ВС: жилищная инспекция вправе отказать в регистрации при признаках подделки протокола собрания

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А63-11136/2024; Определение СКЭС ВС РФ № 308-ЭС26-4036

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 23 сентября 2026 г.; полный текст изготовлен 1 октября 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Грачева И.Л. - Судьи: Тютин Д.В., Якимов А.А. - Секретарь судебного заседания: Кунаков В.В.

Стороны спора: - Истец (заявитель): Общество с ограниченной ответственностью «Континент» (ОГРН 1212600001250, ИНН 2631041972), правопреемник — ООО «Континент» (ОГРН 1192651000090, ИНН 2630050131) - Ответчик: Управление Ставропольского края — государственная жилищная инспекция (орган государственного жилищного надзора) - Третье лицо (не заявляющее самостоятельных требований): ООО «Альта»

Категория спора: Административно-хозяйственный спор о признании незаконным приказа органа государственного жилищного надзора, связанный с лицензированием деятельности по управлению многоквартирным домом и внесением изменений в реестр лицензий.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Фабула

ООО «Континент» на основании лицензии от 12 мая 2021 г. № 026-000410 имело право осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Решением общего собрания собственников помещений (протокол от 9 ноября 2021 г. № 1) общество «Континент» было выбрано управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, бульвар Мира, д. 14 (далее — МКД).

В период с 23 по 31 октября 2023 г. собственники провели общее собрание (протокол от 31 октября 2023 г. № 1), на котором приняли решения о расторжении договора управления с обществом «Континент» и выборе в качестве управляющей компании ООО «Альта». Председатель совета дома направил протокол в Жилищную инспекцию 4 апреля 2024 г. для внесения изменений в реестр лицензий.

Жилищная инспекция 17 апреля 2024 г. издала приказ № 295-ло о приостановлении рассмотрения заявления ООО «Альта» в связи с отсутствием заявления общества «Континент» о прекращении договора управления. В ответ общество «Континент» направило в инспекцию протоколы общих собраний от 23 марта 2024 г. № 2 и от 30 мая 2024 г. № 3, в которых собственники якобы приняли решения о выборе общества «Континент» в качестве управляющей компании.

23 апреля 2024 г. собственники подали ходатайство о применении ограничительных мер к обществу «Континент», указав, что они не голосовали за заключение договора с этой компанией. Это ходатайство было передано в органы внутренних дел, где инициирована проверка по факту подделки подписей в протоколах (сообщение КУСП от 16 мая 2024 г. № 9258). Оригиналы спорных протоколов были изъяты.

Жилищная инспекция, изучив документы, установила, что решение собрания от 31 октября 2023 г. об избрании ООО «Альта» является действительным, а решения собраний, представленные обществом «Континент», обладают признаками ничтожности (отсутствие кворума). Приказом от 4 июня 2024 г. № 371-ло инспекция исключила сведения об управлении МКД обществом «Континент» и включила сведения об управлении домом обществом «Альта».

Процессуальная история

Первая инстанция (Арбитражный суд Ставропольского края): Решением от 19 июня 2025 г. суд удовлетворил заявление общества «Континент», признал приказ Жилищной инспекции от 4 июня 2024 г. № 371-ло незаконным и обязал инспекцию отменить его. Суд исходил из того, что Жилищная инспекция не имела права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания без обращения в суд; инспекция должна была обратиться в суд с соответствующим заявлением. Суд также установил, что при проведении собраний, на которых выбрано общество «Континент», имелся необходимый кворум с учётом реальной площади жилых помещений. Хотя свидетели (собственники квартир Немцева Л.М., Ерохина Л.И., Жукова Т.Ю., Лебедева В.З.) показали, что собрания не проводились и они не ставили подписи, суд посчитал, что голосование этих собственников не могло повлиять на принятие решений.

Апелляционная инстанция (Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд): Постановлением от 14 октября 2025 г. оставило решение суда первой инстанции без изменения, согласившись с его выводами.

Кассационная инстанция (Арбитражный суд Северо-Кавказского округа): Постановлением от 5 февраля 2026 г. оставило решение суда первой инстанции без изменения.

