ВС РФ: незаконный отказ в выкупе земли прекращает начисление арендной платы

Дело № 5-КГ24-146-К2 от 11 февраля 2025 г.

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 5-КГ24-146-К2, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 11 февраля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В. и Петрушкин В.А. (докладчик).

Стороны: - Истец: Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск Московской области (орган публичной власти, муниципальное учреждение) - Ответчик: Резвушкин Николай Алексеевич (гражданин, арендатор земельных участков)

Категория спора: Договорный спор (аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности); взыскание задолженности по арендной плате и пеней; связанный административный спор о признании незаконным отказа в предоставлении земельных участков в собственность.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск подал два иска к Резвушкину Н.А.:

1. По договору аренды от 1 июля 2022 г. (земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства): - Взыскание задолженности по арендной плате за первый квартал 2023 г. в размере 462 000 руб. - Взыскание пеней за период с 16 декабря 2022 г. по 21 марта 2023 г. в размере 3 488 руб.

2. По договору аренды от 29 июля 2022 г. (земельный участок для индивидуального жилищного строительства): - Взыскание задолженности по арендной плате за первый квартал 2023 г. в размере 291 175 руб. - Взыскание пеней за период с 16 декабря 2022 г. по 21 марта 2023 г. в размере 1 389 руб.

Правовое основание: Договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, содержащие условие о праве арендодателя обратиться в суд за взысканием задолженности после однократного неисполнения арендатором обязанности по внесению полной арендной платы (пункт 4.1.6 договоров).

Процедурные действия истца: - 9 декабря 2022 г. направлены уведомления об установлении новых размеров арендной платы с 1 января 2023 г. (на основании Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области») - 21 марта 2023 г. направлены претензии о взыскании задолженности

Возражения ответчика

Резвушкин Н.А. возражал против требований, ссылаясь на то, что решением Подольского городского суда Московской области от 10 мая 2023 г. удовлетворён его административный иск к Комитету о признании незаконными решений от 11 ноября 2022 г. и от 9 января 2023 г. об отказе в предоставлении в собственность арендуемых им земельных участков без проведения торгов.

Ответчик утверждал, что незаконный отказ в реализации его права на выкуп земельных участков должен служить основанием для прекращения начисления арендной платы.

Решение первой инстанции

Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 23 августа 2023 г. (с учётом определения от 20 марта 2024 г. об исправлении описки): - Резолюция: Иск удовлетворён в полном объёме - Ключевые мотивы: Суд исходил из наличия задолженности по арендной плате; расчёт истцом размера задолженности и пеней признан правильным; ссылка ответчика на решение Подольского городского суда от 10 мая 2023 г. отклонена как не служащая основанием для прекращения начисления арендной платы

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2024 г.: - Решение первой инстанции оставлено без изменения - Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции

Постановление кассационного суда

Определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 июля 2024 г.: - Судебные постановления оставлены без изменения

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба Резвушкина Н.А.: - Просил отменить все названные судебные акты - Определением судьи ВС РФ Асташова С.В. от 25 декабря 2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между двумя противоположными интересами:

1. Интерес муниципального образования (арендодателя) в получении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в его собственности, в полном объёме в соответствии с условиями договоров аренды

2. Интерес гражданина (арендатора) в защите своего конституционного права на приобретение земельного участка в собственность, нарушенного незаконным отказом органа местного самоуправления, и в справедливом распределении финансовых последствий этого нарушения

Категория проблемы

Материально-правовая проблема с элементами межотраслевого взаимодействия: - Земельное право (ст. 39, 39.16, 39.17 Земельного кодекса РФ; принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) - Гражданское право (договорные отношения, взыскание задолженности, принцип добросовестности) - Административное право (незаконность решений органа местного самоуправления) - Налоговое право (земельный налог как альтернативная форма платежа за использование земли) - Бюджетное право (арендная плата как неналоговый доход бюджета)

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на коллегию ВС РФ в связи с необходимостью: - Уточнения правовой позиции по вопросу о взаимодействии права на выкуп земельного участка и обязанности по уплате арендной платы - Применения положений Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) о взыскании ранее уплаченной арендной платы при незаконном отказе в выкупе - Разрешения конфликта между принципом платности использования земли и принципом справедливого распределения последствий нарушения права на выкуп - Определения момента прекращения начисления арендной платы при наличии незаконного отказа

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли незаконный отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность служить основанием для прекращения начисления арендной платы за этот участок?

