ВС РФ: допустимые отступления площади в договоре долевого строительства не влекут неустойку

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 127-КГ25-28-К4

Дата: 21 октября 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Москаленко Ю.П. - Судьи: Горохов Б.А., Юрьева И.М. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец (кассант): Меджитова Гуляра Шаиповна (гражданин, потребитель) - Ответчик (кассант): Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» (юридическое лицо, застройщик)

Категория спора: Договорный (долевое строительство жилого помещения); защита прав потребителей; взыскание денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Меджитова Г.Ш. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Квартал 5.6» о взыскании: 1. Разницы стоимости проектной и фактической площади квартиры — 123 264,47 руб. 2. Неустойки за период с 1 июля 2023 г. по 11 января 2024 г. — 123 264,47 руб. 3. Компенсации морального вреда — 50 000 руб. 4. Судебных расходов — 10 000 руб. 5. Штрафа за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке — 153 264,46 руб.

Правовое основание: Договор участия в долевом строительстве № 65-Ван5 от 17 мая 2021 г. Истец указала, что проектная общая приведённая площадь квартиры составляла 56,87 кв. м по цене 78 512,40 руб./кв. м (итого 4 465 000 руб.). При передаче объекта 16 декабря 2022 г. фактическая площадь составила 55,3 кв. м, что на 1,57 кв. м меньше договорной. Ответчик не выплатил разницу в установленный договором срок (10 рабочих дней после предоставления реквизитов счёта).

Возражения ответчика

Ответчик оспаривал взыскание неустойки и штрафа, утверждая, что изменение площади в пределах допустимых отступлений не является нарушением условий договора.

Решение первой инстанции

Киевский районный суд г. Симферополя (4 апреля 2024 г.): - Исковые требования удовлетворены частично - Взыскано с ООО «СЗ «Квартал 5.6»: - Разница стоимости площади: 123 264,47 руб. - Неустойка: 123 264,47 руб. - Компенсация морального вреда: 10 000 руб. - Расходы на услуги представителя: 10 000 руб. - Штраф за неисполнение обязательств: 128 264,47 руб. - Отказано в остальной части требований - Ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения в части финансовых санкций до 31 декабря 2024 г.

Постановление апелляции

Верховный Суд Республики Крым (31 октября 2024 г.): - Решение первой инстанции оставлено без изменения

Постановление кассации

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции (12 февраля 2025 г.): - Решение первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения

Обращение в ВС РФ

ООО «СЗ «Квартал 5.6» подала кассационную жалобу в ВС РФ с просьбой отменить судебные постановления как незаконные. Определением судьи Юрьева И.М. от 21 августа 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами потребителя (участника долевого строительства) на получение полной стоимости недостающей площади жилого помещения и интересами застройщика, который утверждал, что изменение площади в пределах договорных допусков (более чем на 1 кв. м, но в рамках 5% отклонения) не является нарушением условий договора и не влечёт ответственность в виде неустойки и штрафа.

Категория проблемы: Материально-правовая (толкование условий договора долевого строительства, применение законодательства о защите прав потребителей) и процессуально-правовая (надлежащее установление фактических обстоятельств и применение норм права).

Причина передачи на коллегию: Необходимость уточнения правовой позиции по вопросу о том, является ли изменение площади объекта долевого строительства в пределах договорных допусков нарушением условий договора, влекущим ответственность в виде неустойки и штрафа по законодательству о защите прав потребителей.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, но в пределах согласованных сторонами допусков (более чем на 1 кв. м, но в рамках 5% отклонения), нарушением условия о предмете договора и недостатком объекта, влекущим ответственность в виде неустойки и штрафа по Закону о защите прав потребителей?

2. Применимы ли положения статей 22 и 23 Закона о защите прав потребителей (о неустойке за нарушение сроков выполнения требований потребителя) к обязательству застройщика по выплате разницы стоимости площадей, если договором предусмотрены определённые пределы изменения размера площади объекта долевого строительства?

3. Может ли штраф по пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей быть взыскан на основе неустойки, которая сама не подлежит взысканию?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что если договором участия в долевом строительстве согласованы определённые пределы изменения размера площади объекта (в данном случае — изменение более чем на 1 кв. м с перерасчётом цены), то такое изменение площади не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества объекта или его недостатках. Следовательно, нарушение срока выплаты разницы стоимости площадей не является основанием для взыскания неустойки по Закону о защите прав потребителей, так как отсутствует нарушение обязательства, связанного с ненадлежащим качеством товара или ненадлежащей информацией о нём.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве и определение цены

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект и передать его участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Часть 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади объекта долевого строительства.

Часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи установлена на единицу её площади, общая цена определяется исходя из фактического размера переданного имущества.

Вывод СКГД: Из взаимосвязи приведённых норм следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

2. Обязанность застройщика передать объект надлежащего качества и право участника на защиту

Часть 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ) обязывает застройщика передать участнику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Часть 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе по своему выбору потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов на устранение недостатков.

3. Позиция ВС РФ из Обзора судебной практики

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утверждённый Президиумом ВС РФ 10 ноября 2021 г., пункт 3, содержит следующую правовую позицию:

• Передача застройщиком участнику квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
• Однако если условиями договора согласованы размер определённых отступлений передаваемого объекта от проектной площади как в части уменьшения, так и в части превышения, участник не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены в случае уменьшения площади.
• Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определённые пределы изменения (погрешности) размера площади, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта.

4. Анализ условий договора в рассматриваемом деле

СКГД установила, что в договоре участия в долевом строительстве от 17 мая 2021 г. № 65-Ван5:

• Пункт 3.4: Проектная общая приведённая площадь и проектная общая площадь подлежат уточнению после завершения строительства объекта.
• Пункт 3.5: Допустимым изменением общей площади является изменение в любую сторону не более чем на 5%.
• Пункт 4.1: Цена определена как произведение проектной общей приведённой площади на стоимость одного квадратного метра (78 512,40 руб.).
• Пункт 4.6: Цена подлежит изменению в случае изменения общей приведённой площади по отношению к проектной более чем на 1 кв. м.
• Пункт 4.7: При изменении площади более чем на 1 кв. м стороны производят перерасчёт стоимости разницы площадей по цене за один квадратный метр.
• Пункт 4.9: Если фактическая площадь будет меньше проектной более чем на 1 кв. м, участнику возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления реквизитов счёта.

Вывод СКГД: Стороны допускали, что фактическая площадь может быть изменена при строительстве, и установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при расхождении проектной и фактической площади. Таким образом, разница между проектной и фактической площадью (1,57 кв. м) при данных обстоятельствах не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества объекта, о его недостатках. Возможное изменение площади оговорено сторонами и допустимо в соответствии с пунктами 3.4, 3.5 договора.

5. Применение законодательства о защите прав потребителей

Часть 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2024 г.) устанавливает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином исключительно для личных, семейных, домашних нужд, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Статья 22 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает, что требования потребителя о соразмерном уменьшении цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков, возврате денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причинённых вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления требования.

Пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что за нарушение сроков, предусмотренных статьями 20, 21 и 22, продавец уплачивает потребителю неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки.

6. Критическая оценка применения норм о защите прав потребителей судами нижестоящих инстанций

СКГД указала, что суд первой инстанции, применяя положения статей 22 и 23 Закона о защите прав потребителей, не установил, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Критическое замечание СКГД: Суд не дал должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора.

Логический вывод СКГД: Поскольку разница между проектной и фактической площадью не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора или недостатках объекта (так как такое изменение было согласовано сторонами и допустимо в соответствии с договором), нарушение срока выплаты разницы стоимости площадей не является основанием для взыскания неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Статья 23 применяется только в случае нарушения сроков выполнения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов или возврате денежной суммы, вытекающих из ненадлежащего качества товара или ненадлежащей информации о нём. В данном случае отсутствует ненадлежащее качество или недостатки объекта.

7. Вопрос о штрафе по Закону о защите прав потребителей

Пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусматривает взыскание штрафа за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке.

СКГД указала, что поскольку суд ошибочно учёл неустойку в размере 123 264,47 руб. как подлежащую взысканию, вывод суда о взыскании штрафа в размере 128 264,47 руб. также нельзя признать законным. Штраф не может быть взыскан на основе неустойки, которая сама не подлежит взысканию.

8. Отсутствие исправления ошибок в апелляции и кассации

СКГД отметила, что суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции, проверявшие законность решения суда первой инстанции, допущенные им нарушения устранены не были.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное толкование условий договора о допустимых отступлениях площади. Суды первой инстанции не дали надлежащей правовой оценки пунктам 3.4, 3.5, 4.6, 4.7, 4.9 договора, которые предусматривали возможность изменения площади объекта в пределах определённых пределов с соответствующим перерасчётом цены. Суды квалифицировали такое изменение как нарушение условия о предмете договора и недостаток объекта, что противоречит смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве.