Передача в СКЭС ВС РФ: Жилищная инспекция подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Определением от 25 августа 2026 г. судья ВС РФ передал жалобу вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя подходами к полномочиям органа государственного жилищного надзора при рассмотрении заявлений о внесении изменений в реестр лицензий:

1. Позиция судов нижестоящих инстанций и общества «Континент»: Орган жилищного надзора, выявив признаки ничтожности решения общего собрания собственников, не имеет права самостоятельно отказать во внесении изменений в реестр лицензий. Он должен обратиться в суд с заявлением о признании решения ничтожным. До судебного решения орган не может отказать в регистрации.

2. Позиция Жилищной инспекции и СКЭС ВС РФ: Орган жилищного надзора, получив заявление о внесении изменений в реестр лицензий, обязан проверить решение общего собрания на наличие признаков ничтожности. При выявлении таких признаков орган обязан отказать во внесении изменений в реестр лицензий (не обращаясь в суд). Заинтересованное лицо может оспорить решение органа в суде.

Принципиальное значение: Дело касается баланса между полномочиями административного органа (органа жилищного надзора) и судебной защиты прав граждан и организаций. Вопрос имеет практическое значение для защиты собственников жилых помещений от недобросовестных управляющих организаций, которые могут использовать фальсифицированные протоколы собраний для сохранения своего статуса управляющей компании.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Имеет ли орган государственного жилищного надзора право самостоятельно отказать во внесении изменений в реестр лицензий на основании выявленных признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или он обязан предварительно обратиться в суд с заявлением о признании такого решения ничтожным?

Производный вопрос: Какие обстоятельства должны учитывать суды при оценке действительности решения общего собрания собственников при рассмотрении заявлений о признании незаконным решения органа жилищного надзора об отказе во внесении изменений в реестр лицензий?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Орган государственного жилищного надзора, получивший заявление о внесении изменений в реестр лицензий, в случае выявления признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязан отказать во внесении изменений в реестр лицензий. Заинтересованное лицо, полагающее, что решение общего собрания не является ничтожным, вправе обратиться в суд с заявлением о признании решения органа жилищного надзора незаконным. При рассмотрении таких заявлений суды должны самостоятельно оценивать не только те признаки ничтожности, которые выявил орган надзора, но и иные признаки ничтожности, следующие из представленных в дело доказательств.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база регулирования лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, решение о предоставлении которой принимается органом государственного жилищного надзора в порядке, установленном статьей 194 ЖК РФ.

Части 1 и 2 статьи 195 ЖК РФ устанавливают, что сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации, который должен содержать раздел, включающий информацию об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

2. Процедура внесения изменений в реестр лицензий и полномочия органа жилищного надзора

Условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий установлены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок № 938/пр).

При рассмотрении заявления о внесении изменений в реестр лицензий органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка представленных заявления и документов, в том числе проверка решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на отсутствие признаков ничтожности по основаниям, установленным ГК РФ (подпункт «е» пункта 5 Порядка № 938/пр).

В соответствии с пунктами 7 и 9 Порядка № 938/пр в случае выявления признаков ничтожности решения общего собрания орган государственного жилищного надзора должен вынести решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий.

3. Критика противоположного толкования и его несоответствие буквальному смыслу норм

Толкование положений Порядка № 938/пр, в соответствии с которым орган государственного жилищного надзора, установив наличие признаков ничтожности в представленном ему решении общего собрания, имеет право обратиться в суд с заявлением о признании его ничтожным, но не может принять решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий, противоречит буквальному смыслу изложенных норм права.

Кроме того, такое толкование не позволяет обеспечить эффективную и своевременную защиту собственников жилых помещений в многоквартирном доме от навязывания им недобросовестными управляющими организациями своих услуг.

4. Конституционно-правовое подтверждение позиции

Положения подпункта «а» пункта 9 во взаимосвязи с подпунктом «е» пункта 5 Порядка № 938/пр решением Верховного Суда Российской Федерации от 6 мая 2021 г. № АКПИ21-236, оставленным без изменения апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 3 августа 2021 г. № АПЛ21-253, признаны не противоречащими законодательству Российской Федерации.

5. Процедура судебного контроля над решением органа жилищного надзора

Заинтересованное лицо, полагающее, что решение общего собрания не является ничтожным, вправе обратиться в суд с заявлением о признании решения органа государственного жилищного надзора незаконным.

При рассмотрении таких заявлений суды должны руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспариваемое решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. В равной степени суд не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), поэтому независимо от доводов заявителя суд, в том числе по своей инициативе, выясняет имеющие значение для дела обстоятельства.

