ВС РФ: мораторий на неустойки не применяется к продаже готового имущества

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 5-КГ25-41-К2, Определение ВС РФ от 6 мая 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Москаленко Ю.П., судьи Назаренко Т.Н. (судья-докладчик) и Рыженкова А.М.

Стороны: - Истец: Куприянов Павел Валерьевич (гражданин, потребитель) - Ответчики: - Акционерное общество «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (юридическое лицо, продавец) - Общество с ограниченной ответственностью «А101-КОМФОРТ» (юридическое лицо) - Представители истца: Терешина Алена Игоревна, Серегина К.О. - Представитель ответчика: Бунина А.В.

Категория спора: Защита прав потребителей при купле-продаже недвижимого имущества (машино-места в паркинге); договорный спор с элементами деликтного требования (компенсация морального вреда).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Куприянов П.В. обратился в суд с исками к АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ООО «А101-КОМФОРТ» о:

1. Признании недействительным одностороннего акта приема-передачи помещения от 20 июля 2022 г.
2. Расторжении договора купли-продажи от 25 февраля 2022 г. (машино-место № М/М 9, площадь 14,50 кв. м, кадастровый номер не указан в открытой части)
3. Возврате денежных средств в размере 891 217 руб. 85 коп. (полная стоимость машино-места)
4. Взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта с 23 марта 2022 г. в размере 891 217 руб. 85 коп.
5. Взыскании штрафа за отказ от удовлетворения требований потребителя
6. Компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.
7. Возмещении расходов на услуги представителя (100 000 руб.), почтовые расходы (1 392 руб. 95 коп.), нотариальные действия (1 900 руб.)

Правовое основание: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 2300-1); договор купли-продажи будущего недвижимого имущества.

Возражения ответчика

Ответчик АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что: - Объект был передан по одностороннему передаточному акту от 20 июля 2022 г. в соответствии с условиями договора - Недостатки, указанные истцом, были устранены или отсутствовали - Применяются ограничения, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 (мораторий на неустойки в договорах долевого строительства)

Решение суда первой инстанции (Щербинский районный суд г. Москвы, 30 марта 2023 г.)

Резолюция: Требования истца удовлетворены частично.

Ключевые мотивы: - Расторгнут договор купли-продажи от 25 февраля 2022 г. № ПД78М-П1-9 - Взысканы уплаченные денежные средства в размере 891 217 руб. 85 коп. - Взысканы компенсация морального вреда (30 000 руб.), расходы на юридические услуги (30 000 руб.), почтовые расходы (696 руб. 47 коп.) - Отказано во взыскании неустойки и штрафа, поскольку суд исходил из того, что объект был передан по одностороннему акту в соответствии с договором; штраф не взыскан, так как истец не обращался в досудебном порядке с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств - Отказано в удовлетворении требований к ООО «А101-КОМФОРТ»

Постановление апелляции (Московский городской суд, 22 апреля 2024 г.)

Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено в части отказа во взыскании неустойки и штрафа; решение изменено в части взыскания почтовых расходов.

Ключевые выводы: - Признан недействительным односторонний передаточный акт от 20 июля 2022 г. - Взысканы неустойка в размере 7 129 руб. 74 коп. (за период с 23 марта 2022 г. по 28 марта 2022 г.) - Взысканы почтовые расходы в размере 1 392 руб. 95 коп. - Отказано во взыскании штрафа, так как суд применил Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (мораторий на неустойки и штрафы в договорах долевого строительства)

Постановление кассации (Второй кассационный суд общей юрисдикции, 20 августа 2024 г.)

Резолюция: Решение суда первой инстанции в редакции апелляционного определения и апелляционное определение оставлены без изменений.

Позиция: Кассационный суд согласился с выводами апелляции о применении Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 и Федерального закона № 214-ФЗ.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Кто обратился: Представитель Куприянова П.В. — Терешина А.И.

Доводы жалобы: Требование об отмене апелляционного определения от 22 апреля 2024 г. и определения кассационного суда от 20 августа 2024 г. в части разрешения требований о взыскании неустойки и штрафа.

Процессуальная история в ВС РФ: - 6 февраля 2025 г. — дело истребовано в ВС РФ судьей Назаренко Т.Н. - 31 марта 2025 г. — кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД - 6 мая 2025 г. — вынесено настоящее определение

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами потребителя (истца), требующего защиты своих прав при нарушении сроков передачи предварительно оплаченного товара (машино-места), и интересами продавца (ответчика), ссылающегося на мораторий, установленный Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 в отношении неустоек и штрафов в договорах долевого строительства.

