ВС РФ: арендатор с нарушениями не может выкупить госимущество по льготному закону

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А32-64821/2023; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 308-ЭС24-22761

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 27 марта 2025 г.; полный текст изготовлен 10 апреля 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Попов В.В. - Судьи: Борисова Е.Е. (судья-докладчик), Чучунова Н.С.

Стороны спора: - Истец (заявитель): Общество с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус» (микропредприятие, субъект малого предпринимательства) - Ответчик: Министерство имущественных отношений Ставропольского края (уполномоченный орган, публичный собственник) - Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Участник: Прокуратура Ставропольского края

Категория спора: Публично-правовой спор об оспаривании решения органа, осуществляющего публичные полномочия (административный исковой спор по главе 24 АПК РФ); имущественный спор о выкупе государственного имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

ООО «Ставропольский пляжный корпус» арендовало у государства (Ставропольского края) нежилые здания, расположенные в городе Сочи (проходная, аэрарии, лодочная станция, склад, приморский пляжный корпус), на основании договора аренды от 23 января 2018 г. Договор был заключен на срок до 24 июля 2031 г. 28 февраля 2023 г. общество обратилось в Министерство имущественных отношений Ставропольского края с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по рыночной стоимости (66 630 000 руб.) в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства...». Письмом от 27 марта 2023 г. № 4620/05 министерство отказало в выкупе, ссылаясь на несоответствие критериям, установленным пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ. Однако в период между подачей заявления и отказом (май–июль 2022 г.) министерством была проведена проверка, выявившая существенные нарушения: недопроизведение капитального ремонта кровли, использование помещений для проживания граждан, отсутствие текущего ремонта, ненадлежащий эксплуатационный контроль. 11 августа 2023 г. министерство заявило об одностороннем отказе от договора аренды. Общество обратилось в суд с требованием признать отказ незаконным и обязать министерство заключить договор купли-продажи.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Краснодарского края (решение от 15 апреля 2024 г.): Удовлетворил требования общества. Признал решение министерства об отказе в выкупе незаконным. Обязал министерство заключить договор купли-продажи на условиях, установленных судебным актом. Указал, что договор считается заключенным со дня вступления решения в законную силу, и это служит основанием для государственной регистрации перехода права собственности. Применил правило исключительной подсудности по месту нахождения недвижимого имущества (статья 38 АПК РФ), рассмотрев дело в Краснодарском крае.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 21 июля 2024 г.): Оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (постановление от 31 октября 2024 г.): Оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Основание передачи в коллегию: Кассационная жалоба Министерства имущественных отношений Ставропольского края, поданная в ВС РФ. Министерство просило отменить судебные акты, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение. Прокуратура Ставропольского края поддержала позицию министерства в отзыве на кассационную жалобу.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор содержит два взаимосвязанных правовых конфликта:

1. Процессуальный конфликт: Применимо ли правило об исключительной подсудности (статья 38 АПК РФ) к делам об оспаривании решений органов публичной власти, возникающим из публично-правовых отношений (глава 24 АПК РФ), когда в совокупности с требованием об оспаривании предъявлено имущественное требование об обязании заключить договор, влекущее государственную регистрацию прав на недвижимость? Или такие дела подлежат рассмотрению по месту нахождения органа власти (статья 35 АПК РФ)?

2. Материально-правовой конфликт: Может ли арендатор, допустивший существенные нарушения условий договора аренды государственного имущества (неисполнение обязанностей по ремонту, нецелевое использование, нарушение санитарных норм), реализовать преимущественное право на выкуп этого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, если такие нарушения послужили основанием для одностороннего отказа собственника от договора? Должны ли суды проверять все обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении арендатором договорных обязательств, или достаточно проверить только наличие задолженности по арендной плате?

Принципиальное значение: Дело имеет значение для унификации практики применения правил подсудности в публично-правовых спорах, содержащих имущественные требования, и для определения пределов проверки судами соответствия арендатора условиям Федерального закона № 159-ФЗ при наличии доказательств существенного нарушения договора аренды.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Подлежит ли применению правило об исключительной подсудности (часть 1 статьи 38 АПК РФ) к делам об оспаривании решений органов публичной власти, возникающим из публично-правовых отношений (глава 24 АПК РФ), в которых наряду с требованием об оспаривании предъявлено имущественное требование об обязании заключить договор, влекущее государственную регистрацию прав на недвижимость?

2. Обязаны ли суды при проверке законности отказа публичного собственника в выкупе арендуемого имущества по Федеральному закону № 159-ФЗ проверять и оценивать все обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении арендатором условий договора аренды (помимо задолженности по арендной плате), включая ненадлежащее содержание имущества, нецелевое использование, нарушение санитарных и строительных норм?

3. Может ли арендатор реализовать преимущественное право на выкуп государственного имущества, если между подачей заявления о выкупе и рассмотрением дела публичный собственник заявил об одностороннем отказе от договора аренды на основании существенного нарушения арендатором условий договора?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, установив две ключевые правовые позиции:

1. По процессуальному вопросу: Правила исключительной подсудности (часть 1 статьи 38 АПК РФ) не применяются к делам об оспаривании решений органов публичной власти, возникающим из публично-правовых отношений (глава 24 АПК РФ), даже если в совокупности с требованием об оспаривании предъявлено имущественное требование об обязании заключить договор, влекущее государственную регистрацию прав на недвижимость. Такие дела подлежат рассмотрению по месту нахождения органа власти (статья 35 АПК РФ), то есть в Арбитражном суде Ставропольского края, а не Краснодарского края.

2. По материально-правовому вопросу: При проверке законности отказа публичного собственника в выкупе арендуемого имущества по Федеральному закону № 159-ФЗ суды обязаны проверить и дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам, свидетельствующим о соответствии арендатора условиям закона, включая ненадлежащее исполнение им договорных обязательств по содержанию и использованию имущества. Существенное нарушение арендатором условий договора аренды (помимо задолженности по арендной плате) является основанием для отказа в выкупе, даже если такие нарушения выявлены после подачи заявления о выкупе.

B. Развёрнутое обоснование

1. Процессуальная подсудность в публично-правовых спорах с имущественными требованиями

Правовая позиция суда:

Суд установил, что заявление общества, предметом которого является требование о признании незаконным решения органа публичной власти, заявленное в порядке главы 24 АПК РФ (производство по делам, возникающим из публичных правоотношений), не относится к искам о правах на недвижимое имущество, поименованным в абзаце втором пункта 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции».

Нормативная база:

• Статья 35 АПК РФ (общее правило территориальной подсудности — по месту нахождения ответчика)
• Статья 38 АПК РФ (исключительная подсудность для исков о правах на недвижимое имущество — по месту нахождения имущества)
• Глава 24 АПК РФ (производство по делам, возникающим из публичных правоотношений)
• Часть 1 статьи 22 и часть 2 статьи 24 КАС РФ (подсудность административных исков)
• Пункт 14 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2022 г. № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»
• Абзац четвёртый пункта 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 декабря 2021 г. № 46

Аргументация суда:

Суд указал, что решение по делу об оспаривании решения органа публичной власти не предполагает внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве (ограничении права) на недвижимое имущество. Требование об обязании заключить договор купли-продажи, заявленное в совокупности с требованием о признании незаконным решения министерства, не противоречит положениям главы 24 АПК РФ и части 4 статьи 201 АПК РФ, предусматривающей принятие судом мер по восстановлению нарушенных прав, зависимо по сути от его рассмотрения, и само по себе не является иском о правах на недвижимое имущество.

Суд подчеркнул, что определение надлежащего способа устранения нарушения прав входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения (часть 4 статьи 201 АПК РФ), исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств.

Поскольку требования заявлены в рамках главы 24 АПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, в данном деле не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (пункт 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Следствие: Правила исключительной подсудности (часть 1 статьи 38 АПК РФ) не подлежали применению. Компетентным судом является Арбитражный суд Ставропольского края (по месту нахождения министерства — ответчика), а не Арбитражный суд Краснодарского края (по месту нахождения недвижимого имущества).

Исключение из правила об отмене за нарушение подсудности:

Суд отметил, что в абзаце третьем пункта 34 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2020 г. № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено: нарушение правил подсудности в делах, возникающих из публичных правоотношений (главы 22–26 АПК РФ), само по себе не может являться основанием для отмены правильного по существу судебного акта. Однако суд установил, что принятые по делу судебные акты не являются правильными по существу, что позволило отменить их по иным основаниям.

2. Условия реализации преимущественного права на выкуп по Федеральному закону № 159-ФЗ

Правовая позиция суда:

Статья 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при наличии определённых в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Нормативная база:

• Статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ (условия реализации преимущественного права)
• Часть 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ (условия для микропредприятий)
• Часть 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ (обязанность публичного собственника продать имущество)
• Пункт 1 статьи 615 ГК РФ (обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора)
• Статья 616 ГК РФ (обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт)
• Абзац второй пункта 1 статьи 616 ГК РФ (капитальный ремонт)
• Пункт 2 статьи 617 ГК РФ (текущий ремонт)
• Абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ (право на отказ от договора при существенном нарушении)
• Пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ (основания одностороннего отказа от договора)
• Часть 1 статьи 55.24 ГрК РФ (требования к содержанию зданий)
• Часть 6 статьи 55.24 ГрК РФ (текущий ремонт)
• Часть 5 статьи 55.25 ГрК РФ (эксплуатационный контроль)
• Статья 135 ГК РФ (принадлежность вспомогательных объектов)
• Пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ (вспомогательные объекты)
• Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (санитарные требования)
• Часть 1 статьи 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (требования безопасности)

Аргументация суда:

Суд установил, что в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при соблюдении следующих условий:

• арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды;
• отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления;
• арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства;
• сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Суд отметил, что общество формально соответствовало этим условиям на день подачи заявления (28 февраля 2023 г.): имущество находилось в его владении более пяти лет, отсутствовала задолженность по арендной плате (подтверждено платежными поручениями за период с января 2018 г. по июль 2023 г.), имущество не было включено в перечень, общество не исключено из реестра.

