ВС отменил приговор о сносе жилого дома, возведённого в соответствии с разрешённым использованием участка

По делу о признании постройки самовольной и возложении обязанности по её сносу

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-383-К4, Определение Верховного Суда РФ от 9 декабря 2025 г.

Состав СКГД: Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселева А.П., Петрушкина В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Администрация муниципального образования город Краснодар (орган публичной власти) - Ответчики: - Кистерева Ирина Геннадьевна (гражданин, собственник земельного участка и жилого дома) - Просвиряков Игорь Витальевич (гражданин, собственник земельного участка и жилого дома) - Колонтаевский Владимир Георгиевич (гражданин, собственник земельного участка и жилого дома)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; административно-правовой спор о признании постройки самовольной и возложении обязанности по её сносу.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с исками к трём ответчикам о: 1. Признании трёхэтажного капитального жилого дома (литера К) самовольной постройкой; 2. Возложении обязанности по его сносу в течение одного месяца; 3. Взыскании судебной неустойки в размере 2 000 руб. за каждый день неисполнения решения; 4. Взыскании расходов по оплате судебной экспертизы.

Правовое основание: статьи 7, 40, 42, 85 Земельного кодекса РФ, статья 222 Гражданского кодекса РФ.

Возражения ответчиков: Ответчики возражали против признания постройки самовольной, ссылаясь на наличие разрешения на реконструкцию от 14 февраля 2013 г., выданного администрацией Западного внутригородского округа г. Краснодара, а также на пропуск истцом срока исковой давности.

Решение первой инстанции (Ленинский районный суд г. Краснодара от 7 июня 2024 г.): Иск удовлетворён частично. На ответчиков возложена обязанность снести трёхэтажный капитальный объект в течение месяца с момента вступления решения в законную силу. Солидарно взыскана неустойка в размере 2 000 руб. за каждый день неисполнения, а также расходы по судебной экспертизе в размере 178 525 руб. Суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исков, указав, что трёхэтажный объект возведён без разрешительной документации, с существенными нарушениями строительных и градостроительных норм, а также его фактического использования в коммерческих целях.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд от 26 ноября 2024 г.): Апелляционная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения. Дополнительно отметила, что согласно ЕГРН по состоянию на 2013 г. на земельном участке находился единственный объект — индивидуальный жилой дом 1953 г. постройки, на реконструкцию которого было получено разрешение от 14 февраля 2013 г. Спорный объект возведён только в 2014 году, на его строительство разрешение не выдавалось.

Постановление КСОЮ (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 17 апреля 2025 г.): Кассационный суд согласился с выводами нижестоящих судов и оставил решение и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Кассационные жалобы подали все три ответчика (Колонтаевский В.Г., Кистерева И.Г., Просвиряков И.В.), просив отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 10 ноября 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом администрации муниципального образования в соблюдении градостроительного законодательства и частными интересами собственников земельного участка и возведённого на нём жилого дома. Конфликт заключается в квалификации жилого дома как самовольной постройки и определении надлежащих способов её устранения.

Ключевые противоречия: 1. Наличие разрешения на реконструкцию от 14 февраля 2013 г. при фактическом возведении объекта в 2014 году; 2. Соответствие спорного объекта техническим, градостроительным и строительным нормам (по заключению судебной экспертизы) при его использовании в коммерческих целях; 3. Наличие жилых помещений в спорном строении, позволяющих отнести его к индивидуальным жилым домам, при установлении факта коммерческого использования; 4. Правильность возложения обязанности по сносу на Кистереву И.Г., которая не участвовала в создании объекта.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм о самовольной постройке, определение критериев её признания, выбор способа устранения нарушения) с элементами процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, надлежащее определение ответчика).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения судебной практики применения норм о самовольной постройке, в частности критериев её признания, учёта технических характеристик объекта, возможности его легализации и надлежащего определения лиц, обязанных устранить нарушение.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли жилой дом, возведённый с отклонениями от технико-экономических показателей разрешения на реконструкцию, но соответствующий техническим, градостроительным и строительным нормам и правилам, самовольной постройкой?

