ВС РФ: превышение этажности при реконструкции — не признак самовольной постройки

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-159-К4; Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 мая 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёв А.П. и Петрушкин В.А. (судья-докладчик Петрушкин В.А.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования город-курорт Сочи (орган публичной власти) - Ответчик: Максимова Мария Николаевна (гражданин, собственник недвижимого имущества) - Встречный истец: Максимова М.Н.

Категория спора: Жилищно-градостроительный спор; признание объекта самовольной постройкой и её снос; защита права собственности на недвижимое имущество; публично-правовой элемент (соответствие градостроительным нормам и правилам землепользования).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и возражения

Администрация г. Сочи обратилась в суд с исковыми требованиями: - признание объекта капитального строительства (здание гостиничного типа, спальный корпус) самовольной постройкой; - снос объекта; - исключение сведений о государственном кадастровом учёте объекта недвижимости; - аннулирование записи о государственной регистрации права в ЕГРН; - взыскание судебной неустойки в размере 10 000 руб. за неисполнение судебного акта.

Основание иска: Объект возведён путём реконструкции жилого дома (с 3 этажей на 7 этажей) без надлежащих разрешений и с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (зона Ж-2 предусматривает малоэтажную застройку высотой до 15 м, что соответствует 4 этажам).

Встречный иск Максимовой М.Н.: требование о сохранении строения и признании права собственности на объект капитального строительства в реконструированном виде.

Возражения ответчика: Строение возведено в границах принадлежащего ей земельного участка, соответствует строительным, противопожарным, экологическим и сейсмологическим нормам (подтверждено судебной строительно-технической экспертизой от 14 ноября 2023 г. № 2212/23), не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц; предпринимались меры к легализации объекта.

Решение первой инстанции (Лазаревский районный суд г. Сочи, 11 декабря 2023 г.)

• Иск администрации: отклонен;
• Встречный иск Максимовой М.Н.: удовлетворён.

Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что спорное строение возведено в границах земельного участка, принадлежащего ответчику, расположено в территориальной зоне Ж-2, соответствует основному виду разрешённого использования (гостиничное обслуживание), требованиям строительных норм и правил, градостроительных требований; нарушений прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью граждан не имеется; Максимова М.Н. предпринимала меры к легализации объекта.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд, 18 апреля 2024 г.)

• Решение первой инстанции: отменено;
• Новое решение: иск администрации удовлетворён частично.

Резолюция: - объект признан самовольной постройкой; - на Максимову М.Н. возложена обязанность в течение 6 месяцев снести объект; - исключены сведения о государственном кадастровом учёте; - аннулирована запись о государственной регистрации права в ЕГРН; - разрешено сторонним организациям осуществить снос с взысканием расходов с Максимовой М.Н.; - взыскана судебная неустойка в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения; - встречные требования отклонены.

Ключевые мотивы апелляции: Реконструкция привела к созданию объекта, этажность которого (7 этажей) существенно превышает допустимую в зоне малоэтажной застройки (4 этажа), предусмотренную для территориальной зоны Ж-2; строение возведено с нарушением вида разрешённого использования земельного участка.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 15 октября 2024 г.)

• Апелляционное определение: оставлено без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Максимова М.Н. просит отменить апелляционное и кассационное определения.

Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 21 апреля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между публичным интересом администрации муниципального образования (соблюдение градостроительных норм и правил землепользования, контроль над самовольным строительством) и частным интересом собственника недвижимого имущества (право на реконструкцию принадлежащего ему жилого дома, защита права собственности на возведённый объект).

Конфликт касается толкования и применения норм о самовольной постройке в контексте реконструкции жилого дома. Нижестоящие суды (апелляция и кассация) сосредоточились на формальном критерии — превышении этажности и высоты здания относительно предельных параметров, установленных для территориальной зоны Ж-2, и пришли к выводу о нарушении вида разрешённого использования земельного участка. ВС РФ переоценил применение норм материального права, выявив существенные ошибки в толковании исчерпывающего перечня признаков самовольной постройки.

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой (надлежащее исследование и оценка доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы).

Межотраслевая: гражданское право (ст. 222 ГК РФ — самовольная постройка), градостроительное право (Градостроительный кодекс РФ — реконструкция, виды разрешённого использования, предельные параметры), земельное право (ст. 40 ЗК РФ).

Причины передачи на коллегию

Дело передано на рассмотрение СКГД ВС РФ в связи с необходимостью единообразного применения норм о самовольной постройке и уточнения правовой позиции относительно реконструкции жилых зданий, превышающих предельные параметры, установленные для территориальной зоны. Вопрос имеет значение для судебной практики и требует толкования Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли реконструкция жилого дома, в результате которой изменены его параметры (количество этажей, площадь, высота), превышающие предельные параметры, установленные для территориальной зоны, признаком самовольной постройки при условии, что строение возведено в границах земельного участка, принадлежащего собственнику, и соответствует строительным, противопожарным, экологическим и сейсмологическим нормам?

