ВС РФ: разница в площади квартиры в пределах договорных допусков не является нарушением

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 127-КГ24-25-К4

Дата: 4 марта 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Юрьев И.М., судьи Горохов Б.А., Рыженков А.М.

Стороны: - Истец: Орлова Мария Сергеевна (гражданин, потребитель) - Ответчик: ООО «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» (юридическое лицо, застройщик)

Категория спора: Договорный (договор участия в долевом строительстве жилого помещения); защита прав потребителя; взыскание денежных средств, неустойки, процентов, штрафа.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Орлова М.С. обратилась в суд с иском к ООО СЗ «Квартал 5.6» о взыскании: 1. Стоимости разницы между проектной общей приведенной площадью квартиры (56,87 кв. м) и фактической площадью переданного объекта (55,2 кв. м) — 129 471,24 руб. 2. Неустойки в размере 804 016,40 руб. 3. Процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 452,58 руб. 4. Штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной суммы.

Правовое основание: Договор участия в долевом строительстве № 95-Ван5 от 25 мая 2021 г. (цена договора 4 409 000 руб. по ставке 77 527,69 руб./кв. м); нарушение ответчиком сроков выплаты разницы площадей (установлен срок 10 рабочих дней после предоставления реквизитов счета); применение законодательства о защите прав потребителей.

Возражения ответчика

Ответчик оспаривал размер неустойки, процентов и штрафа, утверждая, что разница в площади не является нарушением условий договора, поскольку договором предусмотрена возможность изменения площади в пределах допустимых отступлений.

Решение первой инстанции

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым, 11 декабря 2023 г.

Исковые требования удовлетворены частично. Взысканы: - Неустойка: 129 471,24 руб. (ограничена в соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей) - Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ): 7 452,58 руб. - Штраф за несоблюдение требований потребителя: 68 461,91 руб. - Итого: 205 385,73 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановление апелляции

Апелляционное определение СКГД ВС Республики Крым, 4 апреля 2024 г.

Решение суда первой инстанции изменено: - Неустойка пересчитана в соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей как 1 % от цены товара: 129 471,24 руб. (вместо ограничения по сумме разницы) - Штраф увеличен до 129 471,24 руб. (вместо 68 461,91 руб.) - Итого взысканий: 258 942,48 руб. - Проценты по ст. 395 ГК РФ исключены из взысканий (суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований)

Существенный процессуальный дефект: Мотивировочная часть определения содержала вывод об отсутствии оснований для взыскания процентов, но резолютивная часть была изложена как «изменение» решения без четкого указания на отказ в удовлетворении требования о процентах.

Постановление кассационного суда

Определение СКГД Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, 2 июля 2024 г.

Кассационный суд не установил оснований для отмены или изменения судебных постановлений судов первой и апелляционной инстанций (ст. 379 ГПК РФ) и оставил их без изменения.

Обращение в ВС РФ

ООО СЗ «Квартал 5.6» подала кассационную жалобу в ВС РФ с требованием отмены судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Юрьева И.М. от 9 января 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами потребителя (участника долевого строительства) в защите своих прав при получении жилого помещения меньшей площади, чем предусмотрено договором, и интересами застройщика в ограничении своей ответственности на основе договорных условий, допускающих изменение площади объекта.

Центральный конфликт: является ли разница в площади (1,67 кв. м, что составляет 2,93 % от проектной площади) нарушением условий договора, влекущим применение мер ответственности (неустойка, проценты, штраф по Закону о защите прав потребителей), или это допустимое отступление, предусмотренное договором, при котором стороны обязаны произвести перерасчет цены без применения штрафных санкций?

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Толкование условий договора участия в долевом строительстве (ст. 4, 5, 7 Закона № 214-ФЗ; ст. 555 ГК РФ) - Применение законодательства о защите прав потребителей (Закон № 2300-1) в контексте долевого строительства - Разграничение между нарушением условий договора и допустимыми отступлениями - Процессуальные нарушения при формулировании апелляционного определения (противоречивость мотивировочной и резолютивной частей)

Почему дело передано на коллегию

СКГД ВС РФ передала дело на коллегиальное рассмотрение в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами всех инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют установления единообразной судебной практики по применению законодательства о долевом строительстве и защите прав потребителей.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли разница в площади объекта долевого строительства (уменьшение на 1,67 кв. м при допустимых отступлениях более чем на 1 кв. м, предусмотренных договором) нарушением условия о предмете договора или допустимым отступлением, согласованным сторонами?

2. Влечет ли задержка выплаты стоимости разницы площадей (при условии, что сама разница является допустимым отступлением) применение мер ответственности по Закону о защите прав потребителей (неустойка по ст. 23, штраф по ст. 28)?

