ВС РФ: жилой дом, возведённый по разрешённому использованию, не может быть самовольной постройкой

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ24-406-К4; Определение СКГД ВС РФ от 1 апреля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Кротова М.В. и Петрушкин В.А. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец: Брем Виталий Владимирович (гражданин) - Ответчик: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (орган публичной власти)

Категория спора: Вещно-правовой спор о признании права собственности на недвижимое имущество (жилой дом); квалификация объекта как самовольной постройки; градостроительное и земельное право.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Брем В.В. обратился в суд с иском к администрации МО город-курорт Геленджик о признании за ним права собственности на гостевой дом. Истец ссылался на то, что является собственником земельного участка площадью 432 кв.м (КН не указан в открытой части) с видом разрешённого использования «земельные участки прочих мест для проживания». На участке расположен жилой дом общей площадью 254,4 кв.м (3 этажа, мансарда), возведённый в 2005 году, который истец использует для собственного проживания, проживания семьи и одновременно в качестве гостевого дома.

Возражения ответчика: Администрация МО возражала против признания права собственности, ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство гостевого дома и применяя нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ).

Решение первой инстанции (16 марта 2020 г.): Геленджикский городской суд Краснодарского края удовлетворил иск. Суд первой инстанции руководствовался ст. 222 ГК РФ и исходил из того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, при условии что сохранение объекта не создаёт угрозу для жизни и здоровья граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц.

Постановление апелляции (19 октября 2023 г.): Апелляционная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменила решение суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Апелляционный суд указал, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, позволяющих легализовать постройку. Осуществлён поворот исполнения решения суда.

Постановление кассационного суда (8 февраля 2024 г.): Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставило апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Брем В.В. подал кассационную жалобу на апелляционное и кассационное определения. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 23 октября 2024 г. истцу восстановлен срок на подачу кассационной жалобы (истёкший срок). Определением от 24 февраля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом гражданина в признании права собственности на жилой дом, возведённый в 2005 году на принадлежащем ему земельном участке с соблюдением градостроительных норм и разрешённого использования, и позицией органа публичной власти, квалифицирующей объект как самовольную постройку на основании отсутствия разрешения на строительство в качестве гостевого дома (гостиницы).

Категория проблемы: Материально-правовая проблема, затрагивающая применение норм вещного права (ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке) в сочетании с нормами земельного и градостроительного законодательства (Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон об основах туристской деятельности).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на СКГД в связи с необходимостью разрешения вопроса о правильном применении норм о самовольной постройке к жилому дому, возведённому в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, но используемому одновременно в качестве гостевого дома без надлежащего оформления этого использования. Вопрос о соотношении понятий «жилой дом», «объект индивидуального жилищного строительства» и «гостевой дом» (гостиница) требовал уточнения правовой позиции ВС РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли жилой дом, возведённый в 2005 году на земельном участке с видом разрешённого использования «земельные участки прочих мест для проживания» в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, быть квалифицирован как самовольная постройка только на основании того, что он используется в качестве гостевого дома без получения разрешения на строительство гостиницы?

2. Применяются ли нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) к жилому дому индивидуального жилищного строительства, в котором существуют помещения вспомогательного характера для временного размещения гостей?

3. Может ли судебное решение о запрете эксплуатации объекта в качестве гостевого дома являться правовым признаком самовольной постройки?

4. Является ли использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, основанием для его признания самовольной постройкой?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ установила, что жилой дом, возведённый в 2005 году на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием и градостроительными нормами, не может быть квалифицирован как самовольная постройка только на основании того, что он используется в качестве гостевого дома. Использование объекта индивидуального жилищного строительства для временного размещения гостей не подпадает под нормативно-правовое регулирование самовольных построек и не требует применения норм о легализации самовольной постройки. Судами апелляционной и кассационной инстанций допущено нарушение норм материального права путём неправильного применения ст. 222 ГК РФ к законно возведённому зданию.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки

СКГД ВС РФ применила пункт 1 статьи 222 ГК РФ, согласно которому самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные при наличии одного из следующих условий: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений; - с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом указанные требования и нормы должны быть установлены на дату начала возведения и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

СКГД ВС РФ ссылалась на пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в котором разъяснено, что данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Это означает, что постройка может быть признана самовольной только при наличии хотя бы одного из указанных признаков.

2. Анализ фактических обстоятельств дела

Из выписки из ЕГРН от 8 ноября 2018 г. установлено: - Брем В.В. с 2005 года является собственником земельного участка площадью 432 кв.м, категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — земельные участки прочих мест проживания; - жилой дом общей площадью 254 кв.м принадлежит истцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17 июня 2003 г., зарегистрирован в ЕГРП 4 марта 2008 г.; - объект возведён в 2005 году; - технические характеристики содержатся в техническом паспорте от 7 июня 2007 г., выданном ФГУП «Ростехинвентаризация», и не изменялись.

Вывод СКГД: Объект, возведённый в 2005 году на земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и с соблюдением разрешённого использования земельного участка, не может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки. Недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН, не имеет признаков самовольной постройки.

3. Судебное решение о запрете эксплуатации не является признаком самовольной постройки

СКГД ВС РФ установила, что основанием для обращения Брема В.В. с иском явилось вступившее в законную силу решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 17 октября 2017 г. по делу № 2-1338/217 о запрете эксплуатировать строение в качестве гостевого дома либо гостиницы до оформления документов по вводу в эксплуатацию гостиницы, изменения вида разрешённого использования земельного участка, получения в коммунальных службах и выполнения технических условий, оборудования парковочных мест.

Однако СКГД ВС РФ прямо указала: «Вместе с тем судебное решение о запрете эксплуатации не может являться правовым признаком, по которому постройка признаётся самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Это означает, что судебное решение о запрете использования объекта в определённом качестве не входит в исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и не может служить основанием для её квалификации.

4. Использование не по целевому назначению не является основанием для признания самовольной постройкой

СКГД ВС РФ установила принципиальное положение: «Использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для его признания самовольной постройкой».

Это положение имеет ключевое значение, так как разграничивает: - законность возведения объекта (соответствие разрешённому использованию земельного участка и градостроительным нормам); - законность использования объекта (соответствие целевому назначению и специальному разрешению на определённый вид деятельности).

5. Разграничение понятий: жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства и гостиница

СКГД ВС РФ применила нормы специального законодательства:

Жилищный кодекс РФ, статья 16: К жилым помещениям относятся жилые дома и части жилого дома.

Градостроительный кодекс РФ, пункт 39 статьи 1: Объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении.

Федеральный закон от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», статья 1: Гостиница — тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения.

Положение о классификации средств размещения, утверждённое постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. № 1951, пункт 5: Гостиница используется для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединённых одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Свод правил СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования», утверждённый приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 30 декабря 2020 г. № 922/пр: - Пункт 4.2: Гостиницы размещают в отдельно стоящем здании; в помещениях общественных и многофункциональных зданий; в отдельных секциях смежных с секциями жилых многоквартирных зданий; во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях общественного назначения. - Пункты 5.1–5.2: Размещение гостиниц должно соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ, генеральным планам и проектам планировки и застройки территорий населённых пунктов. В составе земельного участка гостиниц предусматривают стоянку легковых автомобилей и автобусов, велопарковку, хозяйственную зону, досуговые площадки, спортивные и физкультурно-оздоровительные площадки, детские игровые площадки, внутренние проезды и пешеходные тротуары.

Вывод СКГД: При использовании объекта индивидуального жилищного строительства в качестве гостевого дома к нему не могут предъявляться требования, установленные нормативными актами для зданий (помещений) гостиниц. Действующее правовое регулирование вопросов строительства и эксплуатации здания гостиницы не может применяться к обороту и использованию жилых помещений, расположенных в индивидуальных жилых домах, принадлежащих гражданам, или его части, в которых существуют помещения вспомогательного характера, использующиеся для временного размещения гостей.

6. Иск о признании права собственности на гостевой дом не подпадает под регулирование самовольных построек

СКГД ВС РФ установила: «В связи с этим иск о признании права собственности на гостевой дом, который возведён и эксплуатируется в качестве индивидуального жилого строительства в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, не подпадает под нормативно-правовое регулирование самовольных построек».

7. Применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ не требуется

СКГД ВС РФ применила пункт 3 статьи 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако СКГД ВС РФ указала, что в данном случае не требуется решение суда в качестве основания для возникновения права на жилой дом (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ), в том числе для цели использования недвижимости в гражданском обороте (пункт 45 Постановления Пленума о самовольной постройке).

