендной платы невозможность использования арендованного земельного участка по назначению, согласованному сторонами при заключении договора, в результате изменения публично-правовым образованием правового режима земельного участка и его разрешённого использования?
Может ли арендатор требовать досрочного расторжения договора аренды на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ (наличие препятствующих пользованию недостатков), если такие недостатки имеют юридический характер (невозможность использования по назначению в силу градостроительного регулирования)?
Обязаны ли суды проверить и дать оценку доводам арендатора о невозможности использования имущества по назначению при рассмотрении иска о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что договор аренды носит взаимный характер, при котором риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и его назначением лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (в том числе в результате изменения публично-правовым образованием правового режима земельного участка), то арендатор не обязан вносить арендную плату. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, не дав оценку доводам ответчика о невозможности использования имущества по назначению и не проверив обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендодатель не выполнил свою обязанность по обеспечению владения и пользования сданным в аренду имуществом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Природа договора аренды и взаимные обязательства сторон

Нормативная база: - Ст. 606 ГК РФ — определение договора аренды: арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; - П. 1 ст. 611 ГК РФ — арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; - П. 1 ст. 615 ГК РФ — арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или его назначением и своевременно вносить арендную плату.

Позиция СКГД: Договор аренды — это договор с взаимными обязательствами, где каждая сторона несёт определённые риски. Обязанность арендатора по внесению платы неразрывно связана с обязанностью арендодателя по предоставлению имущества в надлежащем состоянии и в соответствии с его назначением.

2. Принцип встречного исполнения и его применение в аренде

Нормативная база: - Ст. 328 ГК РФ — встречное исполнение обязательства одной стороны обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств; - П. 2 ст. 328 ГК РФ — при непредоставлении обязанной стороной предусмотренного договором исполнения либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить или отказаться от исполнения своего обязательства; - П. 4 ст. 328 ГК РФ — правила встречного исполнения применяются, если законом или договором не предусмотрено иное; - П. 4 ст. 614 ГК РФ — специальное применение правил ст. 328 к договору аренды: если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились.

Позиция СКГД: Общее регулирование встречного исполнения (ст. 328 ГК РФ) специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ применительно к договору аренды. Из анализа этих норм следует, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Это логическое следствие принципа встречного исполнения: арендодатель не выполнил свою обязанность — арендатор освобождается от своей.

3. Просрочка кредитора и её влияние на исполнение должником

Нормативная база: - П. 3 ст. 405 ГК РФ — должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора; - П. 1 ст. 406 ГК РФ — кредитор считается просрочившим, если он отказался принять надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, договором или вытекающих из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Позиция СКГД: Хотя в данном деле речь идёт не о классической просрочке кредитора, принцип, заложенный в ст. 405–406 ГК РФ, применим: если арендодатель не обеспечил возможность использования имущества по назначению, арендатор не может быть признан просрочившим в исполнении обязанности по внесению платежа.

4. Недостатки имущества и юридическая невозможность использования

Нормативная база: - П. 2 ст. 620 ГК РФ — арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если переданное имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены при осмотре; - П. 4 ст. 620 ГК РФ — арендатор вправе требовать досрочного расторжения, если имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Позиция СКГД: К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, относятся не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ). Таким образом, изменение правового режима земельного участка, исключающее возможность его использования по назначению, может быть квалифицировано как недостаток в смысле ст. 620 ГК РФ.

5. Изменение публично-правовым образованием правового режима земельного участка

Нормативная база: - Ст. 450 ГК РФ — изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом; - Ст. 620 ГК РФ — основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Позиция СКГД: В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и защиты публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка и его разрешённое использование таким образом, что арендатор лишается возможности использовать имущество в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды.

В этом случае: - стороны могут прийти к соглашению об изменении договора (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства); - если договор не может быть изменён или стороны не приходят к соглашению, арендатор не лишён права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

6. Недопустимость возложения на арендатора обязанности платить без возможности пользования

Позиция СКГД: Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Это противоречит принципам справедливости, добросовестности и разумности, заложенным в гражданском законодательстве.

7. Процессуальные нарушения нижестоящих судов

Нормативная база: - Ст. 195 ГПК РФ — суд должен разрешить дело по существу; - Ст. 198 ГПК РФ — суд должен дать оценку доказательствам; - Ст. 390.14 ГПК РФ — основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке: существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Позиция СКГД: Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права: - не дали оценку доводам ответчика о невозможности использования имущества по назначению; - не проверили обстоятельства, свидетельствующие о том, что земельный участок не соответствовал виду разрешённого использования, указанному в договоре; - не оценили доводы ответчика о том, что с 29 апреля 2020 г. такой вид разрешённого использования отсутствовал в Правилах землепользования и застройки; - не проверили, отсутствовал ли земельный участок на утверждённой схеме размещения нестационарных торговых объектов; - не дали оценку доводам ответчика о том, что в результате действий истца она была лишена возможности пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора.

