ВС подтвердил право Росреестра погашать записи об аренде без прямого указания в судебном акте

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № АПЛ25-287; Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 октября 2025 г.

Состав Апелляционной коллегии: - Председательствующий: Зайцев В.Ю. (судья-докладчик) - Члены коллегии: Зинченко И.Н., Киселева А.П. - Секретарь: Иванов В.Н. - Участие прокурора: Карпов К.Н. (Генеральная прокуратура РФ)

Стороны спора: - Административный истец (истец по апелляции): Общество с ограниченной ответственностью «Гавань» (статус — арендатор земельных участков, находящихся в публичной собственности) - Ответчик: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - Заинтересованное лицо: Министерство юстиции Российской Федерации (Минюст России) - Прокурор: Карпов К.Н. (Генеральная прокуратура РФ)

Категория спора: Административное дело об оспаривании нормативного правового акта (абстрактный нормоконтроль); административный иск о признании недействующим нормативного правового акта.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) приказом от 7 декабря 2023 г. № П/0514 (зарегистрирован в Минюсте России 31 января 2024 г., регистрационный номер 77083, размещен на официальном интернет-портале правовой информации 1 февраля 2024 г.) установила порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — Порядок). Порядок определяет структуру и объем сведений в трех реестрах: кадастре недвижимости, реестре прав на недвижимость и реестре границ, а также правила внесения сведений и структуру координат геодезической основы.

Согласно пункту 13 Порядка в реестре прав на недвижимость записям присваиваются статусы: «актуальная» (содержит актуальные на текущий момент сведения о зарегистрированных правах, ограничениях, обременениях, сделках, правопритязаниях); «погашенная» (присваивается неактуальным записям о ранее зарегистрированных правах, ограничениях, обременениях, за исключением записей со статусом «архивные»); «архивная» (присваивается неактуальным записям в связи со снятием с учета объекта недвижимости).

Общество с ограниченной ответственностью «Гавань» — арендатор земельных участков, находящихся в публичной собственности — оспорило абзац третий пункта 13 Порядка в части, позволяющей государственному регистратору прав исключить (погасить) в ЕГРН запись о зарегистрированном обременении в виде аренды на основании судебного акта, в резолютивной части которого не решен вопрос о прекращении указанного обременения и (или) исключении (погашении) записи о таком обременении в ЕГРН. Государственный регистратор прав на основании вступивших в законную силу судебных актов, признавших сделки с участием Общества незаключенными, исключил (погасил) в ЕГРН записи регистрации обременений земельных участков в виде аренды в пользу Общества. Арбитражные суды отказали в удовлетворении требования Общества о признании указанных действий незаконными.

Процессуальная история

Первая инстанция (Верховный Суд РФ, административное дело № АКПИ25-223): Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2025 г. в удовлетворении административного иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что: - Росреестр обладает компетенцией по принятию Порядка в соответствии с частью 7 статьи 7 Закона о государственной регистрации недвижимости и пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии; - требования к процедуре принятия и введения в действие оспариваемого нормативного правового акта соблюдены; - оспариваемое положение не противоречит федеральному законодательству большей юридической силы; - наличие в ЕГРН непогашенной записи о правах аренды, сделка по которой признана судебным актом незаключенной, не отвечает принципам достоверности государственных реестров; - заявленное требование обусловлено несогласием Общества с действиями государственного регистратора и судебными актами, что не может быть проверено при рассмотрении административного дела в рамках абстрактного нормоконтроля.

Апелляционная инстанция (Апелляционная коллегия ВС РФ): В апелляционной жалобе Общество просило отменить решение суда первой инстанции как незаконное и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. Административный истец считал, что суд первой инстанции не дал оценки его доводам о противоречии абзаца третьего пункта 13 Порядка федеральному законодательству и нарушении его прав и законных интересов как арендатора земельных участков в публичной собственности.

В возражениях на апелляционную жалобу Росреестр указал, что обжалуемое решение вынесено с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Минюст России поддержал позицию, изложенную в отзыве на административный иск.

Административный истец, извещенный о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, представителя в суд апелляционной инстанции не направил и просил рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Решение апелляционной коллегии: Апелляционная коллегия оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не нашла. Решение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2025 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Общества — без удовлетворения.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возникает между двумя группами интересов и принципов:

С одной стороны — интерес арендатора (Общества) в сохранении записей о зарегистрированных правах аренды в ЕГРН, даже если соответствующие сделки признаны судом незаключенными, и требование о том, что исключение (погашение) записи должно быть прямо указано в резолютивной части судебного акта.

С другой стороны — принцип достоверности государственного реестра, требующий исключения из ЕГРН информации о правах, которые фактически не существуют (поскольку сделка признана незаключенной), и полномочие государственного регистратора прав совершать учетно-регистрационные действия на основе вступивших в законную силу судебных актов, даже если в резолютивной части не содержится прямого указания на необходимость погашения записи.

Спор касается толкования абзаца третьего пункта 13 Порядка, который позволяет присваивать статус «погашенная» неактуальным записям о ранее зарегистрированных правах, ограничениях, обременениях, за исключением записей со статусом «архивные». Общество полагает, что эта норма противоречит абзацу второму пункта 1 статьи 8¹, пункту 1 статьи 131 ГК РФ, частям 5, 6 статьи 1, пункту 5 части 2 статьи 14, части 3 статьи 58 Закона о государственной регистрации недвижимости, а также пунктам 182–186 Порядка, предусматривающим возможность совершения государственным регистратором учетно-регистрационных действий только при наличии прямого указания в судебном акте.

Дело имеет принципиальное значение, поскольку затрагивает баланс между: - принципом достоверности государственных реестров (требующим исключения неактуальной информации); - правом собственника на надлежащее отражение его имущественного статуса в реестре; - полномочиями государственного регистратора по интерпретации судебных актов и совершению учетно-регистрационных действий; - защитой интересов третьих лиц, полагающихся на информацию в ЕГРН.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной правовой вопрос:

Соответствует ли абзац третий пункта 13 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (в части, позволяющей государственному регистратору прав исключить (погасить) в ЕГРН запись о зарегистрированном обременении в виде аренды на основании судебного акта, в резолютивной части которого не решен вопрос о прекращении указанного обременения и (или) исключении (погашении) записи о таком обременении в ЕГРН) федеральному законодательству большей юридической силы, в частности абзацу второму пункта 1 статьи 8¹, пункту 1 статьи 131 ГК РФ, частям 5, 6 статьи 1, пункту 5 части 2 статьи 14, части 3 статьи 58 Закона о государственной регистрации недвижимости?

Производный процессуальный вопрос:

Может ли суд при рассмотрении административного дела в рамках абстрактного нормоконтроля проверять законность и обоснованность конкретных действий государственного регистратора прав и судебных актов, на основании которых эти действия совершены?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ подтвердила позицию суда первой инстанции о том, что оспариваемое положение абзаца третьего пункта 13 Порядка не противоречит федеральному законодательству большей юридической силы и правомерно позволяет государственному регистратору прав исключать (погашать) в ЕГРН записи о зарегистрированных обременениях на основании вступивших в законную силу судебных актов, признавших соответствующие сделки незаключенными, даже если в резолютивной части судебного акта не содержится прямого указания на необходимость погашения записи в реестре. Такое исключение (погашение) записи соответствует принципу достоверности государственного реестра и не нарушает прав и законных интересов арендатора, поскольку государственная регистрация является лишь формальным условием обеспечения государственной защиты прав, а не условием их возникновения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Компетенция Росреестра по принятию оспариваемого Порядка

Апелляционная коллегия исходила из того, что вывод суда первой инстанции о наличии у Росреестра компетенции по принятию Порядка согласуется с частью 7 статьи 7 Закона о государственной регистрации недвижимости и пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457. Эти нормативные акты наделяют Росреестр полномочиями по установлению порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объема вносимых в реестры сведений. Требования к процедуре принятия, правилам введения в действие оспариваемого нормативного правового акта соблюдены (приказ зарегистрирован в Минюсте России 31 января 2024 г., регистрационный номер 77083, размещен на официальном интернет-портале правовой информации 1 февраля 2024 г.).

2. Правовое основание для признания нормативного правового акта недействующим

Согласно пункту 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для признания нормативного правового акта не действующим полностью или в части является его несоответствие иному нормативному правовому акту большей юридической силы. Апелляционная коллегия подтвердила вывод суда первой инстанции о том, что по настоящему административному делу такое основание для признания Порядка частично недействующим отсутствует. Федерального закона или иного нормативного правового акта большей юридической силы, которым бы противоречило оспариваемое положение, определяющее статус «погашенная» как присваиваемый неактуальной записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке, за исключением неактуальных записей со статусом «архивные», не имеется.

3. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Апелляционная коллегия развернула анализ принципов государственной регистрации, закрепленных в ГК РФ и Законе о государственной регистрации недвижимости:

3.1. Принцип проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности

Согласно абзацам первому и второму пункта 1 статьи 8¹ ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Апелляционная коллегия признала правомерным вывод суда первой инстанции о том, что наличие в ЕГРН непогашенной записи о правах аренды, сделка по которой вступившим в законную силу судебным актом признана незаключенной, не отвечает принципам достоверности государственных реестров, поскольку приводит к отражению неактуальной информации, что способствует введению в заблуждение третьих лиц, полагающихся на соответствующие сведения реестра, служит препятствием для собственника в реализации его прав в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, а также препятствует совершению дальнейших учетно-регистрационных действий в отношении указанного имущества.

3.2. Государственная регистрация как условие доказательства существования права

Согласно части 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Апелляционная коллегия использовала эту норму для обоснования того, что если судебный акт признал сделку незаключенной, то право, якобы возникшее из этой сделки, не существует, и его отражение в реестре противоречит принципу достоверности.

3.3. Структура и содержание ЕГРН

Согласно части 2 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных сведений. Апелляционная коллегия подчеркнула, что ключевым требованием к ЕГРН является достоверность содержащихся в нем сведений.

3.4. Ведение ЕГРН и исключение сведений

Согласно части 1 статьи 7 Закона о государственной регистрации недвижимости ведение ЕГРН осуществляется путем внесения сведений, изменения указанных сведений и исключения указанных сведений из реестра в порядке, установленном названным федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации. Ведение ЕГРН осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений. Апелляционная коллегия исходила из того, что исключение (погашение) записи о праве, которое не существует в силу судебного акта, является частью надлежащего ведения реестра в соответствии с принципом достоверности.

3.5. Ответственность органа регистрации прав

Согласно пункту 3 части 1 статьи 66 Закона о государственной регистрации недвижимости орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных данным федеральным законом, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в ЕГРН. Апелляционная коллегия использовала эту норму для обоснования того, что Росреестр обязан обеспечивать достоверность реестра, что включает исключение неактуальной информации.

4. Позиция Конституционного Суда РФ о природе государственной регистрации

Апелляционная коллегия ссылалась на неоднократные позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения от 5 июля 2001 г. № 154-О, от 26 октября 2021 г. № 2300-О, от 27 декабря 2022 г. № 3417-О и др.), согласно которым государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Апелляционная коллегия использовала эту позицию для обоснования того, что государственная регистрация не является условием возникновения права, а лишь условием его доказательства и защиты. Следовательно, если право не возникло (сделка признана незаключенной), то его отражение в реестре противоречит природе регистрации как удостоверения юридической силы правоустанавливающих документов.

5. Соответствие оспариваемого положения принципам государственной регистрации

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что оспариваемое положение абзаца третьего пункта 13 Порядка, определяющее статус «погашенная» как присваиваемый неактуальной записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке, за исключением неактуальных записей со статусом «архивные» (которые утратили актуальность в связи со снятием с учета объекта недвижимости), соответствует принципам государственной регистрации, закрепленным в ГК РФ и Законе о государственной регистрации недвижимости. Это положение позволяет государственному регистратору прав совершать учетно-регистрационные действия, направленные на обеспечение достоверности реестра, на основе вступивших в законную силу судебных актов, даже если в резолютивной части судебного акта не содержится прямого указания на необходимость погашения записи.

