ВС отменил признание дома 1997 года самовольной постройкой из-за ошибок апелляции

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-259-К4; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкина В.А.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Сочи (орган публичной власти) - Ответчик: Мисиров Алибек Кемалович (гражданин) - Представитель ответчика в ВС РФ: Головков В.Л. (адвокат, действующий по доверенности от 26 июля 2025 г.)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; спор о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании его снести. Материально-правовая база: земельное право, градостроительное право, жилищное право.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к Мисирову А.К. о сносе самовольной постройки. В обоснование требований указала, что на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и предоставленном Мисирову А.К. в аренду (договор переуступки права аренды от 12 ноября 2020 г.), с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» (площадь 494 кв. м), расположен жилой дом площадью 478,6 кв. м, 4 этажа (включая 1 подземный). Истец утверждал, что ответчик реконструировал здание без получения разрешения, в результате чего объект обладает признаками самовольной постройки.

Возражения ответчика

Ответчик оспаривал наличие признаков самовольной постройки, ссылаясь на то, что здание было возведено в 1997 году и надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН (регистрация права собственности от 25 ноября 2020 г., регистрационная запись указана в материалах дела). Ответчик возражал против вывода о реконструкции без разрешения.

Решение суда первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 29 июня 2022 г.)

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что строение было реконструировано и обладает признаками самовольной постройки. Суд руководствовался ст. 85 Земельного кодекса РФ и ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда (27 октября 2022 г.)

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил исковые требования: - Объект капитального строительства признан самовольной постройкой - На ответчика возложена обязанность по сносу - Взыскана судебная неустойка в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения решения - В остальной части требования отклонены

Суд апелляции не учёл выводы экспертного заключения и на основании фотоматериалов пришёл к выводу о наличии четырёх полноценных этажей (отсутствии цокольного этажа), нарушении отступов от границ участка и отсутствии доказательств обращения в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.

Кассационное определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции (21 марта 2023 г.)

Кассационный суд отменил апелляционное определение от 27 октября 2022 г. с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Повторное апелляционное определение Краснодарского краевого суда (27 июля 2023 г.)

Суд апелляции отменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил исковые требования: - Спорный объект признан самовольной постройкой - На ответчика возложена обязанность по сносу - Исковые требования в части взыскания судебной неустойки оставлены без рассмотрения - В остальной части требования отклонены

Кассационное определение Четвёртого кассационного суда (19 декабря 2023 г.)

Кассационный суд отменил апелляционное определение от 27 июля 2023 г. с направлением дела на новое рассмотрение в апелляцию.

Третье апелляционное определение Краснодарского краевого суда (11 июля 2024 г.)

Суд апелляции отменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил исковые требования: - Объект капитального строительства признан самовольной постройкой - На ответчика возложена обязанность по сносу - Исковые требования в части взыскания судебной неустойки оставлены без рассмотрения - В остальной части требования отклонены

Кассационное определение Четвёртого кассационного суда (19 сентября 2024 г.)

Кассационный суд оставил апелляционное определение от 11 июля 2024 г. без изменения, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции.

Обращение в Верховный Суд РФ

Мисиров А.К. подал кассационную жалобу на апелляционное определение от 11 июля 2024 г. и кассационное определение от 19 сентября 2024 г., ставя вопрос об их отмене как незаконных.

Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 25 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересом органа публичной власти (администрации муниципального образования) в обеспечении соответствия объектов капитального строительства градостроительным и строительным нормам и правилам, с одной стороны, и интересом собственника здания (Мисирова А.К.) в сохранении своего имущества, с другой стороны.

Конфликт касается правильного применения норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) к зданию, возведённому в 1997 году и надлежащим образом зарегистрированному в ЕГРН, в отношении которого администрация утверждала о наличии признаков реконструкции без разрешения.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (оценка доказательств, в том числе экспертных заключений).

Основная материально-правовая проблема: определение исчерпывающего перечня признаков самовольной постройки в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ и Постановлением Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.; применение норм о переходных положениях для зданий, возведённых до утверждения градостроительного регламента; правильное толкование понятия «реконструкция» и условий её допустимости для объектов, возведённых до 18 марта 2011 г.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на рассмотрение СКГД ВС РФ в связи с необходимостью единообразного применения норм о самовольной постройке, в том числе в контексте недавно принятого Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., и для разрешения существенных вопросов о применении переходных положений Градостроительного кодекса РФ к зданиям, возведённым до утверждения градостроительного регламента.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли жилой дом, возведённый в 1997 году и надлежащим образом зарегистрированный в ЕГРН, самовольной постройкой на основании того, что администрация утверждает о наличии признаков реконструкции без разрешения?

