ВС подтвердил ничтожность сделок по земле сельхозназначения, выведенной из оборота

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-155-К4

Дата определения: 26 августа 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселёв А.П., Петрушкин В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации (орган публичной власти, действующий в защиту интересов Российской Федерации и неопределённого круга лиц) - Ответчики: - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (орган публичной власти) - 34 физических лица (граждане Российской Федерации): Александрова А.В., Асфари Д.А., Быков А.А., Бурлаковская Т.И., Вожов А.А., Вожова К.А., Гурина О.Н., Гурина Е.Г., Турин Г.Ю., Губкин В.В., Демиденко В.Ю., Ефремов В.П., Жители А.А., Земская И.И., Злоказов А.Е., Иванов Н.В., Крюков П.Н., Кичик Л.М., Коткова И.А., Лабышкина Е.В., Леонтьева А.Л., Пацей Е.Н., Подмогильный А.В., Постолова К.В., Постолова Ю.И., Попов М.П., Ситников А.Д., Сухорукова О.К., Сухоруков В.П., Сычев Д.А., Файфман А.А., Фролова С.К., Черкасов С.В., Чуйкова Ю.М., Шаплыко Т.А. - Третьи лица: Банк ГПБ (АО) (кредитная организация, поддержавшая доводы кассационных жалоб)

Категория спора: Земельный спор, связанный с признанием сделок недействительными (ничтожными), применением последствий недействительности, признанием объектов капитального строительства самовольными постройками и их сносом. Спор затрагивает вопросы охраны земель сельскохозяйственного назначения, защиты публичных интересов, экологической безопасности.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации обратился в суд с исковым заявлением в интересах Российской Федерации и неопределённого круга лиц. Основание иска: в результате надзорных мероприятий выявлены факты незаконного распоряжения межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (МТУ Росимущества) 96 земельными участками общей площадью 6,2 га из земель сельскохозяйственного использования.

Истец просил: 1. Признать недействительными (ничтожными) договоры аренды земельных участков от 26 июня 2009 г., заключённые между ТУ Росимущества и ОАО «Адлерский чай» 2. Признать недействительными распоряжения МТУ Росимущества от 2 июля 2019 г. об изменении вида разрешённого использования земельных участков 3. Признать недействительными дополнительные соглашения от 30 сентября 2020 г. к договорам аренды 4. Признать недействительными договоры аренды вновь образованных земельных участков от 9 июля 2019 г. 5. Признать объекты капитального строительства, возведённые на спорных участках, самовольными постройками, подлежащими сносу 6. Применить последствия недействительности сделок (возврат земельных участков, восстановление в ЕГРН записей о виде разрешённого использования)

Возражения ответчиков

Ответчики (физические лица) оспаривали решение суда первой инстанции, утверждая, что они добросовестно приобрели права на земельные участки и возвели на них объекты недвижимости на основании договоров, заключённых с надлежащими контрагентами. Они ссылались на наличие разрешительных документов (уведомлений о соответствии), выданных администрацией г. Сочи, и на регистрацию прав в ЕГРН.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 12 августа 2022 г.)

Резолюция: Исковые требования удовлетворены полностью.

Ключевые мотивы: - Суд установил, что ОАО «Адлерский чай» не имело намерения использовать предоставленные в аренду земельные участки по назначению, предусмотренному законом и договорами; сельскохозяйственную деятельность на них не осуществляло - Договоры аренды совершены при недобросовестном поведении сторон, с нарушением явно выраженного законодательного запрета, без намерения создать соответствующие правовые последствия - Оспариваемые распоряжения МТУ Росимущества, дополнительные соглашения и договоры аренды вновь образованных участков являются элементами одной сделки, направленной на обход установленного законом порядка предоставления публичных земель - Ответчики, действуя с должной осмотрительностью, имели возможность получить информацию о том, что участки относились к категории земель сельскохозяйственного назначения и предоставлены без проведения торгов для сельскохозяйственного использования - Разрешительные документы, выданные администрацией г. Сочи, основаны на ничтожных договорах аренды и не предоставляют ответчикам право на возведение спорных объектов

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, апелляционное определение от 20 февраля 2024 г.)

Апелляционная коллегия оставила решение Адлерского районного суда без изменения. Апелляционные жалобы Демиденко В.Ю., Подмогильного А.В., Пацей Е.Н., Губкина В.В., Жигилей А.А. оставлены без удовлетворения. Апелляционная жалоба не привлечённого к участию в деле Львова Е.В. оставлена без рассмотрения по существу.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 22 августа 2024 г.)

Кассационная коллегия оставила решение Адлерского районного суда и апелляционное определение Краснодарского краевого суда без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

По кассационным жалобам Демиденко В.Ю., Подмогильного А.В., Пацей Е.Н. и Губкина В.В. дело передано в Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ. Определением судьи Петрушкина В.А. от 25 июля 2025 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичными интересами Российской Федерации (охрана земель сельскохозяйственного назначения, защита окружающей среды, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан) и частными интересами физических лиц, которые приобрели права на земельные участки и возвели на них жилые дома.

Конфликт заключается в следующем: - Земельные участки первоначально предоставлялись государственному совхозу для сельскохозяйственной деятельности (производства чайных культур) - В результате последовательных действий (переуступок прав, изменения вида разрешённого использования, раздела участков) земли были выведены из сельскохозяйственного оборота и использованы для строительства жилых домов - Ответчики утверждали, что они добросовестно приобрели права и имели разрешительные документы; истец (прокуратура) настаивала на том, что вся цепочка сделок является ничтожной, так как нарушает явно выраженный законодательный запрет на использование земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с сельским хозяйством

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой и межотраслевой (земельное право, гражданское право, градостроительное право, экологическое право).

