ВС отменил снос дома за незначительные нарушения градостроительных норм

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-280-К4

Дата: 16 сентября 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В., Петрушкин В.А. (судья-докладчик Горшков В.В.)

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (орган публичной власти) - Ответчик: Стрекач Александр Владимирович (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-строительный спор о признании объекта самовольной постройкой и его сносе; материально-правовой конфликт между публичным интересом (соблюдение градостроительного законодательства) и частным интересом собственника земельного участка.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Администрация муниципального образования обратилась с иском о: 1. Признании трёхэтажного жилого дома (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 298,8 м²), возведённого на земельном участке с разрешённым использованием «для садоводства», самовольной постройкой; 2. Возложении на ответчика обязанности по сносу объекта за его счёт; 3. Исключении сведений о государственном кадастровом учёте объекта из реестра; 4. Взыскании неустойки в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта; 5. Предоставлении администрации права на исполнение решения с привлечением третьей организации за счёт собственных средств последней с последующим взысканием расходов с ответчика.

Правовое основание: Нарушение норм градостроительного законодательства и Правил застройки на территории города-курорта Сочи (решение Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202), возведение объекта без получения разрешения на строительство.

Возражения ответчика:

По материалам дела явно не раскрыты в полном объёме, однако из определения следует, что ответчик ходатайствовал о назначении судебной строительно-технической экспертизы, которая установила, что объект соответствует строительным нормам и правилам, экологическим и сейсмологическим нормам, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не препятствует пользованию соседним имуществом.

Решение первой инстанции (Лазаревский районный суд г. Сочи, 14 декабря 2023 г.):

Исковые требования удовлетворены частично: - Объект признан самовольной постройкой; - На ответчика возложена обязанность по сносу за свой счёт; - Исключены сведения о государственном кадастровом учёте и аннулирована запись о государственной регистрации права; - Взыскана неустойка в размере 1 000 рублей в день (в отличие от требуемых 5 000 рублей); - Предоставлено право администрации на исполнение решения с привлечением третьей организации.

Мотивы суда первой инстанции: Возведение объекта без получения необходимых разрешений и согласований с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства. Суд не согласился с выводами эксперта о соответствии объекта требованиям, указав на нарушение требований к минимальным отступам от границ земельного участка согласно Правилам землепользования и застройки.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 4 апреля 2024 г.):

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 22 октября 2024 г.):

Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Кассационная жалоба:

Стрекач А.В. (через представителя Радулевича А.Р.) обратился в ВС РФ с кассационной жалобой, поставив вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных.

Определение судьи ВС РФ Кротова М.В. (11 августа 2025 г.):

Кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между публичным интересом администрации муниципального образования в соблюдении градостроительного законодательства и требований к разрешённому использованию земельного участка (садоводство) и частным интересом собственника в сохранении возведённого им жилого объекта. Конфликт заключается в определении критериев, при которых нарушение градостроительных норм (в частности, несоблюдение минимальных отступов от границ участка) должно влечь обязательный снос постройки, а не её приведение в соответствие или сохранение.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм о самовольной постройке, принцип пропорциональности) и процессуально-правовая (оценка судом заключения эксперта, назначение дополнительной/повторной экспертизы, установление существенных обстоятельств).

Почему дело передано на коллегию:

СКГД признала наличие существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, в соответствии со ст. 390.14 ГПК РФ, требующих пересмотра судебных постановлений.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли объект капитального строительства, возведённый без получения разрешения на строительство, но соответствующий строительным нормам и правилам и не создающий угрозу жизни и здоровью граждан, самовольной постройкой, подлежащей обязательному сносу?

2. Должен ли суд при оценке заключения судебной строительно-технической экспертизы, содержащего выводы об отсутствии угрозы безопасности и соответствии нормам, критически отвергнуть эти выводы без назначения дополнительной или повторной экспертизы и без представления доказательств, опровергающих заключение эксперта?

3. Применяется ли принцип пропорциональности при определении последствий нарушения градостроительных норм, и должна ли суд оценивать существенность допущенных нарушений перед вынесением решения о сносе самовольной постройки?

4. Нарушает ли суд требования ст. 56 ГПК РФ о надлежащем установлении обстоятельств, имеющих юридическое значение, если оставляет без установления и правовой оценки факты, касающиеся возможности сохранения постройки?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства, применяемой в соответствии с принципом пропорциональности. Необходимость сноса обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые препятствуют использованию постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Суд обязан оценить существенность допущенных при возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью и не нарушающие права третьих лиц, не препятствуют сохранению постройки.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база самовольной постройки и условия её сноса

СКГД применила следующие нормы материального права:

• Ст. 263 ГК РФ (п. 1): Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

• Ст. 40 ЗК РФ (подп. 2 ч. 1): Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

• Ст. 222 ГК РФ (п. 1): Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если указанные требования и нормы установлены на дату начала возведения и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

• Ст. 222 ГК РФ (абзац четвёртый п. 2): Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, осуществившим её лицом либо за его счёт, либо за счёт лица, в собственности которого находится земельный участок, или органом местного самоуправления.