2. Является ли использование жилого дома не по назначению (в целях гостиничного обслуживания) признаком самовольной постройки в смысле п. 1 ст. 222 ГК РФ?

3. Требуется ли проверка установленных предельных параметров разрешённого строительства (высота, отступы от границ участка, площадь застройки, коэффициент использования территории) при разрешении спора о признании объекта самовольной постройкой?

4. Применимо ли требование о направлении уведомления о реконструкции жилого дома к реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства в свете подпункта 1 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и абзаца второго пункта 3 Постановления Пленума № 44?

5. Должен ли суд при признании постройки самовольной и подлежащей сносу исследовать техническую возможность приведения здания в первоначальное состояние или в соответствие с установленными требованиями путём демонтажа только части объекта, созданной в результате реконструкции?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что апелляционное и кассационное определения содержат существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибочно применили критерии признания постройки самовольной, не учитывая исчерпывающий перечень признаков, установленный п. 1 ст. 222 ГК РФ и разъяснённый Постановлением Пленума № 44, а также не исследовали техническую возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями путём демонтажа только части, созданной в результате реконструкции.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и его применение

Нормативная база: - Пункт 1 ст. 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; - либо возведённые или созданные без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Критическое условие: разрешённое использование земельного участка, требование о получении согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения и являться действующими на дату выявления постройки.

• Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъясняет, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
• возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение без получения необходимых согласований, разрешений, если требование о получении установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления;
• возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения и являются действующими на дату выявления.

Вывод ВС РФ: данный перечень является исчерпывающим.

Применение к делу: ВС РФ установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не провели надлежащего анализа каждого из признаков. Апелляция сосредоточилась на формальном критерии превышения этажности (7 этажей вместо допустимых 4) и высоты, но не исследовала: - был ли земельный участок предоставлен в установленном порядке (установлено, что Максимова М.Н. является собственником участка); - допускает ли вид разрешённого использования строительство данного объекта на дату начала возведения (зона Ж-2 предусматривает гостиничное обслуживание, что соответствует назначению возведённого объекта); - были ли нарушены градостроительные и строительные нормы и правила (судебная экспертиза подтвердила соответствие строительным, противопожарным, экологическим и сейсмологическим нормам).

2. Разграничение между видом разрешённого использования и использованием по назначению

Нормативная база: - Пункт 1 ст. 222 ГК РФ упоминает разрешённое использование земельного участка как критерий самовольной постройки. - Пункт 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждён Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.), разъясняет, что к признанию постройки самовольной приводят как частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие права на землю), так и публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Позиция ВС РФ: Использование жилого дома не по назначению (в целях гостиничного обслуживания вместо жилого) не является признаком самовольной постройки в смысле п. 1 ст. 222 ГК РФ. Вид разрешённого использования земельного участка (гостиничное обслуживание в зоне Ж-2) отличается от фактического использования возведённого объекта. Апелляция ошибочно смешала эти понятия.

3. Реконструкция как изменение параметров объекта и её правовой режим

Нормативная база: - Подпункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет реконструкцию объектов капитального строительства как изменение параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций.

• Подпункт 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет объект индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров.

• Подпункт 1 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

• Абзац второй пункта 3 Постановления Пленума № 44 разъясняет, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) объектов индивидуального жилищного строительства без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Позиция ВС РФ: Выводы апелляции о нарушении собственником установленного порядка по направлению уведомления о реконструкции жилого дома ошибочны. Реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства не требует разрешения на строительство; направление уведомления не является обязательным условием законности реконструкции. Таким образом, отсутствие уведомления не может служить основанием для признания объекта самовольной постройкой.

4. Проверка предельных параметров разрешённого строительства

Нормативная база: - Статья 30 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для планировки территорий и включают градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешённого использования, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ч. 6 ст. 30).

• Решение Городского Собрания г. Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202 определяет зону Ж-2 как малоэтажную жилую застройку высотой до 15 м, направленную на развитие зон комфортного жилья.

• Пункт 1.1 Правил землепользования и застройки г. Сочи определяет высоту здания как расстояние по вертикали от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или конька скатной крыши.

Позиция ВС РФ: При разрешении спора суды не проверили установленные предельные параметры разрешённого строительства, включая высоту спорного строения, отступы от границ земельного участка, площадь застройки и коэффициент использования территории. Превышение указанных параметров без разрешения на их отклонение от предельных является нарушением градостроительных норм. Однако суды не исследовали, были ли эти параметры установлены на дату начала реконструкции и являются ли они действующими на дату выявления постройки (в соответствии с критериями п. 1 ст. 222 ГК РФ).