3. Имеются ли правовые основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в случае, когда задержка выплаты связана с разницей в площади, являющейся допустимым отступлением от договора?

4. Допустимо ли апелляционное определение, в мотивировочной части которого содержится вывод об отсутствии оснований для взыскания определенного требования, но в резолютивной части это не отражено четко, создавая противоречивость судебного постановления?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что разница в площади объекта долевого строительства, когда договором предусмотрены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади и механизм перерасчета цены при отступлениях более чем на 1 кв. м, не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта или его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, оговоренное сторонами при заключении договора, является допустимым и не влечет применения мер ответственности, предусмотренных Законом о защите прав потребителей для случаев нарушения условий договора. Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, не установив, относится ли изменение размера площади к отступлениям от условий договора или к недостаткам объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве и определение цены

Применённые нормы: - Часть 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) - Часть 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве - Часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве - Пункт 3 статьи 555 ГК РФ

Позиция ВС РФ:

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект и передать его участнику, а участник обязуется уплатить цену и принять объект. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 555 ГК РФ, когда цена недвижимости установлена на единицу ее площади, общая цена определяется исходя из фактического размера переданного недвижимого имущества.

Из взаимосвязи этих норм следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта с указанием его параметров и допустимых отступлений, так и условие о цене, определенной исходя из цены единицы общей площади, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

2. Обязанность застройщика передать объект надлежащего качества и понятие недостатков

Применённые нормы: - Часть 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве - Часть 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве

Позиция ВС РФ:

Застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе по своему выбору потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов на устранение недостатков.

Ключевой вывод: Разница в площади сама по себе не является недостатком, если она предусмотрена договором и не приводит к ухудшению качества объекта или его непригодности для использования.

3. Правовая позиция из Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021)

Применённый источник: - Пункт 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 10 ноября 2021 г.

Позиция ВС РФ:

Передача застройщиком участнику квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Однако: В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора при уменьшении площади.

Вместе с тем: По смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику.

4. Анализ условий конкретного договора

Применённые нормы договора участия в долевом строительстве № 95-Ван5 от 25 мая 2021 г.: - Пункт 3.2: проектная общая приведенная площадь — 56,87 кв. м - Пункт 3.4: площадь подлежит уточнению после завершения строительства - Пункт 3.5: допустимым изменением является изменение площади не более чем на 5 % - Пункт 4.1: цена определена как произведение площади на ставку 77 527,69 руб./кв. м - Пункт 4.6: цена подлежит изменению при изменении площади более чем на 1 кв. м - Пункт 4.7: при изменении площади более чем на 1 кв. м стороны производят перерасчет стоимости разницы по установленной ставке - Пункт 4.9: при уменьшении площади более чем на 1 кв. м разница возвращается в течение 10 рабочих дней после предоставления реквизитов счета

Позиция ВС РФ:

Цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади. Сторонами согласованы: - изменение цены с учетом возможного изменения площади; - размер определенных отступлений передаваемого объекта от проектной площади как в сторону уменьшения, так и в сторону превышения более чем на 1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей.

Фактические обстоятельства: Фактическая площадь составила 55,2 кв. м (уменьшение на 1,67 кв. м, что составляет 2,93 % от проектной площади). Это превышает пороговое значение в 1 кв. м, установленное в пункте 4.6 договора, но находится в пределах допустимого отступления в 5 % (пункт 3.5).

Вывод: Разница между проектной и фактической площадью при данных обстоятельствах с учетом пунктов 3.4, 3.5, 4.1, 4.6, 4.7 договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с условиями договора.

5. Применение законодательства о защите прав потребителей

Применённые нормы: - Часть 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2024 г.) - Статья 22 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» - Пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей - Статья 28 Закона о защите прав потребителей

Позиция ВС РФ:

К отношениям, вытекающим из договора долевого строительства, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних нужд, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Требования потребителя о соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов на исправление недостатков, возврате денежной суммы подлежат удовлетворению в течение десяти дней со дня предъявления требования (ст. 22).

За нарушение сроков удовлетворения требований потребителя продавец уплачивает неустойку в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки (пункт 1 ст. 23).

Критическое замечание ВС РФ: Суды не установили, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или к недостаткам по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания неустойки по статье 23 Закона о защите прав потребителей или для уплаты процентов по статье 395 ГК РФ.

Вывод: Поскольку разница в площади является допустимым отступлением, предусмотренным договором, а не нарушением его условий или недостатком объекта, задержка выплаты стоимости разницы площадей не может рассматриваться как нарушение требования потребителя о защите его прав в смысле статей 22-23 Закона о защите прав потребителей. Это — нарушение обязательства по перерасчету цены, предусмотренного договором, но не нарушение условий о качестве объекта.