Ключевой конфликт норм: Применимость норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве) и Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 (мораторий) к договору купли-продажи готового (введённого в эксплуатацию) машино-места, а не договору участия в долевом строительстве.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами межотраслевой (гражданское право, защита прав потребителей, градостроительное право).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопрос о правильном применении норм материального права при разрешении требований потребителя о защите его прав, что требует единообразного толкования судебной практики и формирования правовой позиции ВС РФ по вопросу о сфере применения Федерального закона № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ № 479.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применяются ли нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 (мораторий на неустойки и штрафы) к договору купли-продажи готового (введённого в эксплуатацию) машино-места, или эти нормы применяются исключительно к договорам участия в долевом строительстве?

2. Имеет ли потребитель право на взыскание неустойки и штрафа, предусмотренных Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1, при нарушении продавцом сроков передачи предварительно оплаченного готового товара (машино-места), если между сторонами заключен договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве?

3. Является ли применение судами нижестоящих инстанций норм Федерального закона № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ № 479 к договору купли-продажи существенным нарушением норм материального права, влияющим на исход дела?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что применение судами нижестоящих инстанций норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 к правоотношениям сторон является ошибочным, поскольку между сторонами был заключен договор купли-продажи готового машино-места (введённого в эксплуатацию 1 ноября 2021 г.), а не договор участия в долевом строительстве. Следовательно, к данному спору подлежат применению нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 о защите прав потребителей, предусматривающие взыскание неустойки и штрафа при нарушении сроков передачи предварительно оплаченного товара.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применённые нормы материального права и их анализ

1.1. Статья 309 ГК РФ (надлежащее исполнение обязательств)

СКГД указала, что в соответствии с абзацем первым статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Применение: Продавец АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» нарушил обязательство по надлежащему исполнению договора купли-продажи, не передав машино-место в установленный договором срок (10 рабочих дней с момента предоставления документов).

1.2. Статья 310 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения обязательства)

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Применение: Составление ответчиком одностороннего передаточного акта от 20 июля 2022 г. без согласия истца явилось нарушением данной нормы, поскольку истец неоднократно указывал на наличие недостатков и отказывался принять машино-место.

1.3. Статья 454 ГК РФ (договор купли-продажи)

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Применение: Между сторонами был заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 25 февраля 2022 г., по которому АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» обязалась передать машино-место, а Куприянов П.В. обязался принять его и уплатить цену (891 217 руб. 85 коп.), что он исполнил полностью и в установленный срок (чек от 26 февраля 2022 г.).

1.4. Пункт 3 статьи 231 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (неустойка за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара)

СКГД привела полный текст данной нормы:

«В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.»

Применение: Истец имеет право на взыскание неустойки за период с 23 марта 2022 г. (истечение 10 рабочих дней с 13 марта 2022 г., когда истец передал документы) до дня удовлетворения требования о возврате денежных средств. Неустойка рассчитывается в размере 0,5% от суммы предварительной оплаты (891 217 руб. 85 коп.) за каждый день просрочки, но не может превышать сумму предварительной оплаты.

1.5. Пункт 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке)

СКГД привела полный текст данной нормы:

«При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.»

Применение: При удовлетворении судом требований потребителя о возврате денежных средств суд должен взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы, поскольку продавец не удовлетворил требования потребителя в добровольном порядке (истец направлял претензии 12 апреля, 22 апреля, 1 июня, 21 июня, 12 июля 2022 г., но ответчик не выполнил требования).

1.6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве)

СКГД привела определение сферы применения данного закона:

«Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 названного закона).»

Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

Критическое замечание СКГД: В рамках настоящего дела установлено, что АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» 25 февраля 2022 г. продал истцу готовое машино-место (нежилое помещение), введённое в эксплуатацию 1 ноября 2021 г., имеющее кадастровый номер. Следовательно, истец и АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» не являются участниками правоотношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве.

Вывод СКГД: Поскольку между сторонами был заключен не договор участия в долевом строительстве, а договор купли-продажи, то применение судами положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 является ошибочным, поскольку данные правовые нормы регулируют отношения, основанные на договоре участия в долевом строительстве.

