ВС отменил снос жилого дома, возведённого без разрешения на строительство

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-149-К4; Определение СКГД ВС РФ от 1 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Киселев А.П. и Марьин А.Н. (судья-докладчик Марьин А.Н.)

Стороны: - Истец: администрация муниципального образования городского округа город-курорт Сочи (орган публичной власти) - Ответчики: Федоров Александр Павловичу и Тулумджян Сурен Гургеновичу (граждане) - Встречные истцы: те же граждане

Категория спора: Жилищно-строительный спор; признание объекта капитального строительства самовольной постройкой; раздел здания; вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований и возражения

Администрация Сочи обратилась с иском о: - признании трёхэтажного жилого дома (площадь 700,2 кв. м, кадастровый номер не указан в открытой части) самовольной постройкой; - возложении на ответчиков обязанности осуществить его снос за свой счет; - исключении сведений о государственном кадастровом учёте объекта; - аннулировании регистрационной записи о праве общей долевой собственности ответчиков; - взыскании судебной неустойки в размере 30 000 руб. ежедневно; - предоставлении права Администрации на исполнение решения с привлечением третьих лиц и взысканием расходов.

Основание иска: Объект возведён на земельном участке (851 кв. м, категория «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «для индивидуальной жилой застройки») в отсутствие разрешительной документации. Объект имеет признаки многоквартирного жилого дома (обособленные помещения с отдельными входами, двумя дверными проемами в каждом, доступ по отдельным лестницам).

Встречный иск ответчиков: О разделе здания и признании за ними права собственности на образованные в результате раздела помещения.

Возражения ответчиков: Не указаны в явном виде в определении, но вытекают из встречного иска и кассационной жалобы.

Решение первой инстанции (24 октября 2023 г., Адлерский районный суд)

• Резолюция: Требования Администрации удовлетворены частично.
• Ключевые мотивы:
• Признан самовольной постройкой трёхэтажный объект капитального незавершённого строительства;
• На ответчиков возложена обязанность по сносу за свой счет;
• Исключены сведения о государственном кадастровом учёте;
• Аннулирована регистрационная запись о праве ответчиков;
• Взыскана судебная неустойка в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки;
• Администрации предоставлено право на исполнение решения с привлечением третьей организации и взысканием расходов;
• В удовлетворении остальной части исковых требований и встречного иска отказано.

Апелляционное определение (16 апреля 2024 г., Краснодарский краевой суд)

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационное определение (10 сентября 2024 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

Судебные постановления оставлены без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Федоров А.П. и Тулумджян С.Г. обратились с кассационной жалобой, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 23 мая 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Конфликт возникает между: - публичным интересом (Администрация требует сноса объекта, возведённого без разрешения на строительство, в целях соблюдения градостроительного законодательства); - частным интересом (ответчики владеют зарегистрированным в ЕГРН объектом недвижимости, который по заключению судебной экспертизы является неоконченным строительством жилым домом, соответствующим нормам безопасности и не создающим угрозы третьим лицам).

Дополнительный конфликт: между формальным критерием (отсутствие разрешения на строительство) и материальными критериями (соответствие объекта требованиям безопасности, соответствие разрешённому использованию земельного участка, отсутствие нарушения прав третьих лиц).

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Применение норм о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ); - Толкование изменений в Градостроительном кодексе РФ, внесённых Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ (отмена требования о разрешении на строительство объектов индивидуального жилищного строительства); - Применение принципа пропорциональности при определении меры ответственности; - Процессуальные нарушения при оценке заключения судебной экспертизы (ст. 187 ГПК РФ).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о самовольных постройках в контексте реформы градостроительного законодательства 2018 г., а также вопросы о пределах применения принципа пропорциональности при определении мер государственного вмешательства в отношения, связанные с недвижимым имуществом.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли отсутствие разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, возведённого после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ, самостоятельным основанием для признания такого объекта самовольной постройкой и его сноса?

2. Распространяются ли на возведённый ответчиками объект положения части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающие возможность возведения объектов индивидуального жилищного строительства без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, и регистрацию прав на них на основании технического плана и декларации?

3. Должны ли суды при решении вопроса о сносе самовольной постройки учитывать принцип пропорциональности, соответствие объекта требованиям безопасности и отсутствие нарушения прав третьих лиц, или отсутствие разрешения на строительство является достаточным основанием для сноса независимо от иных обстоятельств?