Основные материально-правовые вопросы: - Применение норм о ничтожности сделок (ст. 168 ГК РФ) - Толкование понятия «публичные интересы» в контексте охраны земель сельскохозяйственного назначения - Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения и ограничения на их использование - Признание объектов самовольными постройками (ст. 222 ГК РФ)

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с необходимостью проверки правильности применения и толкования норм материального права (в частности, норм о ничтожности сделок, посягающих на публичные интересы, и норм земельного законодательства) при рассмотрении спора, имеющего значение для формирования единообразной судебной практики в области защиты земель сельскохозяйственного назначения и публичных интересов.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Являются ли договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключённые между государственным органом и юридическим лицом, а также последующие распоряжения об изменении вида разрешённого использования и договоры аренды вновь образованных участков, ничтожными сделками, посягающими на публичные интересы в смысле ст. 168 ГК РФ, если они совершены в нарушение явно выраженного законодательного запрета на использование земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с сельским хозяйством?

2. Могут ли быть признаны самовольными постройками объекты капитального строительства, возведённые на земельных участках, условиями договоров аренды которых не предусматривалась возможность создания соответствующих объектов, если договоры аренды являются ничтожными?

3. Имеют ли право нижестоящие суды отменять или изменять судебные постановления в кассационном порядке на основании переоценки доказательств и переустановления фактических обстоятельств, или кассационная проверка ограничивается проверкой существенных нарушений норм материального и процессуального права?

4. Какова роль добросовестности приобретателя прав на земельные участки при квалификации сделок как ничтожных, посягающих на публичные интересы?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций правильно применили нормы материального права при квалификации оспариваемых сделок как ничтожных, посягающих на публичные интересы в области охраны земель сельскохозяйственного назначения. Выводы нижестоящих судов о недобросовестном характере действий ответчиков, направленных на вывод земельных участков из сельскохозяйственного оборота в нарушение основных начал земельного законодательства, соответствуют приведённым нормам права и разъяснениям Пленума ВС РФ по их применению.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы охраны земель и природных ресурсов

Применённые нормы: - Статья 9 Конституции РФ (части 1 и 2): земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов; земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности - Статья 36 Конституции РФ (части 2 и 3): владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона - Статья 42 Конституции РФ: гарантировано право на благоприятную окружающую среду и достоверную информацию о её состоянии - Статья 58 Конституции РФ: каждый обязан сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам

Позиция Конституционного Суда РФ: Постановление КС РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П: конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений и является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

2. Принципы земельного законодательства

Применённые нормы: - Статья 1 Земельного кодекса РФ (подпункты 1, 2, 6, 8): основные принципы земельного законодательства включают: - учёт значения земли как основы жизни и деятельности человека, регулирование отношений по использованию и охране земли исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве - приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества - приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешённого использования

3. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Применённые нормы: - Пункт 2 статьи 260 ГК РФ: на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесённым к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением - Статья 77 ЗК РФ (пункт 1): землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населённого пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей - Статья 78 ЗК РФ (пункт 1): земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) - Статья 42 ЗК РФ: собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов - Статья 12 ЗК РФ: цели охраны земель — предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для улучшения свойств земель, для восстановления плодородия земель сельскохозяйственного назначения

Применённые специальные законы: - Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 1 пункта 3 статьи 1): оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (статья 8): собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения - Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (пункт 3 части 1 статьи 7 и статья 8): с момента включения земель сельскохозяйственного назначения в границы населённого пункта земельный участок фактически переводится в категорию населённых пунктов

Вывод СКГД: До перевода земли в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешённого использования земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, дачного строительства.

4. Ничтожность сделок, посягающих на публичные интересы

Применённые нормы: - Пункт 2 статьи 168 ГК РФ: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Применённое Постановление Пленума ВС РФ: Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

• Пункт 74: Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность

• Пункт 75: Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы

• Применительно к статьям 166, 168 ГК РФ: Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды

5. Самовольные постройки и условия договора аренды

Применённые нормы: - Статьи 40 и 41 ЗК РФ (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 и пункт 1 статьи 41): арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов - Статья 222 ГК РФ: постройка, возведённая на чужом земельном участке без согласия его собственника, является самовольной постройкой

Применённое Постановление Пленума ВС РФ: Постановление Пленума ВС РФ № 44 (пункт 20): при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведённая арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

6. Изменение вида разрешённого использования земельных участков

Применённые нормы: - Часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ: изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов

Вывод СКГД: Самостоятельное изменение арендатором вида разрешённого использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определённого вида использования. Вместе с тем доказательств, подтверждающих основания для перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов, а также соблюдения установленной законом процедуры, не представлено.

7. Полномочия прокурора на защиту публичных интересов

Применённые нормы: - Часть 1 статьи 45 ГПК РФ: прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований - Пункт 4 статьи 27 и пункт 3 статьи 35 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»: прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение

8. Пределы кассационного пересмотра

Применённые нормы: - Статья 390 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов - Часть 1 статьи 390 ГПК РФ: СКГД ВС РФ проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой, апелляционной и кассационной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении - Часть 2 статьи 390.15 ГПК РФ: СКГД ВС РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими

Применённое Постановление Пленума ВС РФ: Постановление Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» (абзац 3 пункта 32): под интересами законности следует понимать необходимость проверки правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав,