ВС РФ отменил решение о сносе жилого дома, возведённого без разрешения на строительство

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-293-К4, Определение СКГД ВС РФ от 2 сентября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Рябзина Р.А. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкина В.А.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования г. Краснодар (орган публичной власти) - Ответчик: Еремян Владимир Рудольфович (гражданин, собственник недвижимого имущества)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; административно-правовой конфликт между публичным образованием и собственником недвижимости; спор о сносе самовольной постройки и прекращении права собственности на объекты недвижимого имущества.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация г. Краснодара обратилась в суд с исками о:

1. Возложении обязанности на ответчика снести самовольно возведённые объекты капитального строительства (трёхэтажное нежилое здание с кадастровым номером, используемое как гостиница «hotel Floret», и одноэтажное нежилое строение площадью 67 кв. м, используемое как магазин канцелярских товаров) в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

2. Прекращении права собственности Еремяна В.Р. на нежилое строение площадью 67 кв. м с внесением соответствующей записи в ЕГРН и снятием с государственного кадастрового учёта.

3. Признании отсутствующим права собственности на жилой дом площадью 572,1 кв. м с аналогичными регистрационными последствиями.

4. Взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения в установленный срок.

Правовое основание: Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (самовольная постройка); нарушение земельного и градостроительного законодательства.

Возражения ответчика

Ответчик оспаривал квалификацию строений как самовольных построек, ссылаясь на: - фактическое использование объектов (одноэтажное строение как гараж, пятиэтажный дом как жилой дом); - отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан (согласно дополнительной судебной экспертизе); - возможность устранения нарушений без сноса; - наличие граждан, проживающих в доме, включая несовершеннолетних детей.

Решение первой инстанции

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 27 июня 2022 г. (первое рассмотрение): - Иск удовлетворён полностью. - Возложена обязанность на ответчика снести спорные объекты. - Прекращено право собственности на нежилое строение. - Признано отсутствующим право собственности на жилой дом.

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 4 апреля 2023 г.: - Решение оставлено без изменения.

Постановление кассационной инстанции (первое)

Определение СКГД Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 29 августа 2023 г.: - Решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменены. - Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Повторное рассмотрение в первой инстанции

Решение Прикубанского районного суда от 13 февраля 2024 г. (второе рассмотрение): - Иск удовлетворён повторно. - На ответчика возложена обязанность снести трёхэтажное нежилое здание и одноэтажное нежилое строение в течение месяца. - Прекращено право собственности на нежилое строение площадью 67 кв. м. - Признано отсутствующим право собственности на жилой дом площадью 572,1 кв. м. - Указано, что решение является основанием для внесения записей в ЕГРН и снятия с кадастрового учёта.

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 10 сентября 2024 г.: - Решение оставлено без изменения.

Определение СКГД Четвёртого кассационного суда от 21 ноября 2024 г. (второе кассационное рассмотрение): - Судебные постановления оставлены без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

Кассационная жалоба Еремяна В.Р. подана в ВС РФ с просьбой отменить все судебные акты.

Определение судьи ВС РФ Кротова М.В. от 28 июля 2025 г.: - Кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом администрации муниципального образования в соблюдении земельного и градостроительного законодательства и частным интересом собственника в сохранении своего имущества и жилищных прав граждан, проживающих в доме.

Ключевые противоречия:

1. Квалификация объектов: Являются ли спорные строения (жилой дом площадью 572,1 кв. м и нежилое строение площадью 67 кв. м) самовольными постройками, подлежащими сносу, или это объекты, возведённые в соответствии с разрешённым использованием земельного участка (индивидуальное жилищное строительство)?

2. Существенность нарушений: Являются ли допущенные при возведении нарушения градостроительных норм (превышение процента застройки, нарушение отступов, превышение этажности) существенными, создающими угрозу жизни и здоровью, или они незначительны и не препятствуют сохранению постройки?

3. Способ защиты: Является ли снос надлежащим способом защиты прав публичного образования, или возможно приведение объектов в соответствие с установленными требованиями?

4. Процессуальные гарантии: Был ли надлежащим образом разрешён вопрос о выселении граждан, проживающих в доме, включая несовершеннолетних детей, с привлечением прокурора?