2. Принцип пропорциональности как основание для дифференциации последствий нарушений

СКГД ссылалась на п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — ПП № 44):

«Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков».

Из этого разъяснения СКГД вывела, что необходимость сноса обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения, но и обстоятельствами, которые препятствуют использованию постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

3. Критерии существенности нарушений градостроительных норм

СКГД применила п. 29 ПП № 44, согласно которому:

• По общему правилу наличие допущенного при возведении нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
• При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность.
• Существенными нарушениями являются: возведение объекта с нарушением предельного количества этажей или высоты (в частности, превышение параметров, установленных п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций.
• Незначительные нарушения (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки), не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права и интересы третьих лиц, могут быть признаны судом несущественными и не препятствующими сохранению постройки.

4. Процессуальные нарушения при оценке заключения эксперта

СКГД применила следующие нормы процессуального права:

• Ст. 87 ГПК РФ (ч. 1, 2): В случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу. При возникновении сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения суд может назначить повторную экспертизу.

• Ст. 67 ГПК РФ и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ: Заключение эксперта, равно как и другие доказательства, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

• Ст. 60 ГПК РФ: Полученное по результатам исследования заключение не может являться недопустимым доказательством.

• Ст. 79 ГПК РФ: Назначение судебной экспертизы непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу, и предполагается, если это необходимо для установления значимых обстоятельств и иным способом это сделать невозможно.

• Ст. 56 ГПК РФ (ч. 2): Суд обязан установить обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения дела.

5. Применённые разъяснения Пленума ВС РФ

• ПП ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пп. 2, 3, 7): Для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо дать квалификацию отношениям сторон, определить применимый закон, установить все значимые обстоятельства, подтвердив их исследованными доказательствами, удовлетворяющими требованиям об относимости и допустимости, и изложить обоснование выводов в мотивировочной части. Заключение эксперта должно оцениваться в совокупности со всеми доказательствами, и эта оценка должна быть полно отражена в решении.

6. Ключевые выводы СКГД о нарушениях нижестоящих судов

СКГД установила следующие критические ошибки:

Ошибка 1: Игнорирование выводов судебной экспертизы без надлежащего обоснования

Судебная строительно-техническая экспертиза от 29 августа 2023 г. (ООО «Митра») установила, что: - Жилой дом соответствует строительным нормам и правилам; - Соответствует экологическим и сейсмологическим нормам; - Не создаёт препятствия владельцам соседних домовладений в пользовании имуществом; - Не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции критически оценил это заключение, придя к выводу о существенности нарушений (несоответствие требованиям к минимальным отступам от границ участка). Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие выводы эксперта; стороны их не представляли; сам суд не добывал. Суд не назначил дополнительную или повторную экспертизу, хотя это требовалось в соответствии со ст. 87 ГПК РФ.

Ошибка 2: Нарушение требований о полноте установления обстоятельств

Суд оставил без установления и правовой оценки обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора: - Не оценил существенность нарушений в части минимальных отступов от границ участка; - Не рассмотрел возможность устранения выявленных нарушений; - Не установил, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей.

Ошибка 3: Неправильное применение материального права

Суд не применил разъяснения п. 29 ПП № 44 о необходимости оценки существенности нарушений и возможности сохранения постройки при наличии незначительных нарушений, не создающих угрозу безопасности и не нарушающих права третьих лиц.

Ошибка 4: Отсутствие надлежащей мотивировки

Суд не привёл в решении полное обоснование своих выводов, в частности, не объяснил, почему он отвергает выводы эксперта об отсутствии угрозы безопасности и препятствий для соседей, и не указал на доказательства, опровергающие эти выводы.

7. Оценка существенности нарушений в контексте дела

СКГД отметила, что нарушение требований к минимальным отступам от границ земельного участка, выявленное судом, относится к категории нарушений, которые согласно п. 29 ПП № 44 могут быть признаны незначительными и не препятствующими сохранению постройки, если они: - Не создают угрозу жизни и здоровью граждан; - Не нарушают права и интересы третьих лиц.

В данном деле судебная экспертиза установила именно такие обстоятельства, и суд не опроверг эти выводы надлежащим образом.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное применение ст. 222 ГК РФ и разъяснений ПП № 44 - Суд признал объект самовольной постройкой, подлежащей обязательному сносу, без оценки существенности допущенных нарушений градостроительных норм. - Суд не применил принцип пропорциональности, установленный п. 25 ПП № 44, согласно которому снос является крайней мерой и должен быть соразмерен нарушению. - Суд не рассмотрел возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (альтернатива сносу, предусмотренная абзацем четвёртым п. 2 ст. 222 ГК РФ).