2. Анализ ошибок нижестоящих судов

2.1. Ошибка апелляционного суда

Апелляционный суд, разрешая требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи машино-места с 23 марта 2022 г. по 2 марта 2023 г., руководствовался абзацем пятым пункта 1 Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479, которым предусмотрено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину — участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, не начисляются за период со дня вступления в силу постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

Апелляционный суд взыскал неустойку только за период с 23 марта 2022 г. по 28 марта 2022 г. в размере 7 129 руб. 74 коп., исходя из того, что мораторий начал действовать с 26 марта 2022 г. (дата вступления в силу Постановления Правительства РФ № 479).

Ошибка: Апелляционный суд неправильно применил Постановление Правительства РФ № 479, поскольку оно регулирует отношения, основанные на договоре участия в долевом строительстве, а не на договоре купли-продажи готового имущества.

2.2. Ошибка апелляционного суда при разрешении требования о штрафе

Апелляционный суд, проверяя решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании штрафа, также руководствовался Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479. Установив факт направления 12 апреля 2022 г. истцом в адрес АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» претензии о выплате неустойки за нарушение срока передачи машино-места, суд пришел к выводу о том, что к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика штрафа не имеется.

Ошибка: Апелляционный суд неправильно применил Федеральный закон № 214-ФЗ и Постановление Правительства РФ № 479, не установив, что между сторонами заключен договор купли-продажи готового имущества, а не договор участия в долевом строительстве.

2.3. Согласие кассационного суда с ошибочными выводами

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами апелляционного суда о применении Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 и Федерального закона № 214-ФЗ, не проверив правильность применения этих норм к договору купли-продажи.

3. Характер нарушений как существенных

СКГД указала, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными, повлиявшими на исход дела, поскольку:

1. Неправильное применение норм материального права (Федерального закона № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ № 479) привело к отказу во взыскании неустойки и штрафа, на которые истец имел право в соответствии с Законом РФ № 2300-1.

2. Без устранения этих нарушений невозможна защита нарушенных прав потребителя.

3. Нарушения повлияли на исход дела, поскольку истец был лишен возможности получить неустойку и штраф, предусмотренные законом о защите прав потребителей.

4. Принципы, применённые СКГД

4.1. Принцип защиты слабой стороны (потребителя)

СКГД защитила интересы потребителя, установив, что нормы Закона РФ № 2300-1 о защите прав потребителей подлежат применению к договору купли-продажи готового машино-места, поскольку истец является потребителем в смысле данного закона.

4.2. Принцип надлежащего применения норм права

СКГД установила, что нормы Федерального закона № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ № 479 применяются исключительно к договорам участия в долевом строительстве, а не к договорам купли-продажи готового имущества, введённого в эксплуатацию.

4.3. Принцип соразмерности и справедливости

СКГД указала, что применение норм о долевом строительстве к договору купли-продажи готового имущества было бы несправедливым и несоразмерным, поскольку мораторий на неустойки был установлен для защиты участников долевого строительства, а не покупателей готового имущества.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ

Ошибка: Апелляционный и кассационный суды применили нормы Федерального закона № 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве) к договору купли-продажи готового машино-места, введённого в эксплуатацию 1 ноября 2021 г.

Почему это существенное нарушение: Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию. В данном деле машино-место было введено в эксплуатацию 1 ноября 2021 г., а договор купли-продажи заключен 25 февраля 2022 г., то есть машино-место было готовым объектом. Следовательно, Федеральный закон № 214-ФЗ не применяется.

Влияние на исход дела: Неправильное применение Федерального закона № 214-ФЗ привело к применению Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 (мораторий на неустойки), что привело к отказу во взыскании неустойки и штрафа.

Ссылка на ст. 390.1 ГПК РФ: Это нарушение является существенным в смысле статьи 390.1 ГПК РФ, поскольку оно повлияло на исход дела и без его устранения невозможна защита нарушенных прав потребителя.

2. Неправильное применение Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479

Ошибка: Апелляционный и кассационный суды применили мораторий на неустойки и штрафы, предусмотренный Постановлением Правительства РФ № 479, к договору купли-продажи готового имущества.

Почему это существенное нарушение: Постановление Правительства РФ № 479 предусматривает, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину — участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, не начисляются за период со дня вступления в силу постановления до 30 июня 2023 г. включительно. Однако это постановление применяется исключительно к договорам участия в долевом строительстве, а не