Эти нарушения не были исправлены судом апелляционной инстанции и кассационным судом, что делает их существенными и непреодолимыми.

8. Различие между передачей имущества и возможностью его использования

Позиция СКГД: Передача по акту приёма-передачи спорного земельного участка ответчику подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Суд должен был проверить, была ли у ответчика реальная возможность использовать участок по назначению в спорный период.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (решение от 26 июля 2023 г.)

Игнорирование доводов ответчика о невозможности использования имущества по назначению — суд не дал оценку возражениям ответчика о том, что земельный участок не соответствовал виду разрешённого использования, указанному в договоре, и что с 29 апреля 2020 г. такой вид разрешённого использования отсутствовал в Правилах землепользования и застройки.
Неправильное применение норм о встречном исполнении — суд не учёл, что договор аренды носит взаимный характер и что невозможность использования имущества по назначению, возникшая по причине, за которую арендатор не отвечает, освобождает его от обязанности по внесению платежа.
Неправильная квалификация обязанности арендатора — суд исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполняла обязанность по внесению платежа, не учитывая, что при отсутствии возможности использования имущества по назначению такая обязанность не возникает или приостанавливается.
Нарушение требований ст. 195 и 198 ГПК РФ — суд не дал оценку доказательствам, представленным ответчиком, и не разрешил дело по существу, проверив все обстоятельства, имеющие значение для дела.
Отсутствие анализа юридической невозможности использования имущества — суд не рассмотрел, что юридическая невозможность использования земельного участка по назначению (в силу градостроительного регулирования) является недостатком в смысле ст. 620 ГК РФ.

Ошибки суда апелляционной инстанции

Апелляционный суд не исправил ошибки суда первой инстанции, оставив решение без изменения. Это означает, что апелляционный суд также не дал оценку доводам ответчика о невозможности использования имущества по назначению и не проверил обстоятельства, свидетельствующие о нарушении арендодателем своих обязательств.

Ошибки кассационного суда

Кассационный суд оставил решение и апелляционное определение без изменения, не выявив существенные нарушения норм материального права, допущенные нижестоящими судами. Кассационный суд не проверил, были ли соблюдены требования ст. 195 и 198 ГПК РФ о разрешении дела по существу и оценке доказательств.

Характер нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку: - они касаются применения норм материального права (ст. 328, 405–406, 611, 614, 620 ГК РФ); - они повлияли на исход дела (суд удовлетворил иск о взыскании задолженности и расторжении договора, хотя должен был отказать в удовлетворении); - без их устранения невозможна защита нарушенных прав ответчика (арендатора).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ от 18 февраля 2025 г. № 41-КГ24-64-К4:

Отменены: - решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 июля 2023 г.; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23 октября 2023 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 19 марта 2024 г.
Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд первой инстанции (Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный стандарт для судов общей юрисдикции при рассмотрении споров о взыскании арендной платы:

Суды должны проверять не только факт внесения платежей, но и возможность использования арендатором имущества по назначению, согласованному сторонами при заключении договора.
Суды должны давать оценку доводам арендатора о невозможности использования имущества по причинам, за которые он не отвечает (включая изменение публично-правовым образованием правового режима земельного участка).
Суды должны применять принцип встречного исполнения (ст. 328 ГК РФ) и специальное правило п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор может требовать уменьшения платежа или отказаться от исполнения при существенном ухудшении условий пользования.
Суды должны различать физические недостатки имущества и юридическую невозможность его использования, признавая обе категории основанием для применения ст. 620 ГК РФ.

2. Защита какой стороны усиливается

Позиция ВС РФ усиливает защиту прав арендатора (в данном случае — гражданина, слабой стороны в отношениях с публично-правовым образованием):

арендатор освобождается от обязанности по внесению платежа, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую он не отвечает;
арендатор получает право на досрочное расторжение договора на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ, если имущество имеет юридические недостатки, препятствующие его использованию по назначению;
арендатор может требовать уменьшения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, если условия пользования существенно ухудшились.

Вместе с тем, позиция ВС РФ не исключает ответственность арендодателя (публично-правового образования) за ненадлежащее исполнение своих обязательств по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем его назначению.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Определение СКГД развивает и конкретизирует следующие принципы:

Принцип добросовестности и разумности — суды должны учитывать, что возложение на арендатора обязанности платить при отсутствии возможности пользования имуществом противоречит принципам справедливости и разумности;
Принцип встречного исполнения — развивает положения ст. 328 ГК РФ применительно к договорам аренды;
Защита слабой стороны — в отношениях между публично-правовым образованием и гражданином суды должны учитывать асимметрию информации и власти;
Баланс публичного и частного интереса — хотя публично-правовое образование вправе изменять правовой режим территорий в целях защиты публичного интереса, это не должно приводить к безосновательному обогащению за счёт арендатора.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение СКГД устанавливает **новый стандарт распределения бремени доказ