6. Расширенная компетенция судов при оценке действительности решений собраний

Применительно к данной категории споров это означает, что суды, устанавливая действительность решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оценивают не только те признаки его ничтожности, которые были выявлены органом государственного жилищного надзора, но и иные признаки ничтожности, на которые орган жилищного надзора прямо не указал, но которые следуют из иных представленных в дело доказательств.

7. Применение к фактам дела: анализ ничтожности решений собраний

Жилищная инспекция, делая вывод о наличии признаков ничтожности спорных решений собраний собственников помещений в МКД, исходила из отсутствия кворума при их принятии.

Суды нижестоящих инстанций, оценивая действительность спорных решений собраний и отклоняя довод Жилищной инспекции об отсутствии кворума, ограничились указанием на то, что с учётом реальной площади всех жилых помещений в МКД решения приняты при наличии кворума. Суды также посчитали, что признание недействительными актов голосования четырёх собственников (Ерохиной Л.И., Лебедевой В.З., Жуковой Т.Ю. и Немцевой Л.М.), утверждающих, что они не голосовали за выбор общества «Континент», не имеет значения, поскольку их голосование не могло повлиять на принятие соответствующих решений (пункт 4 статьи 1814 ГК РФ).

Вместе с тем судами не учтено следующее:

Допрошенные в суде свидетели показали, что: - Ерохина Л.И. была указана в протоколе от 23 марта 2024 г. № 2 в качестве секретаря общего собрания; - Лебедева В.З. была указана в качестве одного из членов счётной комиссии; - Немцева Л.М. была указана в качестве инициатора и председателя двух общих собраний (23 марта 2024 г. и 30 мая 2024 г.);

все они показали, что в действительности общие собрания, на результаты которых ссылается общество «Континент», не проводились.

МВД России в рамках проверки по факту подделки подписей жильцов в спорных протоколах получило заключение эксперта от 5 августа 2024 г. № 340, из которого следует, что определить, выполнены ли подписи в протоколах Немцевой Л.М., Ерохиной Л.И. и Лебедевой В.З., не представляется возможным ввиду полной несопоставимости исследуемых подписей.

Данные обстоятельства, как и направленное в Жилищную инспекцию коллективное обращение собственников МКД по вопросу фальсификации подписей при проведении общих собраний, в совокупности свидетельствуют не только о том, что Ерохина Л.И., Лебедева В.З. и Немцева Л.М. не голосовали за принятие спорных решений, но прежде всего о том, что общие собрания жильцов, оформленные оспариваемыми протоколами, не проводились.

8. Вывод о правомерности действий Жилищной инспекции

При таком положении Жилищная инспекция сделала правомерный вывод, изложенный в оспариваемом приказе от 4 июня 2024 г. № 371-ло, о наличии признаков ничтожности решений общих собраний собственников помещений в МКД, оформленных представленными обществом «Континент» протоколами от 23 марта 2024 г. № 2 и от 30 мая 2024 г. № 3, и обоснованно исключила из реестра лицензий сведения об обществе «Континент» в качестве управляющей компании МКД.

VI. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19 июня 2025 г., постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2025 г. и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2026 г. по делу № А63-11136/2024 отменены.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Континент» отказано.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трёхмесячный срок.

VII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет принципиальный сдвиг в методологии судебного контроля над решениями органов жилищного надзора. Суды нижестоящих инстанций применяли формальный подход: они проверяли только те основания ничтожности, которые выявил орган надзора (отсутствие кворума), и не учитывали иные признаки ничтожности, вытекающие из доказательств (фактическое непроведение собраний, подделка подписей, показания свидетелей).

СКЭС устанавливает, что суды не связаны основаниями и доводами органа жилищного надзора и должны самостоятельно оценивать все признаки ничтожности решения общего собрания, включая те, которые не были указаны в решении органа надзора. Это переводит судебный контроль на субстанциальный уровень, требующий глубокого анализа фактических обстоятельств.

2. Гармонизация с конституционно-правовой позицией

Определение опирается на решение ВС РФ от 6 мая 2021 г. № АКПИ21-236 и апелляционное определение от 3 августа 2021 г. № АПЛ21-253, которыми положения Порядка № 938/пр признаны не противоречащими законодательству РФ. Это обеспечивает согласованность позиции СКЭС с ранее принятыми судебными решениями по вопросам конституционности нормативных актов.

