ВС отменил решение о сносе жилого дома, признав его возведённым с надлежащим разрешением

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-235-К4

Дата: 23 сентября 2025 г.

Состав Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Киселёва А.П., Кротова М.В. (докладчик)

Стороны: - Истец: администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (орган публичной власти, муниципальное образование) - Ответчик: Шакирова Инна Александровна (гражданин, арендатор земельного участка, застройщик)

Категория спора: жилищно-земельный спор о сносе самовольной постройки; смежные вопросы расторжения договора аренды земельного участка и отмены разрешения на строительство

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Администрация Туапсинского городского поселения обратилась в суд с исковыми требованиями о: 1. признании объекта капитального строительства (жилого дома) самовольной постройкой; 2. возложении на ответчика обязанности по сносу объекта в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу; 3. взыскании судебной неустойки.

Правовое основание: статья 222 ГК РФ (нормы о самовольной постройке).

Возражения ответчика

Ответчик оспаривала квалификацию жилого дома как самовольной постройки, ссылаясь на: - наличие договора аренды земельного участка (уступка прав от 29 июля 2016 г.); - надлежащее изменение вида разрешённого использования земельного участка на «индивидуальный (одноквартирный) жилой дом» (дополнительное соглашение от 12 апреля 2016 г., внесено в ЕГРН 21 мая 2016 г.); - наличие разрешения на строительство от 15 сентября 2017 г., выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации; - факт отмены администрацией постановления об отмене разрешения на строительство (решением Туапсинского городского суда от 15 декабря 2022 г. признаны незаконными постановления администрации от 3 августа 2022 г. № 871 и от 11 августа 2022 г. № 882).

Решение первой инстанции

Решение Туапсинского городского суда от 22 марта 2024 г.: - Иск администрации удовлетворён - Жилой дом признан самовольной постройкой - На Шакирову И.А. возложена обязанность по сносу объекта в течение 30 дней - Ключевой мотив: жилой дом возведён на земельном участке, договор аренды в отношении которого был расторгнут судебным актом с возложением на ответчика обязанности по освобождению участка от любых объектов

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 1 августа 2024 г.: - Решение первой инстанции оставлено без изменения - Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о самовольности постройки

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2024 г.: - Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения - Кассационный суд дополнительно указал, что отсутствие документов о предоставлении земельного участка и разрешительной документации на строительство свидетельствует о самовольности постройки - Обратил внимание на то, что спорный объект начал возводиться после того, как арендодателем в судебном порядке был поставлен вопрос о расторжении договора аренды - Указал, что Шакирова И.А. не освоила земельный участок в установленные договором и законом сроки и приняла на себя риски строительства, начатого после обращения арендодателя в суд

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба Шакировой И.А.: - Поставлен вопрос об отмене всех состоявшихся по делу судебных постановлений как незаконных - Определением судьи ВС РФ Киселёва А.П. от 15 августа 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ - На судебном заседании представитель ответчика Червонных В.С. и прокурор Генеральной прокуратуры РФ Клевцова Е.А. поддержали доводы жалобы

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Администрации (арендодателя): защита публичного интереса в надлежащем использовании муниципального земельного участка и устранение самовольной постройки - Ответчика (арендатора-застройщика): защита права собственности на построенный жилой дом, возведённый якобы с надлежащим разрешением и на основе договора аренды с надлежащим изменением вида разрешённого использования

Конфликт норм и толкований

1. Материально-правовой аспект: толкование понятия «самовольная постройка» по статье 222 ГК РФ в контексте: - наличия разрешения на строительство (выданного администрацией); - последующей отмены этого разрешения администрацией и её судебной отмены; - расторжения договора аренды земельного участка в период строительства; - соответствия строительства целевому назначению и виду разрешённого использования земельного участка.