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая (межотраслевая): - Применение норм гражданского права (ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке); - Применение норм земельного и градостроительного права (ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 51, 51.1 ГрК РФ); - Применение норм процессуального права (ст. 45 ГПК РФ о привлечении прокурора; ст. 387, 390.14 ГПК РФ об основаниях кассационного пересмотра).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования судебной практики по применению норм о самовольной постройке, в частности в свете Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли жилой дом площадью 572,1 кв. м, возведённый на земельном участке с видом разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство», самовольной постройкой, подлежащей сносу, если он возведён без разрешения на строительство, но в соответствии с целевым назначением земельного участка?

2. Какова роль существенности нарушений градостроительных норм при определении последствий возведения постройки без разрешения на строительство?

3. Может ли использование жилого дома не по целевому назначению (в качестве гостиницы) служить основанием для его сноса, если сам дом возведён в соответствии с разрешённым использованием земельного участка?

4. Является ли снос надлежащим способом защиты прав публичного образования при наличии возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями?

5. Какие процессуальные гарантии должны быть соблюдены при удовлетворении иска о сносе жилого дома, в котором проживают граждане, включая несовершеннолетних детей?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не исследовав существенность допущенных при возведении нарушений градостроительных норм, не учтя возможность приведения объектов в соответствие с установленными требованиями, не разрешив надлежащим образом вопрос о выселении граждан, проживающих в доме, и не привлекши прокурора к участию в деле. Отсутствие разрешения на строительство не может служить единственным основанием для удовлетворения иска о сносе, если возможность сноса закон связывает с установлением обстоятельств, которые являются препятствием для использования объекта ввиду существенного нарушения земельного и градостроительного законодательства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой статус объектов и применимые нормы материального права

1.1. Право собственника на возведение строений

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешая строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вывод СКГД: Спорные объекты (жилой дом и нежилое строение) возведены на земельном участке, категория которого — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — индивидуальное жилищное строительство. Таким образом, возведение жилого дома соответствует целевому назначению земельного участка.

1.2. Требование разрешения на строительство и его исключения

Пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Вывод СКГД: Одноэтажное строение площадью 67 кв. м фактически является гаражом, в связи с чем оснований для получения разрешения на строительство не имелось. Суды не дали правовую оценку этому доводу.

1.3. Переходное положение о самовольной постройке

Часть 3 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ предусматривает, что в случае, если до дня вступления в силу названного закона (4 августа 2018 г.) подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии со статьей 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу упомянутого закона).

Вывод СКГД: Поскольку спорные объекты возводились в 2014 году, для их строительства требовалось получение разрешения. Однако отсутствие разрешения не является автоматическим основанием для признания постройки самовольной.

2. Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. как ключевой источник правовой позиции

2.1. Самовольная постройка и отсутствие разрешения на строительство

Пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 разъясняет, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Вывод СКГД: В данном случае к признанию построек самовольными привело публично-правовое нарушение в виде отсутствия требуемого разрешения на строительство. Однако отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку возможность сноса постройки закон связывает не с формальным соблюдением требования о получении разрешения на строительство объектов, а с установлением обстоятельств, которые могли быть препятствием для использования объекта ввиду существенного нарушения земельного и градостроительного законодательства, допущенного при их возведении.

2.2. Существенность нарушений градостроительных норм

Пункт 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 разъясняет, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

В частности, существенными являются: - возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ); - возведение с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций.

Незначительными и не препятствующими сохранению постройки могут быть признаны: - допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка); - нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права и интересы третьих лиц.

Вывод СКГД: При наличии имеющихся в деле экспертных заключений, подтверждающих наличие допущенных нарушений в части минимальных отступов от границ смежных земельных участков и территории общего пользования, этажности, процента застройки земельного участка, судебные инстанции не исследовали существенность последствий таких нарушений. Это является существенным нарушением норм материального права.

2.3. Возможность устранения нарушений

Пункт 31 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 предусматривает, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения.

Вывод СКГД: Нижестоящие суды не исследовали возможность приведения спорных объектов в соответствие с установленными требованиями и не предусмотрели в резолютивной части решения альтернативный способ исполнения (приведение в соответствие вместо сноса).