4. Допущены ли нарушения процессуального права при игнорировании судом выводов судебной экспертизы без мотивированного несогласия с ними?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что отсутствие разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства не является самостоятельным основанием для признания его самовольной постройкой и обязательного сноса. Снос самовольной постройки — это крайняя мера государственного вмешательства, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению и не должна создавать дисбаланс между публичным и частным интересом. Суды обязаны учитывать соответствие объекта требованиям безопасности, соответствие разрешённому использованию земельного участка и отсутствие нарушения прав третьих лиц.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и её признаки

Норма материального права: - Статья 222 ГК РФ (пункты 1 и 2) определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта; - без получения необходимых согласований, разрешений; - с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункт 2): - Самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из указанных признаков. - Пункт 25 постановления № 44: возведение постройки в отсутствие необходимого разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции правильно указал на отсутствие разрешения как на один из признаков самовольной постройки, однако это не является достаточным основанием для автоматического сноса.

2. Принцип пропорциональности и крайняя мера

Позиция СКГД: Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства. Устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Необходимость сноса обусловливается не только несоблюдением требований о разрешении, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

3. Изменения в Градостроительном кодексе РФ (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ)

Норма материального права: - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ отменил части 9–9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривавшие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. - Пункт 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ: выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства по Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Вывод СКГД: В связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Вместо этого необходимо направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции в уполномоченный орган.

4. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения не является самовольной постройкой

Норма материального права: - Часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ - Часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости - Часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ

Постановление Пленума ВС РФ № 44 (пункт 3): Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Переходные положения (до 1 марта 2031 г.): Согласно части 11 статьи 24 и части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, возведение объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции не установил и не дал правовую оценку юридически значимому обстоятельству: распространяются ли на возведённый ответчиками объект положения части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, позволяющие возводить объекты индивидуального жилищного строительства без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

5. Оценка заключения судебной экспертизы

Норма процессуального права: - Часть 2 статьи 187 ГПК РФ: суд должен мотивировать в решении своё несогласие с выводами эксперта и ссылаться на недостатки проведённой экспертизы.

Содержание экспертного заключения (от 28 июля 2023 г. № 345-07/2023): - Объект является неоконченным строительством жилым домом (а не завершённым многоквартирным домом); - Объект соответствует противопожарным, сейсмическим, санитарным, градостроительным нормам и требованиям, установленным правилами землепользования и застройки; - На территории расположения объекта оползневые процессы отсутствуют; - Строительство проведено с учётом инженерно-геологических изысканий; - Объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц; - Определение принадлежности помещений до окончания строительства невозможно.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции, не мотивируя своё несогласие с выводами эксперта и не ссылаясь на недостатки экспертизы, исходил из того, что объект имеет признаки многоквартирного жилого дома. Это нарушает требования части 2 статьи 187 ГПК РФ.

6. Использование объекта не по целевому назначению

Постановление Пленума ВС РФ № 44 (третий абзац пункта 19): Использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Вывод СКГД: Суд проигнорировал это разъяснение, хотя земельный участок имел вид разрешённого использования «для индивидуальной жилой застройки», что допускает возведение жилого дома.

7. Зарегистрированное право собственности

Норма материального права: - Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность приведения самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, или обязательными требованиями к параметрам постройки.

Фактические обстоятельства: - Право собственности ответчиков на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН; - Объект учтён в ЕГРН с присвоением кадастрового номера; - Согласно экспертизе, объект является неоконченным строительством жилым домом.

Вывод СКГД: Наличие зарегистрированного права собственности и учёта в ЕГРН свидетельствует о том, что объект не может быть просто снесён без учёта прав собственников.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки Адлерского районного суда (первая инстанция)

1. Существенное нарушение норм материального права (ст. 222 ГК РФ и постановление Пленума ВС РФ № 44): - Суд исходил из того, что отсутствие разрешения на строительство является единственным и достаточным основанием для признания объекта самовольной постройкой и его сноса; - Суд не учёл, что в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ разрешение на строительство объектов индивидуального жилищного строительства не требуется; - Суд не установил, распространяются ли на объект положения части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, позволяющие возводить такие объекты без разрешения; - Суд не применил принцип пропорциональности, не учёл соответствие объекта требованиям безопасности и отсутствие нарушения прав третьих лиц.

2. Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 187 ГПК РФ): - Суд не мотивировал своё несогласие с выводами судебной экспертизы о том, что объект является неоконченным строительством жилым домом, соответствует нормам безопасности и не создаёт угрозы третьим лицам; - Суд не ссылался на недостатки экспертизы; - Суд проигнорировал вывод эксперта о том, что определение принадлежности помещений до окончания строительства невозможно.

3. Игнорирование разъяснений Пленума ВС РФ № 44: - Суд не учёл разъяснение пункта 3 постановления № 44 о том, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения не является основанием для признания его самовольной постройкой; - Суд не учёл разъяснение третьего абзаца пункта 19 постановления № 44 о том, что использование объекта не по целевому назначению не является основанием для признания его самовольной постройкой, если объект возведён в соответствии с разрешённым использованием земельного участка.

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд)

• Апелляционный суд не исправил ошибки районного суда и оставил решение без изменения, не проведя самостоятельного анализа применимого законодательства и постановлений Пленума ВС РФ.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

• Кассационный суд также не исправил ошибки нижестоящих судов и оставил судебные постановления без изменения, не выявив существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Характер нарушений в смысле ст. 390.14 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными в смысле статьи 390.14 ГПК РФ, так как: - Они касаются применения норм материального права, определяющих основания для признания объекта самовольной постройкой; - Они повлияли на исход дела: суд вынес решение о сносе объекта, основываясь на неправильном применении законодательства; - Без устранения этих нарушений невозможна защита нарушенных прав ответчиков на собственность и справедливое разрешение спора; - Нарушения касаются также процессуального права (оценка экспертизы), что влияет на обоснованность судебного решения.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 октября 2023 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2024 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 10 сентября 2024 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт для рассмотрения дел о самовольных постройках в контексте реформы градостроительного законодательства 2018 г.:

• Суды должны дифференцировать подход к объектам индивидуального жилищного строительства и иным объектам;
• Суды обязаны учитывать изменения в Градостроительном кодексе РФ, внесённые Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ;
• Суды не могут основывать решение о сносе исключительно на отсутствии разрешения на строительство для объектов индивидуального жилищного строительства;
• Суды должны применять принцип пропорциональности и учитывать соответствие объекта требованиям безопасности, соответствие разрешённому использованию земельного участка и отсутствие нарушения прав третьих лиц.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита собственников недвижимого имущества (в данном случае — граждан Федорова и Тулумджяна):

• Собственники получают право на справедливое разбирательство, при котором суд должен учитывать все релевантные обстоятельства, а не только формальное отсутствие разрешения;
• Собственники защищены от несоразмерного государственного вмешательства в виде обязательного сноса объекта, который соответствует требованиям безопасности и не нарушает права третьих лиц;
• Собственники получают возможность на новом рассмотрении дела доказать, что их объект подпадает под положения части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, позволяющие возводить объекты индивидуального жилищного строительства без разрешения.

Вместе с тем позиция ВС РФ не исключает возможность признания объекта самовольной постройкой, если будут установлены иные основания (несоответствие разрешённому использованию земельного участка, нарушение норм безопасности, нарушение прав третьих лиц).

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и конкретизирует позицию, сформулированную в Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»:

• Пункт 3 постановления № 44 прямо указывает, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения не является основанием для признания его самовольной постройкой;
• СКГД применила это разъяснение к конкретной ситуации, указав, что суды должны установить, распространяются ли на объект положения части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Определение также отражает принцип пропорциональности, который является общепризнанным принципом конституционного права и применяется при определении пределов государственного вмешательства в частные отношения.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Перераспределение бремени доказывания:

• На Администрацию (истца) возлагается бремя доказывания того, что объект не подпадает под положения части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, или что объект нарушает требования безопасности, или что объект нарушает права третьих лиц;
• На ответчиков возлагается бремя доказывания того, что объект является объектом индивидуального жилищного строительства, возведённым на земельном участке с соответствующим видом разрешённого использования, и что объект соответствует требованиям безопасности.

Стандарт доказывания: - Суды должны требовать убедительных доказательств того, что объект создаёт угрозу жизни и здоровью граждан или нарушает права третьих лиц; - Заключение судебной экспертизы имеет повышенное значение при оценке соответствия объекта требованиям безопасности и его технических характеристик; - Суды должны мотивировать своё несогласие с выводами эксперта, а не игнорировать их.

5.