2. Процессуально-правовой аспект: надлежащее установление судами фактических обстоятельств дела, в частности: - момента начала возведения жилого дома (до или после предъявления требования о расторжении договора аренды); - момента завершения строительства (2022 год по ЕГРН); - юридической значимости судебной отмены постановления администрации об отмене разрешения на строительство.

Категория проблемы

Материально-правовая (толкование статей 222, 260, 263 ГК РФ и п. 2 ст. 32 ЗК РФ) с элементами процессуально-правовой (надлежащее установление фактических обстоятельств, применение стандартов доказывания).

Причина передачи на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с необходимостью: - уточнения правовой позиции по применению норм о самовольной постройке в условиях наличия разрешения на строительство и последующей его отмены; - проверки надлежащего установления судами фактических обстоятельств, влияющих на квалификацию постройки; - применения Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 о самовольной постройке.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли жилой дом, возведённый на основе разрешения на строительство, выданного администрацией, и на земельном участке, предоставленном в аренду с надлежащим изменением вида разрешённого использования, самовольной постройкой в смысле статьи 222 ГК РФ, если впоследствии администрация отменила разрешение на строительство, а суд признал эту отмену незаконной?

2. Влияет ли на квалификацию постройки как самовольной факт расторжения договора аренды земельного участка в период строительства, если строительство было начато до предъявления требования о расторжении?

3. Какие фактические обстоятельства должны быть установлены судом для надлежащего применения норм о самовольной постройке, и какова роль судебной отмены административного акта об отмене разрешения на строительство?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил все судебные постановления нижестоящих судов, найдя, что они допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Ключевая позиция: жилой дом не может быть признан самовольной постройкой, если он возведён на земельном участке, предоставленном в аренду с надлежащим изменением вида разрешённого использования на «индивидуальный (одноквартирный) жилой дом», на основе разрешения на строительство, выданного компетентным органом, и если это разрешение впоследствии было судом признано законным (отмена его администрацией признана незаконной). Факт расторжения договора аренды в период строительства не превращает постройку в самовольную, если строительство было начато с надлежащим разрешением и в соответствии с целевым назначением участка.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативное определение самовольной постройки и её признаки

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ (пункт 1, абзац первый): самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, или - возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Позиция ВС РФ: Суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили эти критерии. Они исходили из того, что жилой дом возведён на земельном участке, договор аренды в отношении которого был расторгнут судом. Однако это обстоятельство само по себе не свидетельствует о самовольности постройки, если на момент начала строительства: - земельный участок был надлежащим образом предоставлен в аренду; - вид разрешённого использования был надлежащим образом изменён на «индивидуальный (одноквартирный) жилой дом»; - было получено разрешение на строительство от компетентного органа.

2. Права собственника и арендатора на возведение зданий и сооружений

Применённые нормы: - Подпункт 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ: собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

• Пункт 1 статьи 263 ГК РФ: собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам.

• Пункт 2 статьи 260 ГК РФ: эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Позиция ВС РФ: Шакирова И.А., как арендатор земельного участка, имела право на возведение жилого дома при условии соблюдения указанных требований. Она получила разрешение на строительство, что свидетельствует о том, что строительство было начато с учётом целевого использования земельного участка и его разрешённого использования.

3. Процедура изменения вида разрешённого использования земельного участка

Установленные судом факты: - 29 января 2016 г.: земельные участки, образованные в результате раздела, предоставлены в аренду с видом разрешённого использования «размещение крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей»; - 4 марта 2016 г.: на основании деклараций Р. (первоначального арендатора) органом кадастрового учёта внесены изменения относительно вида разрешённого использования; - 12 апреля 2016 г.: Р. заключила с администрацией дополнительные соглашения к договорам аренды, согласно которым земельные участки имеют вид разрешённого использования «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома»; - 21 мая 2016 г.: сведения об изменении вида разрешённого использования внесены в ЕГРН; - 29 июля 2016 г.: между Р. и Шакировой И.А. заключён договор уступки прав и обязанностей по договору аренды; - 15 сентября 2017 г.: отдел архитектуры и градостроительства администрации выдал Шакировой И.А. разрешение на строительство индивидуального жилого дома со сроком действия до 15 сентября 2027 г.

Позиция ВС РФ: Все процедурные требования по изменению вида разрешённого использования были соблюдены. Разрешение на строительство было выдано компетентным органом администрации на основе надлежащего вида разрешённого использования земельного участка.

4. Значение судебной отмены административного акта об отмене разрешения на строительство

Применённые нормы: - Пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта, уведомления о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности в порядке самоконтроля органом, уполномоченным на их выдачу, либо судом не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой.

Установленные судом факты: - 3 августа 2022 г.: администрация издала постановление № 871 об отмене разрешений на строительство от 15 сентября 2017 г.; - 11 августа 2022 г.: администрация принято постановление № 882 о внесении изменений в постановление № 871; - 15 декабря 2022 г.: решением Туапсинского городского суда постановления администрации от 3 августа 2022 г. № 871 и от 11 августа 2022 г. № 882 признаны незаконными и отменены в части отмены разрешения на строительство от 15 сентября 2017 г.; - 6 августа 2023 г.: по состоянию на эту дату на земельном участке зарегистрирован жилой дом площадью 44 кв.м, год завершения строительства — 2022.

Позиция ВС РФ: Суды первой и апелляционной инстанций оставили без внимания то, что вступившим в законную силу решением суда от 15 декабря 2022 г. постановления администрации об отмене разрешения на строительство были признаны незаконными и отменены. Это означает, что разрешение на строительство остаётся действительным. В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума № 44 отмена разрешения администрацией, впоследствии признанная судом незаконной, не свидетельствует о самовольности постройки.

5. Недостаточность установления фактических обстоятельств

Процессуально-правовое нарушение:

Кассационный суд указал, что спорный объект начал возводиться после того, как арендодателем в судебном порядке был поставлен вопрос о расторжении договора аренды. Однако:

• Суды первой и апелляционной инстанций не установили этот факт — в их решениях отсутствуют выводы о конкретном моменте начала возведения жилого дома;
• Кассационный суд не провёл надлежащего исследования доказательств — он сделал вывод о времени начала строительства без надлежащего обоснования в материалах дела;
• Факт завершения строительства в 2022 году (по ЕГРН) свидетельствует о том, что строительство велось в период, когда разрешение на строительство было действительным (выдано 15 сентября 2017 г., отмена администрацией произошла 3 августа 2022 г., но была судом признана незаконной).

Позиция ВС РФ: Факт того, что спорный объект начал возводиться после предъявления администрацией требований о расторжении договора аренды земельного участка, не был установлен судами первой и апелляционной инстанций. Кроме того, даже если бы это было установлено, это обстоятельство само по себе не превращает постройку в самовольную, если она возведена на основе действительного разрешения на строительство и в соответствии с надлежащим видом разрешённого использования земельного участка.

6. Соотношение договорного статуса и права на строительство

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ (критерии самовольной постройки); - Пункт 2 статьи 32 ЗК РФ (основание предоставления земельного участка в аренду).

Позиция ВС РФ: Расторжение договора аренды земельного участка в период строительства не влияет на квалификацию постройки как самовольной, если на момент начала строительства: - договор аренды был действителен; - вид разрешённого использования был надлежащим образом установлен; - разрешение на строительство было получено.

Риск расторжения договора аренды в период строительства — это риск, связанный с договорными отношениями между арендодателем и арендатором, а не с квалификацией постройки как самовольной.

7. Существенность нарушений и их влияние на исход дела

Применённая норма: - Статья 390.14 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Позиция ВС РФ: Допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и их устранение невозможно без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела судом первой инстанции.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Туапсинский городской суд, решение от 22 марта 2024 г.)