2. С какого момента прекращается обязанность арендатора по уплате арендной платы при наличии незаконного отказа в выкупе — с момента самого незаконного отказа или с момента вступления в законную силу судебного решения, признавшего этот отказ незаконным?

3. Может ли арендная плата взыскиваться в полном объёме, или она должна быть ограничена размером земельного налога, подлежавшего бы уплате, если бы право на выкуп не было нарушено?

4. Какие существенные нарушения норм материального и процессуального права допустили нижестоящие суды при рассмотрении данного спора?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял принципиальную позицию: незаконный отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность прекращает право арендодателя на взыскание арендной платы с момента самого нарушения (а не с момента судебного решения), однако арендная плата не может быть полностью прощена — она подлежит взысканию в части, не превышающей размер земельного налога, который арендатор должен был бы уплачивать, если бы его право на выкуп не было нарушено. Это обеспечивает справедливый баланс между правом муниципального образования на получение платежей за использование земли и правом гражданина на защиту от последствий незаконного отказа в выкупе.

B. Развёрнутое обоснование

1. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Применённые нормы: - Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) - Статья 39 Земельного кодекса РФ (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках)

Позиция ВС РФ:

Суд установил, что положения статьи 39 ЗК РФ направлены на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений. Это означает, что право гражданина на приобретение земельного участка в собственность является не просто гражданским правом, а конституционно защищённым интересом, вытекающим из фундаментального принципа земельного законодательства.

2. Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 393 Земельного кодекса РФ (продажа земельных участков в государственной или муниципальной собственности осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов) - Пункт 2 статьи 393 ЗК РФ (исключение для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения) - Пункт 5 статьи 3917 ЗК РФ (порядок рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в течение 30 дней)

Позиция ВС РФ:

Суд подчеркнул, что уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление в установленный срок и совершить одно из трёх действий: (1) подготовить и подписать договор; (2) принять решение о предоставлении участка бесплатно или в постоянное пользование; (3) принять решение об отказе с указанием всех оснований. Отказ должен быть мотивирован и основан на наличии оснований, предусмотренных статьёй 3916 ЗК РФ. Незаконный отказ (отказ без надлежащих оснований или с нарушением процедуры) является нарушением права гражданина.

3. Правовая позиция Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019)

Применённый источник: - Пункт 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утверждённый Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г.

Позиция ВС РФ:

Суд прямо ссылается на установленную ранее позицию: «лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе. Незаконный отказ органа местного самоуправления является основанием для возврата арендной платы за период с момента нарушения этого права».

Более того, если арендная плата ещё не была внесена, то она не подлежит взысканию с того момента, когда право арендатора на получение земельного участка в собственность было нарушено незаконным отказом органа местного самоуправления.

Критическое замечание ВС РФ:

Суд указал на логическую несостоятельность позиции нижестоящих судов: «В противном случае нарушение органом местного самоуправления права арендатора на приобретение земельного участка в собственность являлось бы для органа местного самоуправления более выгодным, чем его реализация». Это означает, что если бы муниципальное образование получало полную арендную плату при одновременном незаконном отказе в выкупе, оно имело бы финансовый стимул к нарушению прав граждан.

4. Момент прекращения начисления арендной платы

Применённые нормы: - Статья 39 ЗК РФ (право на приобретение земельного участка в собственность) - Пункт 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019)

Позиция ВС РФ:

Суд установил критически важный принцип: «При этом имеет значение сам факт незаконного отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность, а не дата вынесения решения суда и вступления его в законную силу».