2. Может ли суд апелляционной инстанции, не учитывая выводы судебных экспертиз, на основании только фотоматериалов сделать вывод о наличии четырёх полноценных этажей вместо трёх надземных и одного подземного этажа, указанных в техническом паспорте и подтверждённых экспертизой?

3. Применимы ли требования о получении разрешения на реконструкцию к зданиям, возведённым до утверждения действующего градостроительного регламента (18 марта 2011 г.), и какой порядок реконструкции установлен для таких объектов?

4. Является ли основанием для признания здания самовольной постройкой отсутствие уведомления о планируемой реконструкции, если здание возведено в 1997 году и относится к объектам индивидуального жилищного строительства?

5. Может ли быть признано нарушением требование о соблюдении отступов от границ земельного участка, если здание было возведено в 1997 году, до утверждения градостроительного регламента, установившего минимальные отступы?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил апелляционное и кассационное определения, найдя, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права при применении критериев самовольной постройки. Суды неправомерно не учли выводы судебных экспертиз, ошибочно определили этажность здания, неправильно применили требования о разрешениях на реконструкцию к зданиям, возведённым до утверждения градостроительного регламента, и не учли переходные положения законодательства о градостроительстве.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и их применение

Нормативная база: - Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

• Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъясняет, что перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим и включает:
• возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на дату начала возведения и на дату выявления постройки;
• возведение без получения необходимых согласований, разрешений, если требование о них установлено на дату начала возведения и действует на дату выявления;
• возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения и действуют на дату выявления.

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд подчеркнул, что в рассматриваемом деле: - земельный участок предоставлен Мисирову А.К. в установленном порядке (договор переуступки права аренды от 12 ноября 2020 г.); - вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» соответствует возведённому жилому дому коттеджного типа; - здание было возведено в 1997 году и принято в эксплуатацию на основании акта приёмочной комиссии от 1 декабря 1997 г., утверждённого постановлением администрации Хостинского района г. Сочи от 2 июня 1998 г. № 529; - право собственности надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, первые два признака самовольной постройки отсутствуют.

2. Оценка доказательств: судебные экспертизы и фотоматериалы

Процессуально-правовой аспект:

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание заключения судебных экспертиз, назначенных определением Хостинского районного суда г. Сочи от 6 апреля 2022 г. в целях проверки существенных характеристик здания и его соответствия требованиям градостроительных, строительных норм и правил, пожарным, экологическим, санитарным и сейсмологическим нормам.

Содержание экспертных заключений:

1. Заключение эксперта от 13 июня 2022 г. № 2022-05/02-Э: - жилое здание 1997 года постройки; - общая площадь 697 кв. м; - количество этажей — 4; - высота — 13,60 м; - объект соответствует виду разрешённого использования земельного участка; - здание находится в границах земельного участка; - здание не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Заключение эксперта от 28 мая 2024 г. № А24-027/СЭ (повторная экспертиза): - жилой дом имеет общую площадь с балконами 574,2 кв. м; - высота здания 13,60 м; - с 1997 года изменилась методика определения площади и этажности здания; - строение отвечает требованиям безопасности в процессе эксплуатации; - объект расположен в границах земельного участка; - реконструкция здания не проводилась; - технические характеристики соответствуют сведениям в ЕГРН.

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд указал, что суд апелляционной инстанции, не учитывая действующего порядка учёта жилищного фонда и заключения эксперта, сделал ошибочные выводы относительно этажности спорного объекта. На основании технического паспорта строительного объекта жилой дом имел: - общую площадь 478,6 кв. м (кроме того, площадь балконов, веранды, гаража — 95,6 кв. м); - жилую площадь — 134,4 кв. м; - число надземных этажей — 3; - число этажей подземной части — 1.

При проведении повторной судебной экспертизы на основании визуального исследования и инструментальных измерений определено: - цокольный этаж: 16 помещений, общая площадь 150,6 кв. м; - первый этаж: 14 помещений, общая площадь 143,7 кв. м; - второй этаж: 14 помещений, общая площадь 132 кв. м; - третий этаж: 15 помещений, общая площадь 142,74 кв. м.

3. Применение норм о многоквартирном доме

Нормативная база:

Пункт 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1–3 части 1 статьи 36 данного Кодекса.

Позиция ВС РФ:

Из анализа технико-экономических показателей объекта капитального строительства, установленных в рамках проведённых судебных экспертиз, не усматривается наличие в здании 1997 года постройки двух или более квартир, а также наличие иных помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения (коридоров, технических этажей, подвалов, чердаков с коммуникациями, обслуживающими более одного помещения).

Таким образом, здание является объектом индивидуального жилищного строительства (коттеджного типа), а не многоквартирным домом, как ошибочно предположил суд апелляционной инстанции.