6. Процессуальные нарушения при рассмотрении дела апелляционной инстанцией

Применённые нормы процессуального права: - Часть 1 статьи 327 ГПК РФ - Статья 328 ГПК РФ - Статья 329 ГПК РФ - Часть 1 статьи 195 ГПК РФ - Часть 5 статьи 198 ГПК РФ - Пункт 11 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»

Позиция ВС РФ:

Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции. Апелляционное определение должно содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактических обстоятельств. В резолютивной части должно быть четко сформулировано, что постановил суд апелляционной инстанции, в том числе при отмене или изменении решения суда первой инстанции должны содержаться выводы об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части с указанием на то, кому и в чем удовлетворено каждое из исковых требований или в чем конкретно отказано.

Допущенные нарушения:

Мотивировочная и резолютивная части апелляционного определения содержат взаимоисключающие противоречивые выводы: - В мотивировочной части суд апелляционной инстанции указал, что выводы суда первой инстанции о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ являются неверными, и пришел к выводу о том, что данные требования не подлежат удовлетворению. - В резолютивной части содержится указание об «изменении» решения суда первой инстанции, но не содержится четкого вывода об отказе в удовлетворении требования о процентах. - Суд апелляционной инстанции фактически отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о процентах, но не отразил это в резолютивной части надлежащим образом.

Вывод: Данные требования процессуального законодательства судом апелляционной инстанции выполнены не были, что является существенным нарушением норм процессуального права.

7. Ошибки кассационного суда

Применённые нормы: - Статья 379 ГПК РФ - Части 1-3 статьи 379.7 ГПК РФ

Позиция ВС РФ:

Кассационный суд общей юрисдикции, проверяя законность решения суда первой инстанции и апелляционного определения, допущенные ими нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил, тем самым не выполнил требования статьи 379 и частей 1-3 статьи 379.7 ГПК РФ.

8. Стандарт существенного нарушения норм права

Применённая норма: - Статья 390.14 ГПК РФ

Позиция ВС РФ:

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Допущенные судами нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Киевский районный суд)

1. Материально-правовая ошибка: Суд не установил, является ли разница в площади (1,67 кв. м) нарушением условия о предмете договора или допустимым отступлением, предусмотренным договором. Суд исходил из доказанности факта нарушения ответчиком условий договора в части отступления от параметров объекта, но не провел анализ пунктов 3.4, 3.5, 4.6, 4.7 договора, которые допускают такие отступления и предусматривают механизм перерасчета цены.

2. Ошибка в применении Закона о защите прав потребителей: Суд применил статьи 22-23 Закона о защите прав потребителей, исходя из предположения, что задержка выплаты стоимости разницы площадей является нарушением требования потребителя о защите его прав. Однако суд не установил, что разница в площади является допустимым отступлением, а не нарушением условий договора или недостатком объекта.

3. Ошибка в расчете неустойки: Суд ограничил размер неустойки в соответствии со статьей 23 Закона о защите прав потребителей до 129 471,24 руб. (размер разницы в стоимости площадей), но это ограничение было применено без надлежащего анализа того, имеются ли вообще правовые основания для взыскания неустойки.

Существенность нарушения: Эти ошибки повлияли на исход дела, так как привели к взысканию неустойки и штрафа, которые не должны были быть взысканы при надлежащем толковании договора.

Ошибки суда апелляционной инстанции (СКГД ВС Республики Крым)

1. Материально-правая ошибка: Суд апелляционной инстанции также не провел надлежащего анализа условий договора, предусматривающих допустимые отступления в размере площади. Суд пересчитал неустойку по формуле 1 % от цены товара (ст. 23 Закона о защите прав потребителей), но не установил, что разница в площади не является нарушением условий договора.

2. Процессуальная ошибка (существенное нарушение): Суд апелляционной инстанции допустил существенное нарушение норм процессуального права, сформулировав апелляционное определение с противоречивыми выводами: - В мотивировочной части указал, что требование о процентах по статье 395 ГК РФ не подлежит удовлетворению - В резолютивной части не отразил четко отказ в удовлетворении этого требования, изложив определение как «изменение» решения суда первой инстанции

Это нарушение требований статей 195, 198, 329 ГПК РФ и пункта 11 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 19 декабря 2003 г. о необходимости четкого и исчерпывающего формулирования резолютивной части судебного постановления.

1. Ошибка в исключении процентов: Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания процентов по статье 395 ГК РФ, но не обосновал этот вывод надлежащим образом. Суд не установил, что разница в площади является допустимым отступлением, а не нарушением обязательства.

Существенность нарушений: Процессуальное нарушение (противоречивость резолютивной части) является существенным в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, так как оно делает судебное постановление неясным и затрудняет его исполнение. Материально-правовые ошибки повлияли на исход дела.

Ошибки кассационного суда (СКГД Четвертого кассационного су