ВС РФ: отсутствие разрешения на строительство не основание для сноса дома при переходном режиме

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-88-К4, Определение СКГД ВС РФ от 3 июня 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёв А.П. и Петрушкин В.А. (докладчик).

Стороны: - Истец: администрация г. Сочи (орган публичной власти) - Ответчик: Изотова Вера Ивановна (гражданин) - Третьи лица: Д. А.И. и Д. Л.П. (граждане — смежные землепользователи)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и её сносе; публично-правовой интерес в соблюдении градостроительного регламента и защите прав третьих лиц.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация г. Сочи требовала признать жилой дом (кадастровый номер не раскрыт в открытой части) самовольной постройкой, возведённый на земельном участке площадью 333 кв. м (категория — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — ведение садоводства), и обязать ответчика Изотову В.И. снести его в течение трёх месяцев за свой счёт. Дополнительно истец просил исключить сведения о государственном кадастровом учёте объекта, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности в ЕГРН и взыскать судебную неустойку в размере 5 000 руб.

Основание иска: Объект возведён без получения разрешения на строительство, уведомления и ввода в эксплуатацию; нарушены градостроительные и строительные нормы и правила; создана угроза жизни и здоровью граждан; нарушены права третьих лиц (смежных землепользователей).

Возражения ответчика: Изотова В.И. оспаривала признание дома самовольной постройкой, ссылаясь на то, что земельный участок предоставлен ей на праве собственности, вид разрешённого использования (ведение садоводства) допускает размещение жилого дома, объект соответствует строительным нормам и не создаёт угрозы.

Решение суда первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 18 августа 2023 г.): Суд удовлетворил требования администрации полностью. Признал жилой дом самовольной постройкой, возложил на Изотову В.И. обязанность по сносу в течение трёх месяцев за свой счёт, исключил сведения о государственном кадастровом учёте, аннулировал запись о государственной регистрации права собственности. Взыскал судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день просрочки при неисполнении решения.

Суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие разрешительной документации, нарушение предельных параметров разрешённого строительства (коэффициент использования территории 0,9 вместо допустимого 0,7), наличие оползневых процессов на смежных участках и угроза жизни и здоровью являются основаниями для признания постройки самовольной.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 30 мая 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам краевого суда оставила решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу Изотовой В.И. оставила без удовлетворения. Апелляционная жалоба третьих лиц (Д. А.И. и Д. Л.П.) оставлена без рассмотрения по существу.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 19 сентября 2024 г.): Судебные постановления оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ: Изотова В.И. подала кассационную жалобу, требуя отмены всех судебных актов. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 29 апреля 2025 г. жалоба с делом передана в СКГД для рассмотрения в судебном заседании.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом администрации в соблюдении градостроительного регламента и защите прав смежных землепользователей, с одной стороны, и правом собственника на сохранение возведённого на принадлежащем ему земельном участке жилого дома, с другой стороны.

Ключевой конфликт заключался в толковании оснований признания постройки самовольной в соответствии со ст. 222 ГК РФ и Постановлением Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. Нижестоящие суды не различали: - между формальным нарушением процедуры получения разрешения на строительство (которое для объектов на участках с видом использования «ведение садоводства» до 1 марта 2031 г. не требуется); - и существенными нарушениями содержательного характера (нарушение предельных параметров разрешённого строительства, создание угрозы жизни и здоровью); - между незначительными нарушениями, устранимыми без сноса, и нарушениями, препятствующими использованию постройки.

Кроме того, суды не надлежащим образом оценили доказательства об устранимости нарушений и не учли процессуальные нарушения при рассмотрении заключения эксперта о наличии оползневых процессов.

Категория проблемы: Материально-правовая (толкование ст. 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 30 Градостроительного кодекса РФ) и процессуально-правовая (нарушение прав на участие в исследовании доказательств, надлежащая оценка экспертных заключений).

Причина передачи на коллегию: Дело содержит вопросы правоприменения Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., требующие единообразного толкования оснований признания постройки самовольной и критериев существенности нарушений градостроительных норм.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство и уведомления о планируемом строительстве самостоятельным основанием для признания жилого дома самовольной постройкой, если земельный участок предоставлен собственнику на праве собственности, вид разрешённого использования допускает размещение жилого дома, и действует переходный режим, предусмотренный ч. 11 ст. 24 и ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости?

2. Должны ли суды при разрешении спора о сносе самовольной постройки оценивать существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил, в том числе устранимость таких нарушений, или отсутствие разрешительной документации является достаточным основанием для удовлетворения требования о сносе?