5. Техническая возможность приведения объекта в соответствие с требованиями

Нормативная база: - Абзац третий пункта 5 Постановления Пленума № 44 разъясняет, что постройка, возведённая в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путём демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.

Позиция ВС РФ: Апелляция, удовлетворяя иск о сносе всего здания (этажностью 3, площадью 240,1 кв. м), не обеспечила правильное применение норм действующего законодательства. Вопрос о технической возможности приведения жилого здания в первоначальное состояние до реконструкции либо приведения его в соответствие с установленными градостроительными требованиями не исследовался. Это является существенным упущением, так как закон предусматривает возможность демонтажа только части объекта, созданной в результате реконструкции, если это технически возможно.

6. Процессуальные аспекты: исследование и оценка доказательств

Нормативная база: - Статья 67 ГПК РФ устанавливает правила оценки доказательств судом. - Часть 1 ст. 79 ГПК РФ предусматривает, что при возникновении вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Позиция ВС РФ: Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал и оценил доказательства, включая заключение судебной строительно-технической экспертизы от 14 ноября 2023 г. № 2212/23, которое подтвердило, что объект соответствует строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, экологическим и сейсмологическим требованиям, не нарушает права третьих лиц. Апелляция и кассация, переоценив доказательства, не учли выводы экспертизы и применили неправильный правовой стандарт при определении признаков самовольной постройки.

7. Принципы добросовестности и разумности

Хотя ВС РФ не ссылается прямо на принцип добросовестности (ст. 1 ГК РФ), позиция коллегии отражает принцип соразмерности и баланса интересов: собственник земельного участка имеет право на реконструкцию при условии соблюдения правового режима земельного участка и законодательства о градостроительной деятельности. Максимова М.Н. предпринимала меры к легализации объекта, что свидетельствует о добросовестности её поведения.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд, 18 апреля 2024 г.)

1. Неправильное применение исчерпывающего перечня признаков самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума № 44) - Апелляция сосредоточилась на формальном критерии превышения этажности (7 этажей вместо 4) и высоты, но не провела комплексный анализ всех признаков самовольной постройки. - Не исследовала, был ли земельный участок предоставлен в установленном порядке (установлено, что собственник имеет право на участок). - Не проверила, допускает ли вид разрешённого использования (гостиничное обслуживание в зоне Ж-2) строительство данного объекта на дату начала возведения.

2. Смешение понятий «вид разрешённого использования земельного участка» и «использование объекта по назначению» - Апелляция ошибочно квалифицировала использование жилого дома в целях гостиничного обслуживания как нарушение вида разрешённого использования земельного участка. - В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ использование объекта не по назначению не является признаком самовольной постройки.

3. Неправильное применение требований о разрешении на реконструкцию - Апелляция признала нарушением отсутствие уведомления о реконструкции, хотя подпункт 1 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и абзац второй пункта 3 Постановления Пленума № 44 устанавливают, что разрешение на строительство не требуется при реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. - Таким образом, отсутствие уведомления не может служить основанием для признания объекта самовольной постройкой.

4. Неисследование технической возможности приведения объекта в соответствие с требованиями - Апелляция удовлетворила иск о сносе всего здания без исследования технической возможности приведения его в первоначальное состояние или в соответствие с установленными требованиями путём демонтажа только части, созданной в результате реконструкции. - Абзац третий пункта 5 Постановления Пленума № 44 прямо предусматривает такую возможность при наличии технической возможности.

5. Неполная проверка предельных параметров разрешённого строительства - Апелляция не исследовала установленные предельные параметры разрешённого строительства (высота, отступы, площадь застройки, коэффициент использования территории) в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Сочи. - Не проверила, были ли эти параметры установлены на дату начала реконструкции и являются ли они действующими на дату выявления постройки (критерий п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 15 октября 2024 г.)

1. Некритическое восприятие выводов апелляции - Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения, не проведя самостоятельного анализа применения норм материального права. - Не выявил существенные нарушения норм материального права, допущенные апелляцией.

2. Неприменение Постановления Пленума № 44 - Кассационный суд не применил разъяснения Постановления Пленума № 44 о исчерпывающем перечне признаков самовольной постройки и о возможности приведения объекта в соответствие путём демонтажа только части, созданной в результате реконструкции.

Характер нарушений в смысле ст. 387, 390.1 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390.1 ГПК РФ, так как:

1. Нарушены нормы материального права (ст. 222 ГК РФ, Градостроительный кодекс РФ, Постановление Пленума № 44), которые непосредственно регулируют спорные правоотношения.

2. Нарушения повлияли на исход дела: неправильное применение критериев самовольной постройки привело к удовлетворению иска администрации и отклонению встречного иска Максимовой М.Н., хотя при надлежащем применении норм права результат мог быть иным.

3. Без устранения этих нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав Максимовой М.Н. на право собственности на объект недвиж