Это означает, что: - Момент прекращения обязанности по уплате арендной платы — это момент самого незаконного отказа (в данном деле: 11 ноября 2022 г. и 9 января 2023 г., когда были приняты незаконные решения об отказе) - Судебное решение, признавшее отказ незаконным, имеет декларативный характер — оно подтверждает нарушение, но не создаёт его - Нижестоящие суды ошибочно отклонили ссылку ответчика на решение Подольского городского суда, указав, что «данное обстоятельство не может служить основанием для прекращения начисления арендной платы»

5. Принцип платности использования земли и его ограничения

Применённые нормы: - Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (принцип платности использования земли) - Статья 388, пункт 1 Налогового кодекса РФ (земельный налог как местный налог) - Пункт 2 статьи 388 НК РФ (исключение из налогообложения земельных участков, находящихся на праве безвозмездного пользования или переданных по договору аренды) - Статьи 57 и 62 Бюджетного кодекса РФ (арендная плата как неналоговый доход бюджета)

Позиция ВС РФ:

Суд признал, что право на предоставление земельного участка в собственность не означает, что в случае его реализации пользование земельным участком являлось бы бесплатным. Однако суд провёл важное различие:

• Если бы право на выкуп не было нарушено, гражданин стал бы собственником и платил бы земельный налог (в соответствии со статьёй 388 НК РФ)
• Земельный налог и арендная плата имеют одного получателя (муниципальное образование) и служат одной цели — обеспечению доходов бюджета
• Поскольку получатель платежа совпадает, то при нарушении права на выкуп арендная плата не должна превышать размер земельного налога

6. Справедливое распределение финансовых последствий нарушения

Применённые принципы: - Принцип добросовестности (общий принцип гражданского права) - Принцип справедливости и соразмерности - Принцип защиты слабой стороны (гражданина против органа публичной власти)

Позиция ВС РФ:

Суд сформулировал итоговый вывод: «поскольку получатель арендной платы и земельного налога в данном случае совпадают, то при нарушении органом местного самоуправления права гражданина на получение арендуемого участка в собственность, арендная плата не подлежит взысканию в части, превышающей размер земельного налога, подлежавшего уплате, если бы это право не было нарушено».

Это создаёт справедливый механизм: - Муниципальное образование не теряет доход (получает земельный налог вместо арендной платы) - Гражданин защищён от финансовых санкций за нарушение его прав органом власти - Стимулы органов власти к соблюдению закона усиливаются (нарушение прав становится убыточным)

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неприменение положений Земельного кодекса РФ о праве на выкуп

• Ошибка: Суд первой инстанции не применил статьи 39, 39.16, 39.17 ЗК РФ, регламентирующие право гражданина на приобретение земельного участка в собственности и порядок его реализации
• Существенность: Эти нормы являются основополагающими для разрешения спора; их неприменение привело к игнорированию конституционно защищённого права ответчика
• Влияние на исход: Суд взыскал полную арендную плату, не учитывая, что право на выкуп было нарушено

2. Неприменение Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019)

• Ошибка: Суд первой инстанции не принял во внимание пункт 30 Обзора, в котором установлено, что незаконный отказ в выкупе служит основанием для прекращения начисления арендной платы
• Существенность: Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом ВС РФ, содержит обязательные для судов разъяснения по применению законодательства
• Влияние на исход: Суд отклонил ссылку ответчика на решение Подольского городского суда, не проанализировав её в контексте установленной ВС РФ позиции

3. Неправильное определение момента прекращения обязанности по уплате арендной платы

• Ошибка: Суд исходил из того, что обязанность по уплате арендной платы сохраняется до момента вступления в законную силу судебного решения, признавшего отказ незаконным
• Существенность: Это нарушает принцип, установленный ВС РФ: момент прекращения обязанности — это момент самого незаконного отказа, а не момент судебного решения
• Влияние на исход: Суд взыскал арендную плату за период, когда право ответчика на выкуп было уже нарушено