Однако суд установил критическое обстоятельство: В период с 30 мая 2022 г. по 27 июня 2022 г. (почти за год до обращения с заявлением о выкупе) министерством была проведена проверка сохранности и использования по назначению объектов недвижимости. Результаты, зафиксированные в акте от 18 июля 2022 г. № 64, выявили существенные нарушения условий договора аренды:

Нарушения обязательств по содержанию имущества:

1. Капитальный ремонт кровли: В нарушение абзаца второго пункта 1 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт кровли здания приморского пляжного корпуса не произведён в установленный договором аренды срок (в течение трёх лет с момента подписания договора).

2. Текущий ремонт: В нарушение пункта 2 статьи 617 ГК РФ, части 6 статьи 55.24 ГрК РФ, части 1 статьи 36 Федерального закона № 384-ФЗ не проведён текущий ремонт здания приморского пляжного корпуса, здания лодочной станции, здания склада для хранения пляжных принадлежностей, здания проходной.

3. Эксплуатационный контроль: В нарушение части 6 статьи 55.24, части 5 статьи 55.25 ГрК РФ, пунктов 8.1, 8.2 СП 255.1325800.2016 надлежаще не осуществлен эксплуатационный контроль.

Нарушения санитарных и строительных норм:

В нарушение части 1 статьи 55.24 ГрК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона № 52-ФЗ нежилые (служебные) помещения № 2 и № 3 в здании проходной и подсобное помещение № 6 в здании приморского пляжного корпуса использовались для проживания граждан (нецелевое использование).

Физическое состояние имущества:

Акт проверки зафиксировал многочисленные дефекты: - здание приморского пляжного корпуса: трещины несущих стен, коррозия металлопрофиля фасада, протечки, повреждения оконных откосов, отставание плитки, трещины кровли; - здание лодочной станции: трещины железобетонных блоков, оголение арматуры, отслаивание штукатурки, коррозия металлических перекрытий, разрушение перил; - здание склада: трещины в цоколе, сырые места, трещины и выбоины наружных стен; - здание проходной: трещины фундамента, отслоения штукатурки, трещины перекрытий; - аэрарии: не эксплуатируются, находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют ремонтных работ.

Предписание об устранении нарушений:

Письмом от 20 июля 2022 г. № 11784/03 министерство направило обществу предписание об устранении выявленных нарушений со следующими сроками: - до 1 августа 2022 г. — освободить помещения от проживающих граждан; - до 31 декабря 2022 г. — осуществить капитальный ремонт кровли; - до 30 ноября 2022 г. — осуществить текущий ремонт зданий; - обеспечить надлежащее ведение документов по эксплуатационному контролю.

Неисполнение предписания:

Суд установил, что несмотря на выявленные нарушения и требования министерства об их устранении, допущенные нарушения обществом в установленный срок устранены не были. Напротив, в адрес министерства обществом направлено заявление о приобретении арендуемого имущества.

Отказ от договора аренды:

Исходя из наличия вышеуказанных нарушений, неустранения выявленных недостатков в установленный срок, министерство, руководствуясь абзацем вторым пункта 2 статьи 310 ГК РФ (право на отказ при существенном нарушении), пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ (основания одностороннего отказа), пунктами 2.2.4 и 5.4 договора аренды, письмом от 11 августа 2023 г. № 11644/05 заявило об одностороннем отказе от договора аренды.

3. Обязанность судов проверить все обстоятельства, свидетельствующие о соответствии условиям закона

Правовая позиция суда:

Суд установил, что нижестоящие суды дали оценку только одному основанию отказа министерства — невнесению арендной платы, но проигнорировали иные доводы, указанные министерством и послужившие по существу основаниями для отказа в выкупе:

• нарушения условий договора аренды;
• нецелевое использование имущества;
• использование имущества с нарушениями законодательства;
• неисполнение требований собственника по приведению имущества в надлежащее состояние.

Аргументация суда:

Суд подчеркнул, что отказ министерства от договора аренды ввиду нарушения арендатором условий договора по содержанию имущества в надлежащем состоянии не был оспорен обществом ни в самостоятельном судебном порядке, ни в порядке объяснений при рассмотрении дела. Общество не представило мотивированных доводов о допущенных нарушениях при использовании государственного имущества и причин их неустранения.

Суд указал, что в связи с допущенными арендатором нарушениями использования арендуемого имущества, неисполнением требований собственника имущества по приведению его в надлежащее состояние, ненадлежащим выполнением арендатором своих договорных обязательств, министерство не имело правовых оснований совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, по продаже арендуемого имущества, являющиеся мерой государственной поддержки такого субъекта.

Критика судебной практики нижестоящих инстанций:

Суд отметил, что удовлетворение судами требования о выкупе арендуемого имущества при наличии до рассмотрения дела отказа от договора аренды публичного собственника, даже если отказ в выкупе был в период действия договора, без проверки доводов о существенном нарушении арендатором других условий договора, позволяет недобросовестному арендатору приобрести в собственность публичное имущество, воспользовавшись предоставленным законом преимущественным правом выкупа.

Суд подчеркнул, что **подобные обстоятельства должны быть проверены при рассм