ВС РФ отменил снос жилого дома, признав его соответствующим разрешению на строительство

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: № 18-КГ25-299-К4

Дата: 26 августа 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Асташов С.В. - Судьи: Киселёв А.П. (судья-докладчик), Горшков В.В.

Стороны: - Истец (истец по первоначальному иску): Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчик (кассант): Красная Валентина Николаевна (гражданин, собственник земельного участка и объекта недвижимости) - Представитель ответчика в ВС РФ: Квашилава Т.З.

Категория спора: Жилищно-строительный спор; вещно-правовой спор о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и обязании о сносе; административно-публичный спор (участие органа местного самоуправления)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Красной В.Н. о признании жилого дома (кадастровый номер не указан в открытой части) самовольной постройкой и обязании ответчика снести объект за свой счёт.

Правовое основание требований: Администрация ссылалась на следующие нарушения: - параметры возведённого жилого дома (общая площадь 700 кв. м, 3 этажа) превышают параметры разрешения на строительство от 24 апреля 2018 г. (213 кв. м, 3 этажа, площадь застройки 102,68 кв. м); - объект обладает признаками многоквартирного жилого дома, а не индивидуального жилого дома, что нарушает вид разрешённого использования земельного участка (индивидуальное жилищное строительство); - нарушены правила землепользования и застройки города-курорта Сочи.

Дополнительные требования: взыскание судебной неустойки в размере 5 000 руб. ежедневно до фактического исполнения решения; аннулирование права собственности в ЕГРН.

Возражения ответчика

Ответчик оспаривала наличие признаков самовольной постройки, ссылаясь на: - соответствие объекта выданному разрешению на строительство; - отсутствие существенных нарушений при строительстве; - наличие преюдициального судебного акта (апелляционное определение от 11 февраля 2020 г. по другому делу), в котором администрация уже требовала сноса этого же объекта и получила отказ.

Решение первой инстанции

Суд: Центральный районный суд г. Сочи

Дата: 7 сентября 2023 г.

Резолюция: В удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Ключевые мотивы: - при строительстве спорного объекта существенных нарушений не допущено; - спорный объект соответствует выданному разрешению от 24 апреля 2018 г.; - имеется преюдициальное судебное постановление (апелляционное определение от 11 февраля 2020 г. и кассационное определение от 4 августа 2020 г.), в котором суды отказали администрации в требовании о сносе этого же объекта, признав нарушения незначительными.

Постановление апелляции

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

Дата: 18 января 2024 г.

Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено; по делу принято новое решение, удовлетворившее исковые требования администрации частично.

Содержание решения: - объект капитального строительства признан самовольной постройкой; - на Красную В.Н. возложена обязанность снести объект за свой счёт в течение 6 месяцев; - апелляционное определение является основанием для аннулирования записи регистрации права собственности и исключения сведений о государственном кадастровом учёте; - установлена судебная неустойка в размере 5 000 руб. в день за просрочку.

Ключевые мотивы апелляции: - спорный объект возведён с существенными отклонениями от разрешения на строительство; - нарушен вид разрешённого использования земельного участка; - объект не обладает признаками индивидуального жилого дома; - преюдициальное значение апелляционного определения от 11 февраля 2020 г. не применимо, поскольку не представлено достоверных доказательств того, что площадь застройки и отступы от границ участка не изменились с момента вынесения того определения.

Постановление кассации

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции

Дата: 28 мая 2024 г.

Резолюция: Апелляционное определение оставлено без изменения.

Позиция: Кассационный суд согласился с выводами апелляции.

Обращение в ВС РФ

Кассант: Красная В.Н.

Доводы кассационной жалобы: Требование об отмене определений апелляции и кассации как незаконных.

Процессуальные особенности: - Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 21 мая 2025 г. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы; - определением от 23 июля 2025 г. дело передано в судебное заседание СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами органа публичной власти (администрации муниципального образования) в защите публичного порядка землепользования и застройки и интересами собственника земельного участка в сохранении возведённого объекта недвижимости, зарегистрированного в установленном порядке.

Конкретный конфликт норм и толкований:

1. Материально-правовой аспект: Противоречие в квалификации объекта как самовольной постройки: - Суд первой инстанции исходил из того, что объект соответствует выданному разрешению на строительство (3 этажа) и не содержит признаков самовольной постройки; - Суд апелляции пришёл к выводу об отклонении от разрешения (превышение площади, нарушение отступов, многоквартирный характер вместо индивидуального дома) и необходимости сноса как крайней меры; - ВС РФ встал на позицию суда первой инстанции, указав на нарушение апелляцией норм материального права и процессуального права о преюдициальности.

2. Процессуально-правовой аспект: Нарушение требований ст. 61 ГПК РФ о преюдициальности судебных постановлений: - Апелляция и кассация не учли преюдициальное значение апелляционного определения от 11 февраля 2020 г., в котором суды уже отказали администрации в требовании о сносе этого же объекта; - Апелляция необоснованно отклонила преюдициальность, ссылаясь на отсутствие доказательств об изменении параметров объекта, но не назначила дополнительную экспертизу для проверки этого предположения.

3. Доказательственный аспект: Неправильная оценка судебной экспертизы: - Суд апелляции отклонил заключение судебной строительно-технической экспертизы, которая подтвердила соответствие объекта строительным и градостроительным нормам; - Апелляция руководствовалась актом визуальной фиксации (доказательством без специальных познаний) вместо экспертного заключения; - Апелляция самостоятельно разрешила вопросы, требующие специальных знаний в области строительства.

Категория проблемы

Межотраслевая проблема, затрагивающая: - материальное право (гражданское право — вещные права, самовольная постройка; земельное право — разрешённое использование); - процессуальное право (преюдициальность, оценка доказательств, назначение экспертизы); - публичное право (полномочия органов местного самоуправления в сфере градостроительного контроля).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами апелляции и кассации, которые повлияли на исход дела и требовали унификации судебной практики по вопросам: - критериев квалификации объекта как самовольной постройки; - применения преюдициальности судебных постановлений; - оценки судебной экспертизы в спорах о самовольных постройках.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Содержит ли объект недвижимости (жилой дом общей площадью 700 кв. м, 3 этажа), возведённый на земельном участке в соответствии с выданным разрешением на строительство индивидуального жилого дома с количеством этажей 3, признаки самовольной постройки, если параметры объекта превышают параметры разрешения по площади, но соответствуют разрешению по количеству этажей?

2. Применима ли преюдициальность судебного постановления (апелляционного определения от 11 февраля 2020 г.), в котором суды отказали администрации в требовании о сносе этого же объекта, при рассмотрении повторного иска администрации о сносе того же объекта, если апелляция в новом деле ссылается на отсутствие доказательств об отсутствии изменений параметров объекта?

3. Вправе ли суд апелляции отклонить заключение судебной строительно-технической экспертизы, подтверждающей соответствие объекта строительным и градостроительным нормам, и руководствоваться актом визуальной фиксации, не основанным на специальных познаниях, при разрешении вопроса о наличии признаков самовольной постройки?

4. Является ли снос объекта недвижимости надлежащей мерой ответственности, если объект соответствует выданному разрешению на строительство, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ встал на позицию суда первой инстанции, признав, что объект недвижимости не содержит признаков самовольной постройки и не подлежит сносу. Суды апелляции и кассации допустили существенные нарушения норм материального права (неправильное применение критериев самовольной постройки) и процессуального права (игнорирование преюдициальности судебного постановления и неправильная оценка судебной экспертизы). Снос объекта является крайней мерой ответственности, допустимой только при наличии исчерпывающего перечня признаков самовольной постройки и невозможности устранения последствий нарушения иным способом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки и их применение к фактам дела

Нормативная база:

• Статья 222 ГК РФ (пункт 1): Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:
• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; или
• на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; или
• без получения необходимых согласований, разрешений; или
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Критическое условие: требование о получении согласований, разрешений и указанные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения и действовать на дату выявления постройки.

• Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункт 2): Разъяснено, что перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
• возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
• возведение без получения необходимых согласований, разрешений, если требование о получении установлено на дату начала возведения и действует на дату выявления;
• возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения и действуют на дату выявления.

Применение к фактам дела:

ВС РФ установил следующие обстоятельства: - Красной В.Н. принадлежит земельный участок на праве собственности, категория — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — индивидуальное жилищное строительство (земельный участок предоставлен в установленном порядке); - 24 апреля 2018 г. выдано разрешение на строительство трёхэтажного индивидуального жилого дома с параметрами: общая площадь 213 кв. м, количество этажей 3, площадь застройки 102,68 кв. м, высота 14,130 м, объём 1 300 куб. м; - на земельном участке расположен жилой дом общей площадью 700 кв. м, количество этажей 3, право собственности зарегистрировано в установленном порядке; - судебная строительно-техническая экспертиза (от 15 марта 2023 г., ООО «Русэксперт») подтвердила, что объект соответствует требованиям, предъявляемым к данной категории объектов, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Вывод ВС РФ:

Объект не содержит ни одного из исчерпывающего перечня признаков самовольной постройки: - земельный участок предоставлен в установленном порядке (первый признак отсутствует); - вид разрешённого использования (индивидуальное жилищное строительство) допускает строительство жилого дома (второй признак отсутствует); - получено разрешение на строительство (третий признак отсутствует); - объект соответствует строительным и градостроительным нормам согласно экспертизе (четвёртый признак отсутствует).

2. Снос как крайняя мера ответственности

Нормативная база:

Постановление Пленума ВС РФ № 44 (пункт 2) и позиция ВС РФ в определении:

«Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и эти нарушения являются неустранимыми.»

Применение к фактам дела:

ВС РФ указал, что: - объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; - объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (подтверждено экспертизой); - нарушения (если они имели место) являются устранимыми иным способом, а не требуют сноса.

Следовательно, снос не является надлежащей мерой ответственности в данном случае.

3. Нарушение апелляцией и кассацией требований о преюдициальности судебных постановлений

Нормативная база:

• Часть 2 статьи 61 ГПК РФ: Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Фактические обстоятельства:

• Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2020 г. (оставленное без изменения кассационным определением от 4 августа 2020 г.) вступило в законную силу;
• в том деле суды дали правовую оценку доводам администрации о превышении площади застройки и несоблюдении минимальных отступов при строительстве;
• суды счли эти нарушения незначительными и не являющимися основанием для сноса объекта;
• в новом деле (рассматриваемом в ВС РФ) администрация вновь требует сноса этого же объекта, ссылаясь на те же нарушения.

Позиция апелляции и кассации:

Апелляция и кассация отклонили преюдициальное значение предыдущего судебного постановления, ссылаясь на отсутствие достоверных доказательств того, что параметры объекта не изменились с момента вынесения апелляционного определения от 11 февраля 2020 г.

Критика ВС РФ:

ВС РФ указал, что: - судами апелляции и кассации не учтены требования ст. 61 ГПК РФ; - их выводы противоречат установленным при рассмотрении другого дела обстоятельствам, имеющим преюдициальное значение; - если у апелляции имелись сомнения в части изменения площади застройки и отступов, они могли быть разрешены путём назначения дополнительной судебной строительно-технической экспертизы с постановкой перед экспертом соответствующих вопросов; - этого сделано не было, что является нарушением процессуального права.

4. Нарушение апелляцией правил оценки судебной экспертизы

Нормативная база:

• Статья 79 ГПК РФ: При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

• Часть 3 статьи 86 ГПК РФ: Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

• Общий принцип оценки доказательств: Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства и их совокупности с характерными причинно-следственными связями.

Критическое уточнение ВС РФ:

«Вместе с тем это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определённой области науки.»