3. Какие процессуальные требования должны соблюдаться при исследовании доказательств, поступивших в ходе рассмотрения дела (в частности, заключения эксперта о наличии оползневых процессов), если они не были надлежащим образом приобщены к делу и исследованы в присутствии сторон?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ установила, что признание постройки самовольной требует наличия хотя бы одного из исчерпывающего перечня признаков, установленного п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44. Отсутствие разрешения на строительство не является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной, если действует переходный режим, предусмотренный законодательством о государственной регистрации недвижимости. Нарушения градостроительных и строительных норм и правил должны быть оценены судом с точки зрения их существенности, устранимости и влияния на безопасность и права третьих лиц. Суды обязаны надлежащим образом исследовать все доказательства в присутствии сторон и обеспечить им возможность возражать против них.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и отсутствие разрешения на строительство как самостоятельного основания

Применённые нормы материального права:

• Статья 222, пункт 1 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:
• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта;

• либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

• Статья 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает порядок получения разрешения на строительство.

• Часть 11 статьи 24 и часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости предусматривают переходный режим до 1 марта 2031 г., в соответствии с которым возведение объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.

Применённые разъяснения Пленума ВС РФ:

• Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. устанавливает, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
• возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
• возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.

Данный перечень признаков является исчерпывающим.

• Абзац второй пункта 3 Постановления Пленума ВС РФ № 44 разъясняет, что до 1 марта 2031 г. возведение таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.

Вывод СКГД: Выводы судебных инстанций о том, что отсутствие разрешительной документации и уведомления о планируемом строительстве является основанием для признания жилого дома самовольной постройкой, ошибочны. То, что Изотова В.И. не обращалась за выдачей разрешения на строительство, не имеет правового значения в условиях действия переходного режима.

2. Соблюдение требований земельного законодательства в отношении вида разрешённого использования

Применённые нормы материального права:

• Статьи 40, 41 Земельного кодекса РФ устанавливают требования к использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и видом разрешённого использования.

• Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 утверждает классификатор видов разрешённого использования земельных участков. Согласно этому приказу, ведение садоводства (код 13.2) предусматривает размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома (код 2.1), хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

Вывод СКГД: При строительстве индивидуального жилого дома требования земельного законодательства были соблюдены. Земельный участок с видом разрешённого использования «ведение садоводства» допускает размещение жилого дома.

3. Оценка существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил

Применённые нормы материального права:

• Часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые подлежат соблюдению при возведении строения.

• Пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ (упоминается в контексте разъяснений Пленума) предусматривает возможность приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Применённые разъяснения Пленума ВС РФ:

• Абзац 3 пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44 указывает, что снос самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

• Абзац второй пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44 указывает, что судебные инстанции, определяя последствия нарушений при возведении постройки содержательного характера (несоблюдение предельных параметров), должны оценить их существенность.

• Пункт 30 Постановления Пленума ВС РФ № 44 разъясняет, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд должен вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, — о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.

Фактические обстоятельства, установленные судебной экспертизой:

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 15 февраля 2023 г. № 12-02-23: - Жилой дом высотой 9 метров, имеющий смешанный каркас (металлический, железобетонный), площадь застройки — 109 кв. м, количество этажей — 3; - Объект по своим техническим характеристикам отвечает критериям объекта индивидуального жилищного строительства; - Несущие конструкции соответствуют требованиям к сейсмическим нагрузкам; - Строение соответствует строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям; - Отступы от границ земельного участка соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, установленным Правилами землепользования и застройки; - Коэффициент застройки земельного участка — 32,7 % соответствует установленным параметрам; - Высота объекта — 9 метров не превышает предельный показатель высоты (не более 15 м); - Коэффициент использования территории (КИТ) — 0,9 превышает предельно допустимый параметр (0,7). - Это нарушение устранимо посредством уменьшения общей площади объекта капитального строительства до 233 кв. м либо путём увеличения площади земельного участка за счёт смежного земельного участка, также принадлежащего ответчику на праве собственности. - Угроза жизни и здоровью граждан спорный объект не создаёт, прав третьих лиц не нарушает (по выводам судебных экспертов на момент обследования).

Вывод СКГД: Судебные инстанции, удовлетворяя требования администрации, не учли указанные обстоятельства и не обеспечили надлежащую оценку имеющихся в деле доказательств. Незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие интересы третьих лиц, могут быть признаны судом не препятствующими возможности сохранения постройки.

4. Процессуальные нарушения при исследовании доказательств

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 1 статьи 35 ГПК РФ предусматривает право сторон на участие в исследовании доказательств и представлении возражений по ним.

• Статья 55 ГПК РФ устанавливает правила допустимости доказательств.