4. Неприменение принципа платности использования земли в его ограниченном виде

• Ошибка: Суд не учёл, что при нарушении права на выкуп арендная плата не должна превышать размер земельного налога, подлежавшего бы уплате при реализации этого права
• Существенность: Это нарушает принцип справедливого распределения финансовых последствий нарушения прав
• Влияние на исход: Суд взыскал полную арендную плату, хотя она должна была быть ограничена размером земельного налога

Ошибки апелляционного и кассационного судов

Апелляционный суд (Московский городской суд): - Не исправил ошибки суда первой инстанции - Согласился с выводом о том, что решение Подольского городского суда не может служить основанием для прекращения начисления арендной платы - Не применил положения Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019)

Кассационный суд (Второй кассационный суд общей юрисдикции): - Оставил судебные постановления без изменения - Не выявил существенные нарушения норм материального права - Не применил разъяснения ВС РФ, содержащиеся в Обзоре судебной практики

Классификация нарушений по ст. 390.14 ГПК РФ

Все выявленные нарушения являются существенными нарушениями норм материального права, которые: - Повлияли на исход дела (привели к взысканию полной суммы задолженности вместо ограниченной суммы) - Без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав ответчика - Требуют отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 23 августа 2023 г. (с учётом определения от 20 марта 2024 г. об исправлении описки) - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 июля 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд первой инстанции (Дорогомиловский районный суд г. Москвы)

3. Правовые основания: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ (существенные нарушения норм материального права)

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Обязательные выводы для судов общей юрисдикции:

• При рассмотрении споров о взыскании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, суды обязаны проверить, не было ли нарушено право арендатора на приобретение участка в собственности
• Если установлено, что право на выкуп было нарушено незаконным отказом органа власти, суды должны:
• Определить момент нарушения (дату принятия незаконного решения об отказе)
• Прекратить начисление арендной платы с этого момента
• Ограничить взыскиваемую арендную плату размером земельного налога, подлежавшего бы уплате при реализации права на выкуп
• Суды не должны отклонять ссылки ответчика на решения административных судов, признавшие отказ в выкупе незаконным, без анализа их влияния на обязанность по уплате арендной платы

2. Защита какой стороны усиливается

Защита гражданина (арендатора) усиливается в следующих аспектах:

• Конституционное право на приобретение земельного участка в собственности получает судебную защиту не только в административном порядке, но и в гражданском процессе (при взыскании задолженности)
• Защита от финансовых санкций за нарушение его прав органом власти — арендная плата не может быть взыскана в полном объёме при наличии незаконного отказа
• Справедливое распределение последствий нарушения — муниципальное образование не получает дополнительного дохода от нарушения прав гражданина
• Стимулы к добросовестному поведению органов власти — нарушение прав становится убыточным для органа власти

Позиция органов публичной власти (арендодателя) остаётся защищённой:

• Они сохраняют право на получение платежей за использование земли (в виде земельного налога)
• Они могут взыскивать арендную плату за период до момента нарушения права на выкуп
• Они могут взыскивать пени за период до момента нарушения

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ

Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2019): - Определение развивает и конкретизирует положения пункта 30 Обзора - Применяет принцип, установленный ВС РФ, к новым фактическим обстоятельствам (взыскание арендной платы в части, превышающей земельный налог)

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: - Определение усиливает защиту этого принципа, установленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ - Показывает, что этот принцип имеет не только материально-правовое, но и финансовое измерение

Принцип добросовестности: - Определение применяет общий принцип гражданского права к отношениям между гражданином и органом публичной власти - Показывает, что органы власти не могут использовать свои нарушения в целях получения дополнительного дохода

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Изменение стандарта доказывания:

• Для истца (муниципального образования): Недостаточно доказать наличие задолженности по арендной плате; необходимо также доказать, что право ответчика на выкуп не было нарушено, или что нарушение произошло после периода, за который взыскивается плата
• Для ответчика (арендатора): Достаточно доказать, что он подал заявление о выкупе и получил нез