Фактические нарушения апелляции:

• Суд апелляции, не обладая специальными познаниями в области строительства, пришёл к противоположным выводам по существу спора;
• отклонил заключение судебной экспертизы (от 15 марта 2023 г., ООО «Русэксперт»), которая подтвердила соответствие объекта требованиям, предъявляемым к данной категории объектов;
• мотивировал свои выводы только ссылкой на данные акта визуальной фиксации, подтверждающей, по его мнению, наличие многоквартирного жилого дома;
• руководствовался доказательством, не основанным на применении специальных познаний.

Вывод ВС РФ:

«Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции не основаны на нормах материального права, применимых к установленным обстоятельствам дела.»

Это является существенным нарушением норм материального права в смысле ст. 390 ГПК РФ.

5. Соответствие объекта выданному разрешению на строительство

Ключевой факт, установленный ВС РФ:

«Однако судом апелляционной инстанции оставлено без внимания, что ответчиком произведена надстройка третьего этажа в соответствии с выданным администрацией г. Сочи разрешением на строительство индивидуального жилого дома с количеством этажей - 3.»

Разрешение выдано на строительство трёхэтажного дома, и объект имеет 3 этажа. Увеличение общей площади произошло в результате надстройки третьего этажа, что соответствует разрешению.

6. Применённые нормы земельного права

Статья 40 ЗК РФ (подпункт 2 пункта 1): Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Применение: Объект возведён в соответствии с разрешённым использованием (индивидуальное жилищное строительство) и в соответствии с выданным разрешением на строительство.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда апелляции (Краснодарский краевой суд, определение от 18 января 2024 г.)

1. Существенное нарушение норм материального права (ст. 390 ГПК РФ)

Ошибка: Неправильное применение критериев самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ и Постановление Пленума ВС РФ № 44).

Конкретное нарушение: - Апелляция квалифицировала объект как самовольную постройку, ссылаясь на превышение площади застройки и нарушение отступов от границ участка; - однако эти параметры не входят в исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки, установленный ст. 222 ГК РФ и Постановлением Пленума № 44; - объект соответствует выданному разрешению по количеству этажей (3 этажа); - объект соответствует разрешённому использованию земельного участка (индивидуальное жилищное строительство).

Почему это существенное нарушение: Привело к неправильной квалификации объекта и необоснованному требованию о сносе, что нарушило права собственника на сохранение имущества.

2. Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 390 ГПК РФ)

Ошибка 1: Игнорирование преюдициальности судебного постановления (ст. 61 ГПК РФ)

Конкретное нарушение: - Апелляция не учла преюдициальное значение апелляционного определения от 11 февраля 2020 г., в котором суды уже отказали администрации в требовании о сносе этого же объекта; - апелляция необоснованно отклонила преюдициальность, ссылаясь на отсутствие доказательств об отсутствии изменений параметров объекта; - однако апелляция не назначила дополнительную экспертизу для проверки этого предположения, хотя имела такую возможность.

Почему это существенное нарушение: Нарушены требования ст. 61 ГПК РФ о преюдициальности, что привело к пересмотру уже установленных судом обстоятельств без надлежащих оснований.

Ошибка 2: Неправильная оценка судебной экспертизы (ст. 86 ГПК РФ)

Конкретное нарушение: - Апелляция отклонила заключение судебной строительно-технической экспертизы (от 15 марта 2023 г.), которая подтвердила соответствие объекта строительным и градостроительным нормам; - апелляция руководствовалась актом визуальной фиксации, не основанным на специальных познаниях; - апелляция самостоятельно разрешила вопросы, требующие специальных знаний в области строительства, что недопустимо.

Почему это существенное нарушение: Нарушены правила оценки доказательств, установленные ст. 79 и 86 ГПК РФ, и позиция ВС РФ о недопустимости самостоятельного разрешения судом вопросов, требующих специальных познаний.

Ошибки суда кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 28 мая 2024 г.)

1. Неустранение ошибок апелляции

Ошибка: Кассационный суд не устранил допущенные апелляцией нарушения норм материального и процессуального права.

Конкретное нарушение: - Кассация оставила апелляционное определение без изменения, не проверив правильность применения апелляцией критериев самовольной постройки; - кассация не указала на нарушение апелляцией