2. Нарушение требований ст. 263 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ о целевом назначении - Суд не провёл анализ того, может ли жилой дом быть приведён в соответствие с разрешённым использованием земельного участка (садоводство) путём изменения назначения участка или иных мер, не требующих сноса.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Нарушение ст. 87 ГПК РФ - Суд первой инстанции, имея сомнения в правильности и полноте заключения эксперта, не назначил дополнительную или повторную экспертизу. - Апелляционный суд, оставляя решение без изменения, также не обсудил вопрос о необходимости дополнительной экспертизы и не привёл мотивы своего несогласия с заключением эксперта. - Кассационный суд не исправил эти нарушения.

2. Нарушение ст. 56 ГПК РФ (ч. 2) - Суд оставил без установления обстоятельства, имеющие юридическое значение:

   • Существенность нарушений в части минимальных отступов;
   • Возможность устранения выявленных нарушений;
   • Наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан (хотя эксперт установил отсутствие такой угрозы);
   • Нарушение прав и интересов третьих лиц (хотя эксперт установил отсутствие препятствий для соседей).

3. Нарушение ст. 67 ГПК РФ и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ - Суд не провёл надлежащую оценку заключения эксперта в совокупности со всеми доказательствами по делу. - Суд не отразил в решении полное обоснование своего несогласия с выводами эксперта. - Суд критически оценил заключение без представления доказательств, опровергающих его выводы.

4. Нарушение ст. 195, 196, 198 ГПК РФ (требования к законности и обоснованности решения) - Решение не содержит надлежащей мотивировки в отношении отвергнутых выводов эксперта. - Решение не отвечает требованиям об установлении всех значимых обстоятельств и подтверждении их исследованными доказательствами.

Характер нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ:

Все указанные нарушения являются существенными, так как: - Повлияли на исход дела (привели к признанию постройки самовольной и обязанности её сноса); - Без их устранения невозможна защита нарушенных прав ответчика (права собственности на возведённый объект); - Нарушили баланс между публичным интересом (соблюдение градостроительного законодательства) и частным интересом (сохранение имущества).

Нарушения являются непреодолимыми и не могут быть исправлены в апелляционном или кассационном порядке без отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 14 декабря 2023 г.; - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 апреля 2024 г.; - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 22 октября 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - Дело направлено в суд первой инстанции (Лазаревский районный суд г. Сочи).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт рассмотрения дел о самовольных постройках, требующий от судов всех инстанций:

• Обязательной оценки существенности нарушений градостроительных норм перед вынесением решения о сносе. Суды не могут автоматически признавать постройку самовольной и подлежащей сносу только на основании факта отсутствия разрешения на строительство.

• Применения принципа пропорциональности при определении последствий нарушений. Снос должен быть соразмерен нарушению и не должен создавать дисбаланса между публичным и частным интересом.

• Надлежащей оценки заключений судебных экспертиз с обязательным назначением дополнительной или повторной экспертизы при возникновении сомнений в правильности или полноте выводов эксперта, а не простым отвержением заключения без обоснования.

• Полного установления всех значимых обстоятельств, включая возможность устранения нарушений, наличие угрозы безопасности, нарушение прав третьих лиц.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту прав собственников земельных участков и возведённых на них объектов, в частности:

• Собственник получает возможность сохранить возведённый объект, если нарушения являются незначительными и не создают угрозу безопасности или не нарушают права третьих лиц.

• Собственник имеет право на справедливое судебное разбирательство с надлежащей оценкой всех доказательств, включая заключения экспертов.

• Собственник защищен от произвольного применения норм о самовольной постройке и от несоразмерных последствий (сноса) за незначительные нарушения.

Одновременно определение не ослабляет защиту публичного интереса, так как сохраняет возможность требования сноса при наличии существенных нарушений, создающих угрозу безопасности или нарушающих права третьих лиц.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и конкретизирует позицию, установленную ПП ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., которое само по себе явилось результатом анализа судебной практики и необходимости унификации подходов к применению норм о самовольной постройке.

Определение также опирается на классические разъяснения ПП ВС РФ № 23 от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении» о требованиях к законности и обоснованности судебных постановлений, что подтверждает устойчивость позиции ВС РФ в отношении надлежащей мотивировки и оценки доказательств.

Принцип пропорциональности, применённый СКГД, согласуется с конституционными принципами защиты права собственности (ст. 35 Конституции РФ) и справедливого судебного разбирательства (ст. 46 Конституции РФ),