6. Отсутствие противоречия пунктам 182–186 Порядка

Общество ссылалось на пункты 182–186 Порядка, предусматривающие возможность совершения государственным регистратором учетно-регистрационных действий только в случае, если судебный акт содержит прямое указание на необходимость их совершения. Апелляционная коллегия не развернула подробный анализ этого аргумента, но имплицитно признала, что абзац третий пункта 13 Порядка не противоречит пунктам 182–186, поскольку исключение (погашение) записи о праве, которое не существует в силу судебного акта, признавшего сделку незаключенной, является необходимым следствием судебного акта, даже если в его резолютивной части не содержится прямого указания на погашение записи.

7. Процессуальные границы абстрактного нормоконтроля

Апелляционная коллегия подчеркнула, что вывод суда первой инстанции о том, что заявленное административным истцом требование обусловлено его несогласием с действиями государственного регистратора прав по исключению (погашению) из ЕГРН записей регистрации обременений земельных участков в виде аренды в пользу Общества на основании вступивших в законную силу судебных актов, признавших сделки с его участием незаключенными, а также с судебными актами, принятыми по иску Общества о признании этих действий незаконными, подтверждается содержанием административного иска. Между тем проверка законности и обоснованности таких действий и решений не может быть осуществлена судом при рассмотрении административного дела в рамках абстрактного нормоконтроля.

Апелляционная коллегия исходила из того, что при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд должен проверять соответствие оспариваемого положения федеральному законодательству большей юридической силы, а не законность и обоснованность конкретных действий органов власти, совершенных на основе этого положения. Проверка законности конкретных действий государственного регистратора может быть осуществлена в рамках отдельного судебного разбирательства (например, в арбитражном суде при рассмотрении спора о признании действий незаконными).

8. Надлежащая мотивировка решения суда первой инстанции

Апелляционная коллегия отклонила утверждение Общества о том, что суд первой инстанции не дал оценки его доводам о несоответствии абзаца третьего пункта 13 Порядка федеральному законодательству и нарушении его прав и законных интересов. Апелляционная коллегия указала, что решение суда должным образом мотивировано, в нем дан правильный правовой анализ норм, регулирующих рассматриваемые отношения, а также отражены все юридически значимые обстоятельства по делу, подлежащие выяснению судом согласно части 8 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Конкретное разрешение спора

Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь пунктом 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (согласно которому основанием для отказа в удовлетворении административного иска является отсутствие оснований для признания нормативного правового акта не действующим), определила: решение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гавань» — без удовлетворения.

Критерий, применённый к данному делу

Критерий соответствия оспариваемого положения федеральному законодательству большей юридической силы: Апелляционная коллегия применила критерий, согласно которому оспариваемое положение нормативного правового акта может быть признано недействующим только в том случае, если оно противоречит федеральному закону или иному нормативному правовому акту большей юридической силы. В данном деле такого противоречия не установлено, поскольку абзац третий пункта 13 Порядка соответствует принципам государственной регистрации, закрепленным в ГК РФ и Законе о государственной регистрации недвижимости, в частности принципу достоверности государственного реестра.

Указания нижестоящим судам и органам

Апелляционное определение не содержит прямых указаний нижестоящим судам или государственному регистратору о порядке исполнения. Однако из содержания определения следуют следующие выводы:

1. Для государственного регистратора прав (Росреестра): Апелляционная коллегия подтвердила правомерность исключения (погашения) в ЕГРН записей о зарегистрированных обременениях (в частности, аренде) на основании вступивших в законную силу судебных актов, признавших соответствующие сделки незаключенными, даже если в резолютивной части судебного акта не содержится прямого указания на необходимость погашения записи. Такие действия соответствуют принципу достоверности государственного реестра и являются надлежащим исполнением полномочий государственного регистратора.

2. Для арбитражных судов и судов общей юрисдикции: Апелляционная коллегия подтвердила, что проверка законности и обоснованности конкретных действий государственного регистратора прав по исключению (погашению)