4. Применение требований о разрешениях на реконструкцию к зданиям, возведённым до утверждения градостроительного регламента

Нормативная база:

• Пункт 3 Постановления Пленума о самовольной постройке указывает, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).

• Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Позиция ВС РФ:

Верховный Суд подчеркнул, что удовлетворение иска о сносе здания по основанию того, что реконструкция такого здания была начата до направления уведомления о планируемой реконструкции, не может быть признано правильным.

5. Применение требований о соблюдении отступов от границ земельного участка к зданиям, возведённым до утверждения градостроительного регламента

Нормативная база:

• Часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает переходные положения для объектов, возведённых до утверждения градостроительного регламента.

Позиция ВС РФ:

Поскольку исследуемый объект был возведён в 1997 году до утверждения градостроительного регламента, действующего с 18 марта 2011 г., установившего минимальные отступы от границ, оснований для выводов о нарушении при строительстве предельных параметров не имеется.

6. Порядок реконструкции зданий, возведённых до утверждения градостроительного регламента

Нормативная база:

• Часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что реконструкция объектов капитального строительства, возведённых до утверждения градостроительного регламента, может осуществляться только путём:
• приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом, или

• уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции.

• Изменение видов разрешённого использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путём приведения их в соответствие с видами разрешённого использования, установленными градостроительным регламентом.

Позиция ВС РФ:

Таким образом, после утверждения градостроительного регламента реконструкция здания 1997 года постройки может осуществляться только путём приведения объекта в соответствие с градостроительным регламентом или путём уменьшения его несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства (реконструкции), установленным нормативным актом.

Верховный Суд подчеркнул, что при наличии установленных фактов реконструкции здания 1997 года постройки необходимо учитывать указанные выше переходные положения.

7. Вывод о существенности нарушений

Верховный Суд пришёл к выводу, что допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм права являются существенными в смысле статьи 390 ГПК РФ, так как они: - повлияли на исход дела; - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд)

1. Неправомерное игнорирование выводов судебных экспертиз

Существо нарушения: Суд апелляционной инстанции не принял во внимание заключения судебных экспертиз, назначенных в установленном порядке определением суда первой инстанции. Вместо этого суд на основании только фотоматериалов сделал собственные выводы о наличии четырёх полноценных этажей вместо трёх надземных и одного подземного.

Нарушенная норма: Статьи 86–90 ГПК РФ (порядок назначения и проведения судебной экспертизы); принцип надлежащей оценки доказательств (ст. 67 ГПК РФ). Экспертное заключение является источником доказательств и должно быть надлежащим образом оценено судом с указанием причин отклонения его выводов.

Почему это существенно: Неправомерное игнорирование экспертных выводов привело к ошибочному определению этажности здания, что явилось основанием для признания объекта многоквартирным домом и, как следствие, самовольной постройкой. Это нарушение процессуального права повлияло на исход дела.

2. Ошибочное определение этажности здания и его классификации

Существо нарушения: Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии четырёх полноценных этажей (отсутствии цокольного этажа), что противоречило техническому паспорту строительного объекта и выводам судебных экспертиз. На основании этого ошибочного вывода суд классифицировал здание как многоквартирный дом, возведённый с нарушением вида разрешённого использования земельного участка.

Нарушенная норма: Пункт 6 статьи 15 ЖК РФ (определение многоквартирного дома); статьи 222 ГК РФ и п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 (критерии самовольной постройки).

Почему это существенно: Неправильная классификация здания как многоквартирного дома вместо объекта индивидуального жилищного строительства привела к неправильному применению норм о самовольной постройке. Это материально-правовое нарушение явилось основной причиной ошибочного решения.

3. Неправомерное применение требования о разрешении на реконструкцию

Существо нарушения: Суд апелляционной инстанции указал, что ответчик не представил доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о получении разрешения (направлении уведомления) о реконструкции объекта, и на этом основании признал здание самовольной постройкой.

Нарушенная норма: Пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.; часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ; часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.

Почему это существенно: Согласно указанным нормам, возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве (или реконструкции) не является основанием для признания его самовольной постройкой. Суд апелляционной инстанции неправомерно применил требование о разрешении на реконструкцию, не учитывая переходные положения законодательства.

4. Неправомерное применение требования о соблюдении отступов от границ земельного участка

Существо нарушения: Суд апелляционной инстанции указал, что спорное строение возведено с нарушением отступов от границ земельного участка, и на этом основании признал его самовольной постройкой.

Нарушенная норма: Часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (переходные положения для объектов, возведённых до утверждения градостроительного регламента).

Почему это существенно: Здание было возведено в 1997 году, до утверждения градостроительного регламента (18 марта 2011 г.), установившего мин