1. Неправильное применение норм о самовольной постройке (статья 222 ГК РФ): - Суд исходил из того, что жилой дом возведён на земельном участке, договор аренды в отношении которого был расторгнут судом, и на этом основании признал постройку самовольной. - Суд не учёл, что на момент начала строительства земельный участок был надлежащим образом предоставлен в аренду, вид разрешённого использования был надлежащим образом изменён, и было получено разрешение на строительство. - Существенность нарушения: неправильное толкование критериев самовольной постройки привело к неправильному применению материального права и вынесению необоснованного решения.

2. Игнорирование судебной отмены административного акта об отмене разрешения на строительство: - Суд не учёл, что решением Туапсинского городского суда от 15 декабря 2022 г. постановления администрации об отмене разрешения на строительство были признаны незаконными и отменены. - Суд не применил пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, согласно которому отмена разрешения на строительство, впоследствии признанная судом незаконной, не свидетельствует о самовольности постройки. - Существенность нарушения: игнорирование вступившего в законную силу судебного акта, отменившего административный акт об отмене разрешения на строительство, привело к неправильному применению материального права.

3. Недостаточное установление фактических обстоятельств: - Суд не установил конкретный момент начала возведения жилого дома и не исследовал доказательства, подтверждающие или опровергающие утверждение о том, что строительство было начато после предъявления требования о расторжении договора аренды. - Существенность нарушения: недостаточное установление фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, является нарушением норм процессуального права (ст. 56 ГПК РФ о распределении бремени доказывания и обязанности суда установить обстоятельства, имеющие значение для дела).

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд, определение от 1 августа 2024 г.)

1. Некритическое восприятие выводов суда первой инстанции: - Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения, не проведя самостоятельного анализа применения норм о самовольной постройке. - Апелляционный суд не обратил внимание на то, что суд первой инстанции не учёл судебную отмену административного акта об отмене разрешения на строительство. - Существенность нарушения: апелляционный суд не выполнил свою функцию по проверке законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

2. Неприменение Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44: - Апелляционный суд не применил пункт 26 этого Постановления, которое было издано до рассмотрения дела апелляционным судом. - Существенность нарушения: неприменение действующего Постановления Пленума ВС РФ является нарушением норм материального права.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 12 декабря 2024 г.)

1. Неправильное установление фактических обстоятельств: - Кассационный суд указал, что спорный объект начал возводиться после того, как арендодателем в судебном порядке был поставлен вопрос о расторжении договора аренды, но не привёл доказательств этого факта. - Кассационный суд не установил конкретный момент начала возведения жилого дома. - Существенность нарушения: кассационный суд вышел за пределы своих полномочий, установив новые фактические обстоятельства без надлежащего исследования доказательств.

2. Неправильное применение норм о самовольной постройке: - Кассационный суд исходил из того, что отсутствие документов о предоставлении земельного участка и разрешительной документации на строительство свидетельствует о самовольности постройки, но не учёл, что разрешение на строительство было выдано и впоследствии судом признано действительным. - Существенность нарушения: неправильное толкование критериев самовольной постройки.

3. Игнорирование судебной отмены административного акта об отмене разрешения на строительство: - Кассационный суд не учёл, что решением Туапсинского городского суда от 15 декабря 2022 г. постановления администрации об отмене разрешения на строительство были признаны незаконными и отменены. - Существенность нарушения: игнорирование вступившего в законную силу судебного акта.

Общая оценка нарушений

Все три судебные инстанции допустили существенные нарушения норм материального права (неправильное применение статьи 222 ГК РФ, неприменение Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44) и норм процессуального права (недостаточное установление фактических обстоятельств, игнорирование вступившего в законную силу судебного акта). Эти нарушения повлияли на исход дела и привели к вынесению необоснованного решения о признании жилого дома самовольной постройкой.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 сентября 2025 г.:

1. Отменены: - Решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 22 марта 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 1 августа 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: - Дело направлено в суд первой инстанции (Туапсинский городской суд Краснод