• Пункт 4 части 1 статьи 150 ГПК РФ предусматривает необходимость разрешения ходатайств о привлечении третьих лиц.

• Часть 1 статьи 157 ГПК РФ устанавливает порядок приобщения документов к делу.

• Статья 181 ГПК РФ регулирует исследование доказательств в судебном заседании.

• Часть 2 статьи 195 ГПК РФ устанавливает требования к протоколу судебного заседания.

• Часть 1 статьи 79 ГПК РФ предусматривает, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Применённые разъяснения Пленума ВС РФ:

• Пункт 6 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» устанавливает требования к надлежащему исследованию доказательств и отражению этого в протоколе судебного заседания.

Установленные процессуальные нарушения:

1. 16 августа 2023 г. в суд первой инстанции поступило ходатайство Д. А.И. и Д. Л.П. об их привлечении к участию в деле в качестве соистцов. К ходатайству приложено заключение ООО «Геолог» от 12 августа 2023 г. по обследованию оползня на смежных земельных участках.

2. В протоколе судебного заседания суда первой инстанции от 18 августа 2023 г. отсутствуют сведения о разрешении данного ходатайства и о приобщении приложенных к нему документов.

3. Суд первой инстанции принял решение, основанное на заключении ООО «Геолог», однако это заключение не было надлежащим образом приобщено к делу и исследовано в судебном заседании.

4. Суд первой инстанции нарушил права ответчика на участие в исследовании этого доказательства и представлении возражений по нему.

Содержание заключения ООО «Геолог» от 12 августа 2023 г.:

Согласно этому заключению: - Обнаружен техногенный оползень, возникший вследствие нагрузки склона насыпным грунтом, образованным при строительстве на земельном участке с кадастровым номером (участок Изотовой В.И.) сооружения без соблюдения СП 116.13330.2012 «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов»; - В результате активации оползневых процессов произошло смещение забора, расположенного между земельными участками, вниз по склону на 1,5–2 м в разных частях границы участков; - На смежном земельном участке (Д. А.И. и Д. Л.П.) присутствует навал оползневых грунтов, охарактеризованный как техногенно-оползневой, мощность достигает 2 м; - По прогнозу развития оползневых процессов ожидается периодическая активация в период выпадения обильных атмосферных осадков; - Дальнейшее смещение грунта приведёт к угрозе осадки и деформации дома, расположенного на смежном земельном участке, а также невозможности нормальной эксплуатации этого участка.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции не только нарушил права ответчика на участие в исследовании доказательства и представлении возражений по нему, но и нарушил положения ст. 55, п. 4 ч. 1 ст. 150, ч. 1 ст. 157, ст. 181, ч. 2 ст. 195 ГПК РФ во взаимосвязи с разъяснениями п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23.

При наличии представленного заключения по обследованию оползня при разрешении спора о сносе постройки также подлежали проверке сведения об активизации оползневых процессов, возникших вследствие нагрузки склона насыпными грунтами, образованными при строительстве сооружения на участке Изотовой В.И., поскольку дальнейшее смещение грунта может привести к угрозе осадки и деформации дома, расположенного на смежном земельном участке, а также невозможности нормальной эксплуатации данного земельного участка.

С учётом этого при разрешении спора также подлежат проверке обстоятельства о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, возникшей в результате возведения спорной постройки.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Ошибочное применение критерия самовольности. Суды первой инстанции, апелляции и кассации признали жилой дом самовольной постройкой исключительно на основании отсутствия разрешения на строительство и уведомления, не учитывая, что действует переходный режим, предусмотренный ч. 11 ст. 24 и ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, в соответствии с которым такие действия являются законными до 1 марта 2031 г. Это нарушает п. 2 и абз. 2 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 44.

2. Неоценка существенности нарушений градостроительных норм. Суды не оценили существенность нарушения коэффициента использования территории (КИТ = 0,9 вместо допустимого 0,7) в соответствии с абз. 2 п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44. Судебная экспертиза установила, что это нарушение незначительно, устранимо и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

3. Неучёт устранимости нарушений. Суды не рассмотрели возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями путём уменьшения общей площади объекта или увеличения площади земельного участка за счёт смежного участка, принадлежащего ответчику. Это нарушает п. 30 Постановления Пленума ВС РФ № 44.

4. Неправильное применение критерия угрозы жизни и здоровью. Суды первой инстанции не согласились с выводами судебных экспертов об отсутствии оползневых процессов на момент обследования, сославшись на заключение ООО «Геолог», однако это заключение не было надлежащим образом исследовано. Кроме того, суды не провели надлежащую оценку того, возникла ли угроза жизни и здоровью в результате возведения спорной постройки или она была вызвана иными причинами.

**Существенные н