ВС РФ: разница в площади квартиры, оговоренная в договоре, не является недостатком

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 127-КГ24-23-К4

Дата: 28 января 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Москаленко Ю.П. - Судьи: Рыженкова А.М., Юрьева И.М. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Вилесов Станислав Юрьевич (гражданин, участник долевого строительства, потребитель) - Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» (застройщик, продавец жилого помещения)

Категория спора: Договорный (долевое строительство жилого помещения); защита прав потребителей; взыскание неустойки, штрафа и компенсации морального вреда

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Вилесов С.Ю. обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с ООО СЗ «Квартал 5.6»: 1. Неустойки за период задержки выплаты стоимости разницы площадей (с 14 января по 18 сентября 2023 г. в размере 271 813,65 руб., а также за период с 19 сентября 2023 г. по день фактического исполнения); 2. Компенсации морального вреда в размере 20 000 руб.; 3. Штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной судом суммы.

Правовое основание: Истец ссылался на нарушение условий договора участия в долевом строительстве № 205-Ван7 от 4 июня 2021 г. В соответствии с договором проектная общая приведенная площадь квартиры составляла 38,47 кв. м по цене 86 301,01 руб./кв. м (итого 3 320 000 руб.). При передаче объекта 22 декабря 2022 г. фактическая площадь составила 37,2 кв. м, что на 1,27 кв. м меньше проектной. По пункту 4.9 договора ответчик обязан был выплатить стоимость разницы (109 602,28 руб.) в течение 10 рабочих дней. Истец подал заявление о перерасчете 23 декабря 2022 г., направил претензию 24 марта 2023 г., но денежные средства выплачены не были до подачи иска (выплачены 29 сентября 2023 г. после обращения в суд).

Решение первой инстанции

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым (10 октября 2023 г.): - Исковые требования удовлетворены частично - Взысканы: - Неустойка: 87 681,82 руб. - Штраф: 45 340,91 руб. - Компенсация морального вреда: 3 000 руб. - В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано

Дополнительное решение (30 ноября 2023 г.): Взыскана дополнительная неустойка за период с 19 сентября по 28 сентября 2023 г. в размере 10 960,23 руб.

Мотивы суда первой инстанции: Суд исходил из доказанности факта нарушения ответчиком условий договора в части отступления от параметров объекта долевого строительства. Установив нарушение срока выплаты стоимости разницы площадей, суд взыскал неустойку на основании статьи 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Суд также признал наличие оснований для взыскания морального вреда и штрафа.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым (15 февраля 2024 г.): - Решение суда первой инстанции оставлено без изменения

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции (4 июня 2024 г.): - Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения

Обращение в ВС РФ

ООО СЗ «Квартал 5.6» подала кассационную жалобу в ВС РФ с требованием отмены обжалуемых судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Юрьева И.М. от 25 декабря 2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами участника долевого строительства (потребителя) в получении полной компенсации за недополученную площадь жилого помещения и интересами застройщика в ограничении своей ответственности за изменение площади, которое было предусмотрено договором как допустимое.

Конфликт касается правовой квалификации разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства: - Позиция нижестоящих судов: разница в площади свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является основанием для взыскания неустойки по Закону о защите прав потребителей (статьи 22–23); - Позиция ВС РФ: разница в площади, оговоренная в договоре как допустимая, не является недостатком объекта и не свидетельствует об ухудшении его качества; стороны предусмотрели механизм перерасчета цены при изменении площади более чем на 1 кв. м.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (надлежащее применение норм материального права при разрешении спора).

Проблема затрагивает: 1. Толкование условий договора участия в долевом строительстве (Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ); 2. Применение норм о защите прав потребителей (Закон о защите прав потребителей № 2300-1); 3. Соотношение между специальным законодательством о долевом строительстве и общим законодательством о защите прав потребителей; 4. Правовую квалификацию изменения площади как недостатка или как допустимого отступления.

Причина передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью преодоления существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами всех инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют выработки единообразной судебной практики по применению законодательства о долевом строительстве и защите прав потребителей.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, оговоренная в договоре как допустимая, недостатком объекта в смысле части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве?

2. Может ли быть применена статья 23 Закона о защите прав потребителей (о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя) к требованию о выплате стоимости разницы площадей, если такая разница предусмотрена договором как допустимая и стороны согласовали механизм перерасчета цены?

3. Какова надлежащая правовая квалификация обязательства застройщика по выплате стоимости разницы площадей при наличии в договоре условий, предусматривающих возможность изменения площади и соответствующего перерасчета цены?