Это означает, что право собственности на жилой дом уже возникло в момент его возведения в 2005 году и зарегистрировано в ЕГРН, поэтому судебное решение о признании права собственности в порядке ст. 222 ГК РФ не требуется.

8. Ошибочность позиции нижестоящих судов о легализации

СКГД ВС РФ указала: «Следует считать ошибочным, что признание в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, права собственности на здание в качестве гостевого дома обеспечивает возможность надлежащей эксплуатации жилого дома и может послужить основанием для изменения вида разрешённого использования в зоне (Ж-2), установленной в Правилах землепользования и застройки части территории МО город-курорт Геленджик».

Это означает, что судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку не может служить основанием для изменения вида разрешённого использования земельного участка. Для изменения вида разрешённого использования требуется отдельное решение органов публичной власти в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд, определение от 19 октября 2023 г.)

1. Нарушение норм материального права — неправильное применение ст. 222 ГК РФ: Апелляционный суд применил нормы о самовольной постройке к жилому дому, который был возведён в 2005 году в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и градостроительными нормами и правилами. Суд не провёл анализ того, наличествует ли хотя бы один из исчерпывающих признаков самовольной постройки, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ и пунктом 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

2. Неправильное толкование понятия «самовольная постройка»: Апелляционный суд исходил из того, что отсутствие разрешения на строительство гостевого дома (гостиницы) является основанием для квалификации объекта как самовольной постройки. Однако СКГД ВС РФ установила, что использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

3. Неправильное применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ: Апелляционный суд указал, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, позволяющих легализовать постройку. Однако СКГД ВС РФ установила, что в данном случае не требуется решение суда в качестве основания для возникновения права на жилой дом, так как право собственности уже возникло и зарегистрировано в ЕГРН.

4. Игнорирование специального законодательства: Апелляционный суд не учитывал нормы Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона об основах туристской деятельности и специальных сводов правил, которые разграничивают понятия «жилой дом», «объект индивидуального жилищного строительства» и «гостиница».

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 8 февраля 2024 г.)

Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил апелляционное определение без изменения, воспроизведя все ошибки апелляционного суда.

Существенность нарушений

Согласно статье 390 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

СКГД ВС РФ установила, что допущенные нарушения являются существенными, так как: - они касаются неправильного применения исчерпывающего перечня признаков самовольной постройки; - они повлияли на исход дела (отказ в удовлетворении иска вместо его удовлетворения); - они не могут быть устранены без отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 октября 2023 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 8 февраля 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд).

Правовое основание: Статьи 390.4–390.16 ГПК РФ; статья 61 ГПК РФ (разумные сроки судопроизводства).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательную для нижестоящих судов позицию о том, что:

• Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки не может быть расширен судами путём включения в него иных оснований, не предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ и пунктом 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

• Судебное решение о запрете эксплуатации объекта в определённом качестве не является признаком самовольной постройки и не может служить основанием для её квалификации.

• Использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

• Разграничение между возведением и использованием объекта: законность возведения (соответствие разрешённому использованию и градостроительным нормам) не зависит от законности использования (соответствие целевому назначению и специальному разрешению на определённый вид деятельности).

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственников жилых домов индивидуального жилищного строительства, которые используют свои дома для временного размещения гостей (гостевые дома, хостелы, мини-отели и т.п.).

Ранее нижестоящие суды часто квалифицировали такие объекты как самовольные постройки только на основании отсутствия разрешения на строительство гостиницы, что приводило к отказу в признании права собственности и требованиям о сносе объекта.

Определение ВС РФ защищает право собственности таких лиц, разграничивая: - законность возведения объекта (которая определяется соответствием разрешённому использованию земельного участка и градостроительным нормам); - законность использования объекта (которая определяется соответствием целевому назначению и специальному разрешению на определённый вид деятельности).

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение развивает и уточняет позицию, сформированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в частности:

• Пункт 2: Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки.
• Пункт 45: Признание права собственности на самовольную постройку не требуется для цели использования недвижимости в гражданском обороте, если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН.

Определение также согласуется с принципом добросовестности (ст. 1 ГК РФ), так как собственник земельного участка, возведший жилой дом в соответствии с разрешённым использованием и градостроительными нормами, действовал добросовестно и не может быть лишён права собственности только на основании того, что