2.4. Использование не по целевому назначению

Пункт 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 разъясняет, что использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Вывод СКГД: Жилой дом общей площадью 572,1 кв. м возведён на земельном участке, допускающем его возведение и использование в качестве жилого дома. Использование этого дома не по целевому назначению (в качестве гостиницы) не может служить основанием для его сноса. Таким образом, при установлении данных обстоятельств иск о сносе не может считаться надлежащим способом защиты, поскольку не соответствует характеру нарушенных прав публичного образования.

3. Процессуальные нарушения

3.1. Привлечение прокурора при разрешении вопроса о выселении

Абзац второй пункта 11 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 предусматривает, что если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ, часть 7 статьи 27 АПК РФ).

При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ).

Вывод СКГД: Поскольку в спорном строении зарегистрированы и проживают граждане, в том числе несовершеннолетние дети, вопрос о сносе мог быть удовлетворён только с одновременным разрешением вопроса о выселении лиц, проживающих в доме, с обязательным привлечением к участию в деле прокурора в порядке статьи 45 ГПК РФ. Нижестоящие суды не соблюдали эту процессуальную гарантию.

3.2. Фактические обстоятельства, не учтённые судами

Из акта обследования от 23 января 2024 г. следует, что при обследовании сотрудниками управления установлено, что на земельном участке расположены одноэтажное строение и трёхэтажное строение, информационные вывески, свидетельствующие о ведении коммерческой деятельности на момент осмотра отсутствовали, предпринимательская деятельность не велась.

Вывод СКГД: Суды не учли, что фактически нежилое строение площадью 67 кв. м является гаражом, а строение площадью 572,1 кв. м является жилым домом, указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с видом разрешённого использования — индивидуальное жилищное строительство. Суды также не учли, что на момент проверки в январе 2024 г. информационные вывески об использовании объектов в коммерческих целях отсутствовали.

4. Оценка экспертных заключений

Первая судебная экспертиза (ООО «Независимая экспертная компания «Фаворит») выявила нарушения противопожарных норм и правил, которые могут повлечь угрозу жизни и здоровью граждан.

Вторая судебная экспертиза (ООО «ЭУ «ЭкспертЪ») установила, что исследуемые объекты соответствуют требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, однако не соответствуют градостроительным нормам и правилам в части превышения процента застройки, несоблюдения отступов, нарушения вида разрешённого использования. При этом эксперт указал, что объект с кадастровым номером (нежилое строение) не создают препятствий в пользовании смежными земельными участками и расположенными на них строениями и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Дополнительная судебная экспертиза (ООО «Прайм Консалтинг») подтвердила, что исследуемые объекты соответствуют требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела не признал заключение дополнительной судебной экспертизы объективным и достоверным доказательством, однако не дал надлежащей оценки противоречиям между экспертизами и не исследовал существенность выявленных нарушений в соответствии с критериями, установленными Постановлением Пленума ВС РФ № 44.

5. Применимые нормы процессуального права

Статья 390.14 ГПК РФ предусматривает, что основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ определяют полномочия СКГД ВС РФ по отмене и изменению судебных постановлений в кассационном порядке.

Вывод СКГД: Допущенные нижестоящими судами нарушения являются существенными в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, поскольку они повлияли на исход дела и касаются применения норм материального права (ст. 222, 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 51, 51.1 ГрК РФ) и норм процессуального права (ст. 45 ГПК РФ о привлечении прокурора).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение критериев самовольной постройки

Нижестоящие суды исходили из того, что отсутствие разрешения на строительство является достаточным основанием для признания объектов самовольными постройками и удовлетворения иска о сносе. Однако в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 44 (пункт 3), отсутствие разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства не является основанием для признания его самовольной постройкой. Возможность сноса закон связывает с установлением обстоятельств, которые являются препятствием для использования объекта ввиду существенного нарушения земельного и градостроительного законодательства.

Существенность нарушения: Критическая. Это нарушение повлияло на исход дела, поскольку привело к удовлетворению иска о сносе без надлежащего исследования существенности допущенных нарушений.

**2.