3. Баланс между административной эффективностью и судебной защитой

Определение устанавливает оптимальный баланс между двумя интересами:

• Интерес собственников жилых помещений в защите от недобросовестных управляющих организаций: Орган жилищного надзора получает полномочие самостоятельно отказать во внесении изменений в реестр лицензий при выявлении признаков ничтожности решения собрания. Это позволяет оперативно пресечь попытки фальсификации протоколов и сохранить статус управляющей компании.

• Интерес управляющих организаций в судебной защите: Организация, считающая решение органа надзора незаконным, может обратиться в суд с заявлением о его признании незаконным. При этом суд проводит полную переоценку доказательств и не связан позицией органа надзора.

4. Последствия для участников жилищных отношений

Для органов жилищного надзора: Определение расширяет их полномочия и обязанности. Они не только вправе, но и обязаны проверять решения общих собраний на наличие признаков ничтожности и отказывать во внесении изменений в реестр лицензий при выявлении таких признаков. Это требует от органов надзора более тщательного анализа представленных документов и привлечения экспертных заключений (например, почерковедческих экспертиз).

Для управляющих организаций: Определение создаёт риск потери статуса управляющей компании при выявлении признаков ничтожности решения общего собрания о её избрании. Однако организация получает возможность судебного оспаривания решения органа надзора с полной переоценкой доказательств.

Для собственников жилых помещений: Определение усиливает защиту собственников от фальсификации протоколов общих собраний. Орган надзора получает инструмент для пресечения попыток недобросовестных управляющих организаций сохранить свой статус путём подделки документов.

Для арбитражных судов: Определение устанавливает расширенную компетенцию судов при рассмотрении заявлений о признании незаконным решений органов жилищного надзора. Суды должны самостоятельно выяснять все обстоятельства, имеющие значение для дела, и оценивать все признаки ничтожности решения общего собрания, а не ограничиваться теми основаниями, которые указал орган надзора.

5. Анти-абузивные оговорки суда

Определение содержит имплицитную анти-абузивную оговорку: суд признаёт, что толкование, предложенное обществом «Континент» и поддержанное судами нижестоящих инстанций, не позволяет обеспечить эффективную и своевременную защиту собственников жилых помещений в многоквартирном доме от навязывания им недобросовестными управляющими организациями своих услуг. Это указывает на то, что суд учитывает риск злоупотребления правом со стороны управляющих организаций и стремится предотвратить такие злоупотребления.

6. Сферы применения позиции за пределами жилищного надзора

Хотя определение касается конкретно лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, его методологический подход может быть применён и в других сферах административного контроля, где органы власти проверяют решения коллегиальных органов (общих собраний акционеров, советов директоров и т.п.) на соответствие закону. Принцип, согласно которому административный орган может самостоятельно отказать в регистрации или внесении изменений при выявлении признаков ничтожности решения, а заинтересованное лицо может оспорить такой отказ в суде, имеет универсальное значение.

7. Значение для практики арбитражных управляющих

Определение имеет косвенное значение для практики банкротства. Хотя дело не касается банкротства напрямую, принцип, согласно которому органы государственного контроля могут самостоятельно выявлять признаки ничтожности решений коллегиальных органов и принимать на этой основе административные решения (без предварительного обращения в суд), может быть применён и в контексте контроля над решениями собраний кредиторов в процедурах банкротства.

VIII. КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ ДЛЯ ПРАКТИКИ

1. Орган жилищного надзора обязан отказать во внесении изменений в реестр лицензий при выявлении признаков ничтожности решения общего собрания собственников. Он не должен предварительно обращаться в суд.

2. Суды при рассмотрении заявлений о признании незаконным решения органа надзора должны самостоятельно оценивать все признаки ничтожности решения общего собрания, включая те, которые не были указаны в решении органа надзора.

3. Признаки ничтожности включают не только формальные нарушения (отсутствие кворума), но и фактические обстоятельства (непроведение собрания, подделка подписей, показания свидетелей).

4. Суды не связаны основаниями и доводами органа жилищного надзора и вправе признать его решение законным или незаконным со ссылкой на иные нормы права.

5. Определение устанавливает баланс между административной эффективностью (оперативное пресечение фальсификаций) и судебной защитой (возможность оспорить решение органа надзора в суде с полной переоценкой доказательств).