2. Может ли использование объекта не по целевому назначению (в коммерческих целях вместо жилого) служить основанием для признания его самовольной постройкой, если объект возведён в соответствии с разрешённым использованием земельного участка?

3. Должны ли судебные инстанции исследовать возможность устранения допущенных при строительстве технических нарушений и приведения постройки в соответствие с установленными требованиями перед вынесением решения о сносе?

4. Кто является надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки — лицо, осуществившее самовольное строительство, или собственник земельного участка, не участвовавший в создании объекта?

5. Является ли незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права третьих лиц, основанием для сноса постройки?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что судебные инстанции допустили существенные нарушения норм материального права при применении критериев признания постройки самовольной. Суд установил, что использование объекта не по целевому назначению не является основанием для признания его самовольной постройкой, если объект возведён в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и соответствует техническим, градостроительным и строительным нормам. Кроме того, суд не исследовал возможность устранения допущенных нарушений и приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, что является обязательным перед вынесением решения о сносе как крайней мере государственного вмешательства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ключевое условие: разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и указанные градостроительные и строительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункт 2) разъясняет, что данный перечень признаков является исчерпывающим. Самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.

2. Использование не по целевому назначению не является основанием для признания самовольной постройкой

Согласно абзацу третьему пункта 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

В рассматриваемом деле суды первой и апелляционной инстанций, а также кассационный суд удовлетворили иск о сносе трёхэтажного объекта недвижимости исключительно в связи с его использованием в коммерческих целях, не учитывая, что: - земельный участок имеет вид разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства, общественных зданий административного назначения, административных и офисных зданий, объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения; - спорный объект соответствует техническим, градостроительным и строительным нормам и правилам, включая требования пожарной безопасности, санитарные и эпидемиологические нормы, нормы в части обеспечения сейсмобезопасности.

3. Определение объекта индивидуального жилищного строительства

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Дом блокированной застройки (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, статья 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ) — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Из технического паспорта жилого дома по состоянию на 14 февраля 2015 г. и поэтажных планов следует, что здания литеры Б, б, Б2 имеют общую площадь 85,8 кв. м (жилую 47,1 кв. м), а пристроенное к нему здание литера К имеет общую площадь 708,3 кв. м (жилую 306,5 кв. м). Судебные инстанции не учли, что согласно технической документации и экспликации к поэтажному плану спорного здания в нём имеются жилые комнаты, предназначенные исключительно для проживания граждан, которые соответствуют СанПиН 2.1.2.2645-10 и СП 55.13330.2016, а также вспомогательные помещения (туалеты, коридоры, кабинеты). Это позволяет отнести такой объект к индивидуальным жилым домам.

4. Возведение объектов индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В этой связи сам факт отклонения при реконструкции жилого дома от технико-экономических показателей, указанных в разрешении на строительство от 14 февраля 2013 г., не может служить основанием для сноса спорного строения.

5. Исследование возможности устранения нарушений и приведения постройки в соответствие

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Судебные инстанции не исследовали и соблюдение при реконструкции объекта предельных параметров разрешённого строительства и возможности приведения постройки в соответствие с действующим градостроительным регламентом (абзац шестой пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ, часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).

При проверке соблюдения предельных параметров разрешённого строительства, установленных градостроительным регламентом в указанной территориальной зоне, необходимо учитывать, что технические показатели строения литера К не соответствуют сведениям, содержащимся в государственном кадастровом учёте, в части поставленной на учет общей площади, а также в связи с отсутствием сведений о наличии подземного этажа.

6. Незначительные нарушения градостроительных и строительных норм

Согласно абзацу третьему пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., с учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Вывод суда о наличии угрозы жизни и здоровью граждан вследствие допущенных при строительстве требований пожарной безопасности сделан без учёта заключения экспертизы и при отсутствии иных доказательств, исключающих правильность выводов, сделанных в заключении судебной экспертизы. Напротив, заключение судебной экспертизы от 3 мая 2024 г. установило, что спорный объект соответствует техническим, градостроительным и строительным нормам и правилам, включая требования пожарной безопасности, санитарные и эпидемиологические нормы, нормы в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости. Угроза жизни и здоровью граждан на момент производства экспертизы в рассматриваемой ситуации отсутствует.