2. Неправильное применение статей 22 и 23 Закона о защите прав потребителей. Суды применили положения о неустойке за нарушение сроков выполнения требований потребителя, не установив, что разница между проектной и фактической площадью не является недостатком объекта или ненадлежащим качеством товара. Статьи 22 и 23 применяются только в случае нарушения сроков выполнения требований, вытекающих из ненадлежащего качества товара или ненадлежащей информации о нём. В данном случае такого нарушения не было.

3. Неправильное применение пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей. Суды взыскали штраф на основе неустойки, которая не подлежала взысканию. Штраф может быть взыскан только в случае неисполнения застройщиком обязательств в добровольном порядке, но в данном случае обязательство по выплате разницы стоимости площадей не было нарушено, так как такое изменение площади было согласовано сторонами.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Недостаточное исследование и оценка доказательств. Суды не провели надлежащего анализа условий договора и не установили, относится ли изменение площади к отступлениям от условий договора или недостаткам объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

2. Нарушение требований статей 390.14 и 390.16 ГПК РФ. Суды апелляционной инстанции и кассационный суд не устранили допущенные судом первой инстанции существенные нарушения норм материального права, что является основанием для отмены судебных постановлений в соответствии со статьей 390.14 ГПК РФ.

Влияние на исход дела:

Указанные нарушения повлияли на исход дела, так как привели к неправомерному взысканию неустойки в размере 123 264,47 руб. и штрафа в размере 128 264,47 руб., которые не подлежали взысканию в соответствии с законом.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение СКГД:

Решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 4 апреля 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 октября 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 г. в части взыскания с ООО «СЗ «Квартал 5.6» в пользу Меджитовой Г.Ш. неустойки в размере 123 264,47 руб. и штрафа за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 128 264,47 руб. отменены.

В этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым).

В остальной части решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда оставлены без изменения. Таким образом, остаются в силе взысканные суммы: - Разница стоимости площади: 123 264,47 руб. - Компенсация морального вреда: 10 000 руб. - Расходы на услуги представителя: 10 000 руб.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает чёткий стандарт для судов при рассмотрении споров о долевом строительстве:

• Необходимость анализа договорных условий о допустимых отступлениях. Суды должны тщательно исследовать условия договора, предусматривающие возможность изменения площади объекта в пределах определённых пределов, и не квалифицировать такие изменения как нарушение условия о предмете договора или недостатки объекта.

• Разграничение между допустимыми отступлениями и недостатками. Суды должны различать случаи, когда изменение площади является допустимым отступлением, согласованным сторонами, и случаи, когда оно свидетельствует о ненадлежащем качестве объекта или его недостатках.

• Правильное применение законодательства о защите прав потребителей. Суды должны применять статьи 22 и 23 Закона о защите прав потребителей только в случае нарушения сроков выполнения требований потребителя, вытекающих из ненадлежащего качества товара или ненадлежащей информации о нём, а не в случае нарушения сроков выполнения обязательств, связанных с допустимыми отступлениями, согласованными сторонами.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту интересов застройщика в части ограничения его ответственности за допустимые отступления площади, согласованные в договоре. Вместе с тем, определение не ущемляет права потребителя на получение разницы стоимости площадей, так как взыскание этой разницы остаётся в силе.

Однако определение ограничивает применение штрафных санкций (неустойки и штрафа по Закону о защите прав потребителей) в случае, когда нарушение срока выплаты разницы стоимости площадей связано с допустимыми отступлениями, согласованными сторонами.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и уточняет позицию, содержащуюся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), пункт 3, который указывал на возможность установления в договоре определённых пределов изменения площади, не влекущих за собой соразмерного изменения цены.

Определение также согласуется с принципами толкования договоров, установленными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (хотя в тексте определения прямая ссылка на это постановление отсутствует, логика определения соответствует принципам добросовестного толкования договоров).

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение устанавливает следующий стандарт доказывания:

• Бремя доказывания нарушения условий договора лежит на истце (потребителе). Истец должен доказать, что изменение площади выходит за пределы допустимых отступлений, согласованных в договоре, и свидетельствует о ненадлежащем качестве объекта или его недостатках.

• Если договором предусмотрены определённые пределы изменения площади, суд должен исходить из того, что такое изменение в пределах этих пределов не является нарушением условия о предмете договора. Ответчик (застройщик) может ссылаться на условия договора о допустимых отступлениях как на защиту от претензий потребителя.

• Суд должен провести анализ условий договора и установить, согласованы ли сторонами определённые пределы изменения площади. Если такие пределы согласованы, суд не может квалифицировать изменение площади в пределах этих пределов как нарушение условия о предмете договора.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД