ВС РФ защитил право собственности на гостинично-торговый комплекс в Крыму от отказа регистратора

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 127-КГ25-11-К4, Определение СКГД ВС РФ от 29 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Кротова М.В. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец: Галашов Владимир Григорьевич (гражданин, предприниматель, собственник недвижимого имущества) - Ответчики: - Администрация города Евпатория Республики Крым (орган публичной власти) - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (орган публичной власти, регистрирующий орган)

Категория спора: Вещно-правовой спор о признании права собственности на недвижимое имущество; спор о самовольной постройке; спор, связанный с регистрацией прав на недвижимое имущество.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Галашов В.Г. обратился в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество — гостинично-торговый комплекс с подвалом (литера А) площадью 2 503,5 кв.м и бассейн (литера б) площадью 105 кв.м, расположенные по адресу в городе Евпатория Республики Крым. Истец ссылался на наличие установленных законом оснований для признания за ним права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права собственности на самовольную постройку).

Процессуальная история

Решение суда первой инстанции (16 ноября 2023 г.): Евпаторийский городской суд Республики Крым удовлетворил иск. Суд установил, что здание не перестраивалось и не реконструировалось, разница в значениях площади связана с применением различных инструкций при подсчёте площади. Суд исходил из того, что несоответствия градостроительным нормам не являются основанием для отказа, поскольку объект был принят в эксплуатацию на основании акта государственной приёмочной комиссии от 18 декабря 2006 г., утверждённого решением исполнительного комитета от 28 декабря 2006 г., и соответствовал всем действующим в тот период нормам. Суд признал за истцом право собственности на торгово-гостиничный комплекс с подвалом (литера А) общей площадью 2 950,2 кв.м и бассейн (литера б) площадью 105 кв.м.

Апелляционное определение (11 июня 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым отменила решение суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Апелляционный суд исходил из того, что земельный участок площадью 800 кв.м, на котором расположены спорные объекты, был предоставлен на основании решения Евпаторийского городского суда от 3 декабря 2007 г. об объединении двух объектов, которое впоследствии было отменено. Суд указал, что в соответствии с принципом единой судьбы земельного участка и связанного с ним строения земельный участок относится к объекту, находящемуся в долевой собственности, и строение не может находиться в границах спорного участка. Кроме того, апелляционный суд отметил, что за Галашовым В.Г. ранее было зарегистрировано право собственности на площадь 2 503,5 кв.м, однако в настоящее время площадь объекта увеличилась до 3 370,5 кв.м.

Кассационное определение (26 сентября 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции поддержала позицию апелляционного суда и оставила апелляционное определение без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ: Галашов В.Г. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой, просив отменить апелляционное и кассационное определения. Определением судьи ВС РФ Асташова С.В. от 20 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересом собственника в защите и подтверждении своего права собственности на недвижимое имущество, с одной стороны, и позицией регистрирующего органа и судов апелляционной и кассационной инстанций, отказывающих в признании этого права, с другой стороны.

Конфликт заключается в следующем:

1. Противоречие в технических характеристиках: Объект был зарегистрирован в 2007 г. с площадью 2 503,5 кв.м, однако при последующей технической инвентаризации (29 ноября 2007 г.) площадь была пересчитана с учётом балконов и составила 2 534,4 кв.м. Регистрирующий орган отказал в регистрации права собственности на объект площадью 2 503,5 кв.м в связи с этими противоречиями.

2. Вопрос о самовольной постройке: Апелляционный и кассационный суды пришли к выводу, что объект следует рассматривать как самовольную постройку, поскольку земельный участок, на котором он расположен, находится в долевой собственности, а объединение участков было впоследствии отменено.

3. Нарушение градостроительных норм: Экспертиза выявила несоответствие объекта требованиям градостроительных норм (отступы от границ участка, расстояния до красных линий, превышение коэффициентов застройки).

4. Правовая определённость: Объект был введён в эксплуатацию в установленном порядке и право собственности было зарегистрировано уполномоченным органом в 2007 г., однако впоследствии регистрирующий орган отказал в подтверждении этого права.

Категория проблемы

Материально-правовая — применение норм ГК РФ о самовольной постройке (ст. 222), о признании права собственности, о переходе прав при смене собственника земельного участка; применение норм Градостроительного кодекса РФ о соответствии объектов градостроительному регламенту.

Процессуально-правовая — вопросы о распределении бремени доказывания, о роли судебной экспертизы при установлении технических характеристик объекта.

Межотраслевая — взаимодействие норм гражданского, земельного, градостроительного законодательства; применение норм о переходе прав при присоединении Крыма к Российской Федерации.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с необходимостью разрешения вопроса о правильном применении норм ст. 222 ГК РФ о признании права собственности на самовольную постройку в условиях, когда объект был введён в эксплуатацию в установленном порядке и право собственности было зарегистрировано, но впоследствии регистрирующий орган отказал в подтверждении этого права по причине противоречий в технических характеристиках. Кроме того, требовалось уточнение применения норм Градостроительного кодекса РФ о допустимости использования объектов, не соответствующих градостроительному регламенту.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли объект, введённый в эксплуатацию в установленном законом порядке и зарегистрированный в качестве собственности в 2007 г., рассматриваться как самовольная постройка в целях применения п. 3 ст. 222 ГК РФ?

2. Являются ли противоречия в технических характеристиках объекта (различные показатели площади, обусловленные применением различных инструкций по подсчёту площади) основанием для отказа в признании права собственности на объект, если объект был введён в эксплуатацию и зарегистрирован в установленном порядке?

3. Влияют ли выявленные нарушения градостроительных норм (несоответствие отступам, расстояниям до красных линий, превышение коэффициентов застройки) на возможность признания права собственности на объект, если объект был введён в эксплуатацию до принятия новых Правил землепользования и застройки и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан?

4. Какова роль принципа правовой определённости при разрешении спора о признании права собственности на объект, в отношении которого регистрирующий орган отказал в подтверждении уже возникшего права?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что объект, введённый в эксплуатацию в установленном законом порядке и зарегистрированный в качестве собственности в 2007 г., не может рассматриваться как самовольная постройка, поскольку отсутствуют основания для такой квалификации. Несмотря на выявленные противоречия в технических характеристиках и нарушения градостроительных норм, иск подлежит удовлетворению в целях обеспечения принципа правовой определённости, поскольку регистрирующим органом было отказано в регистрации возникшего права по основанию его реконструкции. Суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства и применил нормы материального права, в то время как суды апелляционной и кассационной инстанций допустили ошибку в толковании и применении норм материального права.

B. Развёрнутое обоснование

1. Условия признания права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ)

Верховный Суд РФ указал, что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Исключительный характер судебного признания права собственности на самовольную постройку

Верховный Суд РФ ссылался на п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в котором разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Таким образом, суду необходимо установить предусмотренную законом совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение её в гражданский оборот (абзац второй п. 44 названного постановления Пленума).

3. Отсутствие оснований для квалификации объекта как самовольной постройки

Верховный Суд РФ установил, что спорный объект был введён в эксплуатацию в установленном законом порядке и право собственности было зарегистрировано уполномоченным органом в 2007 году. Из имеющихся в материалах дела доказательств и вступивших в законную силу судебных актов следует, что на предоставленном для цели реконструкции и строительства земельном участке был возведён и принят в 2006 году в эксплуатацию гостинично-торговый комплекс, право собственности на который зарегистрировано в 2007 году в Евпаторийском исполкоме. Поскольку спорный объект был введён в эксплуатацию в установленном законом порядке и право собственности было зарегистрировано уполномоченным органом в 2007 году, оснований для признания объекта самовольной постройкой не имеется.

4. Противоречия в технических характеристиках и их причины

Верховный Суд РФ отметил, что при проведении регистрирующим органом правовой экспертизы было установлено, что объект имеет большую площадь (2 534,7 кв.м), и указанные противоречия в части площади явились основанием для приостановления и впоследствии для отказа в регистрации и в подтверждении уже возникшего у Галашова В.Г. права собственности на здание.

Из представленного заключения эксперта от 15 сентября 2023 г. № 24/23 следует, что различные показатели площади здания обусловлены применением различных инструкций по подсчёту площади объекта. Строение не имеет признаков реконструкции и соответствует всем строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям правил противопожарной безопасности.

5. Нарушения градостроительных норм и их правовое значение

Верховный Суд РФ указал, что в нарушение пунктов 39, 59 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым допущены нарушения минимального регламентированного расстояния (отступа) от границ спорного участка и красных линий, также установлено превышение коэффициента застройки (0,48) и коэффициента площади застройки (1,7) при максимально допустимом — 0,8.

Однако Верховный Суд РФ применил ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

6. Применение принципа правовой определённости и временной фактор

Верховный Суд РФ отметил, что суд апелляционной инстанции не учёл, что объект введён в эксплуатацию в 2006 году, тем самым сам факт принятия в 2019 году Правил землепользования и застройки, которыми установлено территориальное зонирование и содержание градостроительного регламента, не исключает права собственника строения продолжить использовать участок без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, поскольку не доказано, что такое использование создаёт опасность (пункт 8 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утверждённого Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.).

7. Применение норм о переходе прав при присоединении Крыма к Российской Федерации

Верховный Суд РФ применил положения Федерального конституционного закона от 2 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя». Согласно ст. 12 этого закона на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, если иное не предусмотрено ст. 12.2 названного федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Верховный Суд РФ также ссылался на Закон Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», согласно п. 1 ч. 1 ст. 2 которого права на имущество, возникшие до вступления в силу федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности.

8. Позиция Конституционного Суда РФ о защите прав собственности

Верховный Суд РФ ссылался на Постановление Конституционного Суда РФ от 7 ноября 2017 г. № 26-П, в котором отмечено, что положения Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» по своему конституционно-правовому смыслу не предполагают включение в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, объектов недвижимого имущества, принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве частной собственности, правомерно возникшем до вступления в силу Федерального конституционного закона, и, соответственно, не допускают произвольного прекращения права частной собственности на указанное имущество.

9. Ошибочность вывода апелляционного суда о нарушении градостроительного и земельного законодательства

Верховный Суд РФ указал, что судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод о нарушении при строительстве требований градостроительного и земельного законодательства, при этом не учтено наличие зарегистрированного права собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности.

10. Применение принципа правовой определённости как основание для удовлетворения иска

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что при таких обстоятельствах спорный объект возведён и введён в эксплуатацию в установленном законом порядке и не мог признаваться самовольной постройкой, однако в целях обеспечения принципа правовой определённости, поскольку регистрирующим органом было отказано в регистрации возникшего права по основанию его реконструкции, иск подлежит удовлетворению.

11. Роль судебной экспертизы

Верховный Суд РФ отметил, что в соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. В данном случае экспертиза позволила установить, что различные показатели площади здания обусловлены применением различных инструкций по подсчёту площади объекта, а не реконструкцией объекта.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда

1. Неправильное применение п. 3 ст. 222 ГК РФ: Апелляционный суд квалифицировал объект как самовольную постройку, несмотря на то, что объект был введён в эксплуатацию в установленном законом порядке и право собственности было зарегистрировано уполномоченным органом в 2007 году. Это является существенным нарушением норм материального права в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку повлияло на исход дела.

2. Неправильное применение принципа единой судьбы земельного участка и связанного с ним строения: Апелляционный суд исходил из того, что земельный участок площадью 800 кв.м, на котором расположены спорные объекты, был предоставлен на основании решения суда об объединении двух объектов, которое впоследствии было отменено, и поэтому строение не может находиться в границах спорного участка. Однако суд не учёл, что объект был введён в эксплуатацию и зарегистрирован до отмены решения об объединении участков, и что Галашов В.Г. фактически владел и пользовался объектом (что было установлено решением суда от 26 апреля 2019 г.).

3. Игнорирование зарегистрированного права собственности: Апелляционный суд не учёл наличие свидетельства о праве собственности, выданного исполнительным комитетом в 2007 году, что подтверждает правомерность возникновения права собственности.

4. Неправильное применение норм Градостроительного кодекса РФ: Апелляционный суд не применил ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие, если использование не опасно для жизни или здоровья человека. Апелляционный суд не учёл, что объект был введён в эксплуатацию в 2006 году, до принятия новых Правил землепользования и застройки в 2019 году.

5. Неправильное толкование противоречий в технических характеристиках: Апелляционный суд рассматривал противоречия в площади объекта как основание для отказа в признании права собственности, не учитывая, что эти противоречия обусловлены применением различных инструкций по подсчёту площади, а не реконструкцией объекта (что было подтверждено судебной экспертизой).

Ошибки кассационного суда

Кассационный суд поддержал позицию апелляционного суда и допустил те же ошибки в толковании и применении норм материального права, что и апелляционный суд. Это является существенным нарушением норм материального права в смысле ст. 390.14 ГПК РФ.

Характер нарушений

Все указанные ошибки являются существенными нарушениями норм материального права, поскольку:

• они повлияли на исход дела (привели к отказу в удовлетворении иска вместо его удовлетворения);
• без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца на признание права собственности;
• они нарушают принцип правовой определённости и защиты прав собственности, закреплённый в Конституции РФ и федеральном законодательстве.

Правильность решения суда первой инстанции

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства и применил нормы материального права. Суд первой инстанции:

• правильно применил п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК РФ;
• правильно применил п. 59 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
• правильно установил, что разница в значении площади здания связана с применением различных инструкций при подсчёте площади, а не с реконструкцией объекта;
• правильно оценил несоответствия градостроительным нормам как не являющиеся основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку объект был принят в эксплуатацию в установленном порядке и соответствовал всем действующим в тот период нормам;
• правильно учёл, что объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и находится в исправном техническом состоянии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 29 июля 2025 г. представляет собой важный прецедент в области защиты права собственности на недвижимое имущество. Суд подтвердил, что объект, введённый в эксплуатацию в установленном законом порядке и зарегистрированный в качестве собственности, не может быть квалифицирован как самовольная постройка, даже если впоследствии выявлены противоречия в технических характеристиках или нарушения градостроительных норм. Верховный Суд РФ применил принцип правовой определённости и защиты прав собственности, закреплённый в Конституции РФ и федеральном законодательстве, а также учёл специфику переходного периода при присоединении Крыма к Российской Федерации. Решение демонстрирует необходимость комплексного анализа всех юридически значимых обстоятельств при разрешении споров о признании права собственности на недвижимое имущество и правильное применение норм материального права, включая нормы Градостро