4. Допустили ли нижестоящие суды существенные нарушения норм материального права, не установив, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к недостаткам такого объекта, и не дав должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, когда такая разница предусмотрена договором как допустимая и стороны согласовали механизм перерасчета цены, не свидетельствует об ухудшении качества объекта и не является недостатком в смысле части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве. Следовательно, нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей не является правовым основанием для взыскания неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, не установив надлежащую правовую квалификацию спорного обязательства и не дав должной оценки условиям договора.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве и определение цены

Применённые нормы: - Часть 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. — определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому застройщик обязуется построить объект и передать его участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. - Часть 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве — устанавливает, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади объекта долевого строительства. - Часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве — предусматривает, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения. - Пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации — устанавливает, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи установлена на единицу её площади, общая цена определяется исходя из фактического размера переданного имущества.

Вывод СКГД: Из взаимосвязи приведённых норм следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта с указанием его параметров и допустимых отступлений, так и условие о цене, определённой исходя из цены единицы общей площади, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

2. Обязательства застройщика по качеству и понятие недостатков

Применённые нормы: - Часть 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве — обязывает застройщика передать участнику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. - Часть 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве — предусматривает, что в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе по своему выбору потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов на устранение недостатков.

Ключевой момент: Норма предусматривает защиту участника только в случае отступлений, приведших к ухудшению качества или делающих объект непригодным для использования. Простое изменение площади, если оно оговорено в договоре, не автоматически квалифицируется как недостаток.

3. Правовая позиция Обзора судебной практики ВС РФ

Применённый источник: Пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утверждённого Президиумом ВС РФ 10 ноября 2021 г.

Содержание позиции: - Передача застройщиком участнику квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. - Однако: В случае, если условиями договора не согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта от проектной площади (как в части уменьшения, так и в части превышения), участник не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены при уменьшении площади. - Вместе с тем: По смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены определённые пределы изменения (погрешности) размера площади, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта.

Применение к делу: СКГД указала, что в договоре от 4 июня 2021 г. № 205-Ван7 сторонами согласованы: - Изменение цены с учётом возможного изменения площади; - Размер определённых отступлений передаваемого объекта от проектной площади как в части уменьшения, так и в части превышения более чем на 1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей (пункты 4.6, 4.7 договора); - Механизм возврата денежных средств при уменьшении площади более чем на 1 кв. м в течение 10 рабочих дней (пункт 4.9 договора).

4. Квалификация разницы в площади как недостатка

Логика СКГД:

Разница между проектной (38,47 кв. м) и фактической (37,2 кв. м) площадью составила 1,27 кв. м, что превышает пороговое значение в 1 кв. м, установленное договором. Однако сам факт наличия такой разницы не свидетельствует об ухудшении качества объекта и не является недостатком в смысле части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве по следующим причинам:

1. Договором предусмотрена допустимость изменения площади: Пункты 3.4 и 3.5 договора предусматривают, что проектная площадь подлежит уточнению после завершения строительства, а допустимым изменением является изменение не более чем на 5 %.

2. Стороны согласовали механизм перерасчета: Пункты 4.6, 4.7, 4.9 договора устанавливают, что при изменении площади более чем на 1 кв. м стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей по цене за один квадратный метр.

3. Разница в площади не делает объект непригодным для использования: Квартира площадью 37,2 кв. м остаётся пригодной для проживания; уменьшение площади на 1,27 кв. м не влияет на функциональность объекта.

4. Стороны допускали возможность такого изменения: Из условий договора следует, что стороны осознавали возможность расхождения проектной и фактической площади и установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при наступлении таких последствий.

Вывод: Таким образом, разница между проектной и фактической площадью при указанных обстоятельствах не свидетельствует об ухудшении качества объекта, недостатках объекта. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.4, 3.5 договора.

5. Применение законодательства о защите прав потребителей

Применённые нормы: - Часть 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве — устанавливает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. - Статья 22 Закона о защите прав потребителей № 2300-1 — предусматривает, что требования потребителя о соразмерном уменьшении цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков, возврате денежной суммы, возмещении убытков, причинённых вследствие продажи товара ненадлежащего качества, подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления требования. - Пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей — устанавливает, что за нарушение сроков, предусмотренных статьями 20, 21, 22, продавец уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Критическая оценка применения нижестоящими судами:

СКГД указала, что суд первой инстанции, применяя положения статей 22, 23 Закона о защите прав потребителей, не установил, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к недостаткам такого объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве. Следовательно, суд не установил, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей.