7. Снос как крайняя мера государственного вмешательства

Поскольку снос строения является крайней мерой государственного вмешательства, при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (пункт 31 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.).

В целях соблюдения публичных и частных интересов судебные инстанции должны были исследовать возможность устранения допущенных при строительстве технических нарушений, а также препятствий для легализации постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, однако этого не сделали.

8. Надлежащий ответчик по иску о сносе самовольной постройки

Согласно пункту 13 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., ответчиком по иску о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. Только при отсутствии сведений о таких лицах ответчиком является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка.

При разрешении спора судом были установлены лица, осуществившие самовольное возведение здания литера К (Просвиряков И.В. и Колонтаевский В.Г.), которые впоследствии и зарегистрировали право общей долевой собственности на спорный объект. В связи с этим оснований для возложения обязанности по сносу на Кистереву И.Г., одного из собственников земельного участка, которая не участвовала в создании объекта, следует признать ошибочным.

9. Юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по иску о сносе, являются, в частности, обстоятельства: - предоставление в установленном порядке земельного участка для строительства; - наличие разрешения на строительство; - соблюдение при возведении строения градостроительных и строительных норм и правил, технических регламентов; - отсутствие нарушения прав и законных интересов истца.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправильное применение критериев признания постройки самовольной (статья 222 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., пункты 2, 19, 29): - Суды удовлетворили иск исключительно на основании использования объекта в коммерческих целях, хотя использование не по целевому назначению не является основанием для признания постройки самовольной, если объект возведён в соответствии с разрешённым использованием земельного участка; - Суды не учли, что спорный объект соответствует техническим, градостроительным и строительным нормам и правилам, включая требования пожарной безопасности, санитарные и эпидемиологические нормы, что подтверждено заключением судебной экспертизы; - Суды не исследовали наличие жилых помещений в спорном строении, позволяющих отнести его к индивидуальным жилым домам, что исключает применение к нему режима самовольной постройки в части отсутствия разрешения на строительство (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

2. Неисследование возможности устранения нарушений и приведения постройки в соответствие (пункт 31 Постановления Пленума ВС РФ № 44, статья 85 Земельного кодекса РФ, часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ): - Суды не исследовали возможность устранения допущенных при строительстве технических нарушений; - Суды не исследовали возможность приведения постройки в соответствие с действующим градостроительным регламентом; - Суды не рассмотрели возможность легализации постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц; - Суды не предусмотрели в резолютивной части решения оба возможных способа исполнения: о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями.

3. Неправильное определение надлежащего ответчика (пункт 13 Постановления Пленума ВС РФ № 44): - Суды возложили обязанность по сносу на Кистереву И.Г., которая не участвовала в создании объекта и не является лицом, осуществившим самовольное строительство; - Надлежащими ответчиками являются Просвиряков И.В. и Колонтаевский В.Г., которые осуществили самовольное возведение здания литера К и впоследствии зарегистрировали право общей долевой собственности на спорный объект.

4. Игнорирование заключения судебной экспертизы: - Суды не учли выводы судебной экспертизы от 3 мая 2024 г., установившей, что спорный объект соответствует техническим, градостроительным и строительным нормам и правилам, включая требования пожарной безопасности, санитарные и эпидемиологические нормы, нормы в части обеспечения сейсмобезопасности; - Суды вывод о наличии угрозы жизни и здоровью граждан сделали без учёта заключения экспертизы и при отсутствии иных доказательств, исключающих правильность выводов эксперта.

5. Неправильное применение норм о незначительных нарушениях градостроительных и строительных норм (пункт 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44): - Суды не оценили, являются ли допущенные при возведении нарушения незначительными, не создающими угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающими права третьих лиц.

Характер нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ:

Все указанные нарушения являются существенными в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, поскольку они: - непосредственно повлияли на исход дела (привели к удовлетворению иска о сносе вместо возможности приведения постройки в соответствие); - без их устранения невозможны восстановление и защита нар