Ключевой момент: Статья 23 Закона о защите прав потребителей применяется к требованиям, вытекающим из статей 20, 21, 22 этого же закона, то есть к требованиям о соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов на исправление недостатков, возврате денежной суммы. Однако если изменение площади не является недостатком, а является допустимым отступлением, предусмотренным договором, то требование о выплате стоимости разницы площадей не подпадает под действие статьи 22 Закона о защите прав потребителей, а следовательно, и неустойка по статье 23 не может быть применена.

6. Соотношение специального и общего законодательства

Принцип: Часть 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает применение законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. Это означает, что специальное законодательство о долевом строительстве имеет приоритет в регулировании отношений по долевому строительству, а общее законодательство о защите прав потребителей применяется субсидиарно, в части, не урегулированной специальным законом.

Применение: В данном случае Закон об участии в долевом строительстве (статьи 5, 7) урегулировал вопрос об изменении площади объекта и механизм перерасчета цены. Поэтому при наличии в договоре условий, предусматривающих допустимость изменения площади и механизм перерасчета, требование о выплате стоимости разницы площадей должно рассматриваться в соответствии с условиями договора и нормами Закона об участии в долевом строительстве, а не в соответствии с нормами Закона о защите прав потребителей о недостатках товара.

7. Процессуально-правовой аспект: надлежащее установление фактических обстоятельств

Применённая норма: Статья 390.14 Гражданского процессуального кодекса РФ — основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Нарушение: Суд первой инстанции, не установив, относится ли изменение размера площади к недостаткам объекта, и не дав должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади, применил нормы Закона о защите прав потребителей без надлежащего анализа того, подпадает ли спорное требование под действие этих норм. Это является нарушением норм материального права (неправильное применение норм о недостатках товара и о неустойке) и норм процессуального права (неполное установление фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного применения норм материального права).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Киевский районный суд г. Симферополя)

1. Неправильная квалификация разницы в площади как недостатка

Суть ошибки: Суд исходил из того, что передача квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является основанием для взыскания неустойки по Закону о защите прав потребителей.

Почему это ошибка: Суд не установил, что в договоре сторонами согласованы: - Допустимость изменения площади как в сторону увеличения, так и уменьшения (пункты 3.4, 3.5); - Пороговое значение в 1 кв. м, при превышении которого производится перерасчет цены (пункты 4.6, 4.7); - Механизм возврата денежных средств при уменьшении площади (пункт 4.9).

Суд не дал должной правовой оценки этим условиям и не установил, что разница в площади, оговоренная в договоре как допустимая, не является недостатком в смысле части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Существенность нарушения: Это нарушение норм материального права (неправильное применение норм о недостатках объекта долевого строительства) повлияло на исход дела, так как привело к взысканию неустойки, которая не должна была быть взыскана.

2. Неправильное применение Закона о защите прав потребителей

Суть ошибки: Суд применил статьи 22, 23 Закона о защите прав потребителей без установления того, является ли требование о выплате стоимости разницы площадей требованием о соразмерном уменьшении цены товара ненадлежащего качества.

Почему это ошибка: Статья 23 Закона о защите прав потребителей применяется к требованиям, вытекающим из статей 20, 21, 22, то есть к требованиям о соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов на исправление недостатков, возврате денежной суммы. Однако если изменение площади не является недостатком, а является допустимым отступлением, предусмотренным договором, то требование о выплате стоимости разницы площадей не подпадает под действие статьи 22, а следовательно, и неустойка по статье 23 не может быть применена.

Суд не учел, что часть 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает применение Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. В данном случае Закон об участии в долевом строительстве урегулировал вопрос об изменении площади и механизм перерасчета цены, поэтому Закон о защите прав потребителей применяться не должен.

Существенность нарушения: Это нарушение норм материального права (неправильное применение норм о защите прав потребителей) повлияло на исход дела, так как привело к взысканию неустойки в размере 87 681,82 руб. и штрафа в размере 45 340,91 руб., которые не должны были быть взысканы.

3. Неполное установление фактических обстоятельств

Суть ошибки: Суд не установил и не дал оценку условиям договора, предусматривающим допустимость изменения площади и механизм перерасчета цены.

Почему это ошибка: Для правильного применения норм материального права суд должен был установить все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, включая содержание условий договора о допустимости изменения площади. Неполное установление этих обстоятельств привело к неправильному применению норм материального права.

Существенность нарушения: Это нарушение норм процессуального права (неполное установление фактических обстоятельств) повлияло на исход дела и является существенным в смысле статьи 390.14 ГПК РФ.

Ошибки апелляционного суда (Верховный Суд Республики Крым)

Суть ошибки: Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения, не устранив допущенные